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II Seminário O Novo Código Civil e o Registro de Imóveis
Porto Alegre – 15 e 16 de maio de 2003
Resumos das Palestras

A AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE DE INTERESSE SOCIAL
Armando Antonio Lotti - Procurador da Justiça RS

O artigo 1.228, nos seus §§ 4º e 5º, do Código Civil de 2002 criou inédita forma de aquisição da propriedade, através da satisfação de pressupostos específicos (§ 4º) e subseqüente pagamento de justa indenização ou preço (§ 5º). Imprescindível, assim, examinar se o novel instituto é modo originário ou derivado de aquisição do domínio, com a consectária repercussão no plano registral. Partindo-se da constatação de que, no caso em comento, o direito dos adquirentes dependerá da carta de sentença a ser expedida pelo juiz, verdadeiro título, a aquisição dar-se--á
de modo derivado, sendo a propriedade transmitida com as qualidades, defeitos e limitações que se revestia na titularidade do seu proprietário anterior. Preserva-se, com isso, o princípio da continuidade registral.

A justa indenização prevista no § 5º do artigo 1.228 do Código Civil, por sua vez, não terá os mesmos contornos da justa indenização para efeitos de desapropriação, pois naquele "quantum" não se cogita, por exemplo, de juros compensatórios (não há imissão provisória na posse do bem) ou honorários incidentes sobre a diferença entre o valor ofertado e o valor fixado judicialmente. O preço a ser fixado judicialmente, em realidade, tendo como supedâneo o mercado, deverá levar em conta a existência de gravames onerando a "res soli" litigiosa. O leito natural para o reconhecimento judicial do direito de aquisição ora em debate é a "exceptio" argüida em sede de reivindicatória.

Não se descarta, também, a possibilidade dos adquirentes buscarem o reconhecimento do seu direito via ação ordinária, com angularização singular da relação processual (citação do proprietário), circunstância esta que destaca o modo derivado de aquisição (não se pode olvidar que o usucapião, modo originário de aquisição da propriedade, por esta característica nuclear, reclama a angularização plúrima da relação processual, com a citação dos sujeitos passivos específicos e dos chamados sujeitos passivos totais).

Por fim, ao se exigir boa fé dos adquirentes, o legislador limitou, em muito, a incidência do instituto, afastando, por exemplo, as chamadas ocupações consolidadas.