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| 07/01/2004 - n. 970 |
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CNIR – Cadastro Nacional de Imóveis Rurais Cadastro nacional de imóveis
rurais - CNIR Repercussão nas
atividades notariais e registrais Julio
Cesar Weschenfelder* 1. A Lei nº
10.267/2001, que instituiu o Cadastro Nacional de Imóveis Rurais–CNIR, criou
uma mudança de paradigma. 2. Principais razões que
fundamentam a integração proposta pelo CNIR. 3. Campo de atuação
de cada sistema. 4. Reflexos da integração. 5.
Sistemas de integração em outros países. 6. Imóvel rural, o
que é?! 7. A especialização dos imóveis. 8.
Retificação do imóvel com a apresentação do memorial georreferenciado –
uma proposta de conciliação. 9. Prazos de implementação. 10.
Providências e prazos a notários. 11. Providências e prazos
a registradores. 12. A presença dos registradores na
regulamentação da Lei nº 10.267/2001. 13. Diplomas
regulamentares. 14. Referências bibliográficas. 1. Lei
10.267/2001 - mudança de paradigmas Com a vigência da Lei
nº 10.267, de 28 de agosto de 2001, que instituiu o Cadastro Nacional de Imóveis
Rurais - CNIR, houve o reconhecimento da necessidade de que esse Cadastro seja
realizado com base em medições georreferenciadas, dando base geodésica às
informações, criando uma mudança de paradigma no que diz com a descrição
dos imóveis rurais até então existente. Por meio da medição
georreferenciada dos imóveis rurais teremos a possibilidade de uma correlação
entre os dados cadastrais - físicos e os registrais - jurídicos, aumentando a
segurança jurídica pela coincidência das informações. Para implementação do
cadastro em referência, a lei estabeleceu mecanismos que possibilitarão a
apregoada integração entre o Cadastro e o Registro de Imóveis. De um lado, determina que para
a prática dos atos que menciona, o instrumento deve amoldar-se à nova sistemática
de descrição georreferenciada, cujo procedimento deverá ser certificado pelo
INCRA, inclusive quanto à inexistência de sobreposição da poligonal,
elementos que repercutirão diretamente no registro, gerando significativa mutação
descritiva. Mais: atribui ao Registro de Imóveis
a obrigação de informar ao INCRA, mensalmente, modificações ocorridas nas
matrículas decorrentes de mudança de titularidade, parcelamento,
desmembramento, loteamento, remembramento, retificação de área, reserva legal
e particular do patrimônio natural e restrições de caráter ambiental. De outro lado, determina ao
INCRA que proceda ao encaminhamento mensal de novos códigos (CNIR) que venham a
ser atribuído aos imóveis, para que sejam averbados de ofício. Saliente-se que a falta de
coincidência das informações cadastrais e registrais implica a ocorrência de
superposição de áreas - a chamada "síndrome do beliche dominial" a
que se refere JACOMINO, citado por ANDRÉA FLÁVIA TENÓRIO CARNEIRO (in
"Cadastro Imobiliário e Registro de Imóveis", Porto Alegre: Sergio
Antonio Fabris Editor, 2003, p.162) -, na incerteza dos limites e da área
efetiva da propriedade. 2. CNIR -
razões que fundamentam a coordenação entre cadastro e o registro. Em que pese a possibilidade de
discussão judicial versando sobre a área e limites do imóvel georreferenciado,
cujo ônus da prova incumbe ao prejudicado, ainda assim a margem reduz-se
significativamente, dado o assentimento prévio dos confrontantes do imóvel. Frise-se, por oportuno, que as
lides envolvendo o direito de propriedade são quase inexistentes, demonstrando
que, não obstante a singeleza da descrição existente na maioria dos registros
envolvendo imóveis rurais, elas têm sido seguras ao longo dos anos, o que não
significa negar que os modernos sistemas de georreferenciamento serão úteis ao
aperfeiçoamento da questão fundiária no país. Fator de extrema importância
é a certificação da inexistência de sobreposição da poligonal, elemento técnico
que, somado à responsabilidade técnica do engenheiro subscritor das planta e
memoriais, assegurará uma precisão quase cirúrgica ao procedimento. Daí decorre que com o sistema
interconectado, aumentar-se-á a garantia das transações imobiliárias,
evitando-se a ampliação ou redução "de fato" do imóvel,
identificando-se erros e limites, resolvendo-se litígios, atualizando-se as
informações cadastrais, inviabilizando a grilagem de terras. 3. Campo de
atuação de cada sistema O sistema cadastral cuida da
realidade física do imóvel, proporcionada pela atividade técnica
desempenhada, tendo relação direta com a medição de parcelas e finalidade
precípua fiscal. Mas não é só, serve também de mecanismo estatístico,
destinado, entre outras finalidades, à implementação da reforma agrária no
país. Com a definição clara dos imóveis,
proprietários e do aproveitamento dado à terra, tem-se os elementos necessários
para a definição das glebas passíveis de inclusão na reforma. A medição e o
