09/11/2007 - n. 3190


A reserva de prioridade e o registro de imóveis
João Pedro Lamana Paiva*

Contraponto apresentado pelo registrador João Pedro Lamana Paiva no XXXIV Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, no dia 24 de setembro, no hotel Majestic Palace, em Florianópolis, SC


Nos anos 1990, em encontros regionais, estaduais, nacionais e latinos, no âmbito do Comitê Latino-americano de Consulta Registral, o Brasil verificou que muitos países da América estavam utilizando a reserva de prioridade.

Somente o tabelião pode requerer a lavratura do ato notarial e essa averbação vale no prazo de quarenta dias. Se a escritura objeto do pedido não entrar em quarenta dias, caduca e não perde a reserva. Mas, nesse período, em face de qualquer gravame que surgir será respeitado o prazo de quarenta dias.

Na Espanha, por exemplo, não há reserva de prioridade. O tabelião lavra o ato notarial, e as partes assinam a escritura, que depois é encaminhada ao registrador da circunscrição imobiliária. O registrador recebe a escritura via fax e protocola. Na Espanha, ocorre depois de formalizado o ato, na Argentina e no Peru, antes.

No Brasil, não temos absolutamente nada a respeito da reserva de prioridade, mas estamos caminhando em razão da legislação.

Reserva de prioridade visa resguardar o adquirente de boa-fé

Ao falar de registro imobiliário, temos de falar nos princípios que o regem. Quatro princípios fazem parte de reserva da prioridade: princípio da publicidade, que é a ficção de conhecimento; princípio da inscrição – segundo Sérgio Jacomino, todos os atos devem ser inscritos para acabar com a função da averbação; princípio da prioridade, disposta na lei 6.015/73, que só acontece depois que o título ingressa no protocolo; princípio da concentração, princípio idealizado por um grupo do Rio Grande do Sul e que está repercutindo no Brasil todo.

A doutrina afirma comumente que a função primordial do sistema registral é dar segurança jurídica ao tráfego imobiliário. A finalidade do sistema registral brasileiro é conferir autenticidade, segurança e eficácia aos atos. Quem usar o sistema registral e notarial certamente estará protegido de eventual litígio.

Medel conceitua o registro da propriedade como o serviço de caráter essencial e jurídico cuja finalidade é publicar determinadas situações jurídicas, por meio da inscrição, obrigatória ou constitutiva, dos direitos reais, como regra geral, sobre imóveis, em atenção à segurança jurídica do tráfico imobiliário, da qual é destinatária a própria sociedade, uma vez que satisfaz o interesse particular dos indivíduos, estando a cargo de alguns funcionários públicos, técnicos em Direito, com faculdades de índole jurisprudencial para fins, por meio da qualificação, da justiça registral.

Para se chegar à reserva de prioridade é necessário, sem dúvida alguma, passar pelo princípio da publicidade. Não se pode perder de vista que, tornando pública a situação jurídica dos imóveis, os órgãos registrais fornecem àquelas situações dominiais aparentes  a segurança de que os dados constantes nesses locais coincidem com a realidade. E o sistema brasileiro atribui à publicidade registral efeito erga omnes.

Luis Egon Richter diz que o princípio da inscrição tece certas considerações a respeito desse princípio.

O terceiro adquirente procura na instituição registral a eliminação dos riscos em relação à verdadeira situação jurídica das propriedades territoriais.

O instituto da reserva de prioridade visa exatamente resguardar o adquirente de boa-fé, tornando a publicidade registral mais eficiente quando da divulgação da situação jurídica do bem. Torna o registro de imóveis o que ele sempre deveria ser: um repositório, por excelência, mais eficiente para publicidade dos atos atinentes aos imóveis e aos direitos.

É finalidade primordial do registro proteger o adquirente de boa-fé, haja vista a lei 11.382/06, que criou a averbação premonitória no artigo 615-A.

Atualmente, a prioridade do título é assegurada ao adquirente ou credor após sua celebração ou lavratura e após o ingresso no registro de imóveis, com a protocolização, nos termos dos artigos 182 a 186 da Lei de Registros Públicos.

A reserva de prioridade consiste na possibilidade de o adquirente de boa-fé antes de lavrar a escritura pública de compra e venda, hipoteca, promessa de compra e venda, etc., reservar a prioridade de seu direito até a apresentação do título no ofício imobiliário. Assim como hoje, com a certidão premonitória, anunciamos que aquele imóvel poderá ser objeto de penhora, e que, se for vendido, será em fraude à execução; esse também é um anúncio. Às vezes, o tabelião gasta de 20 a 40 dias para lavrar um ato notarial em razão da situação do vendedor, que pode ter um problema com a Receita federal, com o INSS ou com o Judiciário, etc. Enquanto isso, o imóvel fica sem qualquer observação.

