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Comprar imóvel ficou mais seguro.
Marcelo Augusto Santana de Melo*

Em 20 de janeiro de 2007, entrou em vigor a Lei 11.382, de 06 de dezembro de 2006, que mudou o Código de Processo Civil, trouxe relevantes alterações na sistemática da fraude de execução, muito provavelmente resolvendo de uma vez por todas esse problema crônico do nosso direito e tornando mais seguras as aquisições imobiliárias.

Isso porque o propenso adquirente de um imóvel precisa tirar certidões dos distribuidores cíveis e fiscais das Justiças Estadual e Federal dos proprietários e antecessores do imóvel e, mesmo assim, poderia correr o risco de perder o imóvel em razão de execução sofrida pelo alienante que, em tese, poderia ser de qualquer comarca do país.

Nos parece que esse temor pode ter sido resolvido. Com efeito, referida lei, dentre outras inovações e alterações, introduziu o art. 615-A no Código de Processo Civil, que permite o credor de qualquer ação de execução, através de certidão da distribuição com identificação das partes e valor da causa, requerer ao Cartório de Registro de Imóveis a averbação (premonitória) da existência da ação, servindo esta como prova inequívoca e automática de incidência de fraude de execução.

A averbação é meramente declaratória não constituindo, extinguindo ou modificando qualquer direito, possuindo duas finalidades claras, a primeira como alerta a futuros adquirentes de que referido imóvel poderá ser afetado ao pagamento de ação de execução; e a outra, conforme referimos, como prova de pleno direito de fraude de execução, em caso de transferência do imóvel.

O parágrafo 2º do artigo 615-A do Código de Processo Civil dispõe que a averbação é transitória, já que será cancelada quando da efetivação de penhora que garanta todo o valor da dívida, mas não é automática e depende de determinação judicial específica (mandando ou certidão).

Apesar da fraude de execução não ter se alterado em substância, o momento de sua constatação sofreu radical alteração. Não optando o credor em proceder a averbação da propositura da ação de execução, incidirá a regra geral da fraude de execução, ou seja, se averbada a penhora independerá de prova a transmissão fraudatória; mas não existindo averbação da penhora, o credor não poderá alegar a má-fé de terceiro adquirente porque sua boa-fé será presumida.

Na prática, quem for comprar um imóvel, bastará requerer a certidão da matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis respectivo para verificar se existe averbação da distribuição da ação de execução ou penhora, dispensando as demais certidões pessoais dos distribuidores cíveis e fiscais, o que diminuirá os custos e aumentará a segurança das aquisições.

Não se procedendo a averbação da penhora, entendemos que a possibilidade de configuração de fraude de execução se esgota, já que os instrumentos a disposição do credor são suficientes para garantia de seu direito e o credor que deixar de proceder a averbação premonitória, posteriormente à penhora ou ao arresto, não poderá prejudicar terceiro comprador que adquiriu o imóvel confiando na informação do Cartório de Registro de Imóveis, sem falar que a falta de diligência desrespeita o princípio da boa-fé objetiva, introduzido pelo Código Civil.

O documento para a averbação no Registro de Imóveis é a certidão expedida pelo Poder Judiciário, contendo identificação das partes e valor da causa, mas outras informações acessórias serão úteis e até necessárias como o tipo de execução e qualificação das partes, entre outras. No entanto, seria também de grande utilidade e praticidade a aceitação da própria petição inicial com a comprovação da distribuição no  Poder Judiciário, porque esta possuirá todas informações necessárias e existentes da ação, facilitando a averbação e tornando o procedimento muito mais rápido.

Ainda é cedo para a alteração ser absorvida pelos operadores do direito e será exaustivamente debatida pela doutrina e tribunais, mas sem dúvida será um instrumento útil para o mercado imobiliário em geral, em razão da segurança jurídica gerada.

* Marcelo Augusto Santa de Melo é registrador imobiliário em Araçatuba, São Paulo, Conselheiro do Irib – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil.