03/03/2008 - n. 3255

CINDER 2008

XVI Congresso do CINDER em Valencia
Registradores de todo o mundo reúnem-se na Espanha


De 20 a 22 de maio de 2008, na cidade de Valencia, Espanha, realizar-se-á o XVI Encontro Internacional de Direito de Registral, organizado pelo Colégio de Registradores da Espanha e pelo Centro Internacional de Direito Registral, com sede em Madri.

O tradicional encontro internacional debaterá temas de interesse dos registradores de todo o mundo:

Segurança jurídica e mercado secundário

1. Eficiência na organização dos direitos reais na securitização de direitos hipotecários.
2. Publicidade registral das cláusulas de hipotecas como base para a segurança jurídica.
3. Análise e tendências dos diferentes modelos no mercado secundário.

O controle de legalidade na atribuição dos direitos reais

1. Pressupostos de um eficiente controle de legalidade.
2. Controle de legalidade e efeitos jurídicos do registro.
3. Controle de legalidade e responsabilidade.

Os registradores brasileiros estão convidados para participar do evento.

Acesse www.cinder2008.com para obter mais informações úteis e dicas para traslado e hospedagem.

Secretário-Geral do Cinder concede entrevista ao BE-IRIB

O Irib, por seu conselheiro Sérgio Jacomino, realizou uma entrevista com o secretário-geral do Cinder, Enrique Rajoy Brey, em que o registrador espanhol dá 150 milhões de boas razões para os colegas brasileiros participarem do importante evento. A tradução é de Eloísa Cerdan e a revisão crítica de Sérgio Jacomino.

Enrique Rajoy Brey, em 2005

Enrique Rajoy Brey é bacharel em Direito pela Universidade de Santiago de Compostela, onde se formou em 1982. Ingressou, por concurso público de provas e títulos, no Corpo de Registradores Imobiliários da Espanha em 1984; passou pelos registros de Baltanás, Villareal, Bilbao, Barcelona e Alcalá de Henares. É colaborador assíduo do Colégio de Registradores da Espanha. Colabora ativamente para o desenvolvimento dos registros imobiliários em Porto Rico e Rússia. Consultor do BID, Banco Interamericano de Desenvolvimento, para a reforma dos registros imobiliários no México. Participante nos Encontros Ibero-americanos de Direito Registral, celebrados em La Antigua (Guatemala), em 2003, nos quais foi elaborada a “Declaração de Antigua”; em Cartagena de Índias (Colômbia), em 2004, e em Santa Cruz de la Sierra (Bolívia), em 2005, nos quais foram elaborados os anexos a essa Declaração. Secretário-geral do Centro Internacional de Direito Registral, Cinder, desde junho de 2003. Professor nos cursos internacionais de formação registral, patrocinados pela AECI, Agência Espanhola de Cooperação Internacional, que são ministrados anualmente em diferentes universidades espanholas. É autor de vários trabalhos e estudos, publicados em várias revistas.

SJ – Decorridos mais de 35 anos, desde o primeiro Congresso do Cinder – Centro Internacional de Direito Registral –, pode-se dizer que ainda existem novidades no Direito registral imobiliário?

Enrique Rajoy – Evidente que sim. Não podemos esquecer que embora a organização e processo por meio dos quais cumpre sua função resulte extremamente complexo, o registro é uma instituição eminentemente prática. Sua obrigação é adaptar-se às novas circunstâncias e oferecer respostas às demandas da sociedade. Para dar um exemplo, há uns 10 anos ninguém pensava que seria possível vender um imóvel situado na Espanha sem necessidade da presença física dos contratantes, ou devidamente representados na outorga, e com plena segurança, graças à informação completa sobre a situação jurídica do imóvel enviada por correio eletrônico num prazo de 24 horas a partir da solicitação. Hoje em dia, essa possibilidade é real. Essa materialização exigiu o desenvolvimento da técnica informática bem como a adequação do mundo do direito às necessidades do mercado e dos cidadãos. Os congressos internacionais permitem conhecer a maneira como os diferentes países enfrentam essa realidade e qual o resultado obtido.

SJ – Quais são os maiores desafios que os registros imobiliários enfrentam no início deste novo milênio?

