12/11/2007 - n. 3192


O registro eletrônico no contexto do desenvolvimento da construção habitacional no Brasil
Marcos Otávio Bezerra Prates*

Palestra proferida pelo representante do Ministério do Desenvolvimento, Indústria e Comércio Exterior, Marcos Otávio Bezerra Prates, no XXXIV Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, no dia 25 de setembro, no hotel Majestic Palace, em Florianópolis, SC


PAC prevê investimento de 106,3 bilhões de 2008 a 2010 no setor da habitação

O esforço do governo tem se voltado apara a melhoria do ambiente de negócios da construção habitacional no Brasil. Instituiu-se um sistema financeiro imobiliário; criou-se o patrimônio de afetação, com vistas à segurança jurídica para os investidores de imóveis, com uma alíquota de imposto simplificado de 7%; definiu-se a questão do pagamento do valor incontroverso para reduzir o impacto das ações judiciais que retardavam muito a concretização dos contratos; bem como foi criada a alienação fiduciária de imóveis para facilitar o processo de financiamento imobiliário e de execução das garantias.

No âmbito das medidas tributárias, criou-se o regime tributário especial do patrimônio de afetação; houve a isenção do imposto de renda sobre ganho de capital na alienação e imediata aquisição de outro imóvel, bem como a redução do imposto de renda sobre ganho de capital na alienação de imóveis residenciais e a isenção do imposto de renda sobre rendimentos de títulos representativos de créditos imobiliários (CRI, LH, LCI), além da isenção do imposto de renda sobre rendimentos de cotas de fundos imobiliários.

Coube ao Ministério da Fazenda um papel muito importante nisso junto ao PAC, programa de aceleração do crescimento, que possibilitou o aumento de investimentos em habitação. Para o período de 2008 a 2010, estão previstos investimentos no setor da habitação da ordem de 106,3 bilhões de reais.

Quatro milhões de famílias serão atendidas pelo programa, das quais 600 mil no âmbito do sistema brasileiro de poupança e empréstimo, SBPE. O volume de recursos investidos na habitação está muito acima das expectativas.

É importante observar que a participação do crédito imobiliário no Produto Interno Bruto brasileiro é irrisória em relação à realidade de outros países. No Brasil, o crédito imobiliário representa apenas 2% do PIB. No México, representa 11%, no Chile, 18%, na Espanha é de 50% e nos Estados Unidos, 70%.

O crédito imobiliário está se beneficiando de vários fatores: da estabilidade econômica, da trajetória de queda da taxa de juros, da recuperação do emprego e da renda, da tendência de prazos mais alongados dos financiamentos imobiliários.

Neste ano, o SBPE pretende aplicar 16 bilhões de reais no financiamento da aquisição de 180 mil unidades habitacionais.

Do orçamento para 2007, R$ 8,8 bilhões são provenientes do FGTS, dos quais R$ 1,8 bilhão em forma de subsídio para famílias de baixa renda. A Caixa Econômica Federal está lançando o prazo de até trinta anos para o crédito imobiliário. O alongamento do prazo de pagamento para até trinta anos, somado a condições mais favoráveis na aquisição de imóveis, deverá acelerar o processo de popularização dos empreendimentos imobiliários.

Além disso, o crédito imobiliário está atraindo novos agentes financeiros, a exemplo do Banco do Brasil, que instituiu a carteira de financiamento imobiliário, e de outros que reativam o segmento.

Uma medida decisiva do Conselho Curador do FGTS reduziu em 0,5% a taxa de juros cobrada em empréstimos habitacionais de trabalhadores cotistas do FGTS. A segunda mudança veio com a elevação do teto de renda bruta, que permite financiamentos com recursos do FGTS para pessoas com renda mensal de até R$ 4,9 mil. Essa medida vale apenas para famílias moradoras nas capitais do país. Nas demais cidades, continuará valendo o teto mensal de R$ 3,9 mil. Por fim, o Conselho elevou o valor dos imóveis, que podem ser adquiridos com esses financiamentos nas regiões metropolitanas do Rio de Janeiro, São Paulo e Distrito Federal, de R$ 100 mil para R$ 130 mil. Nas outras capitais e nas cidades do interior, o valor para o imóvel que pode ser adquirido subiu de R$ 72 mil para R$ 80 mil.

