14/02/2007 - n. 2839

AUDIÊNCIA PÚBLICA

AP REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA - II

Autoridades do Judiciário, Legislativo e Executivo, registradores e demais participantes da AP fazem propostas para a regularização fundiária em São Paulo

Venício Salles, Sérgio Jacomino, George Takeda, Júlia Moretti, Patricia Ferraz, desembargador Gilberto Passos de Freitas, Helvécio Castello, Lair Krähenbühl, José Américo, Mário Reali, Ademar Fioranelli e Flauzilino Araújo dos Santos

O Boletim Eletrônico IRIB, BE 2836 publicou a realização da audiência pública promovida pelo Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Irib, no último dia 2 de fevereiro, em São Paulo, SP, para a discussão de normas a serem editadas pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, visando regulamentar a regularização fundiária no estado.

Apoiada pelos três poderes em todas as instâncias, a idéia de regularização fundiária cresce a cada dia no país como uma possibilidade efetiva de melhorar as condições de vida da população de baixa renda a partir de obras de infra-estrutura nos loteamentos e da outorga de títulos de propriedade.

O More Legal, instrumento que vem sendo aplicado há dez anos na regularização de imóveis da área urbana de Porto Alegre, é um dos pioneiros na legalização da moradia popular com direito a título de propriedade, como forma de inclusão socioeconômica.

O site do PNUD Brasil – Programa das Nações Unidas para o Desenvolvimento – divulga (5/2/2007) que um projeto de regularização fundiária para a Rocinha, no Rio de Janeiro, uma das maiores se não a maior favela do mundo, pretende atender, ao todo, 8,4 mil famílias. O Ministério das Cidades apóia e participa do projeto e seus técnicos afirmam que o título de propriedade permite que o bem possa ser alienado, o que possibilita que a pessoa faça um empréstimo, bem como dá a certeza de que o investimento na propriedade ficará para os filhos.

O poder da posse” é título de pequena nota da revista Veja (30/12/06), o que mostra que o assunto já chegou à grande imprensa. Ao noticiar que o governador do Rio, Sérgio Cabral, pretende regularizar propriedades na Rocinha, a publicação repercute as idéias do economista americano Douglas North – prêmio Nobel em 1993 – e do peruano Hernando de Soto, de que títulos de propriedade proporcionam segurança e estabilidade para a população mais pobre na medida em que dão acesso a empréstimos e a outras formas de crédito.

A preocupação da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo em editar um provimento para regulamentar a regularização fundiária no estado acompanha essa tendência, que, aliás, é mundial, e mereceu toda atenção do Irib, que se prontificou a realizar audiência pública sobre o assunto, a fim de obter a participação de todos os envolvidos no processo.

O BE entrevistou autoridades, registradores e demais convidados presentes na audiência pública, para conhecer os diferentes enfoques e as propostas para a facilitação da regularização fundiária em São Paulo. Confira.

Desembargador Gilberto Passos de Freitas, corregedor geral de Justiça de São Paulo, diz que a meta de todo o cidadão é ter um título


BE – O senhor disse que os poderes Legislativo, Executivo e Judiciário estão irmanados nessa iniciativa de regularização fundiária no estado de São Paulo. Em razão disso, o senhor acha que esse é o momento ideal para a regularização acontecer?

Gilberto Passos de Freitas – Está tudo caminhando para isso. Temos tido vários contatos com os Poderes Executivo e Legislativo. Esse é o pontapé inicial. A iniciativa do Irib em fazer esta audiência pública foi fantástica. Na maioria das vezes, a sociedade não consegue chegar às autoridades para fazer seus pedidos. Essa área da habitação é muito importante em razão dos problemas que acarreta e que envolvem os aspectos social e ambiental. A regularização dos imóveis vai ser um passo muito grande.

BE – Mas existem muitas dificuldades do ponto de vista jurídico...

Gilberto Passos de Freitas – Em alguns aspectos haverá a necessidade de se proceder a alterações legislativas. A Corregedoria terá de alterar alguns provimentos. É por isso que pedimos a colaboração dos registros de imóveis. Esse entrelaçamento dos poderes, das autoridades que cuidam da matéria, é fundamental porque, às vezes, a lei dificulta a regularização, como no caso dos mananciais que precisam ser preservados, por exemplo.

BE – Quais as mudanças, em termos concretos, que o senhor almeja para o estado de São Paulo?

Gilberto Passos de Freitas – Quanto mais imóveis conseguirmos regularizar será fundamental. Depois, traçar normas para evitar que ocorram outras invasões e irregularidades. Nesse sentido, um problema que vemos a todo o momento são as ocupações na Serra do Mar, precisamos evitar a ocupação em áreas de risco. A colaboração do secretário de Habitação e do Legislativo vão ajudar muito.

BE – O projeto More Legal, do Rio Grande do Sul, pode ser um modelo para São Paulo?

Gilberto Passos de Freitas – A Corregedoria deseja facilitar a regularização, no entanto, aqui a situação diferente. São Paulo é outro mundo, milhares de pessoas ocupam áreas de mananciais, áreas de risco, a Serra do Mar. O More Legal é um trabalho bonito, mas o estado do Rio Grande do Sul tem menos habitantes e mais área rural. São Paulo tem muitas favelas e loteamentos irregulares.

BE – O provimento vai abordar a questão dos loteamentos?

Gilberto Passos de Freitas – Vamos procurar disciplinar a regularização fundiária, alguns aspectos de loteamentos, as ocupações de modo geral.

