11/02/2003 - n. 624

AUDIÊNCIA PÚBLICA I - PARTE 1

Prática registral

Cédula de Crédito Imobiliário
E agora, como fazer?

Em 22 de abril deste ano, o Irib publicou, em audiência pública, aberta para debates e discussões, o modelo de Cédula de Crédito Imobiliário, instrumento instituído pela Medida Provisória 2.223/01, de 4 de setembro de 2001.

As discussões prosperaram e um modelo foi finalmente aprovado pelo Irib e pela AnoregBR, entidade que foi igualmente consultada acerca das cláusulas e forma de apresentação da cártula. Além de aprovar o estereótipo do título, as entidades firmaram convênio para aposição do selo de qualidade Irib e AnoregBR, a fim de inspirar maior confiança dos registradores que recepcionarão esses títulos e demais operadores do sistema

As cédulas chegam agora aos cartórios de Registro de Imóveis de todo o país. Como proceder à averbação prevista no §5 do artigo art.7da referida MP?

Elaboramos um modesto e despretensioso questionário que poderá servir de guia para a rápida tramitação do título nos cartórios. Em alguns passos, tudo o que v. queria saber sobre a CCI (SJ).

1. Quem pode emitir a CCI?

Ao contrário do art. 1 da Medida Provisória 2.223/01, que previu um elenco estrito de instituições que poderão emitir letras de crédito imobiliário (LCI), a Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) poderá ser emitida por qualquer credor de créditos imobiliários (art. 7º e seus parágrafos). Os créditos imobiliários que interessam aos registradores são os lastreados por garantias reais. Assim, por exemplo, se um credor hipotecário, qualquer que seja ele (integrante do SFH, SFI ou não) desejar emitir uma CCI para representar seus créditos imobiliários, poderá perfeitamente fazê-lo, independentemente de qualquer autorização.

2. Quais são as garantias reais que podem lastrear a emissão das CCI´s?

Na verdade qualquer direito real de garantia pode lastrear a emissão das CCI´s. Exemplificadamente a hipoteca, a alienação fiduciária, a anticrese, penhor, etc. O art. 17 da Lei Federal 9.514/97 prevê elenco de direitos reais que podem lastrear as operações de crédito: "Art. 17. As operações de financiamento imobiliário em geral poderão ser garantidas por: I - hipoteca; II - cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis; III - caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis; IV - alienação fiduciária de coisa imóvel. § 1º As garantias a que se referem os incisos II, III e IV deste artigo constituem direito real sobre os respectivos objetos. § 2º Aplicam-se à caução dos direitos creditórios a que se refere o inciso III deste artigo as disposições dos arts. 789 a 795 do Código Civil. § 3º As operações do SFI que envolvam locação poderão ser garantidas suplementarmente por anticrese.

3. Os devedores dos créditos imobiliários devem aquiescer?

Não. Os devedores não devem ser consultados nem para a emissão da CCI nem para as eventuais cessões. O art. 10 da Medida Provisória 2.223/01 prevê expressamente que "a emissão e a negociação de CCI independe de autorização do devedor do crédito imobiliário que ela representa". Portanto, quer para a averbação da emissão da CCI, quer para sua circulação através de cessão ou endosso, não é necessária a concordância do devedor hipotecário ou de qualquer outra garantia real.

4. Que diferença existe entre a CCI cartular e a escritural?

A CCI cartular é aquela que se apresenta na forma dos tradicionais títulos de crédito. O título de crédito se materializa numa cártula, ou seja, num papel ou documento. É a forma tradicional de emissão e circulação de títulos de crédito. Para o exercício do direito resultante do crédito concedido torna-se essencial a exibição do documento. Sem a sua exibição material, não pode o credor exigir ou exercitar qualquer direito fundamentado no título de crédito. Já a CCI escritural, embora emitida por instrumento público ou particular, na forma do art. 7º, §, 4º da MP 2.223/01, é um título que fica custodiado em instituição financeira e registrado em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados, autorizados pelo Banco Central do Brasil. Significa dizer que toda a movimentação do título é rastreado em sistemas eletrônicos de registro. O exemplo que se pode dar para compreender perfeitamente a custódia desses títulos é a CETIP - Central de Custódia e de Liquidação Financeira de Títulos. Trata-se de uma pessoa jurídica de direito privado constituída para registro e negociação de valores mobiliários de renda fixa, oferecendo suporte necessário a toda a cadeia de operações, prestando serviços integrados de custódia, negociação on line, registro de negócios, liquidação financeira etc.

5. A CCI cartular e a escritural são ambas objeto de registro?

Na verdade os atos que se perfazem no Registro de Imóveis são de averbação. A emissão de ambas (CCI cartular ou escritural) será objeto de averbação (art. 7º, § 5º, da MP 2.223/01) mas somente quando a cessão de crédito for representada por CCI cartular é que a cessão será objeto de averbação (art. 167, II, 21 da Lei 6.015/73 c.c.art. 11, § 2º da MP 2.223/01). No caso da CCI escritural, a averbação não é necessária (art. 11, § 2º da MP 2.223/01).É importante salientar que há quem entenda que a cessão do crédito, quando se referir a alienação fiduciária, por importar em transferência da propriedade resolúvel, o ato se perfaz por ato de registro. Nesse sentido, vide manifestação do Dr. João Pedro Lamana Paiva, abaixo transcrito.

