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Coluna do Irib publicada no dia 29 de outubro de 2006, domingo, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. Paulo, respondida pelo registrador Fábio Marsiglio, oficial de RI de Piedade, SP, e diretor adjunto de Assuntos Agrários do IRIB.

PERGUNTA: Em 2001 registramos a escritura de compra de um apartamento, tudo acompanhado por um advogado e assessoria imobiliária. Em 2006, recebemos uma notificação de penhora de um terço deste imóvel, referente a ação trabalhista iniciada em 1995, contra um ex-proprietário do imóvel (três registros antes do meu). Gostaria de saber como poderemos resolver essa questão e, principalmente, como poderíamos saber que essa pessoa tinha uma empresa (embora encerrada), executada por ação trabalhista? E. M. T. – Butantã, SP

RESPOSTA DO IRIB: O consulente deverá contratar um advogado, para que seja proposta uma defesa judicial chamada “Embargos de Terceiro”. Este é o instrumento jurídico apto para tentar desconstituir a penhora sobre seu bem. Cabe esclarecer que o aborrecimento sofrido poderia ocorrer não só no caso de imóveis, mas no caso de compra de veículos ou outros bens. Isto porque, a lei determina que, por suas dívidas, respondem todos os bens do credor, presentes e futuros.

A penhora de bem que não mais pertence ao devedor ocorre, basicamente, em duas hipóteses. A primeira delas, no caso do Juízo não ter sido informado da venda do bem pelo devedor. Tal informação será prestada ao Juízo pela ação de embargos de terceiro, quando então o juiz poderá determinar que a penhora incida sobre outro bem do devedor, liberando o imóvel do consulente.

Na segunda hipótese, o Juízo está ciente da venda, mas considera que tal alienação fora feita em fraude à execução, (Art. 593 do Código de Processo Civil), que se caracteriza pelo esvaziamento do patrimônio do devedor por alienações feitas depois de iniciada uma ação judicial. Ou seja, o Juiz reconhece que a venda diminuiu o patrimônio do devedor, a ponto de frustrar a cobrança da dívida, pelo que penhora mesmo os bens já vendidos pelo devedor. Daí a necessidade de se informar acerca da existência de ações tramitando na Justiça contra o vendedor, quando da compra de um imóvel ou qualquer outro bem de valor considerável.

Não obstante, para que a penhora possa ser registrada no Cartório de Imóveis, bem como qualquer ato de venda judicial do imóvel, será necessária expressa decisão judicial que reconheça a fraude à execução, ou seja, que reconheça que as vendas não têm eficácia perante as partes do processo trabalhista. Sem tal decisão, não será possível qualquer registro no Cartório de Imóveis.

E, como defesa, o consulente poderá alegar ser adquirente de boa-fé, ou seja, de que tomou todas as cautelas quando da compra do imóvel, consultando as certidões competentes referentes à pessoa do vendedor. Inúmeros têm sido os julgados no sentido de beneficiar o adquirente de boa-fé.

Por fim, para saber se uma pessoa é sócia de alguma empresa, é possível fazer busca na Junta Comercial (JUCESP) e, sendo positiva, as buscas de certidões do vendedor do imóvel devem abranger também a empresa da qual é sócio, pois a legislação brasileira permite, em determinados casos, que as dívidas da pessoa jurídica venham a atingir os bens de seus sócios. (Resposta elaborada por Fabio Marsiglio, diretor do Irib)

Fonte: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Irib
site: www.irib.org.br - e-mail: [email protected] - tel.: 11 3289-3599