BE – O senhor acha que a regularização pode mudar o aspecto visual e físico da cidade? As pessoas vão cuidar mais das suas habitações?

Gilberto Passos de Freitas – Trabalhei com a Lei do Parcelamento do Solo, a lei 6.766/79, e participei de um grupo de estudos de urbanização de favelas. Foram vistos todos esses aspectos. Verificamos que as pessoas vinham da zona rural, principalmente de outros estados, compravam seus lotes sem os equipamentos mínimos necessários. Hoje, vemos favelas sem nenhuma infra-estrutura.

BE – O que o senhor achou da presença das associações de moradores na audiência pública?

Gilberto Passos de Freitas – Magnífica. Temos feito audiências públicas na Corregedoria e me emociona ver a sociedade ir lá reclamar, criticar, elogiar ou fazer sugestões. A audiência pública é uma oportunidade porque as pessoas, infelizmente, não têm acesso à autoridade.

BE – Isso mostra que ficou patente o interesse da população e a conscientização das pessoas de que é preciso regularizar?

Gilberto Passos de Freitas – Alguém disse, durante a audiência, que regularização tem título. Isso é importante. Estamos fazendo alguns eventos visando à regularização do cidadão que não tem documento, registro, essa é uma questão de cidadania.

BE – No caso do imóvel, o senhor acredita que o título ajuda a melhorar a situação econômica das pessoas, ou pelo menos garante mais recursos para a obtenção do crédito?

Gilberto Passos de Freitas – Com certeza. Essa é a meta de todo o cidadão. Ter um título, um endereço, é muito importante.

“Os três poderes estão mais do que sensibilizados, estão envolvidos com a proposta de regularização fundiária” – Lair Krähenbühl, secretário de Habitação do estado de São Paulo


BE – Qual sua opinião a respeito da iniciativa da audiência pública?

Lair Krähenbühl – Sinto-me um homem privilegiado. O evento e os céus estão conspirando a nosso favor. As coisas estão acontecendo, está havendo um círculo virtuoso da construção civil, especialmente com a mudança da Constituição estadual. No governo federal temos a expectativa de mudança com o projeto de lei 3.057, que altera a lei 6.766/79.

Há uma vontade política do governo do estado e de todos os atores que vão nos ajudar numa política conseqüente. O que vamos precisar agora é de uma união em torno de uma proposta a ser apresentada à Corregedoria, para que possamos colocar em prática o maior projeto que o estado já teve. São Paulo terá o privilégio de sair à frente pela competência dos registradores, pela competência dos atores envolvidos, das câmaras municipais, assembléias legislativas e do Judiciário. Os três poderes estão mais do que sensibilizados, estão envolvidos com a proposta de regularização fundiária. Também não podemos esquecer que, nessa audiência, temos a vontade popular representada. Os nossos patrões são a população. Cabe ao estado prover essa indução política.

BE – O senhor considera que os custos inerentes à regularização são um problema?

Lair Krähenbühl – Considero, não acho que não seja um problema. Os custos são um problema por conta até do próprio Estado. No regimento de custas, mais de 32% são despesas que não tem a ver com o registro. Portanto, acho que o Estado tem que fazer sua parte e os registradores também, para que possamos realizar um trabalho formal. É fundamental que todos os registros de imóveis estejam informatizados. Uma grande parte dos cartórios não tem condições para isso, mas precisamos fazer um esforço para tentarmos viabilizar a informatização. Entendo e respeito a iniciativa privada, não é possível tirar recursos dos cartórios, dos registradores, quando não têm. É ingênuo se pensar nisso, tem de haver uma política compensatória de impostos, ou através do imposto de renda, para que possamos fazer esse papel social tão importante.

BE – Será possível criar uma comissão para discutir idéias que possam viabilizar economicamente a regularização sem penalizar demasiadamente os registradores?

Lair Krähenbühl – Eu não seria o portador de uma condição de penalização. O governador, nos próximos dias, divulgará suas propostas no que se refere a essa questão, incluindo as custas. É importante sim que possamos estabelecer um contato para que daqui a alguns dias tenhamos uma diretriz. Da nossa parte, já tivemos um contato com a doutora Patricia Ferraz, falamos sobre nossa preocupação e sobre a linha que vamos trabalhar.

BE – O senhor tem números da irregularidade habitacional no estado de São Paulo?

Lair Krähenbühl – Infelizmente temos um grande número. Temos uma preocupação muito grande quando consideramos que 19% das propriedades têm algum grau de irregularidade, ou seja, a cada cinco propriedades uma família tem problemas com a regularização.

BE – Qual a meta que o governo do estado pretende atingir no que se refere a esses índices?

Lair Krähenbühl – Esta gestão será um pouco diferente, vamos primeiro realizar para depois ver o que fizemos, ao invés de prometer. Essa será a prioridade, 60% das minhas energias estão colocadas nesse processo.

BE – A prefeitura de Diadema, SP, baixou o ITBI para meio por cento, de fevereiro a maio, para estimular a regularização dos contratos de gaveta. Como o senhor vê essa iniciativa?

Lair Krähenbühl – Essa idéia é muito inteligente. Esse modelo de mudança poderia ser proposto por meio de algumas mudanças legislativas. Isso não é competência apenas do estado e municípios.

BE – O senhor considera que para a regularização é imprescindível a participação do governo do estado?

