14/08/2003 - n. 778

AUDIÊNCIA PÚBLICA 1/2003

Chegamos ao fim!

A audiência pública I chega a seu término. Depois de proveitosa discussão, que envolveu vários registradores e juristas de escol, o Irib formula uma conclusão sobre os aspectos mais sensíveis da Cédula de Crédito Imobiliário, firmando seu entendimento sobre os procedimentos relacionados com o registro da cártula.

Nunca é demais lembrar que os objetivos das audiências públicas, longe de representar uma afirmação categórica e definitiva sobre os temas discutidos – desprezando fontes tradicionais de regulação procedimental –, é uma iniciativa que visa colocar os temas em franco debate, colhendo a opinião dos principais atores no processo de registro: os próprios registradores. Com a nossa experiência e com o nosso conhecimento técnico, tornamo-nos aptos para um achego pioneiro, original, descerrando os horizontes do tema objeto de nossas especulações. Só mais tardiamente essas questões serão apreciadas por outros atores.

Temos, portanto, a responsabilidade de dar uma primeira resposta aos desafios que se põem à nossa a atividade profissional.

As conclusões a que chegamos são diretamente tributárias do esforço intelectual e do conhecimento de autoridades no tema dos registros imobiliários. A todos os que participaram, manifestando sua preciosa opinião, gostaríamos de registrar o nosso público agradecimento.

Aos nossos leitores, desejamos registrar que o acervo de todos os documentos granjeados para esta AP será editado e comporá um novo exemplar da série Cadernos do Irib de prática registral. As conclusões serão editadas para servir de guia prático para as atividades dos registradores.

A todos os registradores e demais profissionais do direito registral, notarial e imobiliário, nossos melhores agradecimentos.

Sérgio Jacomino,
Presidente.

Ata da reunião realizada no dia 21 de março de 2003, às 10 horas, no Hotel Pergamon, em São Paulo, SP, para aprovação da posição oficial do Irib acerca da cédula de crédito imobiliário, CCI – Audiência Pública I

Local, data e participantes

Aos vinte e um dias do mês de março de dois mil e três, às dez horas, na sala seis, no vigésimo primeiro andar, no Hotel Pergamon, situado na rua Frei Caneca, número oitenta, em São Paulo, SP, reuniram-se, sob a presidência do Dr. Sérgio Jacomino, Presidente do Irib, os Senhores Doutores José Simão, Tesoureiro Geral do Irib; o Dr. Lincoln Bueno Alves, Vice-Presidente do Irib (Estado de São Paulo); o Dr. Flauzilino Araújo dos Santos, Diretor de Publicidade e Divulgação do Irib; o Dr. Manoel Carlos de Oliveira, 2ºTesoureiro do Irib; a Dra. Miriam de Holanda Vasconcelos, Vice-Presidente do Irib (Estado de PE); a Dra. Maria Helena Leonel Gandolfo, Conselheira Jurídica do Irib; o Dr. Ademar Fioranelli, Conselheiro de Ética do Irib; o Dr. José de Mello Junqueira, Conselheiro Jurídico do Irib; o Dr. Hélio Lobo Junior, Conselheiro Jurídico do Irib; o Dr. Carlos Eduardo Duarte Fleury, Superintendente Geral da Associação das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança – Abecip, o Dr. Alexandre Assolini Mota, Gerente Jurídico da Cibrasec - Companhia Brasileira de Securitização; o Dr. Pedro Klumb, Presidente da SFI, Serviços Financeiros Imobiliários, comissão convidada para discutir e aprovar a posição oficial do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Irib, acerca do tema Cédula de Crédito Imobiliário, CCI – Audiência Pública I.

Abertura e pauta dos trabalhos

O senhor presidente declarou abertos os trabalhos enfocando que a audiência foi instaurada em dezembro de dois mil e dois com uma publicação feita para todos os registradores e notários que são subscritores do Boletim Eletrônico do Irib/Anoreg e, também, publicada no Boletim do Irib em Revista. Na oportunidade em que a audiência pública foi instaurada, nós já trabalhávamos com uma proposta encaminhada pela Cibrasec, juntamente com a Caixa Econômica Federal, a fim de que se estabelecesse um modelo-padrão da cártula para que a tramitação desse título pudesse ser facilitada em todos os cartórios brasileiros, procurando fazer um processo de estandardização do título e a superação de obstáculos que, naturalmente, iriam surgir em virtude da novidade do tema. Existe, na prática, uma estadualização do registro imobiliário que tem prejudicado o bom desenvolvimento dos negócios. Dá-se que num Estado tem-se conseguido fazer o registro da CCI e em outros não, por várias razões, mas nunca razões que chegam a compor um fórum de debates. A idéia de se estabelecer um instrumento-padrão foi muito bem recebida pelo Irib, que julgou oportuno estender essa discussão à Anoreg, tendo em vista que a CCI poderia, também, ser lavrada por instrumento público, socorrendo-se do tabelião. A verdade é que a proposta germinou e se desenvolveu no seu locus privilegiado, que é o Irib.

Notícia sobre a AP, questões propostas e as razões de sua instauração
Presidente expõe os trabalhos preliminares.

O Presidente expôs aos presentes: “Quando tínhamos provado uma cártula-padrão e firmado um termo de compromisso com a Caixa Econômica Federal e a Cibrasec, julgamos oportuno estender esse debate, pois tendo sido aprovada uma cártula-padrão, achamos necessário estabelecer, também, um procedimento-padrão. O título já estava definido com o selo de conformidade do Irib e da Anoreg. Mas como esse título seria recepcionado pelos cartórios? Como os atos seriam praticados com o mínimo de ruído possível? Fizemos, então, um decálogo de propostas a respeito da cédula e dos seus problemas mais concretos. Discutimos quem poderia emitir a CCI, procurando responder essa questão com base na MP 2.223/2001 e, também, quais as garantias reais que poderiam lastrear a emissão da CCI. Procuramos responder uma pergunta que sempre ocorria: se os devedores dos créditos imobiliários deveriam aquiescer na emissão da cédula. Enfim, estabelecemos as distinções existentes entre a CCI cartular e a escritural, bem como o seu relacionamento com o registro. Procuramos responder quais os atos que seriam praticados no registro de imóveis quando a cédula entrasse, tivesse ou não a cessão do crédito. Uma outra questão muito delicada era responder se a cessão de crédito seria objeto de averbação ou registro. Enfrentamos, também, a questão acerca dos critérios de cobrança de custas e emolumentos, o que era uma questão marginal, tendo em vista que o Irib não tem essa atribuição e a tabela é estadual. De forma tangencial, o Irib abordou esse assunto para estabelecer uma regra geral, não descendo a detalhes de critérios de cobrança, o que está previsto na legislação de cada Estado. Analisamos o prazo para a prática dos atos, os reflexos da prenotação e uma das questões mais delicadas da medida provisória, pela redação discutível, que é a tal constrição judicial que poderia, eventualmente, impedir a averbação da emissão da cédula e sua circulação. Procuramos fazer um discrímen entre a CCI e as demais cártulas a que estamos acostumados, por exemplo, a cédula de credito comercial, cédula de crédito industrial, à exportação, etc. Fizemos uma proposta oferecendo um modelo das averbações de emissão das cédulas de crédito imobiliário, prevista no artigo sétimo, parágrafo quinto da MP, e da cessão do crédito, no caso específico da nossa audiência pública, para a Cibrasec. Essas questões foram apresentadas aos registradores e no interregno da audiência pública se instaurou, no âmbito do Irib, um conselho composto de juristas, a quem foi apresentado o resultado do trabalho e de quem se colheu uma manifestação por escrito a respeito dos temas debatidos no âmbito do registro. A primeira grande questão foi a respeito do modelo descritivo ou modelo colunar, na prática dos atos de registro. Para quem não está afeto diretamente ao sistema registral, essa é uma discussão de como se lavrar um registro e é um debate interno que vem desde o advento da lei 6.015 com todos os reflexos que sofremos do modelo antecedente, como os livros antigos que se faziam a inscrição de molde colunar, até chegar à atual matrícula na qual os atos são praticados, na maior parte dos casos, mediante um modelo descritivo. Essa discussão transitou e rendeu muitos debates. O que imaginamos ser uma questão secundária acabou tendo muita importância. Outra questão debatida foi a emissão integral ou fracionária.”

