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Coluna do Irib publicada no dia 23 de abril de 2006, domingo, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. Paulo, respondida pelo registrador Fábio Marsiglio, Oficial de RI de Piedade/SP e diretor adjunto de Assuntos Agrários do Irib.

PERGUNTA: Adquiri um gleba de uma fazenda que foi dividida em 31 glebas. O vendedor adquiriu a fazenda em 40 parcelas, sendo que no contrato feito como o proprietário da área, este afirma ter ciência e autoriza a divisão e negociação da fazenda, bem como assume o compromisso de respeitar as vendas feitas a terceiros. Todas as 31 glebas foram vendidas, sendo que a nossa já foi quitada. Ocorre que, o comprador não pagou todas as parcelas ao proprietário da área, sendo que inclusive há acordo judicial não cumprido por ele. Que providências deverão ser tomadas (e a partir de qual momento), para não perdermos o terreno, ou mesmo assumir compensações junto ao proprietário da fazenda? C.J.M. – Vila Antonio - SP

RESPOSTA DO IRIB: Teremos como pressuposto de que o caso apresentado se trata de um loteamento rural. Desta forma, inicialmente, cabe destacar que o loteamento rural é regulamentado pelo Decreto-Lei Federal nº 58/37. O loteamento urbano é regulamentado pela Lei Federal nº 6.766/79, que os loteamentos de chácaras de recreio são considerados pelo INCRA como loteamento urbano.

O Decreto-Lei 58 aplica-se na divisão de área rural em glebas rurais, para vendê-las por pagamento a prazo, em oferta pública. Ao que tudo indica trata-se do caso apresentado, que envolve venda a prazo, bem como grande quantidade de glebas (31), o que revela potencial oferta pública.

O loteamento rural deve ser de iniciativa do proprietário e não do intermediário, como ocorrera no presente caso. Outrossim, antes de iniciada a venda das glebas, o loteamento rural deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, quando então o proprietário da área, ou seu procurador, deverá apresentar o projeto de loteamento devidamente aprovado pelo INCRA, além de todos os documentos indicados no Decreto-Lei nº 58/37 (histórico da propriedade, certidões negativas, contrato padrão, etc...). Merece destaque a proibição legal de que as glebas não tenham área inferior à fração mínima de parcelamento (FMP), que consta do Certificado de Cadastro do Imóvel Rural (CCIR) do imóvel loteado.

Sem o prévio registro do loteamento no cartório de imóveis, a promessa de venda dos lotes é ato irregular, que impede o registro dos compromissos de compra e venda no cartório. Não seria possível o controle das parcelas alienadas e das remanescentes, em face da ausência de projeto de loteamento (plantas/memoriais) arquivados no cartório.

Nos termos do destacado pela consulente, o proprietário da fazenda se comprometeu a respeitar os contratos firmados pelo intermediário. Assumiria, por tanto, suas obrigações. Como o compromisso firmado entre ambos fora rompido, a relação jurídica da consulente, ao que tudo indica, passa a ser direta com o proprietário da área que, em tese, passa a ter a obrigação de efetuar o registro do loteamento rural, para que seja possível a posterior lavratura de escritura pública definitiva da gleba adquirida.

Aconselha-se, sempre, uma prévia consulta ao oficial do Cartório de Imóveis, que orientará o interessado acerca da situação jurídica da área, principalmente na hipóteses de contratos particulares, quando não há a assistência do tabelião de notas, conferindo fé-pública e segurança ao contrato.