georreferenciamento repercutem diretamente na situação física do imóvel,
auxiliando na determinação clara dos limites, evitando a superposição de áreas,
contribuindo como facilitador dos atos jurídicos. Já o sistema registral trata
de direitos e do regime da titulação, como decorrência da atividade jurídica
desempenhada, sendo que da publicidade gerada decorre a segurança jurídica ao
mercado imobiliário. O registro de direitos, com
efeitos ora constitutivos, ora declaratórios, ora provendo disponibilidade, a
publicidade das situações jurídicas, assentadas com eficácia real, a
salvaguarda e conservação de documentos e, fundamentalmente, a consagração
da fé-pública que decorre da atividade registral, tudo isso faz dos atos que são
submetidos ao sistema registral portadores de segurança jurídica. A preocupação que assombra
boa parte dos Registradores Prediais de que poderia haver na integração a
unificação dos sistemas, parece-me não subsistir, pois estaríamos na contramão
da história, não obstante os Projetos-de-lei sensacionalistas que sabemos
tramitar no Congresso Nacional. A afirmação decorre do
exemplo clássico, por todos nós conhecido, o chamado sistema Torrens, onde há
a unificação cadastral e registral, cujas informações integram uma única
base de informações. Todavia, também o sabemos, tal sistema não foi
assimilado no Brasil. Segundo WALTER CENEVIVA (in
"Lei dos Registros Públicos Comentada", 15ª ed., São Paulo:
Saraiva, 2003, p.533), "dados o elevado custo e a sistemática difícil
que adota, ficou alheio ao conhecimento e à utilização pelos titulares da
propriedade imobiliária, neste país. As disposições existentes em lei,
quanto ao seu regime, pela raridade de sua aplicação, está entre as que caíram
em desuso". A propósito do desuso do
sistema Torrens em nosso meio, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul,
disciplinou no Prov. 01/98-CGJ, em seu art. 519, a renúncia à situação jurídica
e direitos decorrentes do sistema em tela, permitindo o retorno ao sistema
tabular. Para ANDRÉA FLÁVIA TENÓRIO
CARNEIRO (in "Cadastro Imobiliário e Registro de Imóveis",
Porto Alegre: Sergio Antonio Fabris Editor, 2003, p.149), "não há dúvida
de que o resultado dessa conjugação de interesses seja o mais conveniente, uma
vez que na descrição do imóvel dirigida à sua plena identificação na
realidade física, coincidem a vontade do proprietário e a atividade do Estado,
mediante a formação da carta cadastral, que serve de base para a matrícula
registral. No entanto, mesmo que ambas as instituições coordenem seus dados de
forma que se obtenha uma descrição mais precisa dos imóveis, permanecem
instituições distintas". Assim, as atribuições claras
e distintas de cada sistema nos permitem concluir que não há que se cogitar da
unificação destes, mas de sua complementaridade. 4. Reflexos
da coordenação entre o cadastro e o registro A coordenação
cadastro/registro demandará a redefinição de métodos e ferramentas, uma
verdadeira mudança de paradigmas, na medida em que passaremos a ter, com a
incorporação da base cartográfica, uma descrição técnica e qualificada do
imóvel, amparada em georreferenciamento. A certificação da observação
das normas técnicas e da inexistência de sobreposição da poligonal pelo
INCRA nos permitirá, com a anuência dos confinantes, proceder à alteração
necessária na matrícula do imóvel, descrevendo-o com a precisão posicional
de 0,50 cm., ou melhor. Os crivos técnicos procedidos pelo profissional cadastrado para os serviços e pelo INCRA, acrescidos do assentimento dos confrontantes, permitirão a especialização adequada dos imóveis. O intercâmbio de informações
entre o Cadastro e o Registro, a seu turno, possibilitará a troca das necessárias
informações entre as instituições. De um lado o registro informando as mutações
havidas, seja as decorrentes da mudança de titularidade, sejam aquelas
relativas a parcelamento, desmembramento, loteamento, remembramento, retificação
de área, reserva legal e particular do patrimônio natural e restrições de
caráter ambiental; de outro lado, o INCRA alcançando os novos códigos para
averbação ex officio nas respectivas matrículas. Além disso, o desenvolvimento
de uma base conjunta proporcionará, em última instância, a almejada segurança
jurídica, com a atualização permanente da informação cadastral-registral e
a prestação qualificada dos serviços. 5. sistemas
coordenados em outros países Apenas para se ter em mente o
funcionamento dos sistemas em outros países, segundo ORTIZ, citado por ANDRÉA
FLÁVIA TENÓRIO CARNEIRO (in "Cadastro Imobiliário e Registro de
Imóveis", Porto Alegre: Sergio Antonio Fabris Editor, 2003, p.150) pode-se
destacar três formas de coordenação entre os sistemas cadastral e registral. Na Alemanha e na Suíça vigora
o sistema de coordenação perfeita, onde a matrícula do imóvel é feita com
