14/06/2007 - n. 2993

REGISTROS NO MUNDO

Nesta edição:

Sistemas de garantias e modelos de gestão no
Moderno Direito Registral
Declaração de Lima (Declaración de Lima)
A febre dos imóveis, o Registro Imobiliário e o Irib
Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza

REGISTROS NO MUNDO

Sistemas de garantias e modelos de gestão no
Moderno Direito Registral

Realizou-se com grande êxito, na cidade de Lima, Peru, nos dias 22 a 24 de maio de 2007, o Congresso Internacional Lineamientos, Sistemas de Garantias y Modelos de Gestión en el Moderno Derecho Registral, promovido pela SUNARP - Superintendência Nacional dos Registros Públicos do Peru, Colégio de Registradores da Espanha e Faculdade de Direito da Universidade de Lima.


Compareceram ao evento representantes da Argentina, Brasil, Chile, Costa Rica, Equador, Espanha, Estados Unidos, El Salvador, Honduras, México, Paraguai, República do Peru e Venezuela. O Brasil se fez presente através do IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, representado pelo Diretor de Assuntos Internacionais, Dr. Sergio Jacomino, e pelo Diretor de Assuntos Internacionais da Escola Nacional de Registradores, Dr. Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza.

O Congresso teve por finalidade a apresentação e troca de experiências sobre as características e tendências dos modernos sistemas registrais, seus modelos de gestão e organização, e os sistemas de garantias hipotecárias e mobiliárias.

A Superintendente Nacional dos Registros Públicos do Peru, Dra. María Delia Cambursano Garagorri, promoveu a abertura do evento agradecendo aos participantes e ressaltando a importância dos sistemas registrais no mundo.

Ato contínuo ocorreu a apresentação do congresso e a metodologia de trabalho, a cargo do Dr. Fernando Alfaro de la Puente, Diretor de Relações Internacionais do Colégio de Registradores da Espanha.

Sobre cada tema puderam participar os representantes de cada país e o público assistente, em profícuo debate aberto. Resultou da discussão, ao final do Congresso Internacional, a edição da Declaração de Lima, já traduzida para o português e divulgada em nossa língua pelo sítio do CADRI – Curso Anual de Derecho Registral Iberoamericano (http://www.cadri.org/noticias/news.asp?id=1226&news_user=1&news_institution=2).

Destacam-se as presenças dos Congressistas Álvaro Delgado Scheelje, Superintendente Adjunto da SUNARP e anfitrião do evento; Fernando de la Puente Alfaro; Antonio Pau Pedrón, ex-decano do Colégio de Registradores da Espanha e membro da Real Academia de Legislação e Jurisprudência da Espanha; Luis María Cabello de Los Cobos y Mancha, Registrador da Propriedade e ex-diretor dos Registros e do Notariado do Ministério de Justiça da Espanha; Alberto Ruiz de Erenchún, Diretor Geral do Registro de Propriedade Imóvel da Capital Federal da Argentina e Coordenador do Comitê Latino Americano de Consulta Registral; Elías Mohor Albornoz, Presidente da Asociação de Notários, Conservadores e Arquivistas do Chile; Lourdes González, Diretora Geral dos Registros Públicos do Paraguai; e Raúl Castellano Martinez-Baez, Presidente do Instituto Mexicano de Direito Registral, além dos já mencionados representantes brasileiros.

Fernando de La Puente Alfaro, Luis María Cabello de Los Cobos y Mancha, Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza e Antonio Pau Pedron.

A relevância dos temas debatidos e a qualidade das intervenções, a significativa presença de congressistas representando considerável número de países, o interesse despertado no público assistente e o consenso que se encontrou para a redação das conclusões, não deixam qualquer margem de dúvida sobre o sucesso alcançado pelo importante evento, que ocorre dentro de contexto que exige o estabelecimento de determinados pressupostos para os sistemas registrais.

O encerramento do Congresso contou com a participação de Ronald Cárdenas Krenz, ex-Superintendente Nacional dos Registros Públicos do Peru.