Enrique Rajoy – Conseguir um adequado equilíbrio entre segurança e agilidade. O processo de atribuição, definição e ordenamento dos direitos, que é a função desempenhada pelo registro, apresenta grande complexidade técnica e implica enorme responsabilidade. Não podemos esquecer que cada vez que se atribui um direito real a uma pessoa obriga-se toda a sociedade a respeitar essa atribuição até o ponto que, no caso mais extremo – das aquisições a non domino –, o próprio titular civil precisa passar por essa atribuição. O problema consiste em conciliar o cuidado que a execução dessa tarefa requer com a rapidez demandada pelo mercado.

SJ – Os sistemas registrais gozam de apreciável estabilidade em seus rasgos institucionais. Entre os vários modelos existentes, parece apresentar mais vantagens econômicas e sociais o chamado registro de direitos. No que consiste basicamente esse sistema e como se distingue dos demais modelos?

Enrique Rajoy – Eu destacaria, em primeiro lugar, que a atribuição do direito é realizada ex ante, ou seja, quando alguém vai contratar e conhece perfeitamente qual é a situação jurídica do bem. Embora o direito do trasmitente, do titular registral, seja anulado por uma causa que não conste no registro – por exemplo, porque já tinha vendido a propriedade em um contrato que não foi inscrito, ele vai ser reconhecido como dono. Ao contrário, nos demais modelos, a pessoa que compra um bem pode ser privada dele se posteriormente for anulada a titularidade de seu vendedor, o que, na prática, vai obrigá-la a realizar uma profusa investigação antes de contratar e assegurar economicamente a fiabilidade da operação; obrigações que, por sua vez, significam um aumento dos custos de transação.

SJ – A delegação da atividade registral a particulares, como atualmente existe na Espanha, Brasil, Chile e Equador, é um sistema superior aos modelos estatizados? Existe alguma razão econômica que possa servir de justificativa para a delegação da atividade registral a particulares?

Enrique Rajoy – Antes de tudo, quero esclarecer que, precisamente porque a atribuição de um direito real obriga a todos os membros da sociedade, a titularidade da função corresponde sempre e exclusivamente ao Estado. Quanto maior for a eficiência no desempenho dessa função, mais elevado será também o nível de segurança jurídica do país e, portanto, de seu desenvolvimento. O que se entende por eficiência? A prestação do serviço com mais celeridade, redução de custos em sua execução, número muito reduzido de erros – tanto na atribuição dos direitos quanto na expedição da publicidade – e estabelecimento de um eficaz sistema de responsabilidade civil que permita indenizar o prejuízo causado pelos que o cometeram. Nesse sentido, os estudos comprovam que a delegação do exercício dessa atividade aumenta a eficiência com que se presta o serviço, sem prejuízo da faculdade da Administração determinar os prazos, taxas, requisitos técnicos, etc.

SJ – Os notários e registradores têm sofrido ataques críticos nos informes elaborados no âmbito da UE com o foco posto em maior ou menor grau no exercício das respectivas profissões. Essas críticas são procedentes?

Enrique Rajoy – É preciso esclarecer o sentido dessas críticas, especialmente com fundamento nos relatórios Attali e da Universidade de Bremen, nos quais esse estudo foi baseado. A crítica parte da análise da função notarial, que não seria própria de uma autoridade pública, mas de um operador econômico, uma vez que consiste essencialmente em reduzir as assimetrias informativas entre as partes – diferente conhecimento sobre a situação jurídica dos bens, objeto do contrato que autorizam. O problema é que essa função se desvirtuou porque carece de sentido no mundo moderno dos contratos comerciais – nos quais essa assimetria não existe –, ou nos de adesão – controlados a priori pelos reguladores estatais e os juízes. Também não cabe que as partes não possam livremente decidir se solicitam ou não seus serviços. Quanto à outra função notarial tradicional – identificação das partes –, hoje em dia a assinatura eletrônica esvaziou seu conteúdo. Nessas circunstâncias, o notariado alega que os notários exercem um controle de legalidade, o que a União Européia considera improcedente. Não só porque é incompatível com a forma na qual presta seus serviços, ou seja, em regime de livre concorrência, mas também porque essa função é exercida pelos registradores que são os que atribuem os direitos. A UE não os critica, simplesmente critica o fato de que se trate de impor um duplo controle da legalidade dos contratos.

SJ – Como o impacto de novas tecnologias – como o documento eletrônico – interfere com as atividades registrais?