6. Que atos são praticados no registro de imóveis?

Recapitulando, a Medida Provisória 2.223/01 prevê dois atos distintos que deverão ser praticados na matrícula: (a) emissão da CCI cartular ou escritural e (b) a cessão do crédito no caso de CCI cartular. É bom salientar que em ambos os casos deve existir um lastro de garantia real (art. 7º, § 5º c.c. art. 11, § 2º da MP 2.223/01), isto é, o crédito imobiliário deverá estar garantido por direito real (hipoteca, alienação fiduciária etc.). Embora a MP 2.223/01, no art. 11, § 2º, dispense a averbação da cessão de crédito quando a CCI se der pela forma escritural, não dispensou a prática do ato quando a CCI for cartular. O fundamento legal é o art. 167, II, 21 da LRP.

7. A cessão de crédito é objeto de averbação ou registro?

Dr. Narciso Orlandi Neto já chamava essa cessão de crédito de eufemismo para uma verdadeira alienação (Boletim do Irib 246, de novembro de 1997). Já o Dr. José de Mello Junqueira, em trabalho apresentado no Encontro de Natal, sustenta que a cessão deve ser objeto de registro (Cfr. Boletim do Irib 301, junho de 2002). Ainda agora, por ocasião dos debates da CCI, o Dr. João Pedro Lamana Paiva, sustenta que o ato se perfaz como registro (vide abaixo).

Porém, com a vênia dos mais doutos, é preciso avaliar que, com o advento da Medida Provisória 2.223/01, especialmente com a redação dada ao artigo 167, II, 21 da Lei 6.015/73, elencando entre os atos de averbação justamente a "cessão de crédito imobiliário", sem qualquer limitação, a questão passa a ter outra configuração. De passagem, registre-se que não deve o intérprete restringir o que a lei não restringiu. Tanto no caso da hipoteca quanto no caso de alienação fiduciária (em que a cessão opera a transferência da propriedade fiduciária - arg. do art. 11, §2^o da MP 2.223/01) dá-se a transferência da titularidade do crédito, implicando automática transmissão das respectivas garantias ao cessionário, operando-se perfeita sub-rogação. Na lógica da MP 2.223/2001, tanto a hipoteca como a alienação fiduciária, ambas são instrumentos de garantia e a mutação subjetiva verificada na titularidade dos créditos acarreta, como efeito acessório, a titularidade do direito real de garantia. Que a propriedade fiduciária se transmita por efeito da cessão do crédito ao cessionário, embora até certo ponto paradoxal, tal fato é conseqüência do ato "acessório principal" (averbação), com o perdão da ambigüidade. Visto de outra perspectiva, o direito real de hipoteca, constituída pelo registro, é transferido com a cessão, isto é, passa a ser o lastro de garantia do cessionário nas hipóteses aqui tratadas, e nem por isso se dirá que o ato devesse ser de registro.

Nunca é demais apontar que o sistema de nomenclatura dos atos (registros ou averbação, nos termos do art. 168 da LRP) vem ao longo dos anos sendo alvejado por disposições legais rebarbativas. Muitos atos deveriam ser aperfeiçoados como registro e o são como mera averbação. Está na hora, talvez, de propugnar a redução dos atos a mera inscrição, com harmonização nominal, já que o fundamento distintivo perdeu sua operacionalidade e se abandonou a justeza das distinções conceituais por interesses econômicos.

8. Quais os critérios de cobrança de custas e emolumentos?

A MP 2.223/01 regulou critério de cobrança de emolumentos quando a emissão da CCI coincidir com o registro da garantia do crédito respectivo, isto é, quando forem apresentados, concomitantemente, o instrumento de constituição da garantia real e a cédula de crédito respectiva. Nesses casos, serão considerados como ato único para efeito de cobrança de emolumentos. Mas atenção: isso não quer dizer que será praticado um único ato; na verdade serão dois atos que serão praticados - o registro da garantia real (hipoteca, por exemplo) e a emissão da cédula. Unicamente que a averbação da emissão da cédula será absorvida pelo registro da garantia real, isso exclusivamente para efeitos de emolumentos. Assim será cobrada unicamente a hipoteca, por exemplo, devendo ser averbada de qualquer maneira a emissão da CCI, nos termos do art. 7º, § 5º, da MP. 2.223/01.

9. Prazo para a prática dos atos

O prazo para a prática dos atos é de no máximo quinze dias (art. 20 da MP 2.223/01). Mas atenção: o prazo se conta também para o registro dos títulos previstos na Lei 9.514, de 1997. Houve, nesses casos, uma importante alteração legal na regra do prazo para a prática dos atos de registro.