base na informação cadastral, gerando a presunção juris et jure de
veracidade. Na França, Portugal, Itália,
Espanha, Argentina, Costa Rica, Porto Rico, El Salvador, Panamá, o sistema está
em vias de coordenação, à semelhança do que ocorre presentemente no Brasil. O sistema de fusão das duas
instituições está presente no Canadá, com o registro Torrens, que no Brasil,
como já mencionado, não teve a aceitação esperada, estando praticamente em
desuso. O Estatuto
da Terra (Lei 4.504/64) informa ser “o prédio rústico, de área contínua,
qualquer que seja a sua localização, que se destina à exploração extrativa
agrícola, pecuária ou agro-industrial...”. A legislação tributária, a
seu turno, refere que o imóvel é considerado rural de acordo com a sua
localização, devendo estar fora do perímetro urbano do município (Lei
nº 9.393/96). Para efeitos cadastrais, aquela
definição engloba esta, na medida em que o critério da utilização é mais
amplo que o da localização, podendo haver imóveis rurais para fins cadastrais
em zona urbana ou rural e, para fins tributários, apenas em zona rural. Note-se a contradição havida
na legislação. A Lei nº 9.393/96, que trata do imposto territorial rural,
seguindo esteira da normatização contida no art. 29 do CTN, norma com status
de lei complementar, previu a necessidade de o imóvel estar situado fora da
zona urbana. Se o imóvel, mesmo localizado
em zona urbana, é destinado a um dos fins previstos no Estatuto da Terra,
porque não tratá-lo como rural também para fins fiscais? Todavia, esse
entendimento demandará futura alteração legislativa para resolver a contradição
existente. De qualquer sorte, para os
efeitos da Lei
nº 10.267/2001, é rural o imóvel que se enquadre no conceito previsto no
Estatuto da Terra. 7. a
especialização dos imóveis A Lei
nº 6.015/73, em seu art. 176, § 1º, II, 3, dá substrato ao princípio da
especialidade, cujo conteúdo reclama que toda inscrição deve recair sobre um
imóvel precisamente individuado. Assim, o título, para aportar
no fólio real, em relação ao imóvel, deveria informar as suas características,
confrontações, localização, área e denominação, se rural, ou logradouro e
número, se urbano, e sua designação cadastral, se houver. Importante lembrar que desde o
nascedouro do registro imobiliário sua função sempre foi mais jurídica do
que cadastral. Apesar de revelar uma correlação obrigatória entre o imóvel e
os sujeitos de direito, bem como o regime de sua vinculação com este, não
havia no sistema legislativo vigente correlação direta entre cadastro e
registro, o que demandava diferenças significativas entre o regime cadastral e
o registral, ora com mais área cadastrada e menos registrada, ora com mais área
registrada e menos cadastrada. Ocorre que antes da Lei
10.267/2001, como se observa da dicção do art. 176 citado, a identificação
dos imóveis, para fins de registro, era realizada por meio de uma descrição
literal, o que acarretava identificações imprecisas, com indefinições de
limites, além de superposições de áreas. Segundo JACOMINO, citado por
ANDRÉA FLÁVIA TENÓRIO CARNEIRO (in "Cadastro Imobiliário e
Registro de Imóveis", Porto Alegre: Sergio Antonio Fabris Editor, 2003,
p.142), o registro cumpre seu papel e, em que pese a imperfeição das descrições,
é sabido que historicamente os limites naturais dos imóveis têm sido
observados, o que justifica a baixa taxa de litígios envolvendo conflitos de
domínio. Com a vigência da Lei
10.267/2001, todavia, uma nova sistemática foi estabelecida, tendo base cartográfica,
com suporte georreferenciado. Daqui por diante, a localização,
os limites e confrontações dos imóveis serão obtidos por meio de memorial
descritivo contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis
georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro, com precisão posicional de
0,50 cm (ou melhor), qualificando o direito de propriedade pela coincidência
das informações cadastrais e registrais, assegurada a isenção de custos
financeiros quando a área não exceda a quatro módulos fiscais. Importante frisar que o Decreto
nº 4.449/2002 restringiu a isenção do custos aos casos de transmissão
apenas. A Lei nº 10.267/2001 não faz essa distinção, concedendo a isenção
àqueles proprietários de imóveis rurais cujo somatório da área não exceda
a 4 módulos fiscais. Não se sabe se houve imperfeição técnica ou restrição
deliberada; o certo é que, se algum proprietário sentir-se prejudicado, poderá,
pela via mandamental, buscar a plena aplicação da Lei em referência, sem a
restrição imposta pelo Decreto Regulamentar. 8. retificação
de registro – uma proposta de conciliação Aqui está o "calcanhar de
Aquiles" de toda implementação do CNIR. A provável exigência de
retificação judicial quando da apresentação dos memoriais descritivos
contendo dados precisos de localização, em termos de coordenadas geodésicas,
poderá inviabilizar a aplicação da lei e marginalizar o trato dos negócios
envolvendo a propriedade rural. Admitir-se a necessidade de tal
retificação em sede jurisdicional pode levar o país a uma completa situação
de ilegalidade no campo imobiliário rural, pois o proprietário preferirá não
registrar o seu imóvel a enfrentar o processo, criando o mercado paralelo que já
conhecemos no âmbito do SFH e do parcelamento do solo. Importante salientar que
estamos acostumados a pensar na retificação tal como prevista nos arts. 212,
213 e 216 da Lei nº 6.015/73, donde se extrai as formas conhecidas até então:
a retificação extrajudicial, ou ex officio, a retificação
administrativa-judicial, que poderá assumir feição unilateral ou bilateral, a
retificação contenciosa e a retificação que poderíamos denominar de
incidental ou indireta. Extrajudicial é aquela levada
a efeito pelo próprio Oficial do Registro, por iniciativa própria, de ofício,
ou a requerimento do interessado. A administrativa-judicial, por
sua vez, é procedimento administrativo que tem por finalidade tutelar os
interesses - não em conflito - daqueles em cujo nome estão inscritos os
registros imobiliários e todos os direitos subjetivos que daí se originam, por
intermédio dos órgãos jurisdicionais competentes. Assume feição unilateral
quando o motivo da retificação se limita exclusivamente ao interesse do
requerente da medida, sem envolver terceiros interessados. Bilateral, por sua
vez, quando depende do assentimento de terceiros para a eficácia do pleito,
face à potencialidade lesiva. Contenciosa é aquela promovida
em ação própria, com utilização de um processo adequado, onde sempre estarão
presentes os interesses daquele que pretende a retificação e daquele contra
quem a retificação irá produzir efeitos. Incidental ou indireta, é
aquela que possibilita a retificação ou anulação do registro indiretamente,
por sentença em processo contencioso, ou por efeito do julgado em ação de
anulação ou de declaração de nulidade de ato jurídico, ou de julgado sobre
fraude à execução, conforme preceitua o artigo 216 da Lei de Registros Públicos. Todavia, a Lei nº 10.267/2001,
regulamentada pelo Decreto nº 4.449/2002, prevendo o colapso do processo de
coordenação cadastral e registral, criou um tertium genus, uma nova
modalidade de retificação, dependente apenas da anuência dos confrontantes e
da certificação da inexistência de sobreposição da poligonal pelo INCRA. Não se olvide que tal
modalidade reclama uma releitura dos modelos antes relacionados, uma necessária
mudança de paradigmas face à nova forma de retificação, menos burocrática. Ela funda-se, parece-me, na
premissa de que o erro está no enunciado numérico ou na inexistência deste e
que o imóvel, com suas divisas, é o mesmo, razão pela qual corrente
jurisprudencial dominante admite o aumento de área na retificação intra
muros, e não a usucapião como solução, pois o imóvel é e sempre foi
aquele, apenas a expressão numérica não estava correta ou não existia. Tal modalidade tem seu
regulamento no art. 9º, do Decreto nº 4.449/2002, verbis: "Art. 9o. A identificação
do imóvel rural, na forma do § 3o do art. 176 e do § 3o do art. 225 da Lei no
6.015, de 1973, será obtida a partir de memorial descritivo elaborado,
executado e assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de
Responsabilidade Técnica - ART, contendo as coordenadas dos vértices
definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico
Brasileiro, e com precisão posicional a ser estabelecida em ato normativo,
inclusive em manual técnico, expedido pelo INCRA. § 1o. Caberá ao INCRA
certificar que a poligonal objeto do memorial descritivo não se sobrepõe a
nenhuma outra constante de seu cadastro georreferenciado e que o memorial atende
às exigências técnicas, conforme ato normativo próprio. ... § 3o. Para os fins e
efeitos do § 2o do art. 225 da Lei no 6.015, de 1973, a primeira apresentação
do memorial descritivo segundo os ditames do § 3o do art. 176 e do § 3o do
art. 225 da mesma Lei, e nos termos deste Decreto, respeitadas as divisas do imóvel
e os direitos de terceiros confrontantes, não caracterizará irregularidade
impeditiva de novo registro, devendo, no entanto, os subseqüentes estar
rigorosamente de acordo com o referido § 2o, sob pena de incorrer em
irregularidade sempre que a caracterização do imóvel não for coincidente com
a constante do primeiro registro de memorial georreferenciado, excetuadas as hipóteses
de alterações expressamente previstas em lei. ... § 5º. O memorial
descritivo, que de qualquer modo possa alterar o registro, será averbado no
serviço de registro de imóveis competente mediante requerimento do
interessado, contendo declaração firmada sob pena de responsabilidade civil e
criminal, com firma reconhecida, de que não houve alteração das divisas do imóvel