Lair Krähenbühl – Em alguns casos considero, como por exemplo, no que diz respeito às áreas de mananciais que devem ser protegidas.

Ulrich Hoffmann, secretário-adjunto da Habitação e presidente do Graprohab, Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais: “estamos tomando medidas para agilizar os trabalhos de regularização”

"Se, de um lado é muito importante a iniciativa do secretário Lair Krähenbühl e do governador José Serra de priorizar a regularização fundiária, também é fundamental a iniciativa do Irib de encaminhar uma proposta ao Judiciário nesse sentido. Isso vai permitir uma revolução nesse
campo, vamos iniciar um processo que transformará a cidade real em uma cidade legal.

O Graprohab está tomando várias medidas para agilizar os trabalhos de regularização. Por determinação do secretário estamos conversando com todas as instituições, entidades, municípios e profissionais para obter deles críticas que possam melhorar nossa atuação."

Sérgio Mendonça, chefe de gabinete da secretaria de Habitação do estado de São Paulo: “o evento do Irib é representativo de uma iniciativa que só pode ser aplaudida.”


BE – Qual sua opinião sobre a audiência pública?

Sérgio Mendonça – Audiências públicas dessa natureza são essenciais para que possamos avançar nessa questão da desburocratização de determinados procedimentos. Um dos decretos do governador José Serra é exatamente no sentido de retirar esses gargalos da administração pública que impedem o desenvolvimento e o desenvolvimento com sustentabilidade ambiental. Portanto, a importância desse provimento e o envolvimento do Judiciário nessa questão são essenciais para que possamos avançar, para que essa população que tem direito à moradia, que é um direito fundamental, também consiga compreender que a questão ambiental não pode ficar relegada a segundo plano. Não é só o direito à moradia, mas direito à moradia com qualidade de vida. Existe vontade política do secretário Lair Krähenbühl no sentido de eliminar a burocracia e, além disso, formar parcerias com os municípios. O evento do Irib é representativo de uma iniciativa que só pode ser aplaudida.


BE – O que o senhor levaria de sua experiência no Ministério Público para a Secretaria de Habitação?

Sérgio Mendonça – Além dos 25 anos de experiência na atividade como promotor, minha especialização acadêmica é em Direito ambiental. Esses dois direitos são possíveis e passíveis de convivência tranqüila, e um não exclui o outro, muito pelo contrário, eles se complementam. Portanto, a experiência de Ministério Público na área ambiental vai me propiciar, no âmbito da regularização fundiária, a visão de desenvolvimento sustentado, a compatibilização entre o direito à moradia, porém sustentável do ponto de vista ambiental.

Juiz Venício Antonio de Paula Salles entende que um procedimento ágil feito pelo próprio cartório de registro de imóveis atenderia melhor o usuário


BE – O que o senhor acha dessa iniciativa de promover uma audiência pública para resolver a questão da regularização fundiária no estado de São Paulo?

Venício Salles – A iniciativa do Irib é importante porque de vez em quando é necessário colocar na mesma mesa de discussão todos os interlocutores para que se chegue a um consenso. Aqui temos um consenso e isso é muito difícil. Às vezes nem as pessoas envolvidas sabem exatamente onde a “roda pega”, onde está o gargalo, onde o programa de regularização não consegue superar as burocracias que ele mesmo cria. Aqui falou-se sobre as questões ambientais, o município, o Estado, os registradores, o Judiciário, todos eles têm sua parcela de culpa. Todos reunidos, num movimento como este, empenhados na superação dos entraves, é o que precisamos.

BE – O processo de regularização deve ir para o Judiciário, ou isso dificultaria o processo?

Venício Salles – O Judiciário pode melhorar a performance da regularização, mas temos de saber exatamente quando vamos nos socorrer do Judiciário. Há circunstâncias da regularização fundiária que são quase insuperáveis. Para elas, temos de procurar uma esfera de discussão mais credenciada, aí sim entra o Judiciário. Não tem como o registrador receber um título imperfeito e registrar, mesmo sabendo que quem assinou o título não é o proprietário, por exemplo. Aí entra o Judiciário, mas não o jurisdicional e sim o administrativo. O processo administrativo é muito mais rápido, formal e célere. Nesse sentido, o Judiciário pode ser engajado para melhorar alguma performance. Mas seria muito bom se a regularização de títulos fosse feita administrativamente.

BE – O provimento poderia definir a forma de envolvimento do Judiciário?

Venício Salles – O provimento é apto a fazer isso, ele pode dar ao juiz corregedor permanente prerrogativas, se considerar aquele título como do próprio proprietário. Nesse caso, o registrador ficaria a vontade para registrá-lo.

BE – Essa seria uma proposta que o senhor faria para o provimento? Tem alguma outra proposta importante que o senhor gostaria de fazer constar do provimento?

Venício Salles – Essa é uma proposta que eu faria. Existem muitas propostas, a mais séria é a proposta de regularização dos parcelamentos, principalmente aqueles que já se encontram regularizados na própria prefeitura. Existem vários casos desses que não conseguem acesso ao registro. Esse é o problema mais fácil de resolver.

BE – Há um grande volume de parcelamentos já regularizados pela prefeitura?

Venício Salles – Estimamos que essa situação envolve cerca de 500 mil famílias no município.

BE – Existem dois problemas, o primeiro é titular a área e o segundo é regularizar essa área. Eventualmente, o registro vai mostrar a área como um todo, portanto, serão dois processos. O senhor considera que, para essa segunda etapa, tendo um título de domínio, é necessário incluir essa hipótese no provimento, para que se possa dar conta da regularização dessas áreas?

Venício Salles – Isso não muda nada a regularização que a prefeitura faz. A prefeitura vai ao local, mede a área, dimensiona as frações, os espaços públicos, e tudo isso vai ter que entrar no cartório.

BE – Mas pode ser por iniciativa do particular com aprovação municipal?

Venício Salles – Pode, é possível até pensar num procedimento bem ágil feito pelo próprio cartório de imóveis, sabemos que isso é mais fácil para o usuário. Quando o cartório não consegue, não pode, ou não é conveniente que ele faça, aí sim vai a juízo, mas sempre que se puder deixar a regularização nos cartórios, é melhor.

BE – Agora se vislumbra, por exemplo, os inventários extrajudiciais. Quando o juiz requisita informações a outros órgãos públicos, ou quando libera, por alvará, levantamento de recursos, enfim, medidas parecidas com essas, de relacionamento com a administração, o Judiciário tem uma posição privilegiada. Ao deslocar essas questões para o registro, o senhor acredita que poderão surgir algumas dificuldades?

Venício Salles – Podemos dar a referência da lei 10.931, que permitiu ao usuário a escolha do caminho, judicial ou administrativo para a retificação. Havendo essas dificuldades, o processo pode ser remetido do cartório de imóveis para o juízo.

BE – O senhor proporia para o provimento um mecanismo de eleição da via administrativa ou judicial-administrativa?

Venício Salles – Acho que a via administrativa atenderia aos interesses da coletividade. Havendo dificuldades, o processo iria para juízo; não havendo, ficaria num procedimento mais simples e menos demorado.

Para a juíza Tânia Ahualli o processo de regularização fundiária só iria para o Judiciário em caso de conflito


BE – Qual a proposta que a senhora faz para tornar mais ágil o procedimento de regularização fundiária? O Judiciário seria ou não envolvido?

Tânia Ahualli – De acordo com a proposta do próprio Irib, o Judiciário só seria envolvido em casos nos quais houvesse dúvida fundamentada quanto à área.

BE – Ou seja, o processo começaria no cartório e, em caso de dúvida, seria levado para o Judiciário.

Tânia Ahualli – Exatamente. Se não puder ser resolvido no cartório, por ser muito conflituoso, aí sim, o processo começaria no Judiciário. É como acontece agora com a retificação de área. Há retificações de áreas simples que começam nos cartórios e se resolvem nos cartórios. As retificações só vão para o Judiciário por opção da parte ou quando houver algum conflito insuperável administrativamente. Concordo com essa inversão, acho que essa é a tendência hoje. Se não precisar passar pelo Judiciário, que fique na esfera administrativa, que se delegue essa atividade ao registrador.

BE – E como ficaria a participação do estado? O município teria competência para aprovar o loteamento ou o estado também teria de ser ouvido?

Tânia Ahualli – Isso tem de ser mais bem estudado, esse é o objeto da proposta. É inegável que o interesse primordial é municipal. Os municípios têm características muito diferentes, mas acredito que essa capacitação deve ser mais bem averiguada.

Patricia Ferraz: “Estamos todos vivendo um momento muito especial, em 2007, no qual todos os segmentos estão voltados para a regularização fundiária”


Estou muito satisfeita com o resultado da audiência pública, uma vez que tivemos a participação de todos os segmentos que devem contribuir para a regularização fundiária, desde representantes dos três poderes nas três esferas – União, estados e municípios – como também expressiva participação popular.

Para mim, isso tem significados importantes: o primeiro deles mostra o quanto é importante que as instituições relacionadas aos estudos científicos – e o Irib é uma delas – precisam estar conectadas com as necessidades da população. Não por acaso tivemos tantas pessoas ligadas aos movimentos populares presentes nesta audiência pública. Segundo, mostra que a regularização fundiária está na pauta do dia. Há uma grande demanda do cidadão brasileiro que ainda não tem o seu título registrado – e que, portanto, não se vê na qualidade de proprietário do imóvel onde reside. Além disso, é importante que o Estado proporcione esse instrumento para a população, como garantia de acesso à moradia e como meio de capacitação econômica do cidadão de baixa renda. E ainda, especialmente, como instrumento de fomento ao desenvolvimento econômico sustentado do país. Precisamos promover a mudança de padrão socioeconômico da maior parte da nossa população.

Também é motivo de muita satisfação para nós, registradores, que esse evento tenha sido tão prestigiado pelos representantes dos três poderes do estado de São Paulo, uma vez que pudemos contar com as prestigiosas presenças de seus melhores representantes: desembargador Gilberto Passos de Freitas, nosso estimado corregedor-geral da Justiça de São Paulo; Lair Krähenbühl, secretário estadual de Habitação; deputado estadual Mário Reali, um dos mais atuantes parlamentares na área da habitação, que representou o presidente da Assembléia Legislativa do Estado de São Paulo, Deputado Rodrigo Garcia. Também foi marcante para nós a presença e a participação do vereador José Américo, bem como de vários prefeitos municipais, representantes de diversos órgãos municipais, estaduais e da Secretaria do Patrimônio da União. Estamos todos vivendo um momento muito especial, em 2007, no qual todos os segmentos estão voltados para a regularização fundiária. Acho que é um momento que precisa ser aproveitado por todos nós, para ajudarmos o país a dar um salto de qualidade socioeconômica.

Quero destacar, ainda, a importância de termos essa audiência pública retratada em ata notarial. A idéia foi obter um relato absolutamente fidedigno por parte de quem tem atribuição legal para fazer isso, o notário. Esse é um exemplo de utilização da ata notarial, um instrumento de extrema importância e baixo custo.

“É preciso definir os requisitos formais obrigatórios” – Sérgio Jacomino, registrador e diretor do Irib


BE – Do ponto de vista dos registradores, o que seria essencial nesse provimento?

Sérgio Jacomino – O que não pode ficar de fora é a perfeita identificação de todos os participantes do objeto sobre o qual versa a regularização, e sobre que objeto vão se exercitar os direitos que a regularização vai proporcionar, ou seja, a qualidade e a extensão desses direitos. Falando de forma técnica, é necessário estar atento à especialidade subjetiva, à especialidade objetiva e à especialidade do título. A grande dificuldade está em que o registro de imóveis precisa sinalizar para toda a sociedade não apenas quem é o titular do direito, mas também a qualidade e a extensão desses direitos, e a maneira que esses direitos são exercitados, tendo em conta uma coisa precisamente individuada, o imóvel. A grande dificuldade das ocupações informais é também certa flexibilidade na definição desses direitos, das pessoas que estão envolvidas com esses direitos, e as coisas sobre as quais esses direitos incidem. Por exemplo, a Constituição federal parecer ter indicado que o título será conferido à mulher ou ao homem, ou a ambos, se casados forem ou não, de forma que, teoricamente, pode ser titular de um direito uma pessoa que não tenha perfeitamente definido o seu estado civil. Como se trata de uma etapa preliminar da definição do cadastro para efeito de regularização, considero que esse aspecto deve ser muito bem cuidado por quem solicita a regularização, para que os problemas não possam repercutir como uma bomba-relógio no futuro, em que as pessoas terão dificuldade de definir sua situação jurídica para efeito de disponibilidade. Ou seja, se você consegue criar uma porta para a entrada, tem que criar, de antemão, uma porta de saída, porque as pessoas titularizam esses direitos por tempo indeterminado. Se vão dispor desses direitos no futuro, é preciso que antes esteja perfeitamente definida a situação jurídica que guarda relação com o bem.

BE – Como o provimento a ser editado pelo Judiciário poderá ajudar concretamente?

Sérgio Jacomino – Exatamente definindo esse aspecto. Que regra vai imperar? É preciso definir quais os requisitos formais obrigatórios. Por exemplo, para a qualificação das partes, basta o nome ou é necessário comprovar, por documentos do registro civil, qual o estado civil? O título vai ser conferido ao homem, à mulher, ou a ambos, se casados forem? Quando a regra é que os titulares do direito sejam precisamente definidos no início de todo o processo na entrada do sistema registral? Parece que há uma flexibilização nisso porque, muitas vezes, o próprio estado civil das pessoas não está muito bem definido, e aí a informalidade não está apenas nos imóveis, mas é um fenômeno que alcança todas as dimensões jurídicas da sociedade. A pessoa pode ter uma união estável, embora já tenha sido casada, ou pode ter havido uma separação de fato e não houve a devida regularização do estado civil. Se tivermos pré-definida a situação relativa às pessoas, ao direito e às coisas, facilita muito no sentido de valorizar o que o registro publica. O registro deve publicar uma situação certa e determinada, não uma possibilidade, que pode redundar, ao final, em custos para definição da real situação jurídica dessas pessoas, do direito e da coisa. Se por um lado temos de acomodar essa situação de informalidade que atinge mesmo as relações pessoais, por outro lado não se pode esquecer que o registro público atende a uma necessidade social de tornar pública, cognoscível, essa situação jurídica. Se se potencializa a incerteza de entrada no sistema, ela será irradiada e amplificada, o que é a negação da própria idéia de segurança jurídica.

Ademar Fioranelli, registrador: “o município deveria analisar a questão do meio ambiente, super população, etc., antes da aprovação”


BE – Do ponto de vista do registro imobiliário, qual a proposta que o senhor consideraria imprescindível constar no provimento?

Ademar Fioranelli – Acredito que a regularização feita diretamente entre o poder público e o registro de imóveis facilita muito o ato. O registrador está apto a receber essa documentação e deferir ou não a regularização sem precisar passar pelo crivo do Judiciário. Isso é o que era feito no provimento 3/82, em que todas as regularizações eram feitas pela prefeitura e diretamente no registro de imóveis. Esse provimento acabou sendo revogado pelas normas de serviço, que passaram a exigir que a regularização fosse feita diretamente na 1ª Vara de Registros Públicos. Ou seja, o Judiciário recebe o processo e o envia ao cartório de registro de imóveis, que examina o processo pela primeira vez e o remete para o juiz corregedor, que quer ouvir o Ministério Público, uma vez que são processos que quase sempre dependem de perícia. Nesse particular, acredito que as normas de serviços devem ser modificadas para facilitar a regularização. As normas de serviço acrescentaram outros requisitos que não eram exigidos nos provimentos da Corregedoria Permanente como, por exemplo, a autorização do estado nas regularizações. Deveria ser o inverso, ou seja, a prefeitura deveria ouvir o estado antes de aprovar essas regularizações. O procedimento atual cria um impasse porque a aprovação do estado depende de outros requisitos a serem atendidos no empreendimento. O que acontece é que o Judiciário tem de ser acionado para dispensar a aprovação estadual, no entanto, as coisas deveriam ser mais facilitadas entre o poder público e os próprios registradores.

BE – Se o requerimento fosse direcionado ao cartório, somente chegariam ao Judiciário os casos que o cartório não pudesse resolver?

Ademar Fioranelli – Exatamente, somente aqueles casos que o cartório não puder resolver. Por exemplo, na falta de titularidade, naqueles casos em que o cartório verificasse a possibilidade de prejuízo a terceiros, etc. Nesses casos, o cartório, evidentemente, dentro do princípio da legalidade, não irá realizar. Porém, 90% dos casos são realizados no cartório sem burocracia, sem tramitação morosa. O registrador é o técnico mais qualificado para examinar o que ocorre, mesmo no procedimento judicial, uma vez que ele é o primeiro a ser ouvido no processo de regularização.

BE – O senhor acredita que seja o caso de se ouvir o Graprohab nesse procedimento de regularização mais ágil?

Ademar Fioranelli – Acho que não. De acordo com orientação do próprio juiz da 1ª Vara de Registros Públicos, as questões urbanísticas são de competência do município. Antes da aprovação, o município é que deveria analisar a questão do meio ambiente, super população, etc., e não se impor ao registrador que exija, no momento da regularização, a aprovação do estado, quando muitas vezes é impossível a adaptação do empreendimento às regras do estado.

Vereador José Américo revela: “temos quase a metade da cidade de São Paulo irregular”


O Irib está de parabéns pela realização da audiência pública, que é extremamente positiva ao abordar um tema que precisa ser discutido com urgência em nosso país, em nosso estado e em particular, na cidade de São Paulo. Como vereador da cidade de São Paulo, considero esse tema estratégico, oportuno e urgente.

Temos quase a metade da cidade de São Paulo irregular, então a criação de instrumentos facilitadores para a regularização fundiária, de mecanismos legais como o PL 3.057/2000, são fundamentais para que se possa criar caminhos para a regularização fundiária urbana.

Dentre esses caminhos, há um procedimento muito importante previsto no PL 3.057, que é o fortalecimento do poder local. Isso significa trazer para o município o poder de favorecer e facilitar a regularização fundiária.

A audiência pública tratou muito dessas questões e também há que se destacar a qualidade técnica da AP, pois considero muito adequada a participação tanto dos técnicos quanto de lideranças de movimentos sociais, que se expressaram livremente, de maneira bastante rica. Ressalto a qualidade técnica das intervenções e a objetividade das propostas, tão bem conduzidas pela diretora do Irib, Patricia Ferraz.

Sinto-me orgulhoso em participar de audiência pública de tão alto nível, acho que a contribuição foi muito louvável. Estou muito interessado em conhecer o relatório final para poder refletir sobre as propostas.

“O Judiciário deveria ser envolvido na regularização somente em caso de dissenso entre a apreciação do oficial e o entendimento do interessado” – Flauzilino Araújo dos Santos, presidente da Arisp


BE – Qual sua opinião sobre essa iniciativa de audiência pública, envolvendo os três poderes e as associações de moradores? Essa iniciativa vai ajudar a alcançar os resultados almejados?

Flauzilino Araújo – Vejo a iniciativa como de suma importância. Nós, registradores, vivemos num ambiente muito técnico. O ambiente da audiência pública permite-nos ouvir pessoas de outras vertentes, como os arquitetos e os empresários de imóveis, bem como permite-nos ouvir as associações de moradores e militantes de movimentos dessa natureza. Portanto, acho que essa mistura enriquece o pensamento para se encontrar uma solução viável para a regularização fundiária.

BE – Parece que existem muitas dificuldades técnicas e jurídicas para a regularização fundiária. Será uma tarefa árdua?

Flauzilino Araújo – São dificuldades que podem ser superadas por meio de decisões de ordem administrativa e política das autoridades competentes, como por exemplo, no que diz respeito ao meio ambiente.

BE – Seria necessária uma mudança legislativa para se conseguir a regularização?

Flauzilino Araújo – Penso que os instrumentos legais que temos dão suporte suficiente para essa regularização, instrumentos que permitem a discricionariedade. Não precisamos de instrumentos que obriguem o administrador público a fazer a regularização, já temos instrumentos que permitem que ele a faça. Há uma boa vontade generalizada para que isso aconteça.

BE – Qual proposta o senhor considera fundamental para constar do provimento que vai viabilizar a regularização fundiária?

Flauzilino Araújo – Uma proposta que não foi colocada aqui de forma objetiva, mas é muito importante para a regularização fundiária seria que a regularização fosse apreciada diretamente pelo oficial de registro. Durante muito tempo a regularização foi proposta pelo município ou por associações de moradores, ou ainda, no caso de loteamentos irregulares, pelo próprio loteador. Toda a apreciação era feita diretamente no registro de imóveis. Houve uma alteração e hoje essa solicitação é feita para o juiz corregedor-permanente que, por sua vez, encaminha o processo ao cartório para sua manifestação.

BE – O processo ficou menos ágil?

Flauzilino Araújo – Sem dúvida, porque existem mais trâmites, mais caminhos a serem percorridos. Mas, independentemente da questão da agilidade, penso que o oficial está tecnicamente preparado para fazer essa apreciação. Apenas em caso de dissenso entre a apreciação do oficial e o entendimento do interessado, quer seja o poder público, associação de moradores ou loteador, é que, em grau de apreciação superior, o processo iria para o juiz corregedor, já contando com todas as correções. Isso facilitaria muito o processo. O Judiciário seria envolvido somente em caso de divergência, uma vez que o cartório já registra loteamentos irregulares, aprecia todas as aprovações, limitações do loteamento irregular. Hoje, na regularização, o requerimento é feito para o juiz.

BE – Com a inversão desse processo, tudo que pudesse ser resolvido no cartório não chegaria até o Judiciário.

Flauzilino Araújo – Exatamente. Além de desafogar o Judiciário – uma vez que essas funções são meramente administrativas e podem ser resolvidas no âmbito da administração, pelo oficial do registro de imóveis –, esse seria um passo importante rumo à desburocratização do processo da regularização fundiária.

“O Judiciário foi feito para dirimir conflitos e não para homologar” – Helvécio Castello, presidente do Irib


BE – A audiência pública está correndo como o senhor esperava?

Helvécio D. Castello – Está muito melhor do que eu esperava. Esta é uma oportunidade excepcional de juntar os atores do grande processo de regularização fundiária, processo esse que envolve o poder Legislativo, as esferas federal, estadual e municipal, o poder Executivo estadual e municipal, o poder Executivo federal parcialmente representado pela Secretaria de Patrimônio da União, o poder Judiciário local, etc. Estou muito feliz com o desenrolar da audiência pública e com a representatividade da sociedade civil. Esse processo não vai afetar somente a cidade de São Paulo, mas seus efeitos serão irradiados para todo o país. Daqui sairão, certamente, propostas para o Congresso nacional. O assessor do deputado José Eduardo Cardoso pediu o relatório final da AP para trabalhar junto ao Congresso; o deputado Mário Reali saiu daqui disposto a repercutir o assunto na Assembléia Legislativa, ou seja, todos querem a mesma coisa, fazer a regularização fundiária. Para isso, precisamos remover uma série de entulhos burocráticos.

BE – O senhor acredita que esse provimento vai conseguir dar conta de todas as propostas que estão sendo feitas?

Helvécio D. Castello – O provimento, isoladamente, não. O provimento será uma das ferramentas necessárias para que todos os atores envolvidos no processo possam cumprir a verdadeira finalidade desta discussão, qual seja a finalidade social. O imóvel irregular é um bem inexistente, não gera riqueza, não permite que as pessoas se capacitem economicamente. Ouvi de dois importantes membros do poder Judiciário – doutores Venicio Salles e Tânia Ahualli – a manifestação de que não se deve buscar a máquina do Judiciário para discutir questões em que não há conflito. O Judiciário foi feito para dirimir conflitos e não para homologar.

BE – O presidente da Arisp, Flauzilino Araújo dos Santos, entende que uma forma de afastar do Judiciário os casos de mera homologação seria inverter o processo que hoje é feito em São Paulo, ou seja, o requerimento para a regularização seria feito para o registrador e este remeteria para o Judiciário somente o que não pudesse se resolvido no próprio cartório. O senhor concorda com essa posição?

Helvécio D. Castello – De forma absoluta. A legislação brasileira caminha para isso. A lei 10.931/2004 trouxe a retificação administrativa para os registros imobiliários e hoje, não havendo conflitos e estando todos os confinantes de acordo, não é necessário o processo judicial. Um processo que levava um ano e meio para obter a homologação do Judiciário, agora é resolvido no cartório em até 72 horas. A recente lei 11.441/2007, por sua vez, dispõe sobre separação, divórcio, inventário e partilha consensuais, feitos por escritura pública, sem homologação do Judiciário. O Brasil está caminhando para a valorização do sistema notarial e registral para que ele possa exercer o papel de pré-instância, de mediador de conflitos e de desafogador da máquina do Judiciário.

BE – O que o senhor considera essencial constar no provimento, de forma a facilitar o processo da regularização fundiária, do ponto de vista do registro imobiliário?

Helvécio D. Castello – A permissão explícita da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo para que os registradores do estado possam fazer o processo de regularização fundiária de forma simplificada, desde que obedecidos os requisitos legais, porém sem o rigorismo técnico que têm prevalecido. Em outros estados, essa simplificação já existe.

A forma de interpretar a legislação pode mitigar os efeitos danosos dela. Estou feliz em estar aqui hoje e poder ouvir as palavras do desembargador Gilberto Passos de Freitas, da doutora Tânia Ahualli, e do doutor Venicio Salles. Parece que o Tribunal de Justiça de São Paulo, mais especificamente a Corregedoria Geral da Justiça, caminha no sentido de interpretar as leis de forma a facilitar o acesso ao registro.

George Takeda, vice-presidente do Irib: “proponho a criação de regras para que se possa identificar precisamente o proprietário, caso sua qualificação não conste no registro”


BE – Qual a proposta que o senhor considera essencial para constar do provimento que deverá ser editado a respeito da regularização fundiária em São Paulo?

George Takeda – Dentre as várias colocações que fiz, uma diz respeito à criação de regras para que se possa identificar precisamente o proprietário, caso sua qualificação não conste no registro. Ou seja, regras que possibilitem essa identificação e que esses dados pessoais possam ser inseridos para serem conciliados com a qualificação do título, de maneira que possamos ter a certeza de que se trata da mesma pessoa para o registro do título.

BE – O senhor entende que isso facilitaria o processo?

George Takeda – Facilitaria muito para os casos em que o título não está muito bem qualificado no registro. Às vezes consta apenas o nome na qualificação e quando surge um compromisso de compra e venda, com o RG e CPF discriminados, ficamos sem saber se é a mesma pessoa ou não. Essa questão existe até no provimento do Rio Grande do Sul.