DECLARAÇÃO DE LIMA (DECLARACIÓN DE LIMA)

Reunidos na cidade de Lima, República do Peru, representantes e especialistas dos sistemas registrais da Argentina, Brasil, Chile, Costa Rica, Equador, Espanha, Estados Unidos da América, El Salvador, Honduras, México, Paraguai, República do Peru e Venezuela, formulam a presente

DECLARAÇÃO:

O Estado moderno consagra o princípio constitucional da segurança jurídica. O tráfico imobiliário exige que o ordenamento jurídico esteja investido de mecanismos que permitam aos cidadãos adotar suas decisões em um marco de juridicidade plena.

O Registro Imobiliário é a instituição da qual se vale o Estado para proporcionar a segurança e a certeza jurídicas nas transações imobiliárias.

Por essas razões, um Registro Imobiliário do século XXI deve responder às exigências de celeridade e eficiência pretendidas pela sociedade. Conseqüentemente, entendemos que os pressupostos que um moderno sistema registral deva reunir são os seguintes:

I - TENDÊNCIAS E CARACTERISTICAS DOS MODERNOS SISTEMAS REGISTRAIS

1 - Um sistema registral moderno, eficaz, ágil e flexível deve contar com os seguintes requisitos básicos:

a) A utilização do documento público como continente dos atos destinados a serem inscritos no Registro, de forma que a ele acedam somente títulos notariais, judiciais e administrativos em virtude da fé pública que deles dimana. A autenticidade dos documentos públicos coadjuva a segurança jurídica dos Registros.

b) A necessidade de que o sistema registral adote a técnica do fólio real, que permite o melhor ordenamento do Registro e a individualização dos conteúdos registráveis. O Registro deve garantir a existência e a atribuição dos direitos que publica a seu titular. O registro exclusivamente dos aspectos que são relevantes para terceiros torna desnecessário o depósito ou o arquivo dos documentos.

c) A técnica do fólio real torna possível a aplicação dos princípios registrais e a qualificação rigorosa do titulo. Seu exercício não deve ser um obstáculo para o normal desenvolvimento do tráfico jurídico.

d) Muito embora possa existir o fólio real sem a respectiva base gráfica – e, de fato, assim nasceu a maioria de nossos sistemas registrais – um sistema registral eficiente deve servir-se de uma adequada base gráfica. A identificação gráfica pode ser proporcionada pelo Cadastro. Todavia, dadas as particularidades e fins próprios tanto do Registro quanto do Cadastro, ambas as instituições ou funções devem conservar sua autonomia sem prejuízo de sua permanente colaboração.

2 - O Registro, como instrumento dinamizador do tráfico jurídico, deve outorgar a máxima proteção aos titulares registrais e aos terceiros, o que implica que:

a) Tal proteção comporta a necessária declaração de que os direitos inscritos constituem a verdade oficial das titularidades publicadas e que os não inscritos não afetam os terceiros.

b) A proteção plena é obtida a partir do cumprimento de determinados pressupostos que permitam assentar as bases de um Registro eficiente. Esses pressupostos são, entre outros, o caráter público do documento que acede ao Registro, o respeito à técnica do fólio real, a aplicação dos princípios registrais, a capacitação permanente dos registradores e um sistema no qual os fundos provenientes da atividade registral sejam destinados à mesma. Esses pressupostos devem estar resguardados pela lei.

3 - A proteção plena não deve ser confundida com proteção ilimitada, pois o sistema Registral não pode amparar a má fé nem o dolo. Incumbe a cada sistema determinar as soluções aplicáveis.

4 - Assim concebido o sistema registral, a proteção ao adquirente não requer o seguro de títulos e nem outro mecanismo de segurança econômica.

5 - O sistema registral deve gozar de autonomia financeira para servir adequadamente a seus propósitos. O ordenamento deve garantir que os fundos provenientes da atividade registral não sejam destinados a fins distintos.