Objetivo da reunião: consagração da posição oficial do Irib. Auto-regulação da atividade

“Esse procedimento instaurado foi colhendo a opinião de todos os membros do conselho e, hoje, sairemos daqui com a decisão que representará a posição oficial do Instituto a respeito do tema. A iniciativa do Irib visa estabelecer uma prática incomum ao Instituto: auto-regulação das nossas atividades. Temos que preencher essa lacuna que está sendo percebida de forma muita nítida pelos operadores do mercado, que nos demandam no sentido de estabelecermos procedimentos de padronização, pois, essa atomização do registro imobiliário e a falta de uma regulação em âmbito federal acabam criando uma algaravia, uma confusão procedimental que prejudica a realização dos negócios. Hoje, estamos experimentando uma tendência irresistível por essa redução procedimental a modelos predefinidos, que são necessários para que haja mais agilidade, com a diminuição de custos inerentes a essas transações. Essa expressão - custos inerentes a transações - passa a representar, para nós, uma pauta de reflexão obrigatória, segundo a qual possamos discutir a maneira que prestamos os serviços, como somos percebidos pelo mercado e pelos agentes econômicos como serviço essencial, justamente porque provê segurança, rapidez e, principalmente, custos moderados e aceitáveis. O estabelecimento dessas normas como auto-regulação da própria atividade não desconsidera as instituições que, ordinariamente, têm regulado as atividades do registro; isto é, muito embora o Irib esteja sendo convidado a expor o seu ponto de vista institucional a respeito do assunto, logicamente, tal fato não irá invalidar que os tribunais estaduais possam dispor de forma diferente. O que vamos fazer é apreciar as disposições que, eventualmente, forem colidentes com aquilo que está sendo assumido pelo Irib, como a norma procedimental correta; vamos agregar ao livro que publicaremos para que saibamos todos qual é a posição dos tribunais e até discutir, em âmbito interno, o acerto e o desacerto das decisões que ostentam, nos Estados, caráter normativo. Isso só vai fazer com que o nosso procedimento tenha mais consistência e legitimidade. Daremos publicidade a essas decisões para que toda a comunidade, não só de juristas especializados, como os registradores, mas todos aqueles que estejam envolvidos, direta ou indiretamente, na atividade, possam saber qual é a orientação dos tribunais em relação ao tema da CCI. É óbvio que toda iniciativa pioneira sofre transformações no transcurso, na sedimentação de temas tão importantes para a sociedade e, particularmente para o mercado imobiliário. Essa sedimentação vai nos obrigar a fazer uma alteração do plano geral com a incorporação e aperfeiçoamento disso que é uma proposta original. Nesse procedimento ouvimos a Dra. Maria Helena Leonel Gandolfo, colhemos a opinião do Dr. Helvécio D. Castelo, registrador no Espírito Santo, do Dr. João Pedro Lamana Paiva, vice-presidente do Irib no Rio Grande do Sul, do doutor Ulysses da Silva, que apresentou argumentos interessantes a respeito da redação das averbações previstas na MP; ouvimos, também, a opinião do doutor Gilberto Valente da Silva a respeito dos atos a serem praticados, pareceres dos Drs.: Narciso Orlandi Neto e Hélio Lobo Junior, a opinião do Dr. José de Mello Junqueira; temos um termo de compromisso lavrado com a Caixa Econômica Federal e com a Cibrasec, bem como um parecer jurídico e tópicos do doutor Alexandre Assolini, que é assessor jurídico da Cibrasec e que acompanhou passo a passo toda a tramitação do processo”.

Maria Leonel Gandolfo: redação do ato registral

Em seguida, a manifestação da Dra. Maria Helena Leonel Gandolfo – “acho muito importante que se discuta a questão da redação porque, por exemplo, eu observei que o primeiro exemplo (que o doutor Sérgio deu no decálogo) e outros, nenhum deles fez menção a crédito, se refere à emissão. Tem que ficar bem claro que se trata do crédito da alienação fiduciária ou o crédito daquele compromisso. Nenhum dos modelos fez menção a isso. Gostaria que me explicassem se existe custódia nos casos de cédulas cartulares. É importante saber isso porque o modelo da cédula da carta tem um campo para custódia e, para mim, a cédula cartular não é para ser custodiada, ela tem uma circulação diferente da escritural. Gostaria de ver esse ponto esclarecido”. O Dr. Sérgio Jacomino enfatizou que são duas as questões: os modelos que foram oferecidos estavam estritamente baseados no comando legal. O doutor Alexandre pode fazer um esclarecimento muito importante a respeito das questões que derivam da lavratura do ato da averbação. São questões muito importantes e até certo ponto gravosas para aqueles que têm o interesse na circulação do crédito.

CCI – o valor da cessão do crédito deve figurar no registro?

Continuou: “o modelo do Dr. Ulysses me pareceu adequado, mas, excessivamente, extrapolou aquilo que a lei fixou como limite para a prática do ato. A lei o fez tendo em vista, por exemplo, o valor do crédito, que é uma variável, uma questão que precisa ser muito bem conhecida”. Posteriormente, o Dr.Alexandre Assolini – Gerente Jurídico da Cibrasec – faz uma observação com relação à custódia da CCI cartular. “No inicio das primeiras discussões com vistas à criação de um mecanismo que facilitasse a circulação do crédito imobiliário, nossa maior preocupação, quando da escolha de um título representativo de crédito, estava na possibilidade de má utilização e conseqüente desvio de finalidade. A própria Cédula Hipotecária criada pelo Decreto Lei 70/66 pode ser utilizada como exemplo neste caso, haja vista que muitos credores enfrentaram problemas com o desaparecimento de cártulas que à época eram utilizadas como garantia junto ao Banco Nacional da Habitação (BNH). A Letra de Câmbio é outro exemplo muito forte de um título que caiu em descrédito em nosso mercado, em razão da emissão descontrolada e de fraudes. Deste zelo com o instrumento é que optamos pela existência constante de um Agente Custodiante, seja nas emissões cartulares, seja nas emissões escriturais, nas quais sua presença é obrigatória. Esta opção, contudo, não foi realizada ao arrepio da Lei, dado que a Medida Provisória nº 2.223/01 em diversos momentos mencionado a existência do Agente Custodiante sem qualquer distinção entre a forma de emissão da CCI, como v.g., o inciso II do Art. 8º e o Art. 12 do mesmo diploma. Quanto a indicação do assentamento relacionado com o crédito imobiliário representado pela CCI, acredito que a respectiva indicação seja realmente importante, dado que em sendo o crédito imobiliário garantido por hipoteca poderemos, em determinadas circunstâncias, encontrarmos em uma mesmo matrícula a existência de dois créditos imobiliários, sendo um deles garantido pela primeira hipoteca e o outro pela segunda hipoteca e assim sucessivamente. A indicação do registro do crédito imobiliário e sua respectiva garantia é extremamente importante para que não exista dúvida em relação a CCI emitida, facilitando, por conseqüência, sua circulação. Relativamente a indicação do valor do saldo devedor e do valor da cessão de crédito, ressaltamos que a indicação destes valores, caso realizada, deve ser feita observando as seguintes peculiaridades: O saldo devedor representa o valor devido pelo Mutuário segundo as condições estabelecidas no contrato de financiamento que não são alteradas pela cessão do crédito. O valor da cessão por sua vez poderá apresentar três variações de acordo com as negociações realizadas entre cedente e cessionário ou endossante e endossatária (ou ainda do comportamento do mercado): O valor da cessão pode ser inferior ao valor do saldo devedor, representando a existência de um deságio, ou ainda, o valor da cessão poderá ser superior ao valor do saldo devedor, representando um ágio e por fim, o valor da cessão poderá ser igual ao valor do saldo devedor, quando temos uma negociação ao par.”.

