11/02/2003 - n. 626

AUDIÊNCIA PÚBLICA - PARTE 8

CCI - considerações sobre os procedimentos de registro
Alexandre Assolini Mota*

Primeiramente, gostaria de agradecer a oportunidade de podermos desenvolver um ambiente propício aos debates relacionados com o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e seus principais instrumentos.

A auto-regulação implícita nestes debates deve ser cultivada para que futuramente seja um dos principais alicerces à segurança jurídica necessária à consolidação da interface entre os Mercados Financeiro e de Capitais e o Mercado Imobiliário, viabilizando um círculo virtuoso de investimentos, atendendo à demanda nacional por moradias, bem como gerando empregos e crescimento econômico em bases auto-sustentáveis.

No mérito das questões tratadas neste trabalho, gostaria de apresentar as seguintes ponderações:

1 – REGISTRO MODELO DESCRITIVO X COLUNAR

Acredito que a questão técnica do modelo a ser adotado no assentamento da Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) foi exaustivamente abordada. Contudo, gostaria apenas de chamar a atenção para a palavra "exclusivamente" contida no § 5º do Art. 7º da MP 2.223/01.

Em outras operações de securitização, realizadas no passado, nos deparamos com alguns problemas nos assentamentos das cessões de crédito e das instituições de regime fiduciário. Informações acerca do valor do crédito que pouco representam na sistemática atual – dado que atualizadas diariamente por sistemas de processamento de dados – tomaram, quando erroneamente averbadas, proporções desnecessárias.

Informações incorretas nas certidões de matrícula, no entendimento do investidor, poderiam ensejar ao mutuário, a possibilidade de discutir o quantum debeatur do financiamento objeto da cessão.

Assim, a palavra "exclusivamente" visava suprimir da averbação a ser realizada, os valores envolvidos na emissão da CCI.

A título exemplificativo, em uma operação que contou com a aquisição de 1485 contratos, houve problemas nas averbações de 654 deles, para os quais providenciamos, por solicitação do investidor e às nossas expensas, a devida retificação.

Tradicionalmente, nas operações de cessão de crédito existem dois valores de referência para o negócio jurídico: a) o valor do saldo devedor, que representa o valor do débito do respectivo devedor apurado, segundo condições contratuais (Saldo Devedor), e; b) o valor da cessão, que representa a quantia que será paga pelo cedente, uma vez cumpridas as eventuais condições estabelecidas junto ao cessionário (Valor da Cessão).

O saldo devedor indicado é, nos termos da legislação civil, responsabilidade integral do cedente. Ressalte-se que não estamos falando de adimplência futura do crédito cedido, mas coerência contratual na definição do saldo devedor.

Por outro lado, o valor da cessão é responsabilidade do cessionário que pagará ao cedente a quantia estabelecida.

A inversão destes valores nas averbações realizadas foi corriqueira.

Daí a proposta de que, na averbação de emissão de CCI, constasse exclusivamente o número, série e a instituição custodiante.

2 – BAIXA DA CÉDULA E QUITAÇÃO DO CRÉDITO

A criação de um mercado secundário de crédito imobiliário está diretamente vinculada à qualidade destes ativos, de forma que em determinados casos sua circulação poderá ser interrompida.

Esse foi o objetivo do legislador ao vedar averbação da emissão da CCI quando da existência de ônus real sobre o imóvel vinculado ao crédito (Art. 14 – MP 2.22301) e ao estabelecer procedimentos de comunicação ao credor e a instituição custodiante acerca da existência de constrições judiciais posteriores a emissão do título (§§ 7º, 8º e 9º do Art. 7º – MP 2.223/01).

Nesta mesma esteira, o modelo padrão aprovado dispõe de campos específicos para baixa da CCI (Campo 12) e quitação do crédito imobiliário (Campo 13).

A baixa da cédula apenas representa o fim de sua circulação, não estando diretamente vinculada à quitação da dívida do devedor.

Um crédito imobiliário que apresente qualquer situação que dificulte a sua negociação no mercado poderá ser objeto de baixa da CCI respectiva, sem que isso represente, necessariamente, a quitação das obrigações do devedor.

Por outro lado, o preenchimento do campo relacionado com a quitação do crédito representará, conseqüentemente, a baixa da CCI, dado que inexistirá crédito imobiliário a ser representado pelo título.

3 – GARANTIA CEDULARMENTE CONSTITUÍDA

Pouco discutida até o momento está à questão das garantias cedularmente constituídas.

O § 5º do Art. 7º da MP 2.223/01 estabelece a possibilidade da constituição de garantias reais ou fidejussórias cedularmente constituídas. Este parágrafo foi espelhado em igual dispositivo existente na Cédula de Crédito Bancário e Cédula de Produto Rural.

Destaque-se que a garantia cedularmente constituída não há que ser confundida com a garantia eventualmente existente no crédito imobiliário, para o qual o legislador fez expressa referência ao procedimento a ser adotado.

A ratio legis busca propiciar a constituição de garantia real a determinados créditos imobiliários que, em regra, não possuem garantia real imobiliária, como v.g, a promessa de venda e compra. Também possibilitou a existência de coobrigação do cedente a ser constituída na própria cártula (garantia fidejussória).

De certo que a cártula padrão aprovada pelo IRIB não comporta estas possibilidades, mas a questão também deverá ser objeto de novos debates.

4 – CCI ESCRITURAL

O desenvolvimento de todos os procedimentos para utilização da CCI ESCRITURAL é nosso maior objetivo.

A discussão com a principal central de registro e liquidação de títulos privados já se encontra em curso.

Voltando a prática registral acredito ser importante a definição de uma "Escritura de Emissão de CCI Escritural – Padrão" aos moldes da "Cártula Padrão", inclusive no que diz respeito à utilização dos selos de conformidade.

5 – EXPERIÊNCIA PRÁTICA

Como resultado prático do trabalho que vem sendo desenvolvido, gostaria de apresentar os desvios que pudemos perceber quando do recebimento das averbações de emissão das primeiras CCI:

a) O Serviço de Registro de Imóveis após a realização das averbações reteve a cártula, impedindo, por conseqüência, a circulação do crédito;

b) O Serviço de Registro de Imóveis não realizou na cártula a autenticação (Campo 10) acerca da emissão da CCI, e;

c) O Serviço de Registro de Imóveis realizou uma única averbação para a emissão da CCI e seu respectivo endosso.

Estas eram as ponderações que, certamente, ensejarão novos debates com vistas ao aperfeiçoamento das questões envolvendo a Cédula de Crédito Imobiliário, além de definir os próximos passos em nosso ensaio de auto-regulação.

São Paulo, 30 de janeiro de 2003

*Alexandre Assolini Mota é advogado e gerente jurídico da CIBRASEC