10. O valor da prenotação

O Oficial do RI está impedido de proceder à averbação da CCI quando houver prenotação ou registro de qualquer outro ônus real sobre os direitos imobiliários respectivos - inclusive penhora, mandados judiciais etc. O Executivo valorou sobremaneira a regra da prenotação esculpida no art. 534 do atual Código Civil. A constituição do direito real se dá com o registro, retroagindo seus efeitos com a prenotação do título no livro protocolo. Se houver qualquer prenotação ou registro efetivo de qualquer ônus real (uma cessão de créditos, por exemplo) a averbação da CCI não se fará. Tampouco se fará quando houver penhora, seqüestro, arresto ou qualquer medida judicial que possa embaraçar ou afetar a segurança do crédito que está lastreado no direito real de garantia.

11. Existência de constrições judiciais e outros ônus reais (art. 14 da MP 2.223/2001)

O art. 14 da MP 2.223/2001 prevê a vedação da emissão da CCI no caso de existência de constrições judiciais e outros ônus reais. A expressão "ônus reais" é plurívoca e dá ensejo a grandes confusões. Ônus reais não são direitos reais de garantia, por exemplo, e, no entanto, a expressão é assim utilizada em várias passagens da legislação civil. Basta elencar alguns exemplos: art. 525 do atual C. Civil prevê que "é plena a propriedade, quando todos os seus direitos elementares se acham reunidos no do proprietário; limitada, quanto tem ônus real, ou é resolúvel". Outros mais podem ser citados (682, 525).

O que nos interessada, por ora, é verificar que tipo de oneração poderá impedir o acesso da CCI.

Se considerarmos a expressão em seu sentido lato, a emissão da CCI não seria averbada se do registro constasse alguma restrição de domínio - servidões ou restrições administrativas, por exemplo. Aproveitando o sentido do art. 525 do atual CC, uma servidão predial poderia ser considerada um ônus real, assim como todos os direitos reais limitados - exceto os de garantia.

Mesmo no caso do direito real de hipoteca, um direito real de garantia por excelência, uma vez registrada "onera" o imóvel. A hipoteca pode ser instituída em vários graus e nem por isso se colocará o crédito gravado com preferência em risco. Então, dependendo do "ônus" o acesso da CCI poderia ser franqueada.

O Dr. A. Assolini registra que "o objetivo da expressão ônus reais no Art. 14 da MP 2223 era de evitar a circulação de um crédito imobiliário quando, no momento da emissão da CCI, se verificasse fatos ou atos que prejudicassem os interesses de cessionários de boa-fé. Estávamos imaginando, por exemplo, uma penhora ou qualquer outra constrição judicial sobre o imóvel objeto da garantia ou até mesmo sobre o crédito imobiliário. Daí porque os parágrafos 7o, 8o e 9o do Art. 7o definem um procedimento quando a constrição judicial ocorrer após a averbaçãoda emissão da CCI. Assim, no meu entendimento, a interpretação do termo ônus real do Art. 14 deve ser feita em harmonia com as disposições dos mencionados parágrafos do Art. 7o, de forma que existindopenhora, arresto ou seqüestro sobre o imóvel ou crédito imobiliário, a circulação da CCI, fique prejudicada, seja pela impossibilidade de emissão, seja pela comunicação a instituição custodiante ou apreensão da cártula.

11. CCI e as Cédulas de Crédito Rural, Industrial, Comercial etc.

Não há qualquer relação da CCI com os antigos decretos-leis (Decreto-Lei 167/67 e outros). Aqueles diplomas legais não se aplicam à CCI. A regra legal aplicável à CCI é a Medida Provisória 2.223/01.

12. Modelos

Av. x - (emissão da cédula de crédito imobiliário)
em (data) . Protocolo nº 99.999 de 99/99/9999.

Nos termos do artigo 7º, § 5º da Medida Provisória nº 2.223 de 4/9/2001, procedo à presente averbação para constar que foi emitida Cédula de Crédito Imobiliário Integral nº (número) série (série), datada em Brasília-DF aos (data), tendo como instituição custodiante (credor, qualificação), já qualificada.

O Oficial,

Av. y - (cessão de crédito imobiliário)

em (data) . Protocolo nº 99.999 de 99/99/9999.

Pela Cédula de Crédito Imobiliário Integral mencionada na Av. x, emitida pela credora (nome do credor), tendo como devedores (nome dos devedores), todos já qualificados, no valor de R$ (valor), procedo à presente averbação para constar que (nome), cedeu e transferiu os direitos de credora (fiduciária, hipotecária etc.) de que era titular, objeto do R. (indicar) desta matrícula, à CIBRASEC - COMPANHIA BRASILEIRA DE SECURITIZAÇÃO, com sede em São Paulo-SP, na Avenida Paulista nº 1439, Bairro Cerqueira César, inscrita no CNPJ nº 02.105.040/0001-23, conforme endosso na referida cédula, datado de (data).

O Oficial,