6 - Para alcançar a plena eficácia do sistema de Registro é necessário que, em cada um dos países, sejam estabelecidas políticas de Estado em matéria Registral, que devam gozar de continuidade e permitir, assim, o acesso de todos os cidadãos ao serviço registral.

II - MODELOS DE GESTÃO E ORGANIZAÇÃO DOS SISTEMAS REGISTRAIS

Um sistema registral moderno, ágil e eficiente deve apresentar as seguintes características:

1. Independentemente do sistema que cada Estado determine para a organização registral (órgão unipessoal, pluripessoal ou outros), a pessoa individual que realiza o trabalho de qualificação (decisão jurídica de dar acesso ou não ao Registro de um determinado direito) é, em qualquer caso, o Registrador e, portanto, somente dele se predicam as características que constam em continuação. O Registrador constitui o recurso humano fundamental e o principal suporte do sistema registral e deve estar investido de determinadas características que garantam a adequada prestação do serviço de qualificação e registro:

a) O Registrador deve ser um profissional do direito, dado que a avaliação que deve realizar para decidir o acesso do direito ao Registro é um trabalho eminentemente jurídico. A atividade do Registrador deve constituir uma carreira profissional que lhe garanta o necessário estímulo em seu exercício, mediante a formação de escalões de antiguidade ou outros sistemas. Mesmo quando a um organismo tiver sido atribuída a organização do serviço, os Registradores que nele prestam sua atividade de qualificação devem pertencer à carreira profissional de Registrador.

b) O acesso ao cargo se dá mediante um processo de concurso público de caráter objetivo e que esteja ao alcance de todos que reúnam os requisitos previamente estabelecidos, de modo que se cumpra o princípio de idoneidade. O sistema deve proporcionar a capacitação contínua do Registrador. O direito registral deve formar parte do ensino universitário.

c) O Registrador realiza sua função com independência e imparcialidade. O exercício da atividade de qualificação é realizado levando-se em conta, como único parâmetro, o ordenamento legal vigente. A imparcialidade deve ser entendida como a não-sujeição ou vinculação aos interesses das partes e a independência como a não-sujeição a ditames de superior hierárquico ou qualquer terceiro que afete a livre decisão no âmbito da qualificação, sem prejuízo das reformas derivadas de procedimentos de recurso. O ordenamento jurídico deve garantir a imparcialidade do Registrador, impedindo as situações de conflito de interesses. O sistema deve garantir a transparência da atuação do Registrador.

d) O Registrador deve desfrutar de estabilidade, garantidas especialização e capacitação contínuas; como conseqüência lógica, seu afastamento somente pode ocorrer em virtude de causas objetivamente consideradas e deve estar sujeito a um prévio procedimento administrativo, dotado das garantias do devido processo.

2 – O Registro deve gozar de autonomia econômica, o que implica que deve contar com recursos próprios e que tais recursos, obtidos por meio de honorários, emolumentos ou taxas, pagos pelos usuários do sistema, sejam destinados à prestação dos serviços registrais de forma eficaz, ou seja, o Registro aplica os recursos com os quais conta para dotar-se de recursos humanos e materiais necessários e, especialmente, para realizar a reengenharia de processos, aplicação de novas tecnologias e demais projetos que propendam a melhorar e modernizar permanentemente a qualidade do serviço registral.

3 - Gestão do Registro com critérios eficientes, o que supõe a otimização dos recursos, buscando a máxima satisfação do usuário do sistema e oferecendo-lhe um serviço registral eficaz, para o qual devem ser implementados, entre outros, mecanismos que visem a redução de prazos, a melhoria e modernização da infra-estrutura e demais ferramentas necessárias para o excelente desempenho da função registral.

4 - Responsabilidade Civil dos Registradores que, dependendo do tipo de sistema acolhido, será assumida de maneira pessoal pelo Registrador nos sistemas de auto-gestão ou, naqueles no qual o Registrador é um funcionário público ou integra a administração, de forma compartilhada. O sistema deve proporcionar um seguro de responsabilidade civil, um fundo de garantia ou outro sistema similar que assegure, por um lado, o normal exercício do trabalho registral e seus efeitos e, por outro, a devida satisfação do prejudicado.

5 - Quando os Registradores não estão integrados em uma estrutura administrativa superior e exercem individualmente sua função é de todo conveniente a existência de um Colégio ou Associação de caráter obrigatório que represente seus legítimos interesses e que assegure que a prestação do serviço seja realizada de maneira homogênea em todo o Estado, assegurando o exercício ético da mesma. O Colégio ou Associação tem de ser regido pelo princípio democrático e ser financiado pelas quotas de seus membros. Quando o Registrador exerce sua função no âmbito de um órgão estatal tem direito à associação e à defesa de seus interesses. Neste caso, é o órgão estatal que assume a responsabilidade de velar pela homogeneidade da prestação do serviço e do exercício ético.

6 - O Estado, centralizado ou federal, como titular da obrigação de prestar segurança jurídica, deveria dotar-se de um órgão regulador (Direção Geral, Superintendência, Subsecretaria ou similar) que exercesse as atribuições de vigilância e inspeção do sistema, a fim de garantir, a qualquer momento, o devido exercício do serviço público.

III - SISTEMAS DE GARANTIAS HIPOTECÁRIAS E MOBILIÁRIAS

1 - A Hipoteca é, por excelência, o direito real de garantia e constitui o eixo central dos sistemas registrais. Portanto, o estudo necessário e a contínua revisão de sua normatividade legal são imprescindíveis para se obter um mercado hipotecário primário e secundário eficaz.

A hipoteca é a principal fonte de financiamento e permite garantir a igualdade entre os cidadãos por meio do acesso ao crédito pela maior parte da população, impulsionando o acesso à moradia, inclusive à margem da solvência pessoal do devedor.

Um sistema hipotecário eficaz permite que o mercado evolua da escassa demanda de crédito (o particular demanda o crédito) a uma oferta massiva (os credores oferecem empréstimos hipotecários a todo proprietário de um imóvel).

2 - A hipoteca é um direito real com peculiaridades jurídicas importantes, cuja correta formulação fortalece sua expansão e o acesso universal ao crédito:

a) Não implica a desapropriação do bem por parte do proprietário, com o qual mantém os atributos da propriedade.

b) O bem hipotecado se mantém no tráfico jurídico e tanto é possível sua transmissão quanto sua oneração consecutiva, permitindo otimizar seu valor de troca.

c) O registro deve individualizar adequadamente a obrigação garantida, permitindo conhecer seus elementos essenciais, especialmente o valor e o prazo.

d) Em matéria de execução judicial, é preciso implementar procedimentos expeditos que garantam a oportuna recuperação do crédito pelo credor. Desta forma, a outorga de créditos é incentivada em condições mais favoráveis aos devedores (juros baixos, prazos mais estendidos, entre outros).

e) O princípio de prioridade deve garantir a prelação e a oponibilidade da hipoteca sem exceções, evitando a existência de hipotecas ocultas e créditos privilegiados. Em um sistema de garantias, somente é possível conhecer sua existência mediante a inscrição registral. O sistema deve evitar privilégios ocultos que minimizem a eficácia dos diretos inscritos.

3 - Levando em conta que a consolidação de um mercado hipotecário fortifica a economia nacional, os Estados devem atender aos seguintes requisitos:

a) Deve fortalecer a regulação da hipoteca, tornando-a eficiente a tal ponto que resulte desnecessário recorrer a mecanismos alternativos adicionais, com aumento de custos e diminuição de eficácia do mercado. O registro da hipoteca, por si só, deve proporcionar segurança ao credor quanto à recuperação de seu investimento, ao menor custo possível.

b) Incentivar a execução de programas de titulação e Registro de domínio, a fim de proporcionar o acesso ao crédito hipotecário à maior parte da população.

c) Estimular o surgimento de novos produtos hipotecários, incluídos modelos de criação e execução de hipotecas homogêneas de âmbito supranacional.

4 - Deve prestar atenção à importância da garantia mobiliária, buscando implementar mecanismos que tendam à sua eficácia, tanto em sua constituição quanto em sua modificação e execução.

Os bens móveis susceptíveis de uma correta identificação e individualização constituem uma garantia adequada, permitindo o acesso ao crédito a um amplo setor da população, sobretudo à pequena ou média empresa que não necessariamente conta com a propriedade imobiliária, além de serem idôneos para servir de garantia a operações de micro-crédito.

Por meio do registro podemos assegurar a prioridade e oponibilidade da garantia mobiliária.

Os ordenamentos jurídicos devem facilitar que os bens móveis identificáveis e individualizáveis sirvam de garantia mediante a inscrição no Registro, evitando enumerações fechadas de bens aptos.

A especial natureza dos bens móveis permite flexibilizar os requisitos de documentação e registro. Corresponde a cada ordenamento legal determinar o grau de flexibilização adequado que permita estimular o crédito com garantia de bens móveis sem reduzir a segurança jurídica.

Cidade de Lima, 24 de maio de 2007. (Tradução: Eloísa Cerdan. Revisão crítica: Sérgio Jacomino).

Álvaro Delgado Schelje, Maria Delia Cambursano, Fernando de La Puente Alfaro na abertura do evento

A febre dos imóveis, o Registro Imobiliário e o Irib
Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza*

Matéria de capa da edição 894, ano 41, nº10, de 6/6/07, da revista Exame: “A FEBRE DOS IMÓVEIS - Após anos de estagnação, o mercado imobiliário brasileiro vive uma fase de euforia e investimentos bilionários. Como o crescimento desse setor pode mudar (para melhor) a economia do país”.

A reportagem aponta São Paulo como o “epicentro do boom imobiliário”, mas refere-se a diversas cidades onde há inúmeras obras em andamento. As operações de crédito imobiliário contratadas entre janeiro e abril de 2.007 pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) superaram em 71% o volume do mesmo período do ano anterior.

Gerando empregos, movimentando consideravelmente a economia, o setor elevará o produto interno bruto (PIB).

Veicula o texto da Exame que “em razão de suas muitas ramificações, em qualquer país o setor imobiliário faz o papel de locomotiva – quando anda para a frente, leva a reboque vários outros segmentos”. Cita o exemplo espanhol, onde a disparada no volume de construções “foi um dos alicerces do milagre econômico que em menos de duas décadas transformou um país periférico em uma das principais potências da Europa”. Na Espanha a relação crédito imobiliário/PIB é de 46%, enquanto que no Brasil é de apenas 2%.

A continuidade do crescimento do mercado imobiliário exige segurança jurídica, com agilidade e rapidez.

Não foca a matéria da Exame a segurança jurídica e o registro imobiliário, voltando-se para as questões econômicas e financeiras do mercado imobiliário. Ainda que de passagem, sem se referir expressamente ao registro de imóveis, cita que mecanismos são exigidos para que o crescimento, fundado no crédito imobiliário, ocorra em ambiente de segurança e rapidez. Após mencionar os longos prazos concedidos para a quitação dos créditos imobiliários, diz o texto que “é claro que ninguém empresta em prazos tão longos sem garantias – e aí joga a favor a lição de casa feita pelo governo brasileiro na última década. A principal inovação foi a alienação fiduciária, que possibilitou aos bancos retomar imóveis de inadimplentes em dez meses, um prazo irrisório em comparação com os sete anos comuns até bem pouco tempo atrás. Cabe agora aos bancos encurtar o prazo para a concessão do financiamento, que ainda demora três meses. Santander e ABN Amro Real tomaram nos últimos meses a iniciativa de cortar as certidões negativas da lista de documentos e reduziram o prazo de aprovação para um mês”. Sem entrar em questões teóricas referentes ao registro, como qual instituto representa a melhor garantia ou se as certidões podem ser dispensadas, podemos afirmar que resulta claro que o crescimento do mercado imobiliário, e por conseqüência o crescimento do país, dependem de mecanismos de segurança jurídica que são proporcionados pelo registro imobiliário.