Enrique Rajoy – O registro é a instituição que melhor se adapta às novas tecnologias. Não é à toa que nasceu com a finalidade de garantir e de facilitar a existência de uma contratação anônima e rápida; nasceu precisamente quando a revolução científica dos séculos XVIII e XIX impôs uma nova forma de vida. As novas tecnologias permitiram enviar a informação jurídica de uma propriedade a qualquer parte do mundo e receber os contratos outorgados sobre ela com plena segurança. Não esqueçamos que os documentos eletrônicos precisam garantir os seguintes aspectos: que a assinatura corresponda às pessoas que firmaram; que o texto não sofreu nenhuma modificação desde seu envio; que foi recebido e que sua apresentação ocorreu em determinado lugar, dia, hora e minuto.

SJ – Qual a importância de um evento internacional sobre Direito registral imobiliário uma vez que a normativa de regência é sempre local e guarda peculiaridades de cada país?

Enrique Rajoy – É certo que cada país estabelece tanto os direitos que a lei reconhece quanto os requisitos da contratação ou, se preferir, os modos de aquisição dos direitos reais. Não obstante, a globalização produziu uma internacionalização da contratação que não pode ser ignorada. Resulta evidente que o investidor precisa adequar a maneira de executar esse investimento às peculiaridades jurídicas do país ao qual se refere, mas também, na falta de segurança jurídica, não se produzirá a contratação. E a existência de segurança jurídica pressupõe a presença de um documento que comprove, sem dúvida nenhuma, a situação jurídica dos bens que serão objeto de contratação. É simples e fácil. As pessoas não se importam de que maneira seu vendedor ou prestatário adquiriu o direito, se por este ou aquele título. Basta-lhes que o direito tenha sido efetivamente adquirido e que sejam conhecidas claramente as suas faculdades e limitações. O registro é a instituição responsável por elaborar o conteúdo desse documento e emiti-lo. O importante e o que deve ficar claro é que, uma vez emitido, seu pronunciamento precisa ser respeitado por todos – e quando digo todos, refiro-me não só à cidadania, mas também à Administração, compreendendo também a judicial. A titularidade que foi conferida não pode ser anulada por nenhum motivo, exceto pela má-fé do próprio adquirente.

SJ – O que o Cinder tem realizado nos últimos anos e quais são os seus projetos à frente da secretaria-geral para os próximos anos?

Enrique Rajoy – O Cinder tentou conscientizar a sociedade em geral e os órgãos decisórios, tanto internacionais quanto nacionais, em particular, da importância que a correta atribuição dos direitos reais tem na vida social e econômica dos países. A atividade variou em função das circunstâncias de cada um. Assim, por exemplo, o principal problema dos países do Leste da Europa consistia em entender o significado da propriedade privada, a maneira de criá-la, de protegê-la, dar-lhe credibilidade, enquanto que em outros países – por exemplo, os ibero-americanos, priorizamos a questão da regularização fundiária. Futuramente, tentaremos fomentar a simplificação e a agilidade na contratação da segurança; tentaremos fazer com que, com independência das peculiaridades de cada legislação, seja criada uma espécie de título registral que permita a qualquer pessoa conhecer por meio eletrônico a situação jurídica do bem e, se possível, também suas características físicas. Pouco a pouco, é preciso procurar que essa informação seja o mais detalhada possível e se estenda também à situação urbanística e meio-ambiental do fundo.

SJ – O Leste Europeu, Ásia e África – sem falar no Oriente Médio – têm criado seus sistemas registrais. Como o Cinder avalia esse movimento? Os países têm se associado ao Cinder? Quantos países estão associados ao Cinder?

Enrique Rajoy – Sem dúvida nenhuma a cultura de cada país é diferente e essa diversidade condiciona o tipo de atuação. O importante é que todos eles conheçam a importância da segurança jurídica, da existência de uma propriedade indiscutida que sirva de base para seu desenvolvimento. Sabemos, por exemplo, que o Alcorão proíbe o empréstimo entre muçulmanos. Por essa razão, em determinados países o financiamento é feito por uma via diferente, mediante um aumento no preço e uma espécie de reserva de domínio a favor de quem parcialmente o satisfaz. A questão não é a maneira como as necessidades são satisfeitas, mas a existência de uma informação jurídica confiável. O Cinder está ampliando sua presença nos países mencionados e prova disso é que foi confirmada a presença, no XVI Congresso, de 20 a 22 de maio, na cidade de Valencia (Espanha), de delegações da Rússia, Ucrânia, Cazaquistão, Lituânia e Estônia, bem como provavelmente a Índia e China e alguns países da África subsaariana (Uganda, Moçambique, Cabo Verde, Senegal, etc.). Alguns desses países, como a Rússia, já fazem parte do Cinder e aos poucos tentaremos ganhar a confiança de outros.

