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II Seminário O Novo Código Civil e o Registro de Imóveis
Porto Alegre – 15 e 16 de maio de 2003
Resumos das Palestras

RESUMO DO NCC – BREVES COMENTÁRIOS SOBRE O NCC E O RI
João Pedro Lamana Paiva (diretor de Relações Internacionais e vice-presidente do IRIB, Registrador Público e Tabelião de Protesto da Comarca de Sapucaia do Sul e professor de Registros Públicos das Escolas do Ministério Público e da Juris/ RS)

Com a entrada em vigor da Lei nº 10.406/02, em 11 de janeiro de 2003, que instituiu o (novo) Código Civil, considera-se que o ordenamento jurídico nacional saiu revigorado, embora alguns juristas e doutrinadores comentem que esta legislação já nasceu ultrapassada. Em alguns momentos, constata-se que houve uma reordenação das legislações anteriores, a exemplo do direito do promitente comprador, da hipoteca e do condomínio edilício e, em outros, verifica-se que relevantes instrumentos jurídicos foram colocados à disposição da sociedade brasileira, entre eles, o direito de superfície.

Primeiramente, informa-se que o pacto comissório foi suprimido na hodierna legislação. Para preencher a lacuna, usar-se-á a cláusula resolutiva expressa, prevista nos artigos 474 e 475. Ainda, a lei civil considerou anulável a venda e compra de ascendente para descendente, salvo quando houver o consentimento expresso dos demais descendentes e do cônjuge do alienante, quando concorrente nos direitos da herança.

Quanto ao condomínio edilício, ressalta-se que parte do Título I, da Lei nº 4.591/64, foi revogado, passando o assunto a ser regulado pelo CC. Neste, novas disposições foram acrescidas, como por exemplo a norma do § 1º, do artigo 1.331, possibilitando a alienação de vaga de garagem (quando suscetível de utilização independente) para terceiros, alheios ao condomínio, o que antes era vedado. Ainda, discutir-se-á entre os estudiosos do Direito, se há ou não a necessidade de escritura pública para a realização da instituição condominial, uma vez que o legislador não previu expressamente a admissão de instrumento particular, como no caso da convenção de condomínio (§ 1º, do art. 1.334), ensejando, por conseguinte, a aplicação do artigo 108. Esta discussão com certeza será levada à apreciação do Poder Judiciário, a quem competirá a normatização e a pacificação do tema, seja através das Corregedorias-Gerais de Justiça ou da formação de nova jurisprudência.

Outro aspecto relevante de se mencionar é a desnecessidade de apresentação da certidão negativa de débito para com o condomínio no caso de alienação da unidade, uma vez que o artigo 1.345, do NCC, previu que “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”. Ademais, nada impede que o adquirente/credor, por cautela, solicite que seja comprovada a regularização de débitos do alienante/devedor frente ao condomínio. É o que se sugere.

Deve-se destacar, ainda, as penalidades que poderão ser impostas ao condômino nos casos do não pagamento da sua contribuição e de descumprimento de dever legal ou de reiterado comportamento anti-social. Para estes últimos dois casos, a lei previu penalidades severas, como o constrangimento ao pagamento do correspondente ao quíntuplo e ao décimo do valor da contribuição (art. 1.338 e parágrafo único), e, para aquele (contribuição), a legislação abrandou o limite da multa para até dois por cento (2%) do valor do débito, conforme prescreve o § 1º, do artigo 1.336, podendo gerar sérios problemas administrativos aos condomínios.  

Já no tocante ao direito de superfície, cabe ressaltar que esta nova modalidade de direito real, há pouco tempo atrás havia sido (re) introduzida no ordenamento jurídico pátrio, através da Lei nº 10.257/01 (Estatuto da Cidade), aplicável somente aos imóveis urbanos. Todavia, com o NCC este moderno direito assumiu novas feições, ampliando-se para servir tanto aos imóveis urbanos, quanto aos rurais. Ele veio para substituir a arcaica enfiteuse, que estava em desuso, possibilitando ao proprietário de um bem imóvel, a concessão a outrém do direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Pelas características que apresenta, o direito de superfície será largamente usado pela sociedade brasileira.

Relativamente ao instituto do usufruto também merece comentários. Em virtude da nova redação do artigo 1.391, conclui-se que ou foi extinto o usufruto no direito de família, ou, caso contrário, este direito deverá ingressar no Fólio Real. Já o artigo 1.393, ao estabelecer que “não se pode transferir o usufruto por alienação; mas, o seu exercício pode ceder-se por título gratuito ou oneroso” ensejará a indagação se o usufruto poderá ser alienação ao nú-proprietário, consolidando a propriedade plena. Entendo, s.m.j, que o art. 1.393 vedou tal alienação em virtude de ter sido prevista a renúncia (art. 1.410, I) como forma de extinção do usufruto. No I Seminário sobre “O Novo Código Civil e o Registro de Imóveis”, realizado pelo IRIB, em São Paulo-SP, ficou decidido que permanecerá o entendimento anterior ao (novo) Código Civil. Esta matéria deverá ser ventilada, também, nos Tribunais.

Também oriundo de legislações anteriores (Decreto-lei nº 58/37 e Lei nº 6.766/79), o direito do promitente comprador visa conferir um direito real ao adquirente de um imóvel que realiza contrato no qual consta a forma de pagamento em prestações, as quais, uma vez satisfeitas, autorizam o promitente comprador a exigir a escritura pública de compra e venda. Porém, havendo a recusa do promitente vendedor em cumprir sua obrigação, poderá o promitente comprador, titular de direito real, ingressar com ação de adjudicação compulsória, a fim de que o juiz supra a vontade do promitente vendedor. Por titular de direito real, entende-se aquele que levou a registro o contrato de promessa de compra e venda, ficando, s.m.j., prejudicada a jurisprudência anterior.

Para ter acesso ao Cartório de Registro de Imóveis, o contrato (escritura pública ou instrumento particular) deverá conter, além dos requisitos legais previstos na Lei nº 6.015/73, cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, não sendo admitida a pactuação de arrependimento.

Ainda, no que concerne à hipoteca, novas normas foram previstas relativas ao procedimento de pactuação. Entre elas, não será admitida cláusula que proíba o proprietário de alienar o imóvel hipotecado a terceiros, bem como poderá ser constituída para garantia de dívida futura ou condicionada, desde que determinado o valor máximo do crédito a ser garantido. Também, as regras relativas ao registro e à remição das hipotecas previstas na Lei dos Registros Públicos, foram introduzidas com sensíveis modificações. Observa-se, por oportuno, que a hipoteca judicial, por estar em desuso, não foi prevista no CC.