CCI´s escritural e cartular – distinções

Para esclarecer a questão, o Dr. Sergio Jacomino solicitou à Abecip e à Cibrasec que fizessem uma rápida exposição a respeito das distinções entre as CCI’s escritural e cartular, enfatizando que se trata de uma questão ainda não muito nítida, mesmo porque, a medida provisória prevê que ela pode ser custodiada em órgãos do próprio mercado; por isso, seria interessante uma breve exposição. Em seguida, o Dr. Carlos Eduardo Fleury, superintendente da Abecip, Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança, agradeceu ao senhor Sergio Jacomino pelo convite, ressaltando a importância da audiência que confirma os interesses do convênio da Abecip com o Irib, que visa promover estudos, trabalhar com cooperações técnicas, científicas, a respeito da matéria de financiamento imobiliário. “Eu vejo com muito bons olhos esse tipo de trabalho que estamos realizando, porque retira todas as dificuldades de interpretação, quanto à pratica de atos registrais relativos aos contratos imobiliários firmados com instituições financeiras, em todo território nacional que, não raras vezes, encontramos interpretações diferentes sobre o mesmo assunto. A Medida Provisória 2.223, de 2001, instituiu a CCI – Cédula de Crédito Imobiliário para representar créditos imobiliários. Trata-se de um título de crédito semelhante à velha Cédula Hipotecária, instituída pelo Decreto-Lei 70, de 1966. A CCI poderá representar crédito imobiliário garantido por hipoteca ou alienação fiduciária. Nos primeiros estudos que antecederam a criação da CCI, pensou-se me admitir a CCI somente na forma escritural, com vistas a facilitar a negociação e operacionalização do mercado secundário de créditos imobiliários. Com o meio eletrônico, de fato, os negócios com as securitizadoras seriam mais ágeis. Título de crédito por meio eletrônico não é novidade: o CDB e a LH são emitidos exclusivamente na forma escritural. Contudo, verificou-se que, sendo a CCI passível de emissão por qualquer pessoa, física ou jurídica, detentora de um crédito imobiliário, portanto, não só agentes financeiros, como também incorporadores, grandes e pequenos, e até pessoas físicas que tem o hábito de construir algumas casas, a CCI precisaria ser na forma cartular, fisicamente, em um primeiro momento. De fato, do ponto de vista do mercado, era importante que a CCI fosse utilizada na sua maior quantidade em forma escritural. Estávamos imaginando um mercado de securitização imobiliária em que se pudesse comprar créditos de forma eletrônica por sistemas que já funcionam muito bem no país, como, por exemplo, o sistema da Cetip, que negocia títulos privados e, recentemente, a Bolsa de Valores, que está criando um sistema para a negociação de títulos de renda fixa que vem caminhando adequadamente. A medida provisória foi de setembro de 2001. Depois dessa data, no entanto, tentamos criar um ambiente adequado para a negociação das CCI’s escriturais e verificamos que o mercado imobiliário não absorveria de forma tão rápida a existência de CCI escritural, como nós gostaríamos.. Em novembro de 2001, nossa intenção era já ter a primeira negociação de CCI escritural, o que não foi o caso. Quando dos estudos da medida provisória, neste momento já editada, vimos que havia a possibilidade de termos uma CCI cartular. Na verdade, essa discussão sobre a CCI, sobre a forma cartular, bem como a negociação de CCI no futuro vão convergir para o modelo escritural. Em 2001 começamos a discutir com a Cetip, então a principal central de negociação de títulos privados no país. Naquele momento, ela se encontrava extremamente ocupada com o sistema brasileiro de pagamentos e, por isso, não tinha condições de dar atenção aos novos títulos e adequações do sistema para negociação. Isso foi até a metade do ano, quando se tentou retomar e, mais uma vez, as adequações no Sistema de Pagamentos Brasileiros (SPB) não permitiram à CETIP dar andamento ao projeto.Por outro lado, a Bolsa de Valores criou um ambiente chamado Bovespa fix, que sinalizou o interesse de preparar um novo sistema só para negociação de CCI escritural. O que eu percebo é que o sistema cartular e o escritural convergem. Temos algumas sociedades anônimas que são as empresas que mais emitem títulos cartulares e escriturais e que, mesmo aquelas que emitiam ações ou debêntures sobre a forma cartular, na forma de certificados, caminharam para o sistema escritural, depositando fisicamente os títulos. A nosso ver, as CCI’s que circulam no mercado sob a forma cartular já têm uma instituição custodiante para que, no futuro, sejam depositadas fisicamente e circuladas de uma forma eletrônica tendo a instituição custodiante a propriedade fiduciária das cédulas. A CCI escritural é o nosso objetivo final; com ela vamos ter uma circulação do crédito imobiliário e um carreamento de recursos para o mercado imobiliário muito maior do que temos hoje”.

CCI´s dificuldades enfrentadas pelos cartórios e agentes

Prossegue o Dr. Fleury: “Esse novo sistema, que une o mercado de capitais ao mercado imobiliário, tem como dificultador a pouca flexibilidade e velocidade na realização dos negócios. É importante registrar que as primeiras operações realizada pela CIBRASEC no modelo tradicional, como cessão de crédito por escritura pública, demandou um prazo muito longo, sendo que a primeira operação com CCI cartular na mostrou maior agilidade e celeridade, apesar de estarmos esbarrando com alguns obstáculos imprevisíveis, como o caso de alguns cartórios não devolverem, após o registro, a cártula, requerendo a impressão de duas vias, para que uma fique no cartório”.

Um único ato para emissão e cessão: o cancelamento pode acarretar problemas

“São várias as dificuldades: lançando um ato tanto para a emissão da cédula quanto para a cessão do crédito pelo endosso. Isso tem uma coisa interessante porque, em determinado momento em que se tem uma penhora do crédito, podemos lançar mão da circularidade do crédito, dando baixa na cédula de crédito imobiliário. Ocorrendo a averbação da emissão da CCI bem como a averbação do endosso num único ato, quando for baixada a CCI, não se estará baixando também o endosso da transferência do crédito? É uma questão prática que já existe. Existem alguns contratos que, no curso de sua aquisição, é preciso negociar, trocar o devedor, baixar a cédula, e não o crédito, aditar o contrato, registrar e emitir uma nova cédula. A nossa preocupação é quando assinar o campo de baixa, porque fizemos uma distinção entre o campo de baixa e o campo de quitação da CCI. Quando assinar o campo de baixa, o cartório vai entender que continua ainda como credor da cédula de crédito imobiliário? Essa é uma das questões. A baixa da cédula não retroage os seus efeitos com o cancelamento da emissão da CCI; ela circulou, foi endossada e, no momento da baixa, ela deixa de existir.”

Garantias para a circulação da CCI. Compromisso de c/v pode lastrear CCI´s?

Em seguida, O Dr. Pedro Klumb relatou que, enquanto existir esse fluxo de pagamentos que, seria direcionado para aquele vendedor e que agora está sendo direcionado para esse cessionário, não teremos nenhum problema na operação. No dia em que esse devedor, promitente comprador, deixar de pagar, aí precisaremos buscar a garantia que permaneceu no balanço do vendedor. Eu preciso constituir uma garantia sobre aquele imóvel. Só que o vendedor não pode dar em garantia o imóvel desconhecendo as obrigações que tem com o comprador. A idéia é constituir a alienação fiduciária do imóvel, uma vez que a alienação fiduciária suspensiva automaticamente no momento em que esse indivíduo deixa de ter dívida, esse vendedor está dando alienação fiduciária em garantia e não por compra e venda, para que, na hipótese de haver interrupção de pagamento por parte dele e de não existir mais o fluxo, tenha-se a garantia do imóvel para buscar. Na hipótese de o comprador concluir o pagamento, esse cessionário se sub-rogou a obrigação do vendedor de transferir a propriedade para ele. Nesse momento, vai haver a transferência definitiva e o cancelamento da alienação fiduciária. Dessa forma, seria viável fazer negócio com o compromisso de compra e venda, com a alienação fiduciária, desde que não fosse retirado em nenhum momento qualquer direito desse promitente comprador. E com lastro nesse negócio, seria possível emitir uma cédula de crédito imobiliário, com lastro no fluxo de recebíveis e com a garantia dada pela alienação fiduciária daquele imóvel existente no balanço do incorporador. Em seguida, o doutor José de Mello Junqueira informou que o que ele fez aqui foi um resumo de um parecer favorável dado ao Brasília Security. Seria compromisso de compra e venda, se houvesse uma discussão para que se registrasse ou não. Precisando de dinheiro, o compromitente vendedor, que em geral é um incorporador imobiliário, emite a cédula e dá em alienação fiduciária.

