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Coluna do Irib publicada no dia 3 de dezembro de 2006, domingo, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. Paulo, respondida pelo registrador Fábio Marsiglio, oficial de RI de Piedade, SP, e diretor adjunto de Assuntos Agrários do IRIB.

PERGUNTA: Em junho de 1996, adquiri um imóvel através de procuração específica, dada pela ex-proprietária, em face de um negócio feito entre ela e a pessoa que me vendeu o apartamento. À época, firmamos um compromisso e compra e venda. Ocorre que, recentemente, fui impedido de passar a escritura porque a antiga proprietária entrou com uma ação na justiça contestando o negócio, sendo que a procuração está suspensa por Medida Cautelar Inominada. Pergunto: como fazer para regularizar minha situação e quais as cautelas que devem ser tomadas em negócios feitos por procuração? R. B. – Parada de Taipas, SP

RESPOSTA DO IRIB: O consulente terá de ingressar também na Justiça, visando provar que já pagou pelo imóvel e que tem direito à transmissão definitiva da propriedade. Para tanto, terá de contratar um advogado, que poderá se valer de algumas medidas judiciais, dentre as quais a oposição ao processo ou até mesmo a transferência judicial do imóvel. O caminho a ser tomado deverá ser estudado com o advogado.

O negócio imobiliário feito por procuração é tão seguro quanto o negócio feito pelas próprias partes, desde que cercado das cautelas de praxe.

A primeira cautela, aplicável a qualquer negócio, é nunca, nunca deixar para depois o que pode desde já ser regularizado ou registrado. O Direito não socorre o atraso. Exemplo: deve sempre ser registrado no Cartório de Imóveis o  compromisso de compra e venda (contrato), mesmo antes da escritura definitiva, pois, feito o registro, todos saberão que aquele imóvel está prometido à venda e terão de respeitar o contrato. Mas, se o documento for para a gaveta, aguardando a escritura definitiva para então ser registrada no Cartório de Imóveis, até lá o comprador ficará sujeito aos riscos de ter o imóvel ainda em nome do devedor, durante um longo período de tempo,. Registrar não é caro. Caro é consertar um negócio que deu errado por falta de registro.

A segunda cautela é sempre exigir Procuração Pública, não só nos contratos que envolvam imóveis (quando ela é obrigatória), como em outros de valor considerável. A Procuração Pública é feita no Cartório de Notas (o mesmo que faz a Escritura definitiva), que é um órgão do Estado especializado em instrumentar negócios, ou seja, é um agente estatal posto à disposição da população justamente para que as pessoas possam fazer negócios com segurança.

A terceira cautela, é só fazer negócio mediante a apresentação de Procuração Pública recente, ou seja, expedida a poucos dias pelo Cartório de Notas. Isto porque, caso a procuração tenha sido cancelada (revogada), ou mesmo suspensa por decisão judicial (como no caso apresentado), tal informação constará no Cartório de Notas e, ao expedir a certidão da procuração, o tabelião informará tais ocorrências. E, tal controle é muito difícil de ser feito no caso de procurações particulares.

Por último, deve ser analisado se aquele que passou a procuração pode, efetivamente, vender o imóvel, isto é, se consta como proprietário no registro do Cartório de Imóveis. Tal informação pode ser obtida pelo interessado no Cartório de Imóveis mesmo antes da conclusão do negócio e, quando da lavratura da escritura pública, será estuda pelo tabelião de notas que lavrará o instrumento público.

Pois bem, tomadas as cautelas acima, com relação à procuração, e feito o registro no Cartório da escritura, o imóvel passará a constar como de propriedade do comprador, com todos os direitos e segurança que só o registro no Cartório de Imóveis concede. (Resposta elaborada por Fábio Marsiglio, diretor do IRIB)

Fonte: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Irib
site: www.irib.org.br - e-mail: [email protected] - tel.: 11 3289-3599