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Coluna do Irib publicada no dia 03 de setembro de 2006, domingo, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. Paulo, respondida pelo registrador Fábio Marsiglio, oficial de RI de Piedade, SP, e diretor adjunto de Assuntos Agrários do IRIB.

PERGUNTA: Estou comprando um imóvel, mas me deparei com a seguinte situação: o atual proprietário ainda não providenciou o registro da escritura pela qual adquiriu o apartamento da construtora. Pergunto: É seguro fazer minha escritura de compra? Qual o prazo para a escritura ser apresentada no registro no cartório de imóveis? L.S. – Barra Funda, SP

RESPOSTA DO IRIB: O consulente deve ter muita cautela antes de fechar o negócio. Isto porque, nos termos do Art. 1.245 do Código Civil Brasileiro, a propriedade do imóvel pertence àquele que constar no Cartório de Registro de Imóveis como dono. Daí a conhecida frase: “só é dono quem registra ”. Como só pode vender a propriedade quem é dono, o consulente não estaria comprando a propriedade, mas eventuais direitos de para, futuramente, vir adquiri-la.

No caso apresentado, seria necessário o prévio registro da escritura na qual a construtora vendeu o imóvel, para, posteriormente, ser realizado o registro da escritura pela qual o consulente compra o imóvel. Ou seja, o consulente estaria efetuando uma compra sob uma condição: a de que a venda feita pela construtora obtenha registro no Cartório de Imóveis. Isto porque, a lei exige uma continuidade lógica e cronológica dos registros no Cartório de Imóveis.

E, nesta cadeia de transferências, problemas poderão surgir. A construtora pode não existir mais, ter falido, etc... Desta forma, primeiro deve ser constatado se já foi lavrada a escritura de venda feita pela construtora. Se não, a mesma deve ser providenciada e, ato contínuo, ser apresentada no Cartório de Imóveis para registro. Só assim será possível ter certeza de que se está fazendo o negócio com o atual dono do imóvel.

Feito o registro, o atual vendedor passará a ser dono e, daí sim, poderá transferir a propriedade ao consulente, por escritura pública a ser registrada no Cartório de Imóveis. Antes desse registro, não há o que se falar em venda certa da propriedade, pois sempre haverá uma condição, um ato anterior do qual dependerá o registro da atual venda.

Quanto ao prazo para registro da escritura, o aconselhável é que a mesma seja apresentada para registro no Cartório de Imóveis o quanto antes. Isto porque, como já dito, o que transfere a propriedade é o registro no cartório, e não a escritura. E, enquanto esta escritura não for registrada, o comprador está sujeito à eventual má-fé do vendedor, pois é ele quem constará no cartório como dono.

Desta forma, assim como não se espera muito tempo para transferir a propriedade de um veículo no Detran, também não se deve atrasar o registro da transferência de um imóvel no Cartório. Muitas vezes, são as economias de toda uma vida que estão em jogo, economias estas que merecem ser preservadas pela segurança do registro.