Emissão e cessão: dois os atos a serem praticados. Endossos sucessivos, como fazer?

Dando seguimento ao tema da reunião, o Dr. Sérgio Jacomino, em conclusão, afirmou que os dois atos são essenciais, tanto a averbação da emissão quanto a da cessão. Ambos não podem ser consubstanciados num único ato de averbação, razão por que é importante deixar consignado como está sugerido no procedimento. “Esse modelo é específico para o contrato que fizemos com a Cibrasec e a Caixa. Não quer dizer que não possamos receber outros modelos cuja previsão de endosso possa ser vária. Eu não acredito que o crédito vá circular onze ou doze vezes. Nós temos um relacionamento histórico com o mercado imobiliário em relação às cédulas hipotecárias. É raro que haja dois endossos, muito raro. Usando bem o entendimento desta assembléia, nos casos de endosso, quando forem apresentados os títulos a cada passo ao registro, será feita a averbação de forma ordinária. Havendo sucessividade de endosso e apresentado ao final para cancelamento, far-se-á uma única averbação em que se faça um relatório de toda a tramitação, um rastreamento...”. Prosseguindo, o Dr. Pedro Klumb ressaltou: Vamos imaginar um mercado mais para frente. O incorporador construiu a unidade e a vende no momento em que ele entrega as chaves, faz um contrato definitivo, emite um contrato de CV com alienação fiduciária e a CCI como espelho daquele contrato. Em seguida ele faz a cessão daquele contrato, via endosso na cédula, para um banco ou uma instituição intermediária que, por sua vez, faz ceder mais adiante, na hora em que ela juntar um determinado volume de contratos, para uma companhia securitizadora que vai usar como um lastro para as suas operações. Esse seria teoricamente o padrão, três passadas como padrão de mercado; claro que em alguns casos pode acontecer mais ou uma só. Isso para a hipótese de vir a existir a CCI cartular, a escritural. Nesse momento houve a intervenção do Dr. Sérgio Jacomino que salientou “que a emissão da CCI escritural também deverá será averbada. Esse assunto está perfeitamente reconhecido, essa questão é compatível com todas as expectativas que os operadores têm”. Sobre a questão dos emolumentos, registrou que “temos que estar atentos à questão dos emolumentos no sentido de não inviabilizar os negócios, porque se imaginarmos que essas operações envolvem milhões de reais, vários créditos, esse pode ser um fator muito ponderável numa solução alternativa que o mercado haverá de buscar sempre que seu negócio não seja viável. Essa é uma realidade de que temos que tomar perfeita consciência e enfrentar de maneira adequada”.

Cessão: averbação ou registro?