Previne-se, assim, o adquirente/credor: de ser vítima de um estelionatário; de que o vendedor assegure financiamento com o imóvel já vendido; de ser assombrado com um processo de execução, o qual o executado (vendedor) deu em penhora o imóvel já alienado. (Art. 1.245, §1º, CC).

Não estamos defendendo o retardamento do registro de um título. No entanto, a celebração e a formação de um título até seu assentamento na matrícula não é um procedimento imediato, dependendo muitas vezes da obtenção de algum documento ou do preenchimento de um requisito legal.

O eminente Sérgio Jacomino já salientou que esse instituto não é novidade, uma vez prestigiado no decreto 482, de 14 de novembro de 1846. O jurista Melhim Namem Chalhub defende essa idéia, principalmente para a averbação da cessão de crédito, para dar segurança às operações em decorrência da securitização dos créditos imobiliários, instituída pela lei 9.514, de 20 de novembro de 1997. Nesse caso, o problema adquire outra dimensão em especial nas situações em que os imóveis dados em garantia situam-se em diversas regiões de nosso país de extensão continental, o que impossibilita o credor de providenciar a averbação imediata.

Defendemos essa tese, juntamente com o desembargador Décio Antônio Erpen, desde 1993, por ocasião do XXII Encontro realizado em Cuiabá, MG, até mesmo em razão dos princípios registrais, pois a reserva de prioridade coaduna-se com o princípio da concentração: nenhum fato jurígeno ou ato jurídico que diga respeito à situação jurídica do imóvel ou às mutações subjetivas pode ficar indiferente à inscrição na matrícula.

Princípio da inscrição

Esse princípio admite dois tipos de enfoques, tendo em vista os efeitos que a publicidade do ato de inscrição alcança no instrumento público. O primeiro – que segundo Afrânio de Carvalho é preponderante – é o efeito constitutivo, pois se relaciona com o surgimento do direito real ou de sua oneração. O segundo, efeito declarativo, consiste em publicar ato jurídico precedente ou ameaça que pesa ou possa vir a pesar sobre direito existente.

A reserva de prioridade ressalta a função dessa segunda modalidade de publicidade obtida pelo ato de inscrição/registro, ou seja, a publicidade meramente declarativa, a qual tem a finalidade de prevenir litígios.

Percebe-se, então, que a função do registrador como assegurador da paz social fica comprometida, em termos, em face da não existência da reserva de prioridade.

No Rio Grande do Sul, um grupo de gaúchos, preocupados com a segurança jurídica do imóvel, elaborou e encaminhou ao Congresso nacional um projeto de lei dispondo sobre reserva de prioridade, que resultou no projeto de lei 2.219, de 1996, e introduziu na Consolidação Normativa Notarial e Registral a certidão acautelatória.

De acordo com os artigos 325 e seguintes da CNNR, a parte interessada, ou o tabelião, solicitará ao oficial do registro de imóveis, por escrito, certidão da situação jurídica do imóvel, assinalando sua finalidade, se para alienação ou oneração. A solicitação indicará as partes interessadas e a natureza do negócio. A expedição da certidão será averbada na matrícula e terá prazo de validade de 30 dias.


Reserva de prioridade e certidão acautelatória/premonitória

Essa idéia também está inserida na lei 11.382/06. Consiste em admitir que o exeqüente possa promover, no registro de imóveis, a averbação da certidão da existência de execução, mediante a apresentação de certidão de inteiro teor do ato, independentemente de mandado judicial, resguardando a futura constituição de seu direito.

Certidão acautelatória

Benefício – o autor do processo de cumprimento de sentença assegura o exercício de seu direito em face das possíveis transações pelo executado de má-fé, além de garantir a paz social.

Finalidade – noticiar a formação de qualquer negócio jurídico ou litígio que podem alterar ou modificar o direito de propriedade.

A reserva de prioridade também está inserida no projeto de lei 20/07, que substituiu o PL 3.057/00.

O PL 20/07 trata da Lei de Responsabilidade Territorial Urbana. É importante que o registrador imobiliário conheça a legislação como um todo, como um sistema, não apenas seus aspectos registrais.

Conclusão

O registro imobiliário constitui o único mecanismo confiável para noticiar à comunidade o que lhe pode ser oponível.

A reserva de prioridade é instrumento fundamental da segurança jurídica na era digital, a qual assevera a rapidez de negócios jurídicos, e permite mais precisão das informações constantes na matrícula.

As serventias imobiliárias têm a obrigação de informar todos os atos pertinentes aos imóveis a serem lançados na matrícula.

O sistema registral deve incluir e não excluir. Em síntese: vem ao encontro da definição do princípio da publicidade registral, do princípio da inscrição e do princípio da concentração.

*João Pedro Lamana Paiva é registrador e tabelião de protesto e vice-presidente do Irib pelo Rio Grande do Sul.