A América Latina deve estar preparada para absorver o crescimento do mercado imobiliário, e neste cenário se apresenta o registro imobiliário como a instituição que deve responder pelas exigências de segurança jurídica do tráfico imobiliário, com rapidez, eficiência, segurança e flexibilidade.

Muito se tem debatido sobre os sistemas registrais imobiliários, quer em âmbito mundial, quer apenas entre os países iberoamericanos. As trocas de conhecimento, de informações, são constantes, na busca de pressupostos básicos para os registros imobiliários, que possibilitem um ambiente de segurança jurídica nas transações imobiliárias sem olvidar da celeridade exigida pela sociedade.

Dentro deste contexto, o IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, vem desenvolvendo árduo trabalho com a finalidade de aprimorar o sistema registral imobiliário brasileiro de modo a atender as necessidades de segurança jurídica das transações imobiliárias, atento às tendências dos modernos sistemas registrais e à necessidade de padronização dos procedimentos em escala nacional.

Além de diversas iniciativas no Brasil, o IRIB expandiu suas atividades para o exterior e tem trazido as experiências internacionais para o cenário interno, ora indispensáveis em razão da globalização.

Celebrou diversos convênios com instituições estrangeiras, merecendo destaque no tema ora abordado, o convênio com o Colégio de Registradores da Espanha, país cuja experiência no desenvolvimento através do crédito imobiliário não pode ser ignorada.

Realizou o XV Congresso Internacional de Direito Registral, em Fortaleza, no ano de 2.005, com 445 participantes de 25 países, onde se concluiu, quanto ao registro e desenvolvimento do crédito imobiliário, que “A principal função do registro da propriedade consiste em atribuir segurança jurídica imobiliária ao mercado que, por sua vez, constitui um requisito imprescindível para a existência do empréstimo hipotecário e das demais formas de garantia imobiliária”.

Recentemente, nos dias 22 a 24 de maio, o IRIB se fez representar no Congresso Internacional de Direito Registral realizado em Lima, Peru, organizado pela SUNARP - Superintendência Nacional dos Registros Públicos do Peru, Colégio de Registradores da Espanha, e Universidade de Lima, com representantes da Argentina, Brasil, Chile, Costa Rica, Equador, Espanha, Estados Unidos da América, El Salvador, Honduras, México, Paraguai, República do Peru e Venezuela, ocasião em que foi expedida a Declaração de Lima composta de conclusões sobre as tendências e características dos modernos sistemas registrais, sobre os modelos de gestão e organização dos sistemas registrais, e sobre os sistemas de garantias hipotecárias e mobiliárias. A Declaração de Lima reafirma que o princípio constitucional da segurança jurídica, no âmbito do tráfico imobiliário, deve ser assegurado pela instituição do registro imobiliário.

Conclui-se que a “FEBRE DOS IMÓVEIS”, que mereceu destaque da revista Exame, só atingirá resultados plenos amparada por um sistema moderno de registro imobiliário, que confira segurança jurídica com rapidez e eficiência, e que se baste. O registro deve outorgar proteção aos titulares registrais e aos terceiros. Vivemos, como se verifica, um importante momento para o registro imobiliário, que não deve se furtar ao cumprimento do papel a ele atribuído. Ao IRIB acabou sendo reservada importante missão, em razão da expansão de suas atividades e da projeção nacional e internacional que alcançou, missão que continuará a executar – ser o principal instrumento para o fortalecimento do registro e o reconhecimento de seu valor institucional no país.

Teresópolis, 11 de junho de 2.007.

* Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza é Titular do 2º Ofício de Teresópolis – R.J.