Outra questão, no caso da averbação da cessão: quando implicar a transferência da propriedade fiduciária, é objeto de averbação ou de registro? Dr. Jacomino é claro: “a minha posição pessoal é que em todos os casos a cessão será feita por averbação; a lei diz que é averbação e ponto-final. Nós sabemos que a lei é farta de exemplos em que o ato a ser praticado deveria ser de registro e a norma, por qualquer razão, diz que é averbação, sem que ninguém tenha discutido”. E prossegue: “Não há notícia de uma única hipótese em que a lei dizendo que o ato a ser praticado fosse de averbação os tribunais pudessem entender, atentos aos aspectos de pureza doutrinária e melhor enquadramento sistemático, decidisse que se trataria na verdade de um registro”. Reconhece, outrossim, que aqueles que sustentam que seja ato de registro, estes estão trilhando o melhor caminho sistemático. E arremata o raciocínio: “Eu entendo que é ato de averbação e uso um paralelo com os casos de cessão de crédito decorrente de hipoteca, que são historicamente atos de averbação. O que está acontecendo é uma transferência da titularidade de um direito real; o credor hipotecário era titular do direito real de garantia, cede sua posição, que não é só a de titular de crédito, mas de posição registral, porque é titular de um direito real; nem por isso discutimos em qualquer momento que se trata de registro e não de averbação”. Fazendo uso da palavra, o Dr. José de Mello Junqueira ressaltou que a cessão do direito fiduciário é uma cessão de uma propriedade ainda resolúvel, e que o ato deveria ser praticado como um ato de registro. E prossegue: “no entanto, eu concordo que, quando a lei fala em inscrição, devemos entender esse ato ou de averbação ou de registro; mas quando a lei fala em averbação, ela mandou praticar um determinado ato, ainda que seja a transmissão de uma propriedade resolúvel; se a lei manda averbar, o que eu posso fazer?” A seguir, a doutora Maria Helena solicitou para que desconsiderasse aquilo que ela escreveu há tempos, porque inicialmente ela achava que se tratasse de registro. Hoje, está convencida de que é averbação, por duas razões: pelo fato de a lei falar que é averbação – se bem tenha ficado pensando na própria redação que sugeriu e, coerente com a idéia de averbação, dizer que cedemos os direitos creditórios e transferimos a propriedade fiduciária. Quando o Ulysses pondera que em caso de transmissão há o ITBI, temos de ver também a CND, a Receita Federal e, em se tratando de apartamento, ver a quitação condominial, que acredito não existir mais; outra coisa foi o que o Hélio Lobo e o Narciso Orlandi escreveram quando falam em sub-rogação. “Achei que a redação dada deveria ser substituída porque os atos do cartório, quando colocados em uma matrícula, devem ser muito claros e têm de expressar realmente a transação feita. Ocorreu-me que, em vez de falar em transferência da propriedade fiduciária, por que não falar em sub-rogação? Então esse cessionário dos direitos se sub-rogou na qualidade de proprietário fiduciário em garantia. Para mudar e não ficar essa discussão, acho que tinha que ver se essa não seria uma idéia boa”. Intervindo, o Dr. José de Mello Junqueira relatou que tanto não há transmissão de propriedade que não há incidência do ITBI. A incidência do ITBI é uma questão fiscal e tributária que, segundo o governo, nesse caso, não vamos cobrar. “Agora, não abro mão de que há transmissão de uma propriedade!”. A seguir, o Dr. Sérgio Jacomino informou que vale a recomendação de que, havendo disposição dos municípios, porque o recolhimento do ITBI, por interpretação constitucional, afeta os municípios, se houver ali uma hipótese de exigência de ITBI nos casos de cessão pela CCI, tendo em vista que há a transmissão da propriedade, haveria, também, a hipótese de incidência do imposto. Ainda que fizéssemos averbação, teríamos, nesses casos, de exigir a apresentação de comprovação de pagamento de ITBI. Prosseguindo, o Dr. Carlos Eduardo Fleury disse que não pode haver a incidência do imposto por causa do artigo 156 da Constituição, inciso II, que excepciona o ITBI, no caso da constituição de garantias reais; senão, até a própria hipoteca seria fato gerador para a cobrança de ITBI. E prossegue: “agora eu estaria com a posição do doutor Junqueira, no sentido de que, se o legislador definiu que é averbação, está claro que os registradores não terão que criar mecanismos para dizer que não é transmissão, é sub-rogação. Tenho até outro exemplo, que está na lei 9.514/97, sobre a ação adequada para o arrematante de imóvel vendido em leilão haver a posse, com que, aliás, debati muito e, na época, acabei perdendo , porque ficou na lei: com a consolidação da propriedade em nome do credor, ele ou o adquirente do imóvel em leilão tem direito de ingressar em juízo com ação de reintegração de posse para retirada do devedor que ainda permanece no imóvel.. Ora, como é que pode ser reintegração de posse? Se for o terceiro que adquiriu em leilão, ele nunca teve a posse; a mesma coisa é o credor que somente recebeu em garantia; ele não era proprietário do imóvel. Porém, a lei definiu que é reintegração. Não vamos discutir; se o correto seria ação de imissão. Aqui o exemplo é o mesmo: se o legislador definiu que é averbação, não importa a descrição do ato; vai ser averbação”. Em seguida, o Dr. Hélio Lobo Junior esclareceu aos presentes que o Dr. Narciso Orlandi Neto, como profundo estudioso dessa matéria, acredita que todos receberam o seu posicionamento a respeito, inclusive o aspecto histórico da averbação e do registro. Nossa opinião se afina com o que a lei fala, embora também concordemos com a doutora Maria Helena com relação à sub-rogação, que considera a alienação fiduciária uma situação excepcional. O Dr. Narciso Orlandi Neto já havia publicado um artigo pelo próprio Irib, no Boletim 246 de 1997, em que comentava a lei 9514/97. Dizia que é caso de averbação com fundamento no artigo 246 da Lei de Registros Públicos, porque a transferência, como foi dito e está expresso na lei, implica sub-rogação. Pelos mesmos motivos, deve ser averbada a cessão do crédito do fiduciário, desde a promulgação da lei 9.514. Hoje ratificamos um ponto de vista e se pacificou a questão da averbação.A seguir, fez uso da palavra o Dr. Sérgio Jacomino para relatar que, exceto o Rio Grande do Sul, que não está aqui para se defender, ninguém mais insiste que se trate de ato de registro. Tendo em vista a concordância, vamos fechar com a decisão de que é ato de averbação em todas as hipóteses, quer o crédito seja uma hipoteca, quer outro direito real de garantia e a alienação fiduciária, em que a propriedade se transfere com o escopo de garantia. Levantei essa questão porque é polêmica. Não está na lei que se trata de averbação; a lei fala que o fiduciante pode transmitir seus direitos mediante autorização expressa, com a anuência do credor fiduciário. O problema é o seguinte: é bem verdade que, na hipótese do crédito, também deveria ser registro e só admitir a concordância com vocês em relação à averbação, porque está na lei; no entanto, num mesmo tipo de situação, vamos ter dois tipos de registros; quando eu cedo o crédito e não mudo o devedor, em termos, para as partes, é a mesma situação, é averbação. Quando muda o credor, é averbação; mas quando muda o devedor, é registro? Esse negócio tem uma coisa interessante. Quando constituo uma alienação fiduciária, faço um registro; quando cedo, faço uma averbação; e quando cancelo, faço uma averbação; quando consolido, faço um registro. No caso, se eu sou um devedor, quando constituo, faço um registro; e quando transfiro, faço um registro, porque, quando cancelar a alienação fiduciária existente, faço uma averbação. Acho que nas duas posições temos uma lógica invertida. A posição do credor é invertida em relação à posição do devedor. Vamos seguir uma linha de raciocínio. Quando o credor da alienação fiduciária transfere, faz uma averbação; e quando tomar o imóvel para si, quando adquirir a propriedade, ele averba. Consolidação da propriedade nesse caso é averbação. Está escrito na lei. Juridicamente, não dá para sustentar a questão da averbação e registro, o que é ato ou averbação; não se pode constituir um direito por averbação; mas o legislador previu ato de averbação. O legislador se preocupa com as custas devidas; essa é a verdade. Então, a modificação seria do regimento de custas e não do ato jurídico, que é sustentado, em relação à transferência, pelo fiduciante do domínio. Creio que o legislador não previu que seja ato algum, é ato de registro, não há dúvida. A seguir, discorreu o Dr. Sérgio Jacomino. “tenho uma proposta, que, tenho certeza, não é viável por várias razões, dentre outras porque teria que mexer em todo o sistema de custas e emolumentos do país, o que é inviável em virtude do equilíbrio precário que todo aquele complexo de valores pressupõe. Tenho sustentado que os atos deveriam ser de inscrição, pura e simplesmente; não existir mais essa distinção entre averbação e registro, porque isso ficou contaminado pela idéia de interferir nas tabelas de forma indireta por uma lei federal e desnaturou a própria noção originária de registro e averbação como ato principal e acessório, o que, na prática, em muitos casos, não existe mais. Em relação a esse assunto em pauta, gostaria de colocar um ponto-final, porque acredito não existir tanta divergência. Entre os presentes, percebeu-se que, em qualquer hipótese, é ato de averbação, malgrado o fato de que a lei pudesse ter incorrido em uma errônea técnica, no amor que todos nós devotamos à pureza formal do sistema registral brasileiro. Temos que partir do entendimento de que, imperando a lei, deve ser cumprida tal qual está posta e disposta”.

Retenção da CCI´s pelos RI´s

Prosseguiu o Presidente: “gostaria de fazer uma observação importante sobre a experiência acumulada pela Cibrasec em operações que realizou e que, talvez porque pioneira, nenhum de nós registrou outras operações, senão as patrocinadas pela própria Cibrasec. São situações concretas que enfrentou com o registro imobiliário brasileiro. Houve casos, dos quais todos deveriam ser advertidos de erros cometidos pelos Estados, em que os serviços de registro de imóveis, após realizarem os atos devidos de averbação, retiveram a cédula. Por incrível que possa parecer, acho que eles foram contaminados pela idéia de que deveriam manter, no seu cartório, uma via, que é a via não é negociável das cédulas de crédito industrial, comercial, etc., cuja previsão está expressa nos antigos diplomas, nos decretos-leis. Os colegas acabaram ficando um pouco afetados pela tradição e exigiram do apresentante que mantivesse a cédula no cartório para arquivar numa pasta recém-criada denominada ´vias não-negociáveis de CCI´, ou seja, transformaram o RI numa instituição custodiante, meta legal”. A seguir, o Dr. Alexandre Assolini relatou que só tem duas variações interessantes desse mesmo assunto. “Alguns cartórios ficaram preocupados conosco; falaram que iam reter a cártula, mas tiraram cópia dela, carimbaram e nos mandaram para que fossem circuladas. Alguns outros nos solicitaram a emissão de duas vias; outros, ainda, nos remeteram só a matrícula. Dessa variação de retenção da cártula, temos só o recebimento da matrícula, segundo a qual comprovamos que a averbação da emissão da cédula foi concretizada; alguns outros casos são comprovados tanto pela matrícula como pela cópia. Houve quem alegou que não procedeu às averbações porque disseram que nós mandamos apenas uma via da cédula de crédito imobiliário. Era somente uma observação”. A seguir, o Dr. Sérgio Jacomino ressaltou que essa observação é importante porque não pode, de maneira nenhuma, reter a cédula, que está vocacionada à circulação; é um título que foi concebido para isso. Se o cartório se transformar numa instituição custodiante, idéia que poderia até ser boa, se nós constituíssemos uma infra-estrutura de informática devidamente certificada, isso poderia se constituir numa tese para futura discussão.

Autenticação do campo 10 da CCI padrão

O segundo aspecto que surge das experiências acumuladas pela Cibrasec é que os cartórios não realizam na cártula a autenticação no campo 10, que precisa realmente consignar na cédula. A propósito, pensamos em constituir uma etiqueta auto-adesiva em cujo recuo seria possível bater um carimbo ou etiqueta. Como os pronunciamentos do Irib vão ocorrer com menos freqüência, é possível que os cartórios realizem apenas uma única averbação. Isso é errado, esse procedimento não pode se manter pelas justas razões que foram expostas aqui.

Prazo para a prática do ato. Burocracia indevida.

