26/05/2007 - n. 2963

EDUCAÇÃO CONTINUADA DE CARTÓRIOS


Palestra do XI Seminário de Direito Notarial e Registral em Ribeirão Preto, SP: imóvel rural

IMÓVEL RURAL
Adriano Erbolato Melo*


Palestra proferida no XI Seminário de Direito Notarial e Registral de São Paulo, realizado no dia 21 de abril de 2007, no hotel Stream Palace, em Ribeirão Preto.

A LAVRATURA DA ESCRITURA – ASPECTOS FISCAIS

• ITR
• ITBI-ITCMD
• IR

QUESTÕES POLÊMICAS

• AQUISIÇÃO POR ESTRANGEIRO
• GEORREFERENCIAMENTO
• PARCELAMENTO DO IMÓVEL RURAL
• O IMÓVEL RURAL E A LEI 11.441/2007

BREVE INTRODUÇÃO

O presente trabalho visa, de forma sintetizada e objetiva, traçar alguns parâmetros e balizas quanto ao assunto imóvel rural e seus diversos aspectos na seara do direito notarial-registral.

Como se verá a seguir, o assunto pode ser manejado em múltiplas facetas do direito público e privado, notadamente o direito notarial-registral, o direito civil e o direito agrário.

Atualmente, em face do “constitucionalismo” por que passam todos os ramos do Direito, migrando o próprio Estado de Direito a receber o status de Estado Constitucional de Direito, devemos sempre ao tatear o ordenamento jurídico, voltar nossos olhos para aquela lei que Canotilho bem definiu como “O estatuto jurídico do fenômeno político”, qual seja a Constituição da República Federativa do Brasil. Ela é sempre o ponto de partida e de chegada.

Neste breve trabalho, contudo, a objetividade superou o aprofundamento teórico, a fim de que possa ser ele útil como fonte de consulta diária e rápida quando o assunto requisitado for o imóvel rural.

A LAVRATURA DA ESCRITURA

Algumas premissas devem ser antecipadas, para que possamos contextualizar o assunto, compartimentalizando-o conforme o enfoque a ele atribuído.

I – Imóveis rurais e urbanos (conceitos legais, distinções e aspectos)

Constituição Federal: trata o imóvel rural e urbano segundo sua localização (art. 184 e 191), pouco importando a sua destinação;

Código Civil (lei 10.406/2002, art. 1.239, 1.276, §1º e 1.303): trata também o imóvel segundo sua localização;

Estatuto da Terra (lei 4.504/64, art. 4º, I): não importa a localização do imóvel, importa sua destinação: exploração extrativa agrícola, pecuária ou agroindustrial;

Lei 8.629/93 (Regulamentação da Reforma Agrária): idem ao Estatuto da Terra;

Lei 9.393/96 (Dispõe sobre o Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural – ITR): importa o imóvel “localizado fora da zona urbana do município, em 1º de janeiro de cada ano”;

Incra: responsável pelo cadastro, fiscalização da função social do imóvel rural para fins de desapropriação (reforma agrária) e operacionalização da certificação do georreferenciamento. Interessa a destinação do imóvel;

Tributário: IPTU/ITR – interessa a localização do imóvel e

Notarial-registral: deve ser tratado como matrícula, ou seja, a propriedade imobiliária juridicamente constituída. O registro de imóveis constitui e torna públicos os direitos reais imobiliários e não tem competência para fiscalizar a destinação socioeconômica dos imóveis, como ocorre com o Incra.

Conclusões

1. O tabelionato deverá tratar como urbano o imóvel que foi incluído na área urbana, de expansão urbana ou de urbanização específica, conforme o plano diretor ou legislação municipal, embora tenha lançamento no INCRA – CCIR;

2. As conseqüências principais são: a) menção à existência ou dispensa das certidões municipais pelas partes e b) laudo de avaliação do município para fins de ITBI/emolumentos;

3. Porém, e havendo duplicidade de cadastro (Prefeitura/INCRA), deverá o tabelionato transcrever no ato notarial toda a documentação própria do imóvel rural (vide item II abaixo), pois cabe ao particular a baixa de sua situação perante o órgão federal;

4. Situação distinta é quando o particular deseja a alteração na qualificação do imóvel (de rural para urbano), fato este que acontecerá apenas com expressa anuência do INCRA;

5. No aspecto tributário, a partir do lançamento pelo Município do IPTU, não poderá a União exigir sobre o mesmo imóvel o ITR, sob pena de bitributação, salvo em casos específicos e raros onde o imóvel esteja localizado parte em área rural e parte em área urbana ou de expansão urbana, cabendo a cobrança de cada tributo de forma proporcional.

II – Documentos necessários

Para a lavratura da escritura o tabelionato deverá exigir os seguintes documentos:

1. Último CCIR: 2003/2004/2005

Obs.1 – O Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR, é o documento fornecido gratuitamente pelo Incra aos proprietários de imóveis rurais cadastrados no Sistema Nacional de Cadastro Rural – SNCR, sem o qual não poderão os proprietários, sob pena de nulidade, desmembrar, arrendar, hipotecar, vender (alienação lato sensu), ou prometer em venda os imóveis rurais. Em caso de sucessão causa mortis, nenhuma partilha, amigável, judicial ou extrajudicial, poderá ser homologada pela autoridade competente sem apresentação do referido certificado, conforme prevê o artigo 22 da lei 4.947/66;

Obs.2 – Se o alienante não possuir esse documento, deverá providenciá-lo junto à agência mais próxima do Incra;

Obs.3 – Hoje no CCIR consta o número da matrícula;

Obs. 4 - Recomenda-se a transcrição completa do CCIR na escritura, de forma breve, mas abrangendo os seguintes dados:

a) *Código do Imóvel rural

b) *Nome de quem o imóvel está lançado

c) *Nacionalidade do detentor

c) *Denominação do imóvel

d) *Localização

e) Módulo rural

f) Número de módulos

g) Módulo fiscal

h) Número de Módulos fiscais

i) Fração Mínima de parcelamento

j) Área total de lançamento

k) Número do CCIR

l) Número de cadastro de detentor do imóvel rural

*dados obrigatórios nos termos da lei 4.947/66, artigo 22, parágrafo sexto.

** Área, módulo, fração mínima de parcelamento, vide item 48.1, Cap. XX das NCGJ/SP.

2. ITR – cinco últimos DARF de pagamento ou certidão negativa da Receita Federal

2006 – 2005 – 2004 – 2003 – 2002

Obs.1 – Os últimos cinco DARF’s poderão ser substituídos por uma certidão negativa de débitos da receita federal específica, com o número do imóvel.

Obs.2 – Se o imóvel tiver menos que 200 ha., o proprietário poderá fazer uma declaração, sob as penas da lei, de que nada deve de ITR. Há casos também de imunidade e isenção.

Obs.3 – A data de vencimento do ITR, normalmente, é 30 de setembro. Em 2006 foi 29/09. Após essa data, deverá ser exigido o DARF de recolhimento do ITR correspondente ao ano em curso.

Obs.4 – A DITR é composta pelo DIAC – Documento de Informação e Atualização Cadastral e pelo DIAT – Documento de Informação e Apuração do ITR.

Obs.5 – Se o alienante não possuir algum dos Darf’s, deverá fazer a declaração do ITR correspondente, via Internet – mediante download do programa relativo ao ano –, emitir do Darf e pagá-lo com as respectivas multas e juros.

Obs.6 – Deverá constar na escritura a menção à apresentação dos cinco últimos Darf´s relativos ao pagamento de ITR (ou a certidão da Receita federal especifica do imóvel) e mais o número do imóvel na Receita Federal.

3. DIAT de 2007

Ainda não obrigatório.

Deverá ser apresentado o DIAT de 2006.

Essa apresentação é obrigatória para se verificar o valor do imóvel, que servirá de parâmetro para os cálculos de emolumentos e dos impostos referentes à transmissão inter vivos, e, com o advento da lei 11.441/2007, também causa mortis. O valor de referência sempre será o valor total do imóvel.

4. CND/DRS-CI do INSS

a) para todo proprietário pessoa jurídica

b) para o proprietário pessoa física, dependendo da situação.

Para fins previdenciários, empresa também é o contribuinte individual em relação ao segurado que lhe presta serviço, além da cooperativa, associação, missão diplomática ou repartição consular, segundo o artigo 15, parágrafo único da lei 8.212/91.

Considera-se contribuinte individual, segundo a IN/MPS/SRP nº 03, de 14 de julho de 2005, artigo 9º, dentre outros:

• a pessoa física, proprietária ou não, que explora atividade agropecuária ou pesqueira, em área urbana ou rural, em caráter permanente ou temporário, diretamente e com o auxílio de empregado utilizado a qualquer título, ainda que de forma não-contínua;
• o notário, o tabelião, o oficial de registro ou registrador.

Assim, o contribuinte individual que contrata empregado deverá comprovar sempre sua regularidade perante o INSS, através da conhecida Declaração de Regularidade de Situação do Contribuinte Individual – DRS-CI. Esse documento terá como identificador o número CEI – Cadastro Específico do INSS requerido pelo interessado junto ao INSS. Em casos especiais, como o do delegado da serventia extrajudicial, o contribuinte individual possuirá CNPJ, e o documento de comprovação da regularidade perante a Previdência Social será a CND.

A IN/MPS/SRP nº 03/2005, ainda dispôs:

Art. 19. A inscrição ou a matrícula serão efetuadas, conforme o caso: ...

III - no Cadastro Específico do INSS (CEI), no prazo de trinta dias contados do inicio de suas atividades, para a empresa e equiparado, quando for o caso, e obra de construção civil, sendo responsável pela matrícula:

...

f) o produtor rural contribuinte individual e o segurado especial;”

Nesse ponto, inclusive, existe previsão de Auto de Infração ao contribuinte individual que deixar de promover a competente inscrição no CEI (art. 49, II, da lei 8.212/91, na redação dada pela lei 9.711/98).

Dessa forma, uma vez identificado pelo tabelionato a condição de contribuinte individual que contrata empregado, a CND/DRS-CI, deverá ser exigida.

Quanto à aceitação de declaração do proprietário, afastando o seu enquadramento à exigência legal, a IN/MPS/SRP nº 03, de 14 de julho de 2005, artigo 523, parágrafo primeiro, previu:

O produtor rural pessoa física ou o segurado especial, que declarar, sob as penas da lei, que não tem trabalhadores a seu serviço e que não comercializa a própria produção na forma prevista no inciso I do art. 241, está dispensado da apresentação das certidões previstas nos incisos I e IV a VI do caput.” (grifos nossos).

É de se notar, portanto, que duas as condições ou exigências a permitir que o contribuinte individual seja dispensado da apresentação da DRS-CI/CND, situação que deve ser bem analisada pelo tabelionato, sob pena de nulidade do ato notarial e responsabilização de seu titular. Aconselha-se que os tabeliães orientem dessa situação os profissionais que assessoram os citados contribuintes individuais (advogados e contadores).

Por fim um exemplo de declaração:

... declarando-me mais, sob pena de responsabilidade civil e criminal, que não possui inscrição e/ou vínculos junto ao INSS como empregadores, não comercializam, não exportam e nem vendem ao consumidor produtos agropecuários, não se enquadrando nas restrições da IN/MPS/SRP nº 03, de 14 de julho de 2005 e Decreto nº 3.048, de 06 de maio de 1999 que aprovou o regulamento da organização e custeio da Seguridade Social tratado pela Lei nº 8.212/91, de 24.7.1991.”

III – Documentos a serem arquivados pelo tabelionato

Embora obrigatórios para os tabeliães paulistas, em face da expressa previsão normativa, conveniente que todos os tabelionatos de notas arquivem em classificadores próprios cópias de:

1. Do último CCIR emitido pelo Incra;

2. dos DARFs (últimos cinco ou Certidão Negativa da Receita Federal do Brasil referente ao imóvel rural);

3. Última declaração do ITR (DIAC/DIAT);

4. Autorização do Incra, do Conselho de Defesa Nacional, Ministério da Agricultura e do Presidente da República (Decreto), nos casos e hipóteses previstas na legislação regradora da aquisição do imóvel rural por estrangeiro (vide neste trabalho);

5. Certidão de nascimento ou de casamento nas hipóteses previstas em lei, quando da aquisição do imóvel rural por estrangeiro (vide neste trabalho);

6. A certidão do Registro de Imóveis relatando a percentagem de propriedades rurais do município pertencentes a estrangeiros (vide neste trabalho).

Nesse ponto do trabalho, pertinente a introdução de algumas questões pontuais:

1ª Questão: Constando na matrícula ou transcrição do imóvel descrição da área rural em alqueires ou metros quadrados, como deve proceder o notário?

R: Deve haver sempre menção nas escrituras às áreas em hectares ou submúltiplos (medida adotada pelo Incra no CCIR – Certificado de Cadastro de Imóvel Rural), nunca, somente em outras unidades de medida, tais como, alqueires, partes, braçadas etc. Assim, nada impede, que o escrevente faça referência à descrição tabular, indicando (atualizando) a área em hectares, e por conveniência do serviço, fazendo menção à correspondência em metros quadrados ou alqueires. Muito comum no interior o negócio jurídico ser firmando apenas em alqueires (paulista, mineiro – “alqueirão”). Exemplo: imóvel de 10 hectares que corresponde a 4,1322 alqueires paulistas.

2ª Questão: Existe alguma restrição na alienação de imóvel rural cujo título aquisitivo seja outorgado pelo Estado (reforma agrária, procedimento disciminatório)?

R: Deve ser exigida, além da certidão da matrícula do imóvel junto ao cartório de registro de imóveis, sempre a apresentação do título de outorga da propriedade, emitido pelo órgão competente (Incra, Itesp – Fundação Instituto de Terras do Estado de São Paulo), onde conste eventual proibição de transmissão do domínio ou prazo de carência. Esse título em regra é denominado de Título de Domínio.

ASPECTOS FISCAIS – ITR/ITBI-ITCMD/IR

Por muitas vezes ao serem praticados os atos notariais e registrais, cuja natureza jurídica ainda carece de aprofundamento doutrinário, ainda mais na vigência da lei 11.441/2007 (lei do divórcio, inventário e partilha extrajudiciais), muitas são as conseqüências no plano tributário, vale dizer, muitos os fatos geradores implementados, ou, muitas as hipóteses de incidência materializadas.

Nesse sentido, algumas observações relativas aos impostos incidentes sobre o patrimônio e a renda serão a seguir traçadas.

ITR – IMPOSTO SOBRE A PROPRIEDADE RURAL

Obs.1 – Todo o proprietário, titular do domínio (enfiteuta ou foreiro) ou detentor a qualquer título (posse ou usufruto) de imóvel rural deve pagar, anualmente, o ITR – Imposto sobre a Propriedade Rural. Não se enquadram aí o arrendatário, o comodatário e o parceiro (relações obrigacionais)

Obs.2 – Em casos excepcionais, o proprietário não precisa pagar ITR, por estar imune (ex.: pequena gleba rural, terras públicas, imóvel rural de instituição de ensino sem fins lucrativos) ou isento do imposto (assentamentos para a reforma agrária e mais de uma propriedade, desde que não ultrapasse os limites da pequena gleba rural).

Obs.3 – Pequena gleba rural: varia conforme a localização – 100 ha. – Amazônia Ocidental e Pantanal; 50 ha. – Amazônia Oriental e Polígono da Seca e 30 ha. – demais municípios. O proprietário ou detentor deve explorá-la a qualquer título e não possuir outro imóvel urbano ou rural.

Obs.4 – Não obstante, todo proprietário deve entregar à Receita Federal a Declaração Anual sobre a Propriedade Territorial Rural (DITR), quando será apurado se tem imposto a pagar e, em caso positivo, qual o valor do tributo.

Obs.5 – Imóvel Rural para fins de apuração do ITR: área contínua, formada por uma ou mais parcelas de terras do mesmo titular, localizada na zona rural do município, ainda que, em relação a alguma parte da área, o declarante detenha apenas a posse. Critério da localização.

Obs.6 – A Declaração Anual é composta de dois documentos: a) Documento de Informação e Atualização Cadastral do ITR (Diac) (obrigatório para todos os proprietários); b) Documento de Informação e Apuração do ITR (Diat), no qual será calculado o valor do ITR (dispensado para os casos de imóveis imunes ou isentos).

Obs.7 – A base de cálculo do ITR é o VTN – Valor da Terra Nua Tributável. Alíquota aplicável depende do grau de utilização do imóvel.

Obs.8 – O VTN representa o valor de mercado do imóvel menos as benfeitorias. Já existe uma pauta do INCRA por região e sub-região, indicativa do valor médio do hectare do imóvel rural.

Obs.9 – A partir de 01/01/1997 a VTN serve de parâmetro para apuração do IR sobre o ganho de capital na alienação a qualquer título (onerosa ou gratuita) do imóvel rural.

Obs.10 – Também o VTN declarado será o valor máximo (teto) para o depósito judicial no caso da desapropriação para reforma agrária.

Obs.11 – Valor mínimo para pagamento do imposto – ITR 2006 - R$ 10,00.

Obs.12 – Imóvel em condômino – um declara apenas (condômino declarante); os demais são apenas informados.

Obs.13 – Declaração: DIAC – todos são obrigados, inclusive os imunes ou isentos; o DIAT – apenas os não imunes e não isentos.

Obs.14 – A Declaração de ITR de 2006 foi apresentada entre os dias 7 de agosto a 29 de setembro daquele ano. Se o imóvel estiver localizado no Estado de São Paulo e tiver área superior a 200 hectares, a declaração deverá ser feita pela internet ou por disquete. Se a declaração for apresentada após o prazo, o proprietário terá de pagar multa de 1% do valor do imposto ao mês. Nos casos de imóvel rural imune ou isento do ITR, a multa será de R$ 50,00.

ITBI-ITCMD – IMPOSTOS NAS ALIENAÇÕES

Quanto à definição da base de cálculo do ITBI – imposto municipal devido no ato da transmissão onerosa do imóvel rural e respectivo cálculo dos emolumentos no estado de São Paulo, três são os critérios, prevalecendo sempre o de maior valor:

a) Valor do negócio declarado pelas partes

b) DIAT/ITR – valor do imóvel e não apenas o VTN

c) Valor Venal Municipal – conhecida como “pauta de avaliação municipal do imóvel rural”, se existente.

Obs.1: Para o estado de São Paulo, O instituto de Economia Agrícola (IEA), disponibiliza no site http://www.iea.sp.gov.br/out/banco/menu.php uma pauta de referência (não obrigatória) para o contribuinte do ITR declarar o VTN – Valor da Terra Nua, conforme a região (município). No futuro, pretendem os órgãos de arrecadação e fiscalização promover o cruzamento das informações constantes das diversas bases de dados do fisco federal, estadual e municipal.

Quanto ao ITCMD – imposto estadual devido nas transmissões gratuitas ou causa mortis, a legislação paulista determina que o valor venal seja entendido como valor de mercado (Decreto 46.655/2002, art. 12 c/c art. 16), e a base de cálculo do tributo. Nesse caso, teríamos como referência para o cálculo do imposto e para a cobrança dos emolumentos o DIAT/ITR (valor do imóvel), afastada qualquer eventual avaliação municipal sobre o imóvel rural.

Obs1: Aqui também aplicável a observação quanto á pauta de referência sugerida pelo Incra.

Obs.2: Alguns estados admitem outros critérios para a determinação da base de cálculo, como a avaliação fiscal ou a administrativa (laudos dos sindicatos rurais), além de facultar o recolhimento do imposto para após a lavratura da escritura, situações essas que devem ser bem pesquisadas pelo tabelionato e devidamente mencionadas na escritura para a ciência das partes.

IR – GANHO DE CAPITAL SOBRE IMÓVEIS RURAIS

1. Quais as operações sujeitas à apuração do ganho de capital?

Estão sujeitas à apuração de ganho de capital as operações que importem:

I - alienação, a qualquer título, de bens ou direitos ou cessão ou promessa de cessão de direitos à sua aquisição, tais como as realizadas por compra e venda, permuta, adjudicação, desapropriação, dação em pagamento, procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos e contratos afins;

II - transferência a herdeiros e legatários na sucessão causa mortis, a donatários na doação, inclusive em adiantamento da legítima, ou atribuição a ex-cônjuge ou ex-convivente, na dissolução da sociedade conjugal ou união estável, de direito de propriedade de bens e direitos adquiridos por valor superior àquele pelo qual constavam na Declaração de Ajuste Anual do de cujus, do doador, do ex-cônjuge ou ex-convivente que os tenha transferido;

III - alienação de bens ou direitos e liquidação ou resgate de aplicações financeiras, de propriedade de pessoa física, adquiridos, a qualquer título, em moeda estrangeira.

(IN SRF nº 118, de 2000 e IN SRF nº 84, de 2001, art. 3º)

2. Quais são as isenções relativas ao ganho de capital com relação ao imóvel rural?

2.1 - Indenização da terra nua por desapropriação para fins de reforma agrária, conforme o disposto no parágrafo quinto do artigo 184 da Constituição Federal de 1988. A parcela da indenização, correspondente às benfeitorias, é computada como receita da atividade rural quando esta tiver sido deduzida como despesa de custeio ou investimento e, quando não deduzida como despesa de custeio ou investimento, tributável como ganho de capital. Assim, a isenção é absoluta apenas quanto ao VTN, pois as benfeitorias ou serão tributadas como receita da atividade rural (livro caixa), ou, no caso de não terem sido lançadas nas competências próprias como despesa no livro caixa da atividade rural, sofrerão a tributação comum ao ganho de capital (alíquota de 15%) sobre o lucro imobiliário;

2.2 – Isenções estabelecidas na legislação infralegal:

a) Teto da isenção no ganho de capital para venda de um único imóvel em um mesmo mês: R$ 35.000,00 (lei 11.196/2005);

b) Redução proporcional do imposto de renda sobre o ganho de capital, desde que utilizasse parte ou todo o produto da venda obtido em até 180 dias da assinatura da escritura ou do contrato (lei 11.196/2005);

c) Introdução de 04 (quatro) fórmulas de cálculo de redução do imposto, dependendo da época de aquisição do imóvel, da data da alienação deste e da data da nova aquisição (lei 11.196/2005);

d) Redução de 5% por ano, conforme a data da aquisição, limitada ao ano de 1988; e

e) Alienação de único imóvel no valor de até R$ 440.000,00 (lei 11.196/2005).

3 – Como então apurar o ganho de capital de imóvel rural?

Imóveis adquiridos até 31/12/1996

Para os imóveis rurais adquiridos até 31/12/1996, aplicam-se as regras para apuração do ganho de capital vigentes antes da edição da lei 9.393, de 19 de dezembro de 1996, cujos aspectos mais importantes são:

• Custo de aquisição: regra geral deve ser, conforme o caso, o valor de mercado ou o valor pago, constante na Declaração de Bens e Direitos;
• Imóvel adquirido até 1991, cujo valor de mercado, declarado, em 31/12/1991, for inferior ao custo corrigido, o contribuinte pode atualizar o custo de aquisição, utilizando a Tabela de Atualização do Custo de Bens e Direitos da IN SRF nº 84, de 2001;
• Se o contribuinte adquiriu imóvel rural após 31/12/1991, o custo é o valor da escritura (isto é, o valor pago) corrigido até 31/12/1995, utilizando a Tabela de Atualização do Custo de Bens e Direitos da IN SRF nº 84, de 2001;

Imóvel adquirido a partir de 01/01/1996

Tratando-se de imóvel adquirido após 31/12/1995, não se atribui correção monetária ao seu custo, conforme a lei 9.249, de 1995, art. 17. Além disso:

• Valor de alienação: é o valor efetivo da transação (até a lei 9.393, de 19/12/1996);
• Com o advento da lei 9.393, de 1996 (19/12/1996), passam a ser considerados como custo de aquisição e valor de alienação do imóvel rural, o valor da terra nua (VTN), declarado no Documento de Informação e Apuração do ITR (Diat), respectivamente nos anos da ocorrência de sua aquisição e de sua alienação. Caso não se possa apurar um dos VTNs, deve-se proceder ao cálculo do ganho de capital com base nos valores reais da transação.
• Da mesma forma que na desapropriação, se as benfeitorias tiverem sido deduzidas como despesa de custeio na apuração da determinação da base de cálculo do imposto da atividade rural (livro caixa), o valor de alienação referente a elas será tributado como receita da atividade rural (apenas no livro caixa – apuração anual), caso contrário, contudo, integram o custo de aquisição para efeito de determinação do ganho de capital (VTN + benfeitoria).

QUESTÕES POLÊMICAS

Muitos poderiam ser os temas a serem comentados. Porém, limitemo-nos àqueles que vez por outra despertam dúvidas, incertezas e controvérsias.

Na aquisição de imóvel rural por estrangeiro, talvez repouse o assunto que mais demande a atenção dos profissionais do direito. Muitos são os detalhes e as hipóteses que poderão ocorrer, cujas exigências e requisitos legais deverão ser cuidadosamente observados, sob pena de nulidade dos atos praticados e responsabilização nas esferas administrativa, cível e penal.

AQUISIÇÃO DO IMÓVEL RURAL POR ESTRANGEIRO

1. Legislação

Lei 4.504, de 30/11/64 – Estatuto da Terra, base do regime jurídico do imóvel rural.

Lei 5.709, de 7/10/71 e decreto 74.965, de 26/11/74, regulamentando a lei 5.709/71 – base do regime jurídico da aquisição de imóvel rural por estrangeiro.

Lei 6.634, de 2/5/1979, que dispõe sobre faixa de fronteira e decreto 85.064, de 26/8/80 – base do regime jurídico da aquisição de imóvel rural localizado em faixa de fronteira.

2. Estrangeiro pessoa física

2.1. Documentação pessoal

Somente o estrangeiro com permanência regularizada no Brasil poderá adquirir imóvel rural. (Note-se que a lei não fala em residência permanente ou provisória, apenas prova de residência no território nacional, art. 9º, II, da lei 5.709/71).

Assim, a definição de residência é a da lei civil (Código Civil). Significa dizer que é o lugar onde a pessoa é encontrada com habitualidade, sem que haja qualquer viés de definitividade, ou de centralização da vida jurídica do estrangeiro (conceito jurídico de domicílio).

Conclui-se, pois, que: o estrangeiro que não tiver permanência regularizada no Brasil, não poderá adquirir imóvel rural, de forma alguma.

Deve o adquirente possuir também CPF, independentemente de sua situação de regularidade, além, como já mencionado, da prova de residência no país.

O estado civil declarado deve, salvo solteiro, ser demonstrado por certidão do país de origem, devidamente legalizada por cônsul brasileiro, traduzida no Brasil e registrada em RTD, ou, à vista de certidão do Registro Civil das Pessoas Naturais, no caso do casamento estar assentado no Brasil.

O documento de identidade poderá ser a cédula de identidade de estrangeiros classificados como permanentes (RNE), com validade de 9 (nove) anos, ou o passaporte com visto dentro do prazo de validade, ou ainda o Bilhete de Identificação para os estrangeiros signatários do Mercosul.

2.2. O estrangeiro residente no Brasil poderá adquirir livremente propriedade rural, desde que (requisitos concomitantes):

- o seu tamanho não seja superior a três módulos (dependerá de autorização a aquisição de mais de um imóvel, mesmo com área não superior a 3 (três) módulos – § 3º do art. 7º do decreto 74.965/74);

- não ultrapasse os limites percentuais de terras de estrangeiros no município: limitação de 25% ou 10% da zona rural do município de titularidade de estrangeiros ou nas mãos de titulares de um único país, respectivamente, conforme previsão da lei 5.709/71, parágrafo primeiro do artigo 12;

- não seja localizada em faixa de fronteira;

- declare, sob penas da lei de que não possui outro imóvel rural (art. 9º, a, do decreto 74.965/74);

Obs.: O termo módulo, mencionado no parágrafo primeiro do artigo terceiro da lei 5.709/71 se refere expressamente ao MEI – módulo de exploração indefinida (art. 4º do decreto 74.965/74), que não se confunde com módulo rural, nem com módulo fiscal.

2.2.1 Definições

Módulo Rural: é uma unidade de medida, expressa em hectares, que busca exprimir a interdependência entre a dimensão, a situação geográfica dos imóveis rurais e a forma e condições do seu aproveitamento econômico. É calculado para cada imóvel, levando em conta outros atributos do imóvel (atividade econômica, forma de exploração (familiar ou empresarial), mão-de-obra etc.).

Módulo Fiscal: é estabelecido para cada município, e procura refletir a área mediana dos módulos rurais dos imóveis do município – aspecto geral. O aspecto particular do imóvel considera a área aproveitável total do imóvel frente ao MF do município (art. 50, § 3º do ET).

Módulo de Exploração Indefinida: é a unidade de medida, em hectares, a partir do conceito de módulo rural, sem levar em conta a exploração econômica, estabelecido para uma determinada região definida, que são as ZTM (Zona Típica de Módulo) estabelecida pelo Incra.

Essa é a referência para os módulos na questão de aquisição por estrangeiro e não o módulo fiscal.

ZTM – Zona Típica de Módulo: região delimitada pelo Incra, com características ecológicas e econômicas homogêneas, baseadas na divisão microrregional do IBGE – (microrregiões geográficas – MRG), considerando as influências demográficas e econômicas dos módulos rurais, segundo o tipo de exploração.

Atualmente as ZTMs são as estabelecidas pela instrução especial do Incra nº 50, de 26/08/1997, que servem de base para a determinação do módulo de exploração indefinida (MEI) e da fração mínima de parcelamento (FMP), que vamos utilizar em desmembramentos conforme a tabela seguinte. Verifica-se na instrução especial nº 50 o tipo de ZTM (A1, A2, etc.) e aplica-se à tabela.

Código da ZTM	ZTM	MEI (em ha)	FMP (em ha)
1	A1	5	2
2	A2	10 (MF – Ribeirão Preto 10 ha)	2
3	A3	15	3
4	B1	20	3
5	B2	25	3
6	B3	30	4
7	C1	35	4
8	C2	70	5
9	D	100	5

2.3. Requisitos para a aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira não contemplada nas hipóteses do item 2.2

Hipótese 1: Aquisição de imóvel rural maior que 3 e menor que 50 MEI, ou de um segundo imóvel, por pessoa física estrangeira:

Autorização do Incra (§ 2º do art. 7º c/c art. 10, § único do decreto 74.965/74):

Obs.1 – A autorização do Incra terá prazo de 30 dias para a lavratura da escritura.

Obs.2 – O tabelião mencionará a autorização na escritura e arquivará cópia em pasta própria.

Obs.3 – O registro da escritura deverá ser feito em 15 dias.

Autorização do Conselho de Defesa Nacional – antiga Secretaria-Geral do Conselho de Segurança nacional – artigo 2º do decreto 74.965. O processo tem início no Incra (art. 29 do decreto 85.064/80):

Obs. 1 – Exigível nas áreas de fronteira – faixa de 150 km ao longo da divisa do país, ou ainda em uma faixa de 100 km ao longo de rodovias federais;

Obs. 2 - Os Cartórios de Notas e de Registro de Imóveis exigirão prova do assentimento prévio do CSN (art. 46 do decreto 85.064/80);

Obs. 3 - Trimestralmente, os Cartórios de Registro de Imóveis remeterão à Corregedoria da Justiça Estadual, à repartição estadual do Incra e à SG/CSN, relação das aquisições de imóveis rurais por pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras, situados na Faixa de Fronteira;

Obs. 4 - Se praticados atos notariais ou registrais sem o assentimento prévio do CSN, os mesmos serão nulos de pleno direito e sujeitarão os responsáveis à multa de até vinte por cento (20%) do valor declarado do negócio irregularmente realizado (art. 49 do decreto 85.064/80).

Hipótese 2: Aquisição de imóvel rural maior que 50 MEI, por pessoa física estrangeira, ou quando os limites de percentagens pertencentes a estrangeiro no município forem ultrapassados

Autorização dada pelo Presidente da República por decreto (art. 3º, § 3º da lei 5.709/71 c/c o § 5º do art. 7º do decreto 74.965/74), ouvidos o Incra e, se for o caso, o Conselho de Defesa Nacional.

Hipótese 3: Exceção à exigência da lei 5.709/71,parágrafo primeiro do artigo 12 (limites de percentagens pertencentes a estrangeiro no território do município):

• área inferior a 3 (três) módulos (MEI)
• que o adquirente tenha compromissado a compra, por escritura pública ou instrumento particular registrado no RI e cadastrado em seu nome, no Incra, até 10 de março de 1969;
• que o adquirente tenha filho brasileiro ou seja casado com pessoa brasileira, sob o regime da comunhão universal de bens.

Hipótese 4: Aquisição de imóvel rural por brasileiro, cujo cônjuge seja estrangeiro

Todas as restrições e requisitos da legislação são extensivos ao brasileiro(a) casado(a) com estrangeiro(a), desde que o regime de bens implique a comunicação do imóvel rural (apelação cível 415-6/6, Mogi das Cruzes, 13/10/05 e BE/IRIB 727, de 2/7/2003)

Hipótese 5: Imóvel rural recebido por estrangeiro no caso de direito sucessório

A lei afasta as exigências impostas ao estrangeiro pessoa física que tenha recebido o imóvel rural por sucessão legítima, salvo aquele imóvel situado em área considerada indispensável à segurança nacional – art. 1º, § 2º c/c art. 7º da lei 5.709/71, caso este que deverá ter o assentimento do Conselho de Defesa Nacional.

Contudo, o decreto 74.965/74 ao regulamentar o assunto, dispôs, no seu artigo primeiro, parágrafo segundo, que as restrições não são aplicáveis à transmissão causa mortis, fato que tem levantado dúvidas sobre a extensão do privilégio legal.

Como o regulamento não pode exorbitar ou inovar nas disposições da lei, entendemos que o benefício deverá ser restrito ao âmbito da sucessão legítima ou legal, ou seja, restrito aos herdeiros declinados no artigo 1.829 do Código Civil, que são: a) descendentes (filhos, netos etc.), b) cônjuge sobrevivente, c) ascendentes e d) colaterais até o quarto grau.

Tratando-se, portanto, de imóvel rural recebido pelo estrangeiro a título de herança ou legado a ele atribuído por força da sucessão testamentária, deverão ser observadas todas as restrições e requisitos da legislação, quando do registro do título judicial no cartório de registro de imóveis (formal de partilha, ato de entrega de legado ou carta de adjudicação). Tais restrições, portanto, não são aplicáveis quando da lavratura do testamento.

Hipótese 6: Constituição de direito real de garantia sobre imóvel rural em favor de estrangeiro

Questão interessante a ser analisada. O artigo primeiro da lei 5.709/71 declinou: “Art. 1º - O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista nesta Lei.”

Vê-se que o permissivo legal trata de requisitos formais a serem preenchidos pelo estrangeiro que pretenda adquirir imóvel rural no país. Não basta, portanto, serem preenchidos os requisitos comuns e atinentes à normal aquisição imobiliária. Mas qual seria a intenção do legislador?

Vê-se que a melhor dicção da norma, s.m.j., é aquela que limita a manifestação da vontade na aquisição pelo estrangeiro e não a manifestação da vontade na disposição do alienante seja ele nacional ou alienígena.

Se assim não o fosse, esse mesmo estrangeiro que obteve autorização para aquisição do imóvel rural, deveria novamente obtê-la quando da sua alienação a um nacional.

O que se pretendeu limitar não foi a disposição, a oneração, a constrição ou o resguardo da plena propriedade em favor deste ou daquele interessado, mas sim, limitar um ato de vontade (sempre através da escritura pública, ao teor do art. 8º da lei); ato de vontade este apenas na aquisição do imóvel rural, ou por estar acima dos módulos de exploração indefinidos, ou por não ser mais a primeira aquisição do estrangeiro, ou se localizado em área de especial interesse para a segurança nacional.

Portanto, e para nós, perfeitamente possível o comparecimento da pessoa física estrangeira na qualidade, por exemplo, de credor hipotecário (hipoteca) ou de superficiário (direito de superfície), independentemente de autorização do Incra. Porém, deve se fazer constar na escritura que as partes têm ciência de que para eventual aquisição do imóvel, por meio de dação em pagamento ou adjudicação em favor do estrangeiro, necessário o cumprimento de todos os requisitos da lei citada.

Dúvida poderá haver na hipótese de se constituir em favor do estrangeiro a propriedade fiduciária, o que o tornará credor-fiduciário. Nesse momento, há transferência da propriedade, mesmo que de forma resolutiva ou resolúvel, fato este que, por si só, parece se subsumir aos imperativos da lei.

Vislumbramos também outra exceção à regra. É quando o imóvel se localiza em área de fronteira, onde qualquer espécie de ato de disposição ou oneração em favor do estrangeiro deverá ter a aquiescência prévia do Conselho de Defesa Nacional – antiga Secretaria-Geral do Conselho de Segurança nacional (art. 29 do decreto 85.064/80).

3. Estrangeiro pessoa jurídica

Obs. 1 – Autorização do Ministério da Agricultura (art. 5º, §1º da lei 5.709/71 c/c o art. 11 do decreto 74.965/74);

Obs. 2 – Se a adquirente for S/A brasileira, obrigatória prova de adoção da forma nominativa de suas ações (art. 6º da lei 5.709/71);

Obs. 3 – A pessoa jurídica estrangeira, autorizada a funcionar no Brasil, só poderá adquirir imóveis rurais quando estes se destinem à implantação de projetos agrícolas pecuários, industriais, ou de colonização vinculados aos seus objetivos estatutários (art. 5º, caput da lei 5.709/71);

3.1. Aquisição de imóvel rural por pessoa jurídica brasileira de capital estrangeiro

É livre a aquisição por pessoa jurídica brasileira de capital estrangeiro, uma vez que, pela emenda constitucional nº 6, que revogou o artigo 171 da CF, esta foi equiparada à pessoa jurídica brasileira. Vide decisão do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, apelação cível nº 39.838-0/4 – D.O. de 17/02/1998.

4. Das conseqüências da não-observância da lei

É nula de pleno direito a aquisição de imóvel rural que viole as prescrições legais: o tabelião que lavrar a escritura e o oficial que a transcrever responderão civilmente pelos danos que causarem aos contratantes, sem prejuízo da responsabilidade criminal por prevaricação ou falsidade ideológica; o alienante ficará obrigado a restituir ao adquirente o preço do imóvel, ou as quantias recebidas a este título como parte de pagamento (art. 19 do decreto 74.965/74).

GEORREFERENCIAMENTO

É obrigatória a apresentação do GEO somente ao registro de imóveis, e se o imóvel rural for maior que mil hectares e for o caso de desmembramento, parcelamento ou unificação (remembramento), transferência (qualquer espécie, v.g. compra e venda, doação, permuta, dação em pagamento, inclusive as formas de aquisição derivadas da lei 11.441/07 – direito de saisine e atribuição de imóveis por força da partilha nas separações e divórcios consensuais), ações judiciais (imóvel rural como tema central) e retificação da descrição tabular (judicial ou extrajudicial).

Dispensada a apresentação nas hipóteses de: (redação do decreto 4.449 de 30/10/2002, alterado pelo decreto 5.570 de 31/10/2005)

a) até o dia 20 de novembro de 2008 para alienação de imóvel de 500 a 999 hectares;

b) até o dia 20 de novembro de 2011 quando a alienação for de imóvel com área inferior a 500 hectares;

c) A identificação do imóvel rural objeto de ação judicial será exigida nas seguintes situações e prazos:

1. imediatamente, qualquer que seja a dimensão da área, nas ações ajuizadas a partir da publicação do Decreto (31/10/2005);
2. nas ações ajuizadas antes da publicação do Decreto, em trâmite, serão observados os prazos das letras a e b acima.

Como proceder na lavratura de escritura com a apresentação do georreferenciamento certificado pelo Incra:

1. A recomendação feita pelo Colégio Notarial, Seção de São Paulo, e pelo IRIB, é de que se proceda da seguinte forma:

a) requerer a averbação do georreferenciamento certificado ao Oficial do Registro de Imóveis;

b) lavrar a escritura com a nova descrição georreferenciada.

Como proceder na lavratura de escritura sem a apresentação do georreferenciamento certificado pelo Incra, sendo este obrigatório.

A instrução normativa nº 26, de 28/11/2005 do Incra confirmou a orientação do Colégio Notarial do Brasil e do IRIB, de que a falta de apresentação do documento de georreferenciamento ao tabelião, sendo este obrigado, não é motivo impediente da lavratura da escritura. É impediente do registro.

Assim, sugerimos a seguinte orientação:

a) Evitar lavrar escritura antes de apresentação do georreferenciamento, ao registro de imóveis, quando este for necessário.

b) Se, porém, as partes insistirem na lavratura da escritura, alegando que sua falta pode acarretar prejuízos irreparáveis, estas deverão declarar na escritura que:

b1) têm conhecimento da necessidade de se fazer o georreferenciamento;

b2) têm conhecimento de que a escritura somente será aceita para registro, depois de feito o georreferenciamento e que se responsabilizam expressamente pelo registro da escritura;

b3) se responsabilizam por todas as conseqüências cíveis, tributárias e administrativas que possam advir da falta de apresentação do georreferenciamento;

b4) se responsabilizam pelo pagamento de eventual escritura de retificação e pela convocação das demais partes para assiná-la.

Questão pontual:

Ficaria de fora da exigência de georreferenciamento a constituição de direito real sobre o imóvel, tais como, hipoteca ou direito de superfície?

R: Apenas consta da previsão da lei (lei 6.015/73) a exigência do georreferenciamento para desmembramento, parcelamento, remembramento, retificação da descrição tabular (judicial ou extrajudicial) ou qualquer ato de transferência do imóvel, além das ações judiciais que tenham por objeto central da discussão o imóvel rural. Esses são exclusivamente os fatos geradores da obrigação de se georreferenciar.

PARCELAMENTO DO IMÓVEL RURAL

Como regra, temos que nenhum imóvel rural deve ser menor que a fração mínima de parcelamento, que é expressa em hectares.

O tamanho da FMP consta no CCIR (também na tabela das ZTM).

Assim, quando alguém desejar alienar parte de um imóvel rural, tanto a parte alienada, como a remanescente, deverá ter, no mínimo a área da FMP.

Somente é possível atribuir direito real a uma área menor do que a FMP:

a) se o adquirente for confinante, essa área puder ser remembrada em sua propriedade e desde que a área remanescente seja igual ou superior à fração mínima de parcelamento;

b) com autorização expressa do Incra, no caso do decreto 62.504/68, artigo 2º, que afasta o impedimento de alienação de imóveis abaixo da FMP, mas que não se destinem a uso rural: igreja, silos, fábricas, depósitos de implementos agrícolas, asilos, represa, etc. (tudo autorizado pelo Incra e constante da escritura) e

c) parcelamentos promovidos pelo poder público, em programas oficiais de apoio à atividade agrícola familiar, cujos beneficiários sejam agricultores que não possuam outro imóvel rural ou urbano (lei 4.504/64, art. 65, § 5º, na redação da lei 11.446/2007).

Obs. – Lembrar que qualquer desmembramento de área implica na obrigatoriedade de se fazer o georreferenciamento, obedecidos os novos prazos do art. 10 do Decreto 5.570/05.

Alienação de parte ideal de imóvel rural

Uma fração ideal de imóvel rural pode ser alienada, desde que:

a) o imóvel integral possua todos os documentos necessários à sua alienação;

b) a parte ideal não seja localizada.

c) a alienação dessa fração ideal não seja uma fraude à proibição da venda de parte certa menor que a FMP;

d) não seja uma fraude à lei 6.766/79 (Acórdãos do CSMSP: apelação cível 99.607-0/0, Sorocaba; apelação cível 99.897-0/1, Eldorado Paulista; apelação cível 100-6/9, Jundiaí; apelação cível 326-6/0, Buritama.).

O IMÓVEL RURAL E A LEI 11.441/2007 – BREVES CONSIDERAÇÕES

Preenchidos os requisitos formais para a lavratura das escrituras públicas de inventário, separação e divórcio consensuais, nos termos da lei 11.441, de 4 de janeiro de 2007, temos, no tocante ao imóvel rural, as seguintes ponderações:

1. Lavratura da Escritura – obedecem aos mesmos requisitos estatuídos para a transmissão inter vivos. Assim, deverão ser exigidos:

• CCIR
• Último ITR
• Certidão na Receita Federal do Imóvel Rural e
• CND do INSS, se for o caso.

2. Questões Fiscais

• ITCMD – Valor da terra nua: segundo orientação da Secretaria da Receita Estadual de São Paulo será também aferido com base na pauta de referência do instituto de Economia Agrícola (IEA), disponibiliza no site http://www.iea.sp.gov.br/out/banco/menu.php. Benfeitorias: com base no DIAT
• IR – fato gerador do ganho de capital, se for o caso – é forma aquisitiva da propriedade

3. A lei expressamente afastou as exigências impostas ao estrangeiro pessoa física que tenha recebido o imóvel rural por sucessão legítima, salvo aquele imóvel situado em área considerada indispensável à segurança nacional (art. 1º, § 2º c/c art. 7º da lei 5.709/71), caso este em que deverá haver o assentimento do Conselho de Defesa Nacional (CDN).

Conclusão: como o tabelião detém apenas competência para a lavratura de inventários e partilhas referentes à sucessão legítima (havendo testamento o procedimento judicial é obrigatório), a única exceção será a exigência do assentimento do CDN para imóveis situados nas áreas de fronteira – faixa de 150 km ao longo da divisa do país, ou ainda em uma faixa de 100 km ao longo de rodovias federais.

4. Georreferenciamento – sendo a aquisição por força de herança ou por força da partilha no caso de separações ou divórcios consensuais, modalidades de transferência ou transmissão causa mortis e inter vivos, respectivamente, sujeitam-se às mesmas regras com relação ao georreferenciamento acima expostas.

*Adriano Erbolato Melo é o terceiro Tabelião de Notas e de Protesto de Letras e Títulos de Presidente Prudente, SP.