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II Seminário O Novo Código Civil e o Registro de Imóveis
Porto Alegre – 15 e 16 de maio de 2003
Resumos das PalestrasS

OS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS E O NCC
José de Mello Junqueira (Desembargador SP e Conselheiro Jurídico do IRIB)

Com a edição do novo Código Civil, dentre suas inovações, destacam-se as cláusulas gerais, meio hábil de se introduzir no ordenamento jurídico princípios de valor, máximas de conduta, comportamento e diretivas econômicas, sociais e políticas.

No campo contratual, tema que nos interessa neste trabalho, duas cláusulas gerais se destacam, de real importância, a função social do contrato e a boa-fé objetiva.

O novo Código Civil nas disposições gerais dos contratos, no artigo 421, é incisivo ao afirmar que a liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato e, no artigo 422, dispõe que os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

Na teoria dos contratos, em sua concepção clássica, estava a irrestrita autonomia da vontade. Essa concepção, individualista e liberal influenciou o pensamento jurídico, aceito pelo Código Civil de 1.916.

Tais fundamentos não mais vigem, face à nova tendência pós-segunda  guerra mundial, novos fundamentos constitucionais e sabidamente as diretrizes que nortearam o Código de Defesa do Consumidor.

Daí a aceitação, pela nova ordem jurídica, da influência limitadora, nos contratos, do interesse social, como limite à autonomia da vontade. Sob esse ângulo, a vontade estará regulada pelo direito e pela lei, voltados aos interesses sociais.

Inovador, ainda, a inserção do princípio da boa-fé objetiva, no artigo 422. A boa-fé objetiva traz segurança às partes, impondo-lhes o dever de lealdade, honestidade e segurança. Assim, desde o princípio, os contratantes devem esclarecer os fatos um ao outro, equilibrando as prestações e evitando o enriquecimento indevido de um só deles.

Claudia Lima Marques define, com seu brilho usual, ser a boa-fé objetiva a atuação refletindo, pensando no outro, no parceiro contratual, respeitando-o, respeitando seus interesses legítimos, suas expectativas razoáveis, seus direitos.

A boa-fé objetiva, e a função social do contrato provocarão, como cláusulas gerais, substanciais transformações no direito contratual, com reflexos no controle de inclusão e de conteúdo registral.

Entre outras boas novidades introduzidas no Código Civil estão os artigos 462 à 466, que regulamentou o contrato preliminar, de grande utilização no mercado imobiliário. Sua característica é ser uma promessa de contratar, com possibilidade de tornar-se definitivo, na hipótese do artigo 464. Com a previsão desse contrato no novo Código, ficou ele definitivamente institucionalizado em nosso direito positivo.

Questão que deve ser objeto de contrato e de real importância é aquela das vagas de garagem em edifício de unidades autônomas condominais. Teria o novo Código Civil alterado suas normas?

Com relação às formalidades dos instrumentos dos contratos, o Código de 2.002 pouco alterou na exigência dos requisitos formais.

De interesse relevante, no entanto, é a interpretação que se deva dar ao disposto no artigo 1.417, em consonância com o artigo 108, se possível instrumentar-se o contrato de promessa de compra e venda por escritura particular, ainda que o valor do negócio ultrapasse trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Importa reflexão o estudo da cláusula do pacto comissório, não mais previsto em dispositivo especial. Sem correspondente, no novo Código, o artigo 1.163 do Código de 1.916.

Muitas e outras questões podem merecer estudos especiais, relativamente aos princípios contratuais imobiliários, como a venda de bens de ascendentes à descendentes, a retrovenda, usufruto e doação.

Sobreleva notar a discussão, que já se inicia, sobre a alienação do usufruto a terceiros e ao próprio titular do direito da nua-propriedade.

Enfim, outros temas podem ser abordados, inovadores e que merecerão nosso especial cuidado.