Construção civil em trajetória de crescimento sustentável: habitação deve concentrar maior parte dos investimentos nos próximos três anos

O governo desonerou cerca de 61 produtos da construção civil – vergalhões, tintas, ladrilhos, cerâmicas esmaltadas, pias, lavatórios, todos os sistemas hidráulicos. Em alguns casos, a alíquota foi para 0%, e em outros caiu de 10% para 5%. No estado de São Paulo, por exemplo, a cerâmica de revestimento que representava 10% baixou para 5%, o que aumentou a arrecadação uma vez que não vale a pena sonegar.

Essa desoneração foi corajosa. Na época, a Receita federal estimou a renúncia fiscal em R$ 1 bilhão. De acordo com estudo da Fundação Getúlio Vargas sobre o impacto da desoneração desses 61 itens houve um aumento na renda disponível das famílias e das empresas, como efeito direto da redução do IPI, estimado em R$ 592 milhões. Portanto, não se trata de uma arrecadação pequena, uma vez que não é fácil para o governo abrir mão de uma quantia dessa ordem de grandeza. No entanto, estão aí os efeitos na economia.

O estudo realizado pela FGV aponta os impactos socioeconômicos da desoneração de IPI sobre materiais de construção. Variação real, 0,80%; emprego, 0,76%; inflação (IGP), 0,03%; inflação (IPC), 0,01%. No déficit habitacional houve redução de 0,24% em relação aos domicílios totais do país; 122,606%, em relação ao número de domicílios; 1,55% em relação às famílias no déficit; 459,773% em relação ao número de pessoas. Na arrecadação de impostos houve um acréscimo de 0,78%, e na carga tributária do país, houve uma redução de 0,01%.

Esse estudo feito pela FGV foi muito sofisticado. Eles não consideraram que a alíquota reduzida foi automaticamente repassada ao preço. Eles têm uma modelagem em que o grau que se repassa ao consumidor depende do grau de concentração do setor ou do nível de competição que há na atividade.

Também tem um efeito positivo alguns setores que se apropriarem de parte do valor desonerado, uma vez que pode ser revertido em investimentos. Aumenta a capacidade de investimento da indústria, o que, de certa maneira, retorna em termos de impacto positivo na economia.

Outro indicador de que a construção civil vai numa trajetória de crescimento sustentável. O Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social, BNDES, fez um estudo sobre os investimentos previstos no país para o período de 2008 a 2010. O que surpreende nesse estudo é a construção residencial como a atividade que deve concentrar o maior índice de investimentos no país nos próximos três anos. Estão previstos R$ 470 bilhões para a construção residencial como um todo.

Abertura de capital na Bovespa: procura por papéis das construtoras reflete a expectativa positiva dos investidores

Segundo levantamentos da FGV Projetos, com base na Pnad 2005, Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios, o déficit chega a 7,832 milhões de residências, o equivalente a 14,7% do total de domicílios.

Em números absolutos, São Paulo lidera a lista com 1,5 milhão de famílias que coabitavam ou viviam em condições inadequadas.

De acordo com dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança, Abecip, de janeiro a agosto, o volume de operações contratadas com recursos da poupança pelos agentes financeiros do Sistema Brasileiro de Poupança, SBPE, somou R$ 10,331 bilhões, 73,7% a mais que no mesmo período do ano passado. Neste ano, 117.237 unidades foram financiadas até agosto, contra 113.873, de janeiro a dezembro de 2006.

Os sucessivos recordes alcançados pela SBPE sinalizam que o volume de contratações de 2007 deverá superar R$ 16 bilhões e 180 mil unidades financiadas, estima a Abecip.

Outra questão interessante, no último mês de agosto, são os depósitos que superaram os saques em R$ 2,375 bilhões. A captação líquida de recursos por meio de depósitos em poupança nos primeiros oito meses deste ano alcançou R$ 11,045 bilhões. O número elevou o saldo das cadernetas de poupança para R$ 168,745 bilhões, montante 24,5% maior que o saldo de agosto de 2006.