SJ – A última edição do Cinder se realizou no Brasil, em 2005. Como o senhor avalia o resultado do encontro brasileiro?

Enrique Rajoy – Eu acho que foi muito positivo, tanto no aspecto pessoal quanto profissional. No que se refere a este último, é preciso levar em conta que são muitos os países que estão imersos num programa de regularização fundiária. Ali foram expostas numerosas idéias para enfrentar o problema e os meios para resolvê-lo. Da mesma forma, os estudos sobre a relação entre meio ambiente e a definição da propriedade foram muito ilustrativos, bem como as palestras sobre assinatura eletrônica que evidenciaram as múltiplas possibilidades que esse mecanismo proporcionou para nossa função. Quanto ao âmbito pessoal, quero parabenizar os organizadores daquele evento – em particular os registradores brasileiros, pela sua amável hospitalidade. Aprecio muito esse cuidado e gentileza. Espero poder corresponder às expectativas dos que decidirem participar do congresso de Valencia, embora tenha dúvidas se estarei à altura, pois o nível do evento do Brasil foi muito alto. Aproveito a oportunidade que o IRIB me proporciona para assinalar que poderão encontrar a informação referente ao congresso no seguinte endereço: www.cinder2008.com, onde também, caso tenham interesse, encontrarão todas as informações para inscrição.

SJ – O Cinder editou o livro com os aportes e contribuições do congresso de Fortaleza. Qual a repercussão do livro? Como os registradores brasileiros poderão obtê-lo?

Enrique Rajoy – O livro foi distribuído a todas as associações que integram o Cinder e também a algumas entidades e organizações nacionais e internacionais que colaboram nos processos de desenvolvimento dos países. Do ponto de vista acadêmico, teve grande aceitação. Foram enviados exemplares a algumas universidades, bem como aos registradores espanhóis para que possam consultar os trabalhos apresentados e tomá-los como base para o que realizam. Quanto aos registradores brasileiros que tiverem interesse no congresso de Valencia, o Colégio de Registradores da Espanha montará um estande no qual, entre outras publicações, constará esta. Igualmente, poderão solicitar um exemplar ao seguinte endereço de correio eletrônico: secretaria@cinder.info. Dentro do possível poderemos atender aos interessados. De qualquer forma, a maioria dos trabalhos estará também disponível na página do Cinder: www.cinder.info.

SJ – Dê 10 bons motivos para a participação no congresso do Cinder em Valencia...

Enrique Rajoy – Enrique Rajoy: Posso dar no mínimo 150 milhões de motivos, que é aproximadamente, se não estiver errado, (acho que estou) a população do Brasil. Penso que a melhoria do serviço que prestamos repercute diretamente na qualidade de vida de nossos compatriotas e que lhes devemos o esforço que demanda a presença em um congresso como o Cinder. De qualquer forma, se alguém ainda achar que não é um motivo suficiente, acrescentaria os seguintes: porque não estamos sozinhos; porque o afã de aprender é um bem que deve ser cultivado; porque a curiosidade vivifica e rejuvenesce; porque é preciso manter-se atualizado e enfrentarmos juntos os desafios que a vida nos apresenta; porque a troca de experiências e conhecimentos enriquece; porque as pessoas são interessantes e a amizade é um bem; porque, embora a comunicação hoje seja bastante fácil, o contato pessoal continua sendo necessário; porque Valencia é uma grande cidade: alegre, divertida, monumental, com uma grande atividade cultural, culinariamente muito reconhecida e desbordante de modernidade, além de ser a sede, entre outros eventos, da America’s Cup e, no próximo mês de outubro, de uma corrida do campeonato mundial de fórmula 1; porque a Cidade das Artes e das Ciências, obra do arquiteto Santiago Calatrava, e que será nossa casa durante o congresso, é uma das maravilhas arquitetônicas da Espanha; porque, e é o último motivo que vou apontar e, por isso, também será o mais importante, porque, mesmo que, às vezes, nos esforcemos em negar, cada um de nós é imprescindível e nossa contribuição, tanto no congresso quanto na sociedade na qual vivemos, é insubstituível.