Outra questão não discutida aqui é o prazo, um problema que se sobrepõe a qualquer outro. Embora previsto o prazo de quinze dias, essas operações têm levado mais de ano para se concretizar no país, o que é uma vergonha. A experiência dos cartórios de São Paulo revela que se demora em média cinco dias úteis para proceder aos registros, tendência essa que, de um modo geral, deve ser estimulada pelo Irib, para que os colegas possam dar a mais rápida resposta à demanda, uma vez que os negócios estão na dependência dos atos que vão ser praticados. Não tem sentido o RI emperrar, de maneira burocrática, os negócios que estão sendo entabulados na sociedade. Ou os registros respondem a essa demanda, ou perderão o sentido da sua própria existência. Em seguida, o doutor Alexandre Assolini fez a seguinte observação: “não coloquei esse fato aqui porque achei uma experiência muito triste, mas houve cartório que esperou vencer a procuração de quem assinou a CCI para devolver, tamanha era a preocupação de se fazer a averbação. Eu não havia mencionado isso porque é totalmente desagradável escrever isso, mas o fato é esse. O fato da experiência. Quando escrevi os comentários, a experiência estava sendo boa, mas o cenário deteriorou. Começamos a fazer as averbações, demos entrada em todos os cartórios do Brasil no dia dez de dezembro de 2002; por volta do dia seis de fevereiro, mesmo considerando o período de férias, de duas mil averbações de CCI tínhamos feito mil e duzentas. Era fenomenal porque em março de 2000 fiz uma operação que consistiu em quinhentos e quarenta e oito contratos que eu levei mais de um ano para fazer; então, pelo número, era um resultado muito bom. Pois bem, passamos pelo mesmo período e agora tenho somente mil e trezentos; quer dizer, aquilo que não se averbou logo de cara não foi averbado, está parado no cartório. Temos mais de trezentos cartórios nesse caso por motivos os mais variados, desde quem falou que o traslado está vencido – o que constitui um problema maior porque, quem vendeu o crédito para nós foi a Caixa Econômica; e toda a administração da Caixa mudou, assim como o governo federal. Nesse caso, teremos que emitir novas procurações, designar novos procuradores, sem contar a questão da data, porque a CCI tem um prazo; na verdade é uma data de emissão que tem que ser compatível com a transferência. Uma coisa é a transferência jurídica e outra coisa é a transferência física que já aconteceu”. Prosseguindo, o Dr. Ademar Fioranelli informou que tudo isso deve ser colocado em ata, até para instruir os colegas; que, em se falando da cessão, na CCI não é preciso prova de apresentação, trata-se de um título em circulação, cuja prova do credor não interessa, independentemente se é representado pelo fulano, se é uma nota provisória, um título de crédito, matéria que, aliás, já tem decisão normativa. O Dr. Sérgio Jacomino enfatizou a importância de se fazer esse esclarecimento. No caso específico da emissão, a representação é dispensável e seria reproduzida, uma vez que isso tem de estar à mão de quem vai fazer essa operação no cartório. Posteriormente, o Dr Carlos Eduardo Fleury deu informes sobre a questão do vencimento da procuração: ela deve estar datada e válida no momento da emissão do ato. Imaginem fazermos uma operação com procuradores de um banco: assinamos hoje uma procuração que vence amanhã! Também é importante deixar esclarecido que o RI não deveriam interpretar dessa forma.As normas exigem que você apresente a procuração atualizada para os atos. Caso a procuração seja muito antiga, tem de ser atualizada a data de ingresso no registro, o traslado dela, portanto, e não os seus poderes. Aqui levantaram-se alguns aspectos, primeiro, que se atualize o instrumento e não os poderes conferidos a ele. Por exemplo, se outorgada uma procuração em favor do doutor Alexandre, com prazo determinado (ou não) para praticar uma alienação, nesse interregno ele tinha plenos poderes para lavrar uma escritura pública, a procuração é válida, não devendo ser exigida renovação da procuração,, caso a procuração tenha se expirado quando da apresentação do título. Outra hipótese é exigir que se renove a procuração, o que me parece inadequado, uma vez que tenha sido objeto de devolução. Um terceiro aspecto relevante, digamos, um argumento secundário que pode servir de reforço, é o fato de que, apresentado o título, ele é prenotado; caso ele seja devolvido no prazo da prenotação, aquela situação jurídica fica garantida, o que acredito poder afirmar com uma considerável margem de segurança; portanto, no caso de a Caixa ou a Cibrasec terem uma procuração que lhes conferia poderes para, naquela data, realizarem o ato, o ato pode ser considerado perfeito e acabado. Não cabe ao cartório exigir a renovação. A seguir, a doutora Maria Helena perguntou. Ao receber uma cédula emitida, é preciso a procuração? Foi respondido pelos presentes que, em caso de cessão, sim, é preciso; em caso de emissão, não. Se vierem juntos, a emissão e o endosso, será solicitada a procuração. Isso já ficou claro.

Emissão das CCI´s: é necessário requerimento?

Em seguida, o Dr.Alexandre Assolini enfatizou que a discussão sobre o ingresso dessas CCI’s no cartório de imóveis não dependeria de requerimento. “À época, havíamos preparado os requerimentos, e o que fizemos com mais cautela resultou em problemas, por dois motivos: primeiro, porque a Caixa, ao preparar os requerimentos, escreveu ‘solicita o registro da emissão da CCI’; segundo, porque o nome da Cibrasec é Cibrasec, Companhia Brasileira de Securitização e não Companhia Brasileira de Securitização, Cibrasec, como está escrito. Nesses casos, é comum o cartório devolver o requerimento alegando erro e por isso não registrar, o que é um pouco irrelevante.

Qualificação do devedor

O segundo caso é o de um cartório de Londrina que alega que o modelo não está apropriado, uma vez que faltam tantas informações do devedor, ou seja, o cartório não acatou o modelo-padrão adotado, para o qual deveria ter um modelo de CCI definido por ele, do qual constassem as informações mais adequadas”. O Dr. Sergio Jacomino ressaltou que o fundamento da devolução não tem que ser o modelo, mas a própria lei. A lei fala em qualificação do devedor, ou seja, nome, CPF, nacionalidade, estado civil, regime, profissão, etc. Ele, por sua vez, acha que a qualificação usada – CPF, nacionalidade, estado civil e profissão – não é suficiente. Estão faltando o regime de bens e a data do casamento, se bem que atentem para o fato de que o devedor comparece aqui por mera indicação da operação; por isso ele não tem que manifestar sua aquiescência nem participar da emissão. O Dr. Alexandre Assolini indagou se esses casos acontecem. O Dr. Sérgio Jacomino informou que gostaria de fazer constar em ata que, para efeitos de averbação, nós consideramos que a qualificação do devedor é a que está indicada aqui, suficiente, portanto, pelas razões que já discutimos. Primeiro porque o devedor não é parte no instrumento, cuja figura é meramente indicativa; segundo, porque não é necessário encaminhar o ofício nem o requerimento; apresentada a cédula, ela própria já é o título.