registrado e de que foram respeitados os direitos dos confrontantes, acompanhado
da certificação prevista no § 1o deste artigo, do CCIR e da prova de quitação
do ITR dos últimos cinco exercícios, quando for o caso. § 6º. A documentação
prevista no § 5o deverá ser acompanhada de declaração expressa dos
confinantes de que os limites divisórios foram respeitados, com suas
respectivas firmas reconhecidas." (grifei) Observa-se aqui o prestígio a
autonomia da vontade, ausente conflito. Aqueles que seriam os potenciais
prejudicados com a nova descrição do imóvel - os confrontantes - desde logo
manifestam sua concordância com o pleito, não havendo razão para sua citação. Relevante o fato da presença técnica,
por intermédio do profissional cadastrado para os serviços, que responderá
civil e penalmente pela exatidão das informações, e, do INCRA, certificando
que a poligonal não se sobrepõe a nenhuma outra. Ocorre que em alguns casos a
lei prevê a possibilidade de prejuízo a terceiro, estabelecendo uma espécie
de presunção de risco quando, por exemplo, da retificação resultar alteração
da descrição das divisas ou da área do imóvel (art. 213 LRP). Na retificação proposta pelo
Decreto 4.449/2002, não há o conflito de interesses a demandar a retificação
do art. 213 LRP, na medida em que, presente a vênia dos diretamente
interessados e a certificação da poligonal pelo INCRA, não há que se falar
em conflito. Havendo a falta de anuência de
quaisquer confrontantes ou a falta de certificação pelo INCRA, aí sim, o rito
a ser seguido é o do art. 213 LRP, senão vejamos: "Art. 9º. ... § 8o Não sendo
apresentadas as declarações constantes no § 6o e a certidão prevista no §
1o, o oficial encaminhará a documentação ao juiz de direito competente, para
que a retificação seja processada nos termos do art. 213 da Lei no 6.015, de
1973." Assim, quem pode o mais, que é
alienar parcela de seu patrimônio sem qualquer anuência dos
confrontantes, pode o menos, que é concordar com a inexistência de
lesividade do memorial descritivo apresentado por seu confinante. Reafirma-se o prestígio do
princípio da autonomia da vontade e o princípio da boa-fé. Se ocorrer o caso
em que houver desconformidade futura, o ônus da prova tocará àquele que
eventualmente sentir-se prejudicado pela retificação, que poderá, por meio de
ação própria, demadar a recomposição da lesão. Percebe-se uma tendência de
afrouxamento das amarras quando da retificação não decorra prejuízo a
terceiros, eis que a garantia constitucional do acesso ao judiciário para a
apreciação de lesão ou ameaça de direito permanece íntegra. Veja–se o pensamento
expressado pelo Eminente Juiz Auxiliar da Corregedoria Francisco Eduardo
Loureiro, no processo
CG 1.002/97 - Taubaté - DOJSP 2/7/1997, aprovado pelo Des. Márcio Martins
Bonilha – MM. Corregedor-Geral da Justiça do Tribunal de Justiça de São
Paulo: "podemos, diante do acima
exposto, traçar algumas premissas básicas sobre a questão da retificação,
com alteração ou inserção de características do imóvel: a) nem toda a
alteração ou inserção de dados nas características do imóvel reclama
retificação bilateral do registro; b) a bilateralidade da retificação é
determinada pela potencialidade danosa a terceiros; c) a retificação
unilateral de medidas e características do imóvel é possível por mero
despacho judicial e tem como limite somente a lesividade virtual da medida ao
interesse de terceiros; d) a retificação ex officio do registro pelo
oficial delegado, mesmo inserindo medidas ou área de superfície na matrícula,
também é possível, desde que, cumulativamente, inexista lesividade, ainda que
potencial, a terceiros e haja evidência tanto do erro como de sua correção." Note-se que, mesmo diante da
expressa disposição do art. 213, § 2º, LRP, há uma mitigação da exigência
quando inexista lesividade. Idêntico sistema de presunção
se aplica no Rio Grande do Sul a regularização de lotes condominiais por meio
do Projeto MORE LEGAL II, onde, para a localização e abertura da matrícula
do lote individualizado necessária apenas a anuência confrontantes diretos do
lote (art. 7º do Prov. 17/99-CGJ, ex Prov. 39/95-CGJ), afastando a incidência
das disposições do art. 1.314, parágrafo único, do NCC (ex art. 628 do Código
de 1916), que reclama o assentimento de todos os condôminos. Não obstante o apontamento
acima, a constitucionalidade desse Projeto vem sendo reiteradamente assentada: "providência tomada com
base no provimento n° 39/95-CGJ, que não viola as leis federais relacionadas
com o parcelamento e o registro e nem padece de qualquer inconstitucionalidade,
já que não se sobrepõe a elas. Apenas permite, atendendo as peculiaridades do
caso, em face da situação fática consolidada, adequar o registro à realidade
e assegurar o direito de propriedade às unidades desmembradas. (omissis).
