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Coluna do Irib publicada no dia 30 de abril de 2006, domingo, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. Paulo, respondida pelo registrador Fábio Marsiglio, oficial do RI de Piedade, SP, e diretor adjunto de Assuntos Agrários do Irib.

PERGUNTA: Estou comprando um imóvel que é objeto de inventário com vários herdeiros. Segundo informações do corretor, a compra será feita por cessão de direitos hereditários. Este procedimento é seguro? E.C. - Alto da Boa Vista, SP

RESPOSTA DO IRIB: A venda de bens objeto de inventário, desde que observada as cautelas pertinentes, é negócio tão seguro quanto a compra feita diretamente do proprietário.

O artigo 1.784 do Código Civil prevê que, aberta a sucessão (morte do proprietário), seus bens se transmitem automaticamente aos herdeiros (princípio da saisine). Mas, essa transmissão é feita a título universal, ou seja, todo o patrimônio do morto é transmitido, de forma única, a todos os herdeiros. Daí porque é necessário o processo judicial de partilha, quando então será feita a divisão dos bens, quando então será definido, por sentença judicial, qual o quinhão (quais bens) de cada herdeiro.

Até que seja providenciada a partilha, o que o herdeiro poderá ceder é este "direito", mas nunca um bem determinado ou individualizado (2º, Art.1.793 do Código Civil). Por exemplo, se Antonio tem direito a 25% da herança, cederá o direito a este percentual do todo, e não um bem determinado que compõe a herança (espólio) equivalente a 25%.

A venda de imóvel componente de espólio (herança) pode ser feito de três maneiras: 1ª) sendo o imóvel o único bem deixado pelo falecido, todos os herdeiros, por escritura pública, cedem seus direitos hereditários ao comprador, que adjudicará o imóvel no processo de inventário (aparenta ser o caso apresentado); 2ª) um dos herdeiros, antes da nomeação de inventariante, com a anuência dos demais herdeiros e com autorização judicial (alvará), vende um dos imóveis que compõe o espólio (casos urgentes); 3ª) o inventariante, pessoa nomeada pelo Juiz para administrar os bens da herança, vende o imóvel com autorização judicial (alvará);

Destaque-se que será devido o imposto de transmissão dos bens aos herdeiros (Imposto Causa Mortis) ao Estado, bem como quando da lavratura da escritura de venda, será devido o imposto de transmissão inter vivos, recolhido aos cofres do Município.

Qualquer das opções acima é segura, desde que a alienação seja feita de herdeiro, sem intenção de prejudicar outro herdeiro e feita a título oneroso. Cumpridos tais requisitos, a venda será sempre eficaz (parágrafo único, Art. 1.827 do Código Civil). Nas hipóteses 2ª e 3ª haverá intervenção judicial, quando a qualidade de herdeiro do alienante será estudada. Também, quando for lavrar a escritura pública, o tabelião realizará um estudo da situação jurídica dos alienantes, dando segurança à transação imobiliária.

Por fim, após o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis o adquirente passará a ser o proprietário do imóvel, completando-se o ciclo da compra.