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Coluna do Irib publicada no dia 10 de dezembro de 2006, domingo, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. Paulo, respondida pelo registrador Fábio Marsiglio, oficial de RI de Piedade, SP, e diretor adjunto de Assuntos Agrários do IRIB.

PERGUNTA: Alugo uma casa com contrato de 3 anos de duração. Passado um ano, eu poderia fazer a rescisão do contrato? Quais as conseqüências da quebra do contrato? O contrato de locação é registrado no Cartório de Imóveis? D.R. – Macaé, RJ

RESPOSTA DO IRIB: A locação de imóveis é regida pelos artigos 565 a 578 do Código Civil, bem como pela, a Lei nº 8.245/1991, conhecida como “Lei do Inquilinato”. Em face do grande interesse público na regulamentação do acesso e manutenção na moradia, as regras acerca do contrato de locação são quase todas previstas em lei, havendo pouca interferência por parte dos contratantes.

A locação residencial urbana poderá ser ajustada por qualquer prazo. Tratando-se de contrato escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses, o contrato termina com o decurso do prazo, independentemente de notificação ou aviso. Durante o prazo de locação, não poderá o locador reaver o imóvel alugado, salvo inadimplemento do locatário (inquilino).

O locatário, por seu turno, poderá devolver o imóvel, pagando a multa prevista no contrato. Geralmente, estipula-se nos contratos de locação a multa equivalente a três aluguéis para o caso de inadimplemento. Desta forma, se o locatário pretende devolver o imóvel, deverá pagar a multa estipulada. Porém, não deve pagar a multa por inteiro. Tanto o Art.4º da Lei nº 8.245/1991, como o Art. 571 do Código Civil, prevêem a redução proporcional da multa.

No caso sob consulta, se prevista a multa, esta deve ser reduzida em um terço, que é o tempo de contrato já transcorrido. Não obstante a regra legal, é comum que se estipule a dispensa de pagamento de multa pelo locatário após o transcurso de parte do prazo da locação. Tal regra só vale para o locatário.

O contrato de locação de imóveis deve ser registrado tanto no Cartório de Registro de Imóveis, como no Cartório de Títulos e Documentos. Cada registro gerará um efeito jurídico.

Havendo no contrato de locação a previsão de direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel (caso o locador intente vendê-lo), ou havendo a previsão no contrato de cláusula de vigência da locação (o adquirente do imóvel deverá respeitar a locação), o contrato deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis, para que seja providenciado o registro e averbação competentes, gerando a publicidade de tais cláusulas. Não registrado o contrato, o novo adquirente do imóvel não será obrigado a respeitar as cláusulas contratuais pactuadas entre o antigo proprietário e o locador. Ou seja, mesmo presente a cláusula de vigência, se o locador não registrar o contrato no Cartório de Imóveis, correrá o risco de, vendido o imóvel, ser obrigado a desocupá-lo, pois sem o registro o novo proprietário não é obrigado a respeitar a locação.

Por fim, para que produza os demais efeitos perante terceiros, o contrato de locação deverá ser levado a registro no Cartório de Registro de Títulos e Documentos (Resposta elaborada por Fábio Marsiglio, diretor do IRIB).

Fonte: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Irib
site: www.irib.org.br - e-mail: [email protected] - tel.: 11 3289-3599