embora não atendidos os requisitos urbanísticos previstos na lei nº 6.766/79,
ou em outros diplomas legais, não tem o sentido entendido, qual seja o de negar
vigência à lei federal ou de padecer do vício da inconstitucionalidade, mas o
de adequar a realidade, em face de situações consolidadas, ao registro imobiliário,
conferindo às unidades desmembradas autonomia jurídica. Aliás, a própria lei
do parcelamento, em seu art. 1º, parágrafo único, admite que os Estados, o
Distrito Federal e os Municípios estabeleçam normas complementares relativas
ao parcelamento do solo municipal
para adequar o nela previsto às peculiaridades regionais e locais." (ApCiv.
n° 597118710, 3ª Câmara Cível, Tj-Rs, rel. des. Tael João Selistre) O efeito da retificação
amparada no Decreto nº 4.449/2002 é semelhante àquele da decisão em
processos de retificação administrativa do art. 213 da LRP e nos processos
fundados no more legal, que produzem coisa julgada formal, não material,
passível de revisão por ação própria intentada por terceiros prejudicados. Algum processualista poderia
afirmar que a inexistência de citação formal em autos processuais não supre
os requisitos para a validade da manifestação de concordância dos
confrontantes. Todavia, de acordo com a lição de MOACYR AMARAL SANTOS (in
"Primeiras Linhas de Direito Processual Civil", 2º vol., 12ª ed., São
Paulo: Saraiva, 1989-1990, p.164) a citação é ato constitutivo da relação
processual. Nessa nova modalidade de
retificação, contudo, não há processo, nem relação processual, razão pela
qual não há que se falar em citação. Os atos tendentes ao aperfeiçoamento
da nova descrição do imóvel seguem o rito administrativo previsto no citado
art. 9º do Decreto nº 4.449/2002. Outros, ainda, questionariam se
não haveria excesso regulamentar no art. 9º, § 3º do Dec. 4.449/2002.
Permito-me afirmar que Lei nº 10.267/2001, no art. 3º, concede o poder
regulamentar, na medida em que torna obrigatória a descrição com base
georreferenciada. O comando genérico para a sujeição dos imóveis a esta nova
forma de descrição (atuais § 3º do art. 176 e § 3º do art. 225, ambos da
Lei nº 6.015/73) permite a sua regulamentação, para nela tratar dos atos
formais tendentes a sua implementação. Há, ainda, outra forma de
retificação prevista na Lei 10.267/2001, art. 4º (art. 11 do Decreto nº
4.449/2002), aquela processada diretamente no Registro de Imóveis, a pedido da
União, Estado, Distrito Federal ou Município. Aqui, com clareza solar, há
previsão na hipótese da alteração da área ou limites promovida por ato
registral quando importar indevida transferência de terras públicas. Aqui, o
ente federativo prejudicado proporá diretamente Registro Imobiliário a
retificação que objetivará a reversão do registro aos limites anteriores. Por fim, o Decreto nº
4.449/2002 refere que a nova descrição proposta pelos memoriais na sua
primeira apresentação ao Registro Imobiliário não constituirá obstáculo
impeditivo do registro, devendo os títulos subseqüentes amoldarem-se à nova
descrição, sob pena de incorrer em irregularidade passível de glosa do título. A identificação da área do
imóvel rural, prevista nos §§ 3º e 4º do art. 176 e § 3º do art. 225,
ambos da Lei n° 6.015, de 1973, aí incluídas as situações de
desmembramento, fracionamento, unificação e alienação, será exigida somente
após o transcurso dos prazos seguintes, contados da publicação do Decreto
regulamentar: - 90 dias, para os imóveis com
área de 5.000 hectares, ou superior; - 1 ano, para os imóveis com
área de 1.000 a menos de 5.000 hectares; - 2 anos, para os imóveis com
área de 500 a menos 1.000 hectares; e, - 3 anos, para os imóveis com
área inferior a 500 hectares. Note-se que não há razão
para interpretação que conduza a exigência, desde logo, do
georreferenciamento para os casos de desmembramento, fracionamento e unificação,
não o fazendo para a alienação, antes de implementados os prazos, sob pena de
ferimento ao princípio da isonomia. No que se refere aos títulos
anteriores, valem os prazos de transição acima. Exemplificando: para uma
escritura que envolva a alienação da área de 1.000 ha., ainda não
registrada, a sua apresentação ao registro deverá estar acompanhada do
memorial georreferenciado, caso em que se procederá ao registro da escritura e
após à retificação proposta pelo memorial. Para uma escritura que envolva a
alienação da área de 500ha. o prazo de transição ainda não estará
esgotado, caso em que a escritura será registrada sem a apresentação do