Forma narrativa X colunar

O problema não é a forma narrativa ou descritiva, embora eu creia que, da maneira como os registros estão sendo feitos, ela deva ser modificada, em virtude da crescente virtualização dos dados do RI. Diz o Presidente: “embora eu tenha me manifestado lembrando que a lei acabou consagrando a forma narrativa de registro, até por questões contigenciais da época em que a matrícula foi concebida, como suporte material dos atos que estão lavrados nela, deixei consignado que a tendência é que haja uma perfeita identificação das variáveis que compõem o registro, descartando o receituário descritivo, que favoreceu o aparecimento de elementos que articulam o discurso narrativo na matrícula. O que interessa para nós é a identificação do titular do direito, a especialidade do título, a especialidade do ponto de vista formal, a fim de que possamos decompor os elementos do registro em variáveis que possam perfeitamente migrar para outro suporte, que não o suporte cartácio da matrícula. A tendência é que passemos a adotar a forma colunar, uma espécie de recidiva dos antigos livros por força das exigências modernas de racionalização e tratamento de informação, que requerem padronização e estereotipação de procedimentos, etc. Do meu ponto de vista, essa questão é marginal, porque ninguém está impedido de fazer um registro de forma colunar, talvez a que oferece a mais perfeita compreensão para o leigo. São questões ponderáveis, mas não decisivas em relação à CCI, que acabaram rendendo na discussão do trabalho do Dr. Helvécio, em que ele procura sustentar que a forma correta é a forma tabular ou colunar. A meu ver e a essa altura do estágio de desenvolvimento do nosso sistema, ambas as formas são toleráveis e aceitáveis, com a ressalva de que, no futuro, adotaremos a forma tabular ou colunar. Creio que a forma narrativa é a mais adequada porque o ato de registrar é um ato criador, não está inteiramente vinculado à causalidade. Por isso, não haverá quem deixe de apresentar exemplos de que interpretou contrato e fez um registro com uma certa maleabilidade, alterou o que estava no próprio tipo; nos contratos particulares temos que fazer isso, nos títulos judiciais temos que fazer isso, temos que recuperar os títulos judiciais porque padecem de imperfeições formais recorrentes; então o registrador interpreta a vontade do mandamus. Quantas vezes já recebemos mandados de arrestos que na verdade eram penhoras? O ato de registro é criador e pressupõe antecedentes do registrador na avaliação do instrumento e na lavratura do ato. A forma narrativa é uma espécie de retraço, é a sua impressão digital na lavratura do ato. Se adotarmos a forma colunar, parte dessa função criadora fica diluída na estereotipação. Essa questão da forma narrativa, além de encontrar perfeita base legal no artigo duzentos e trinta e um, inciso I, da lei, acho que evita esse tipo de problema, obriga aquele que está fazendo o trabalho a redigir criativamente o registro”.

Conteúdo mínimo da averbação de emissão da CCI

A seguir, o doutor Alexandre Assolini faz a seguinte exposição: “a única observação que fiz no texto é que o parágrafo quinto (art. 7o da MP 2.223/2001) tem uma palavra que não inserida foi por acaso: sendo o crédito imobiliário garantido por direito real, a emissão da CCI será averbada no RI da situação do imóvel na respectiva matrícula, devendo dela constar exclusivamente o número, a série a instituição custodiante. Essa palavra ‘exclusivamente’ objetivava a redução do número de erros. Basicamente, quanto menos informação se tem em uma averbação, menor a probabilidade de se ter um erro, que, às vezes, inviabiliza a liquidação financeira da operação”. Prossegue: “aqui voltamos para a questão do valor da cessão e saldo devedor, o que, em alguns casos, tem inviabilizado a liquidação da operação, uma vez que o credor, investidor, entendia que a averbação poderia dar causa a interpretações individuais”.

A seguir, o Dr. Flauzilino Araújo dos Santos faz uma sugestão para redação do texto. Seria interessante levar em consideração que tradicionalmente se faz o registro não pela forma narrativa. Para não haver resistências tanto da recepção, por parte de colegas, quanto também dos apresentantes desses títulos que, eventualmente, tendo em mãos a cartilha do Irib, receberão esses títulos com uma outra redação, podendo surgir um choque de entendimento entre quem está com a cartilha e o colega que praticou o ato por outra forma. Em outras palavras, diz: “na minha opinião, o Irib poderia fazer uma sugestão de que a redação deve ser pela forma narrativa, até pelas disposições da lei de registros públicos, pela facilidade de compreensão por qualquer pessoa, mas também para os cartórios que tradicionalmente adotam outra forma de escrituração, oferecendo a sugestão de modelo alternativo.

Ônus reais do art. 14 da MP 2.223/2001

A seguir, o Dr. Sérgio Jacomino pôs em discussão o art. 14 da MP 2.223/2001, cujo texto é o seguinte: “Art.14.É vedada a averbação da emissão de CCI com garantia real quando houver prenotação ou registro de qualquer outro ônus real sobre os direitos imobiliários respectivos, inclusive penhora ou averbação de qualquer mandado ou ação judicial”. Relatou que essa questão não se esgota porque é um problema sério da medida provisória, que acabou utilizando-se de uma expressão plurívoca que é a questão de ônus reais em constrições judiciais a impedir a averbação da emissão. Evidentemente, qualquer ônus real estaria a impedir a cessão do crédito como previsto no artigo catorze. Diz que a expressão “ônus reais em constrições judiciais” deverá, em alguns casos, impedir a emissão da cédula. Essa é uma preocupação do legislador bastante salutar; ou seja, evitar que um título que tenha por objeto um direito guerreado, sujeito a uma pendenga judicial, possa circular, envolver terceiros num crédito que não está hígido, perfeito e saudável, muito embora todas as constrições judiciais, considerando que devam figurar no registro público, seriam de conhecimento de terceiros que poderiam fazer uma precificação daquele crédito; mas a MP diz que constrições judiciais e outros ônus reais impediriam o acesso do título. Diz Jacomino que “constrições judiciais me parece um elenco menos problemático para interpretação, mas ônus reais, sim, é uma expressão problemática; não é a existência de quaisquer ônus, como, por exemplo se considera latu senso uma hipoteca, uma servidão, um direito real limitado. Assim, um ônus real ou uma restrição, a própria alienação fiduciária, impediriam a emissão da cédula. Evidentemente não é esse o objetivo da MP, mas precisamos enfrentar esse problema para que não ocorra, por exemplo, um problema do cidadão que devolve o título por existir uma hipoteca registrada dizendo que já existe um ônus real, que o está impedido de fazer a averbação da emissão”. O Dr. Alexandre Assolini expôs que, na primeira minuta do artigo catorze, não figurava como artigo, mas sim como parágrafo do artigo sétimo e se tratava de um raciocínio seqüenciado daquelas tratativas das constrições judiciais. Acontece que, na hora de reestruturar o texto, tiraram essa redação do ônus real dos parágrafos do artigo sétimo e levaram-na para o artigo catorze, ficando uma coisa desconexa. Diz que, “na minha opinião, a interpretação deve ser no sentido de que seja constrição judicial. Essa redação está muito complicada e acho que pode prejudicar. Duas coisas seriam interessantes: primeiro definir no momento o que é um ônus real admissível e um inadmissível e, segundo, propor uma redação alternativa para que, considerando que esta MP se encontra em tramitação, para que consigamos fazer um ajuste adequado nesse artigo para prosseguir utilizando o título. Acho que a interpretação, pelo menos no momento, seja em consonância com o parágrafo sétimo e que façamos uma proposta de alteração definindo, hoje, quais são os ônus reais admissíveis para a emissão da CCI”. O Dr. Sérgio Jacomino enfatizou que ônus reais abarcariam restrições com caráter real e não direito real. Diz: “eu lembrei da questão de obrigações condominiais cujo caráter é real, é uma obrigação propter rem. A exploração ao limite da não-apresentação de quitações de débitos condominiais praticamente impede a prática do ato, as restrições urbanísticas convencionais. Aqui em São Paulo, a Cia City impôs uma série de regras, digamos, obrigações urbanísticas de caráter supletivo da legislação urbanística que, tecnicamente, são ônus com eficácia real. Evidentemente, não podemos encarar isso como um fato impediente”. O Dr. Carlos Eduardo Fleury mencionou dois tipos de CCI, uma, que representa o crédito e foi usada pelo Cibrasec para comprar créditos representados por CCI, e outra, a CCI cuja garantia real é constituída na própria cédula e que não está no modelo. Esse artigo se refere à cédula cuja garantia é constituída pelo próprio título, a emissão de CCI com garantia real. O fato de a CCI ser representada por um crédito não quer dizer que ela tenha garantia real? A seguir, o Dr. Alexandre Assoli informou que a redação da CCI foi espelhada em dois outros tipos de cédula, a de produto rural e a de crédito bancário. Até então, na disciplina dos títulos de crédito, cédulas obrigatoriamente tinham garantia real e notas não tinham garantia real; havia a nota de crédito imobiliário e a cédula de crédito imobiliário. Acontece que essa corrente doutrinária, segundo a qual se definia que as cédulas eram garantidas por direito real e as notas não seriam garantidas, foi alterada pela cédula de produto rural, de 1994 e, depois, subseqüentemente, pela cédula de crédito bancário. Por isso a redação do artigo terceiro indica exatamente isso; por exemplo, no caso de uma promessa de CV, há uma garantia real constituída na própria cártula ou na própria escritura de emissão. Esse parágrafo é um espelho da cédula de produto rural, mesmo sem falar a palavra típica dessas duas cédulas: “... poderá ser emitida com ou sem garantia real cedularmente constituída...”; o que se garante é o crédito e não a cédula. Você volta às características da cédula. Se for o caso, a CCI deverá conter a modalidade da garantia.