Nos primeiros sete meses deste ano, o crédito às construtoras alcançou montante de R$ 4,258 bilhões, valor 71,6% acima do registrado em igual período em 2006 (R$ 2,480 bilhões) e mais de três vezes acima do apurado nos primeiros sete meses em 2005 (R$ 1,290 bilhão).

Uma outra novidade recente é a abertura de capital das construtoras na Bovespa.

O mercado de capitais já é a maior fonte de financiamento para as empresas de construção civil no Brasil. Somente nos primeiros sete meses do ano, onze construtoras abriram capital e lançaram ações na Bovespa.

As construtoras captaram R$ 6,8 bilhões, valor que supera em 64,3% os R$ 4,2 bilhões liberados pelos agentes financeiros para as construtoras no mesmo período. A procura por papéis das construtoras reflete a expectativa positiva dos investidores em relação ao mercado imobiliário.

O investimento externo direto na construção civil disparou nos sete primeiros meses do ano e alcançou US$ 900 milhões – 12,5 vezes mais do que os US$ 72 milhões do mesmo período em 2006 e quase três vezes mais do que os US$ 321 milhões de todo o ano passado.

O crescimento do IED na construção, em termos relativos, no período, só perdeu para o de bicombustíveis.

Quanto ao PIB da construção, as expectativas de crescimento anual de 2007 a 2010, 9,3% de tudo que está previsto no PAC foi realizado. Se 70% dos investimentos previstos forem realizados, chegaremos a cerca de 8% neste ano, 10% em 2008, 9% em 2009, e 4% em 2010, com média de 7,8%. Isso numa hipótese mais pessimista. Numa hipótese mais otimista, poderá se chegar à média de crescimento de 10% ao ano.

Dados indicam crescimento da construção civil depois de longo período de estagnação

Em agosto de 2007, comparado a julho deste ano, o faturamento do mercado interno foi de 11,50%, e de 15,56%, comparado ao mesmo período no ano passado.

O crescimento no número de funcionários foi de 3,71% em agosto, comparado com o mesmo período no ano passado.

Também houve crescimento na venda de materiais de construção de acabamento. Em agosto, o faturamento do mercado interno cresceu 13,94%, comparado a julho deste ano, e 9,82%, comparado a agosto de 2006. O número de funcionários cresceu 3,84%.

Quanto às repercussões no emprego, segundo a Abramat, o número de trabalhadores da indústria de materiais para construção passou de 585 mil em janeiro de 2006 para 625,2 mil em junho de 2007.

O contingente de trabalhadores formais na construção civil do país alcançou, em julho de 2007, 1,686 milhão, segundo levantamento do Sinduscon-SP e da FGV Projetos, com base nos dados do Ministério do Trabalho.

A produção de laminados longos – vergalhões para a construção civil – foi recorde: 879 mil toneladas, crescimento de 7,9%: agosto de 2007/agosto de 2006; e 11,4% maior: janeiro a agosto de 2007/janeiro a agosto de 2006).

De acordo com o Sindicato Nacional da Indústria de Cimento, no mês de agosto as vendas foram recordes, alcançando o volume de 4,3 milhões, o que representa um crescimento de 13,3% em relação ao mesmo mês do ano passado. No acumulado do ano, já foram vendidos 28,9 milhões de toneladas de cimento, um avanço de 8,4% em comparação ao mesmo período no ano passado.

A Votorantin anunciou investimento de um bilhão em expansão de produção, instalação de novas fábricas e expansão de produção de outras.

A atividade da construção civil no Brasil está vivendo um momento extraordinariamente positivo, depois de um longo período de estagnação.

Modernização visa baixar custos e incrementar a produtividade na construção civil

Vou falar agora de uma outra iniciativa, qual seja a modernização da construção habitacional que vai criar um processo mais industrializado para baixar custos no atendimento às faixas de menor renda, setor em que a margem de ganhos das construtoras é menor. Elas precisam ter condições de reduzir custos para poderem oferecer suas unidades a um preço menor de forma a facilitar o acesso à habitação pelas camadas de baixa renda.