memorial citado. 10. providências
e prazos aos notários Aos Notários incumbe mencionar
nas escrituras os dados do CCIR – código do imóvel, nome do detentor,
nacionalidade deste, denominação do imóvel e localização, disposição já
em vigor. Para a lavratura de escrituras,
deverão esses profissionais do direito exigir o memorial georreferenciado,
acompanhado de planta, ART, certificação (com validade de 30 dias) expedida
pelo INCRA de que a poligonal não se sobrepõe a outra, da declaração do
interessado de que não houve alteração das divisas e da declaração expressa
dos confrontantes de que as divisas foram respeitadas, nos casos de
desmembramento, parcelamento, unificação ou alienação, nos casos e prazos
indicados: - áreas de 5.000 hectares ou
maiores – disposição já em vigor; - de 1.000 a menos de 5.000
hectares - disposição já em vigor; - de 500 a menos de 1.000
hectares - vigorará em 31.10.2004; e, - áreas inferiores a 500
hectares - vigorará em 31.10.2005. 11. providências
e prazos aos registradores Há inúmeras providências e
prazos a serem observados pelos Registradores por ocasião da prática dos atos
registrais a seu encargo. a) Deverão mencionar nas matrículas
os dados do CCIR – código do imóvel, nome do detentor, nacionalidade deste,
denominação do imóvel e localização, por força do disposto no art. 176, §
1º, II, 3, a, da Lei nº 6.015/73 - disposição já em vigor. b) A retificação dos imóveis
deverá ser procedida quando da primeira apresentação do memorial
georreferenciado, acompanhado de planta, ART, da certificação (com validade de
30 dias) expedida pelo INCRA de que a poligonal não se sobrepõe a outra, da
declaração do interessado de que não houve alteração das divisas e da
declaração expressa dos confrontantes de que as divisas foram respeitadas, nos
casos e prazos indicados: - áreas de 5.000 hectares ou
maiores - disposição já em vigor; - de 1.000 a menos de 5.000
hectares - disposição já em vigor; - de 500 a menos de 1.000
hectares - vigorará em 31.10.2004; e, - áreas inferiores a 500
hectares - vigorará em 31.10.2005. c) Em caso de títulos
anteriores à vigência das disposições o memorial será apresentado conforme
a área e prazos citados, realizando-se operação inversa, ou seja, registra-se
o título e após averba-se a retificação. d) Ausentes anuência de
quaisquer confrontantes ou certificação expedida pelo INCRA, deverá o
expediente ser encaminhado diretamente ao Juiz Diretor do Foro, no interior do
Estado, ou à Vara dos Registros Públicos, nas Capitais, para que a retificação
seja processada nos termos do art. 213 LRP, caso em que o Juízo procederá as
intimações e citações necessárias. e) No caso indicado no art. 4º
da Lei nº 10.267/2001 (art. 11 do Decreto nº 4.449/2002), quando a alteração
da área ou limites assentada em ato registral importar indevida transferência
de terras públicas, deverá ser procedida a retificação dos imóveis quando
provocados pela União, Estados, Distrito Federal e Municípios, cientificando o
proprietário após a prática do ato. f) Presente a apropriação de
terras públicas, à vista da nulidade declarada, proceder-se-á ao cancelamento
administrativo de matrícula e de registro, por ordem do Juízo, no caso
indicado no art. 4º da Lei nº 10.267/2001(art. 11 do Decreto nº 4.449/2002). g) Enviar ao Superintendente
Regional do INCRA, com o respectivo aviso de recebimento-AR até o trigésimo
dia do mês subseqüente, a relação das modificações nas matrículas
decorrentes de mudança de titularidade, parcelamento, desmembramento,
loteamento, remembramento, retificação de área, reserva legal e particular do
patrimônio natural e restrições de caráter ambiental, acompanhada de certidão
atualizada das matrículas – disposição em vigor desde o dia 20.11.2003. h) Recepcionar a informação
do INCRA referente a novos códigos de imóveis rurais e proceder à averbação
de ofício – disposição em vigor. i) Manter arquivo contendo o
aviso de recebimento-AR referente a relação enviada ao INCRA pelo prazo de 5
anos, uma via da planta e memorial descritivo certificados e a certificação
expedida pelo INCRA – disposição em vigor. 12. A
presença dos registradores na regulamentação da lei 10.267/2001 Por meio da Portaria nº 223,
de 27/09/2001, do Ministério do Desenvolvimento Agrário, foi constituído um
Grupo de Trabalho com a atribuição de implementar o Cadastro Nacional de Imóveis
Rurais, composto por representantes do INCRA, Receita Federal, ANOTER, IBAMA,
