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II Seminário O Novo Código Civil e o Registro de Imóveis
Porto Alegre – 15 e 16 de maio de 2003
Resumos das Palestras

Os Direitos Reais e o NCC. A Locação e o RI
Kioitsi Chicuta (Juiz do 2º Tribunal de Alçada Cível de S. Paulo)

Sumário :

INTRODUÇÃO.   DIREITO DE PROPRIEDADE PRIVADA EM FACE DAS ALTERAÇÕES INTRODUZIDAS PELA CONSTITUIÇÃO FEDERAL, PELO ESTATUTO DA CIDADE E PELO NOVO CÓDIGO CIVIL;

CONSIDERAÇÕES GERAIS SOBRE OS DIREITOS REAIS E A PROPRIEDADE EM GERAL;

 REFLEXOS DAS ALTERAÇÕES NO REGISTRO DE IMÓVEIS;

A LOCAÇÃO DO IMÓVEL;

CONSIDERAÇÕES FINAIS.

1. INTRODUÇÃO.   DIREITO DE PROPREIDADE PRIVADA EM FACE DAS ALTERAÇÕES INTRODUZIDAS PELA CONSTITUIÇÃO FEDERAL, PELO ESTATUTO DA CIDADE E PELO NOVO CÓDIGO CIVIL.

A Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2.002, estabelece marco importante na vida dos cidadãos brasileiros ao substituir o vetusto Código Civil de 1.916, considerado por muitos como verdadeiro monumento jurídico nacional.      Não se busca aqui estabelecer discussão sobre a conveniência e a oportunidade de tal alteração, mas salta óbvio que o novo texto legal exibe impactos substanciais, com visível preocupação de tornar realidade os princípios insculpidos na Constituição Federal, como os da dignidade humana, da função social da propriedade, do direito à vida e à existência dignas, da erradicação da pobreza, do direito à moradia, e tanto outros de público conhecimento.    Não há mais a visão individualista, mas aquela coletiva e na qual se persegue igualdade e justiça social, sem perda da segurança jurídica e da convivência em regime capitalista.

Há modificações desde o estabelecimento de regras aos direitos de personalidade, à capacidade das pessoas, ao casamento, às pessoas jurídicas, aos direitos das obrigações e contratos, aos direitos das coisas e até ao sistema sucessório, com inegáveis reflexos ao Registro de Imóveis.   

Em relação à propriedade privada, as alterações mostram-se igualmente importantes, sempre com observância aos parâmetros estabelecidos na Constituição Federal e que, a par de assegurar o direito de propriedade, dispôs expressamente que a propriedade haveria de atender à sua função social.     Os primeiros traços para uso adequado da propriedade, estampados no Estatuto da Cidade, agora estão presentes no novo Código Civil.

CONSIDERAÇÕES GERAIS SOBRE OS DIREITOS REAIS E O DIREITO DE PROPRIEDADE.

Na aparência, poder-se-ia dizer que o novo Código Civil apenas consolidou o que já existia nas leis esparsas e nos novos rumos da jurisprudência.     No entanto, à medida que se faz estudo sistemático da matéria, bem se vê que as posturas tradicionais hão de ser interpretadas com outros enfoques e o próprio legislador procurou atribuir ao Juiz poderes antes não reconhecidos, facultando-lhe o uso do que a doutrina denomina de desapropriação judicial, outorgando até mesmo a invasores o título de domínio sobre a área ocupada, mediante indenização. Reduziram-se os prazos prescricionais para a usucapião, permitindo a declaração judicial de propriedade até mesmo quando argüida em defesa, criando novas regras para os direitos de vizinhança e o condomínio, possibilitando, para este último, a figura da renúncia à parte ideal.

O condomínio edilício, outrossim, permite alienação de partes acessórias e criam-se novos direitos reais, como o direito de superfície e o direito do promitente comprador de imóvel. O direito de superfície traz normas que se chocam com aquelas do Estatuto da Cidade e a regulamentação do direito do promitente comprador indica retrocesso em relação aos avanços obtidos na alteração feita na Lei 6.766, de 1.969.

REFLEXOS DAS ALTERAÇÕES NO REGISTRO DE IMÓVEIS.

O Novo Código conservou o registro do título translativo no Registro de Imóveis como modo de transferência da propriedade entre vivos, mas eliminou imprecisões terminológicas e de conceito existentes no texto anterior.   Deixou expressa consagração de ditado popular de que “quem não registra não é dono” e eliminou dúvidas sobre os efeitos da prenotação.

Novos títulos judiciais foram criados, como a desapropriação judicial, mas a ausência de regras sobre sua formalidade extrínseca pode causar dificuldades em sua interpretação, não estabelecendo a lei, ainda, regras sobre alguns títulos extrajudiciais, como a renúncia à parte ideal pelo condômino.

De toda forma, resta mantida a convicção de taxatividade do rol dos direitos reais, o mesmo não ocorrendo em relação aos fatos passíveis de escrituração no Registro de Imóveis. Ao dispor que os contratos preliminares devem ser registrados, permite-se que negócios outrora não admitidos sejam passíveis de recepção, como a promessa de doação, a promessa de permuta e tantos outros não expressamente referidos no elenco da Lei de Registros Públicos ou de legislações esparsas.

A LOCAÇÃO DO IMÓVEL

O Código Civil, como consigna em suas disposições finais e transitórias, não revogou a Lei do Inquilinato e no essencial mantém suas linhas básicas, inclusive o registro do contrato com cláusula de vigência em caso de alienação.      Mas, naquilo que merece destaque, prevê possibilidade de locação pelo condômino edilício de áreas de abrigo de veículos, nada dispondo sobre permissibilidade expressa na convenção condominial. 

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Inúmeras são as inovações introduzidas no novo Código Civil e com repercussão no Registro de Imóveis. Espera-se atuação, não de postura tradicional, nem mesmo de interpretações ousadas e divorciadas da letra legal, mas de postura equilibrada e com extremo bom senso. 

O Registro de Imóveis, com toda certeza, atenderá com a costumeira eficiência e severidade a atribuição que lhe é outorgada e até mesmo o decantado princípio da concentração, onde todos os atos referentes ao imóvel são levados à matrícula, deverá merecer o tratamento adequado.   Não se pode perder de vista a função primordial do sistema registrário específico como guardiã dos direitos reais e de fatos jurídicos relevantes vinculados a bens imóveis, e a admiti-la como mero repositório de fatos, ainda que não relevantes, pode transformá-la naquilo que sempre evitou, ou seja, num órgão de cadastro.