Esse projeto pretende incrementar a produtividade da construção civil que, ao longo do tempo, vem sendo mais lenta do que o restante da economia. A defasagem da produtividade total do setor da construção civil no Brasil, comparado ao mesmo setor dos EUA, é de 72%, de acordo com a Mckinsey & Company. A idéia é criar instrumentos capazes de fomentar o processo de industrialização da construção para que se consiga superar essa defasagem.

A idéia é adotar políticas públicas de incentivo à construção industrializada aberta; buscar implantar medidas que visem ao desenvolvimento do processo produtivo na construção civil e ao aumento da produtividade do setor.

Faremos uma análise para alteração do quadro regulatório. Vamos propor um novo sistema tributário em âmbito federal e estadual, além de ações governamentais e de articulação entre governos e organismos da sociedade civil. Pretendemos ampliar os mecanismos necessários, tais como, ações complementares na área de formação e atualização profissional, projetos de legislação a serem encaminhados ao Congresso nacional e desenvolvimento de projetos de normas para complementação.

Quanto à metodologia a ser aplicada, faremos um levantamento da análise do quadro de desempenho regulatório na Europa e nos USA, uma caracterização de materiais e produtos de uso corrente na construção habitacional do Brasil, uma análise do quadro regulatório na construção, uma análise tributária e uma análise do quadro de meios e agentes.

Vamos propor modelos para a coordenação modular na construção habitacional, com tratamento tributário privilegiado para incentivar a migração para esse sistema. Além disso, vamos propor uma nova política industrial para a construção.

Todas as entidades estão participando desse esforço. Não se trata de um trabalho de gabinete, mas de um trabalho junto com a cadeia produtiva do país, com a associação da indústria de materiais, construtoras, comércio de materiais, escritórios de engenharia construtiva, etc. No final, encaminharemos essa proposta detalhada ao Conselho Nacional de Desenvolvimento Industrial.

Pretendemos criar um marco regulatório, uma legislação mais voltada para o desempenho, um novo quadro tributário e uma regulamentação e modelos de uso da coordenação modular em segmentos do mercado. Pretendemos, também, trabalhar num projeto de melhoria da qualificação profissional decorrente de programas de atualização técnica.

Esperamos alcançar a melhoria de desempenho do setor, expresso em mais produtividade geral na construção habitacional, reduzir as perdas gerais na construção, alcançar menores prazos de realização de obras e melhorar a qualificação profissional decorrente de formação adequada às novas exigências técnicas.

Ainda estamos discutindo algumas metas, das quais uma das hipóteses é reduzir de 8% para 4% a perda na construção civil. Nos Estados Unidos e na Europa, esse percentual é de 2%. Com essa redução pretendida economizar-se-ia 1,1 bilhão de reais por ano. Outra hipótese é a melhoria da produtividade de RH. A redução da média atual vai se refletir positivamente em melhorias salariais.

No mercado informal, em que as perdas são bem mais elevadas, considerando-se as estimativas de 600 mil unidades em 2005, uma redução de 50% nas perdas equivale à produção adicional de 30 mil unidades/ano com grau de formalidade adequado.

O uso de tecnologias de informação ao longo dos segmentos de projeto, gerenciamento e manutenção tem sido apontado, em estudos no exterior, como passíveis de ganhos de produtividade em até 70%.

O princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel e o registro eletrônico de imóveis

Para finalizar, há também um anteprojeto de lei que visa criar o princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel e registro eletrônico de imóveis.

Esse tema foi levado ao Fórum da Competitividade da Construção Civil pela CNC, que trouxe a preocupação com a tramitação do projeto de lei 3.057. Depois de certo tempo de discussões, resolvemos elaborar um anteprojeto de lei, uma proposta de governo específica de alteração da lei 6.015, ou seja, tratar num projeto de lei específico a questão da concentração dos atos na matrícula e a alteração de alguns dispositivos da lei 6.015 para tornar isso possível.

Existem projetos de lei que tratam da questão do parcelamento do solo para fins urbanos e regularização fundiária sustentável de áreas urbanas e, de forma colateral, da concentração dos atos na matrícula do imóvel: o PL 3.057/00 – apensado ao PL 20/2007; PL 20/2007; e PL 31/2007 – apensado ao PL 20/2007.

