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Coluna do Irib publicada no dia 09 de julho de 2006, domingo, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. Paulo, respondida pelo registrador Fábio Marsiglio, Oficial de RI de Piedade, SP e diretor adjunto de Assuntos Agrários do Irib.

PERGUNTA: Pode ser concedido empréstimo para reforma, pela Caixa Econômica Federal, considerando-se que o imóvel é objeto de processo de inventário? O imóvel nessa situação pode ser utilizado em novos negócios? L.A.P. - Parada Inglesa, SP

RESPOSTA DO IRIB: O artigo 1.784 do Código Civil prevê que, aberta a sucessão (morte do proprietário), seus bens são transmitidos de forma universal e automática aos herdeiros (princípio da saisine). No processo judicial de partilha ou inventário, será feita a divisão dos bens, definindo-se o quinhão de cada herdeiro. Até então, a herança é um todo indivisível, daí a necessidade, sempre, do registro do formal de partilha no Cartório de Registro de Imóveis, registro este que declarará qual bem passou a pertencer a qual herdeiro, dando garantia aos futuros adquirentes.

O espólio, ou seja, o conjunto de bens que compõe a herança não tem personalidade jurídica (é uma figura processual), pelo que a realização de novos negócios em seu nome somente ocorrerá em hipóteses restritas, como nos casos de cumprimento de compromisso de compra e venda realizado antes da morte do autor da herança, ou nos casos de alienação de bens para fazer frente às despesas de conservação e melhoramento dos demais bens do espólio.

Desta forma, caso seja necessária a reforma do imóvel, por exemplo, para evitar a ruína ou deterioração do mesmo, em tese seria possível o espólio, mediante autorização judicial, travar contrato de empréstimo para referida reforma, com o respectivo registro da garantia real (hipoteca / alienação fiduciária) na matrícula do imóvel, junto ao Cartório de Imóveis.

Ocorre que, em resposta a consulta feita pela assessoria de imprensa do IRIB, o departamento jurídico da Caixa Econômica Federal informou que a concessão de financiamento imobiliário para a reforma de imóvel residencial, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), requer a comprovação da propriedade pelo proponente, pelo que só poderá ser pleiteada pelo interessado após o efetivo registro do formal de partilha no cartório de imóveis competente.

Atenta à segurança jurídica do registro imobiliário, a CAIXA exige o prévio registro, pois os empréstimos no SFH são, em sua grande maioria, lastreados na certeza e segurança dos direitos reais imobiliários (hipoteca e alienação fiduciária, via de regra).

Considerando-se que não só os direitos, mas também as dívidas do espólio são transmitidas aos herdeiros, seria necessário um estudo da viabilidade econômica destes para a assunção da divida feita pelo espólio. Este seria, ao que tudo indica, um dos motivos pelo qual o consulente não poderia atingir seu intento.