Objeto da garantia: crédito imobiliários lato sensu

Posteriormente, o Dr. Sérgio Jacomino mencionou que a emissão da CCI não está obrigatoriamente restrita aos direitos reais de garantia; na verdade, são créditos imobiliários latu senso, nos quais se especifica a natureza da garantia. Entretanto, é preciso explorar um pouco mais a distinção entre garantia da cédula e garantia do crédito. O Dr. Carlos Eduardo Fleury concluiu que essa distinção estava clara, quando algumas minutas expressavam isso. Pode-se comprar um crédito mediante a emissão de uma CCI, com direito creditório oriundo de um compromisso de CV, cuja cédula poderia constituir uma garantia real, uma hipoteca, uma outra situação. É lógico que da minuta à edição da MP, houve modificações que criaram essa distorção. O doutor Sérgio Jacomino indagou da possibilidade de constituição supondo, por exemplo, que, ao emitir uma cédula, ele realiza uma operação de representação de um crédito qualquer, mediante uma cédula; quem emite em favor de quem pode exigir que essa cédula tenha uma garantia real, que será constituída na emissão da cédula. Ao emitir, sou titular de direitos de compromisso de CV, por exemplo; na emissão, quero reforçar a garantia com um imóvel adicional de minha propriedade. A CCI poderá ser emitida com ou sem garantia real ou fidejussória, sob a forma escritural ou cartular. É aqui que está o gancho: a cédula independe da garantia. A seguir, o Dr. Carlos Eduardo Fleury relatou que a cédula de crédito bancário foi constituída tendo em vista as discussões havidas nos tribunais superiores a respeito da falta de título para a cobrança de dívidas de cheque especial. Os bancos, então, optaram pelo caminho de criar um instrumento que representasse aquela obrigação decorrente do cheque especial, no entanto sem garantia. A constituição de uma garantia real ou de hipoteca é própria da cédula mesma. Num primeiro momento, a cédula de CCI tentou se aproximar disso porque haveria a possibilidade de emissão de cédula, conforme estava expresso em um dos artigos, que foi modificado no decorrer das discussões. Intercedendo, o doutor Alexandre Assolini ressaltou que, do ponto de vista do registro, há uma coisa muito interessante: essa cédula não é objeto de averbação de emissão, é objeto de registro da garantia. Hoje, a única cédula que é objeto de averbação da emissão é no caso de o crédito ser garantido por direito real, não será registrado o crédito, mas, a garantia. Concluindo, o Dr. Carlos Eduardo Fleury mencionou dois tipos de CCI, um mais facilitado e outro, mais prejudicado. O dispositivo do facilitado, no sentido de não ter constituição de hipoteca, de garantia real dentro da própria cédula, a meu ver, estaria vedando a emissão da CCI, se houvesse ônus reais ou constrição judicial, caso a constituição de garantia fizesse parte da própria cédula. Nós perderíamos, digamos, esse favor que a lei está nos dando, a garantia de não ter sobre aquele crédito qualquer discussão que possa afetar o seu negócio junto ao investidor; mas, por outro lado, não haveria qualquer tipo de erro de interpretação. A seguir, o Dr. Sérgio Jacomino faz a seguinte observação: “acho que é perfeitamente admissível que aqui entendamos os ônus reais e as constrições que poderiam causar embaraço ao regular desenvolvimento das transações econômicas. Um exemplo muito claro é o arresto, a penhora, o seqüestro que impedem o acesso da CCI; esses ônus que estão relacionados com os gravames que podem limitar a circularidade do título e criar embaraços para o próprio bem, inclusive, do mercado, que é justamente quem garante as obrigações que sucedem. A servidão predial, por exemplo, sendo considerado latamente um ônus real, não pode impedir o acesso. O problema do pessoal de crédito imobiliário é que, ao fazerem transações em massa, não tiram certidão atualizada. Lançam o título na certeza de que o cartório não fará o registro se houver constrição, transferindo o exame da perfectibidade da operação para o registrador. Por isso é muito importante ficarmos atentos, porque, se admitimos a emissão da cédula havendo um gravame, contaminamos a cadeia creditícia e seremos responsabilizados por isso”.

Encerramento

Dando encerramento aos trabalhos desta audiência pública, o Dr.Sérgio Jacomino relatou a seguinte conclusão: “pelo que percebi dos debates, conseguimos fechar praticamente todas as questões. Ficaram dois ou três temas para aprofundar: a questão da procuração e outros detalhes a serem fixados. Gostaria de fazer a seguinte proposta: fazer um relatório de tudo isso, fazer a lavratura da ata desse encontro e fazer chegar às mãos de cada um dos participantes uma cópia para que, num prazo de quinze dias, possam apresentar sugestões, emendas e, a critério do Irib e do seu conselho jurídico, decidir se essas questões renderão uma nova rodada ou não. Se as observações não forem de molde a prejudicar o desfecho deste processo, desde logo vamos encerrar a audiência pública com essas conclusões. Nada mais havendo a tratar, o senhor presidente agradeceu a presença de todos e deu por encerrada a audiência pública, da qual foi lavrada a presente ata que, lida e achada conforme, vai ser assinada por todos os presentes. São Paulo, 21 de março de dois mil e três. Para constar, eu,........................................ Maria de Lourdes Andrade F. Gualano, (secretária executiva), lavrei a presente ata que vai também assinada pelo presidente da entidade,.............................( Sérgio Jacomino);Dr. Ademar Fioranelli, Conselheiro de Ética do Irib; Dr. Alexandre Assolini Mota, Gerente Jurídico da Cibrasec; Dr. Carlos Eduardo Fleury, Superintendente Geral da Abecip; Dr. Flauzilino Araújo dos Santos, Diretor de Publicidade e Divulgação do Irib; Dr. Hélio Lobo Junior, Conselheiro Jurídico do Irib; Dr. Lincoln Bueno Alves, Vice-Presidente pelo Estado de São Paulo; Dr. Manoel Carlos de Oliveira, segundo Tesoureiro do Irib; Dra. Maria Helena Leonel Gandolfo, Conselheira jurídica do Irib; Dr. Pedro Klumb, Presidente da SFI, Serviços Financeiros Imobiliários; Dra. Miriam de Holanda Vasconcelos, Vice-Presidente para o Estado de Pernambuco; Dr. José de Mello Junqueira, Conselheiro Jurídico do Irib; e Dr. José Simão, Tesoureiro Geral do Irib.

a) Dr. Ademar Fioranelli,
Conselheiro de Ética do Irib;

b) Dr. Alexandre Assolini Mota
Gerente Jurídico da Cibrasec;

c) Dr. Carlos Eduardo Fleury
Superintendente Geral da Abecip;

d) Dr. Flauzilino Araújo dos Santos,
Diretor de Publicidade e Divulgação do Irib;

e) Dr. José de Mello Junqueira
Conselheiro Jurídico do Irib;

f) Dr. José Simão
Tesoureiro Geral do Irib;

g) Dr. Lincoln Bueno Alves,
Vice-Presidente pelo Estado de São Paulo;

h) Dr. Manoel Carlos de Oliveira,
Segundo Tesoureiro do Irib;

i) Dr. Maria Helena Leonel Gandolfo
Conselheira Jurídica do Irib;

j) Dr. Miriam de Holanda Vasconcelos
Vice-Presidente pelo Estado de Pernambuco;

k) Dr.Pedro Klumb
Presidente da SFI – Serviços Financeiros Imobiliários.