FUNAI, IBGE, SPU, INPE, ANOREG e IRIB Não poderia deixar de citar e
homenagear a presença dos Registradores no Grupo de Trabalho que não poupou
esforços para que houvesse uma regulamentação capaz de tornar efetivas as novéis
disposições da Lei nº 10.267/2001. Essa presença redundou em
algumas alterações e inclusões importantes no regramento: o escalonamento de
prazos para transição, a certificação de que a poligonal não se sobrepõe a
outra pelo INCRA, a supressão da obrigação inicial dos Registradores de
recepcionarem o complexo de formulários para cadastramento e sua conferência,
o acompanhamento do memorial georreferenciado pela planta, e, a desmistificação
da coordenação entre cadastro e registro pela demonstração de suas funções
complementares. Mais uma vez ficou demonstrada
a importância da Instituição Registral, com participação efetiva na
implantação de um sistema que pretende o aperfeiçoamento da questão fundiária
no Brasil. LEI 10.267, DE 28 DE AGOSTO DE
2001. Altera dispositivos das Leis nos 4.947, de 6 de abril de 1966, 5.868, de
12 de dezembro de 1972, 6.015, de 31 de dezembro de 1973, 6.739, de 5 de
dezembro de 1979, 9.393, de 19 de dezembro de 1996, e dá outras providências -
Lei
10.267/01 DECRETO Nº 4.449, DE 30 DE
OUTUBRO DE 2002. Regulamenta a Lei no 10.267, de 28 de agosto de 2001, que
altera dispositivos das Leis nos. 4.947, de 6 de abril de 1966; 5.868, de 12 de
dezembro de 1972; 6.015, de 31 de dezembro de 1973; 6.739, de 5 de dezembro de
1979; e 9.393, de 19 de dezembro de 1996, e dá outras providências - Decreto
4.449/02 PORTARIA Nº 954, DE 13 DE
NOVEMBRO DE 2002. Estabelecimento d o indicador da precisão posicional a ser
atingido na determinação de cada par de coordenadas, relativas a cada vértice
definidor do limite do imóvel, que não deverá ultrapassar o valor de 0,50m,
conforme o estabelecido nas Normas Técnicas para Levantamentos Topográficos - Portaria
nº 954 - Precisão PORTARIA Nº 1.101, DE 19 DE
NOVEMBRO DE 2003 - O PRESIDENTE DO INSTITUTO NACIONAL DE COLONIZAÇÃO E REFORMA
AGRÁRIA - INCRA, no uso das atribuições que lhe são conferidas pelo inciso
VII do art. 18, da Estrutura Regimental, aprovada pelo Decreto nº 4.705, de 23
de maio de 2003, combinado com o inciso VIII do art. 22, do Regimento Interno do
INCRA, aprovado pela Portaria/MDA/Nº 164 de 14 de julho de 2000, alterado pela
Portaria nº 224, de 28 de setembro de 2001 - Portaria
nº 1101 - Norma Técnica INSTRUÇÃO NORMATIVA Nº 12,
DE 17 DE NOVEMBRO DE 2003 - Fixa roteiro para a troca de informações entre o
INCRA e os Serviços de Registro de Imóveis, nos termos da Lei nº 10.267/2001,
regulamentada pelo Decreto n° 4.449/2002 - IN
nº 12 - Roteiro Incra x Cartórios INSTRUÇÃO NORMATIVA Nº 13,
DE 17 DE NOVEMBRO DE 2003 - Estabelece fluxo a ser observado pelas Superintendências
Regionais do INCRA, com vistas à certificação e atualização cadastral, de
que trata a Lei nº 10.267/2001, regulamentada pelo Decreto nº 4.449/2002 - IN
nº 13 - Fluxo Interno Certificação e Atualização Cadastral 14. referências
bibliográficas CARNEIRO, Andréa Flávia Tenório.
Cadastro Imobiliário e Registro de Imóveis. Porto Alegre: Sergio Antonio
Fabris Editor, 2003. CARVALHO, Afrânio de. Registro
de Imóveis. 4. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1998. CENEVIVA, Walter. Lei dos
Registros Públicos Comentada, 15ª ed., São Paulo: Saraiva, 2003. SANTOS, Moacyr Amaral.
Primeiras Linhas de Direito Processual Civil, 2º vol., 12ª ed., São Paulo:
Saraiva, 1989-1990. São Paulo, 08/03/2002 -
Boletim Eletrônico do IRIB nº 453 São Paulo, 21/08/2002 -
Boletim Eletrônico do IRIB nº 528 São Paulo, 26/11/2002 -
Boletim Eletrônico do IRIB nº 574 São Paulo, 26/11/2002 -
Boletim Eletrônico do IRIB nº 573 São Paulo, 30/11/2002 -
Boletim Eletrônico do IRIB nº 579 São Paulo, 06/12/2002 -
Boletim Eletrônico do IRIB nº 585 São Paulo, 24/04/2003 -
Boletim Eletrônico do IRIB nº 673 São Paulo, 19/05/2003 -
Boletim Eletrônico do IRIB nº 688 São Paulo, 10/10/2003 -
Boletim Eletrônico do IRIB nº 878 São Paulo, 10/10/2003 -
Boletim Eletrônico do IRIB nº 877 São Paulo, 10/10/2003 -
Boletim Eletrônico do IRIB nº 876 São Paulo, 13/10/2003 -
Boletim Eletrônico do IRIB nº 880 São Paulo, 19/10/2003 -
Boletim Eletrônico do IRIB nº 888 São Paulo, 24/11/2003 -
Boletim Eletrônico do IRIB nº 928 São Paulo, 05/12/2003 -
Boletim Eletrônico do IRIB nº 945 * Julio
Cesar Weschenfelder - Registros Públicos de Vera Cruz-RS - weschenfelder@viavale.com.br
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