Em 08/09/2016

CSM/SP: Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda. Imóvel – descrição. Preço – individualização. Ônus reais – ciência. Credor hipotecário – anuência. Especialidade Objetiva

1. A descrição do imóvel em Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda deve respeitar o Princípio da Especialidade Objetiva, além de indicar o preço individualizado de cada imóvel. 2. O registro de Compromisso de Compra e Venda de imóvel gravado por hipoteca cedular depende de anuência do credor hipotecário

O Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação nº 0001157-04.2015.8.26.0189, onde se decidiu que a descrição do imóvel em Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda deve respeitar o Princípio da Especialidade Objetiva, além de indicar o preço individualizado de cada imóvel. Decidiu ainda que o registro de Compromisso de Compra e Venda de imóvel gravado por hipoteca cedular depende de anuência do credor hipotecário, além de entender que tal documento deve conter todos os requisitos essenciais do contrato a ser elaborado. O acórdão teve como Relator o Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

O caso trata de recurso de apelação interposto em face de sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial Registrador, que impediu o acesso do título sob o fundamento de cinco exigências, a saber: a) necessidade de completa descrição dos imóveis mencionados no Instrumento; b) atribuição de valores individuais aos imóveis, que se referem a três diferentes matrículas; c) juntada de certidão de casamento do compromissário comprador, a fim de esclarecer o regime de bens; d) necessidade de constar, do Instrumento, o conhecimento do compromissário comprador acerca dos ônus incidentes sobre o imóvel e; e) necessidade de anuência dos credores hipotecários quanto a alienação. Das exigências apontadas, apenas a apresentação da certidão de casamento foi cumprida, sendo que, quanto às demais, o apelante alegou, em síntese, que o Instrumento faz menção às características essenciais dos imóveis e que não há óbice em que o Instrumento refira-se a um preço global de venda dos três imóveis, bastando que se divida o valor em três, utilizando-se, como critério, a área de cada um. Afirmou, ainda, que, embora não conste no título a ciência do compromissário comprador acerca dos ônus incidentes sobre o imóvel, sua existência é inegável. Finalmente, sobre a anuência dos credores hipotecários quanto à alienação, o apelante alegou que se trata de mero Instrumento Particular e não de Escritura Pública, motivo pelo qual a transmissão da propriedade não se realiza neste momento.

Ao julgar o caso, o Relator entendeu que a descrição insuficiente dos imóveis compromissados fere o Princípio da Especialidade Objetiva, impedindo o acesso do título. Assim, considerando o disposto no art. 176, § 1º, II, 3 da Lei nº 6.015/73 (LRP), não é suficiente a descrição de apenas parte dos elementos característicos, pois a especialidade objetiva, derivada do texto legal, determina a completa congruência entre os elementos da matrícula e do título. No mesmo sentido, o Relator entendeu que deve ser exigido o preço de cada imóvel, tendo em vista que cada um corresponde a uma matrícula, conforme disposição do art. 176, § 1º, III, 5, da LRP. Em relação à exigência da ciência acerca da existência de ônus reais sobre os imóveis, o Relator observou que esta também decorre de norma, disposta no art. 1º, § 3º do Decreto nº 93.240/46. Por fim, no que tange à anuência do credor hipotecário, o Relator ressaltou que prestigiada doutrina vislumbra no compromisso de compra e venda, sem cláusula de arrependimento, um contrato preliminar impróprio. Desta forma, não faz sentido afirmar que a anuência dos credores hipotecários, decorrente da necessidade derivada do art. 59, do Decreto-Lei nº 167/67, poderá ser dada somente quando da lavratura da escritura pública, tendo em vista a vital importância do compromisso de compra e venda.

Posto isto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Íntegra da decisão

Seleção: Consultoria do IRIB

Fonte: Base de dados de Jurisprudência do IRIB