O relator da comissão atual já apresentou um relatório preliminar do qual suprimiu todas as menções à lei 6.015 e deixou o PL 3.057 como proposição ainda. Concentrou, no PL 3.057, as questões de parcelamento de solo urbano, regularização fundiária urbana, as questões ambientais, de aprovação de loteamento, as questões de contrato de venda de lote, direitos do consumidor, etc.

A versão preliminar que o relator gerou suprime toda e qualquer menção à concentração da matrícula e à lei 6.015, o que não nos preocupa muito porque já estávamos com a idéia de fazer uma desagregação do PL 3.057 por conta de suas questões polêmicas.

O objetivo do anteprojeto é apartar a matéria referente ao princípio da concentração na matrícula do imóvel e a conseqüente facilitação da adoção do registro eletrônico de imóveis e das questões de regularização fundiária, as quais ainda não alcançaram o consenso no Congresso nacional.

Os benefícios do anteprojeto de lei são a desburocratização, simplificação e dinamização do registro de imóveis; menores custos transacionais no mercado imobiliário; aumento da segurança jurídica para adquirentes de imóveis e agentes financeiros imobiliários; diminuição dos “contratos de gaveta” cujo estoque a Abecip estima em 12 milhões de operações com imóveis sem o devido registro no país; facilitação da securitização de créditos imobiliários, o que fortalecerá o mercado secundário de títulos imobiliários; o estímulo à implantação futura da portabilidade do crédito imobiliário; e, conseqüentemente, mais competição entre os bancos.

Prazos para adoção do sistema de registro eletrônico

No anteprojeto de lei, sentimos necessidade de definir algumas regras de transição. De fato, não seria razoável criar o sistema de concentração na matrícula sem um prazo para que a mudança pudesse ser implementada paulatinamente.

No prazo de dez anos da entrada em vigor dessa lei, todos os serviços de registro de imóveis adotarão o sistema de registro eletrônico, cuja informatização será feita de forma gradativa e sujeita à fiscalização, nos termos da lei.

No mesmo prazo e forma estabelecidos, os serviços de registro de imóveis tornarão disponíveis a recepção eletrônica de títulos e o fornecimento de informações e certidões eletrônicas.

Os atos praticados e os documentos arquivados anteriormente à vigência da lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973, poderão ser inseridos em sistema eletrônico por meio de traslado ou por digitalização de imagens.

Os atos registrais praticados a partir da vigência da lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973, serão inseridos em sistema eletrônico, por meio de traslado das informações e dos direitos vigentes bem como de digitalização de imagens das matrículas e documentos arquivados, no prazo de quinze anos a contar da vigência da lei.

Já temos um sinal favorável em relação ao encaminhamento desse projeto. O Ministério da Justiça e a Secretaria de Reforma do Judiciário estão de pleno acordo com a separação da proposta do PL 3.057. O Ministério das Cidades tem manifestado algumas preocupações pela capacidade operacional de alguns municípios. Por isso mesmo estamos dando esse prazo de transição, para que todos os municípios possam adequar-se e criar instrumentos e formas de fazer essa comunicação.

Com essa nova versão, que inclui as regras de transição, devemos fazer uma reunião final com os ministérios da Fazenda, do Planejamento e das Cidades para chegarmos a uma versão final e encaminhamento do projeto com a assinatura dos quatro ministros.

A exposição de motivos está pronta. Já existe uma articulação interna com vistas a inserir o tema da concentração na matrícula na agenda do governo. Com essa atitude original do relator de excluir o tema do PL, criou-se uma condição mais favorável para indicar a solução por meio de um anteprojeto de lei específico. Penso que será possível encaminhar o anteprojeto ainda este ano. Estamos propondo que seja feito em regime de urgência, o que possibilitará uma expectativa de seis meses para que se consiga transformá-lo em lei.

*Marcos Otávio Bezerra Prates é diretor da Secretaria do Desenvolvimento da Produção do Ministério do Desenvolvimento, Indústria e Comércio Exterior.