“É preciso entendimento comum de como enfrentar esse grave problema social, que é a irregularidade documental e registrária” – Miguel Reis Afonso, secretário de política urbana de Suzano”.


BE – Qual sua opinião sobre a audiência pública e as conclusões dos trabalhos?

Miguel Reis Afonso – Acho extremamente oportuna a realização dessa audiência pública e a iniciativa do Irib é coincidente com o próprio momento que vivemos, de debate de vários instrumentos legais para adaptá-los à modernidade a partir da Constituição federal. Temos o Estatuto das Cidades os planos diretores e a própria revisão da lei 6.766, em que o Irib teve papel fundamental.

Também é preciso modernizar a legislação no estado de São Paulo para enfrentar essa questão da regularização fundiária. Temos de avançar, por isso entendo que a iniciativa dessa discussão pública é extremamente importante. Acho que o Irib é um ator que efetivamente contribui com o debate e pode criar condições para que os municípios tenham instrumentos para procederem a regularização. É preciso haver um entendimento comum de como poderíamos enfrentar esse grave problema social, que é a irregularidade documental e registrária.

Estou muito satisfeito, tenho certeza de que temos muito a contribuir para o bom andamento dessas questões. Concluímos no começo do ano passado, em Suzano, o plano de erradicação de áreas de risco. Hoje, estamos concluindo o plano de regularização fundiária e estamos apontando 98 loteamentos com algum tipo de irregularidade. Esses loteamentos abrangem cerca de 20 a 30 mil pessoas. Em vista disso, vamos investir nos procedimentos de regularização para vencer mais essa etapa. Fizemos ainda, a entrega de 1.200 títulos de concessão especial de moradia, com base na medida provisória 2.220/01.

No entanto, um provimento que pudesse viabilizar o registro e o cadastro desses imóveis, seria de fundamental importância. Destaco que, na região metropolitana, temos ainda um grave problema: a área de mananciais. Aproximadamente 73% da região metropolitana de São Paulo encontra-se em área protegida, por isso insisto na necessidade de se modernizar a atual legislação para enfrentarmos esse problema.

“Precisamos que o cartório tenha mais autonomia para operacionalizar a regularização fundiária” – Rosane Tierno, assessora da secretaria de Assuntos Jurídicos de Santo André

BE – Qual sua opinião sobre a audiência pública e as conclusões dos trabalhos?

Rosane Tierno – Achei excelente a iniciativa da audiência pública. Hoje a regularização fundiária se processa nas varas de registros públicos, é um processo judicial. Precisamos que o cartório tenha mais autonomia para operacionalizar a regularização fundiária concomitantemente com a retificação das áreas, ou seja, abre-se um título, a matrícula mãe, e se faz a regularização de forma concomitante à retificação. Outro aspecto que merece destaque é a situação dos confinantes. Não faz sentido esse grande número de notificações de confinantes num processo de retificação, o que praticamente inviabiliza o processo, sendo que se tem um desenho geográfico do parcelamento que não vai ser alterado. A proposta é para que a pessoa que se sentir prejudicada possa postular em juízo a redefinição de suas divisas. Outra proposta interessante é aumentar o rol de pessoas legitimadas a entrar com pedido de regularização fundiária junto ao cartório. Seriam incluídas nesse rol as associações de moradia e os representantes de moradores formalmente constituídos, uma vez que hoje eles têm de esperar passivamente o processo de regularização, que fica a cargo da prefeitura. Esses são os aspectos abordados mais importantes.

Maria Lúcia Reffinetti Martins, urbanista e professora da USP: “quando se tem condições de intervir, para regularizar, a situação jurídica daquela propriedade impede que se faça”

BE – Qual sua opinião sobre a audiência pública e as conclusões dos trabalhos?

Lúcia Reffinetti Martins – Estaremos sempre com as iniciativas de regularização dos assentamentos. Hoje, mesmo que o poder público tenha recursos para investir, não consegue implantar infra-estrutura e fazer uma série de obras e intervenções que melhorariam as condições sociais e ambientais, uma vez que ele fica impedido de fazer. Se a situação é inteiramente irregular, nem o próprio poder público pode atuar e ficamos no pior dos mundos. A situação irregular aconteceu ao longo do tempo, e quando se tem condições de intervir, para regularizar, a situação jurídica daquela propriedade impede que se faça. Pretendemos melhorar as condições ambientais e sociais dessa população, e esse trabalho de regularização é muito importante. Portanto, cumprimento os autores da iniciativa e podem contar conosco para aprofundar essa discussão da relação entre a regularidade, as condições urbanísticas e as condições dos moradores.

Ronaldo Lacerda, coordenador de movimentos pró-moradia: “todos se uniram para tentar resolver esse problema que há anos se perpetua”


BE – O que você está achando da audiência pública, das propostas que estão sendo discutidas? Qual proposta para o provimento poderia auxiliar os movimentos pró-moradias?

Ronaldo Lacerda – A nossa presença aqui hoje é o resultado de uma aproximação com os cartórios, principalmente o cartório de Diadema. Essa audiência pública é riquíssima para nós do movimento. Nunca tivemos acesso a esses debates e agora estamos acompanhando as várias discussões feitas no âmbito do movimento serem debatidas aqui por autoridades, visando à solução dos nossos problemas de regularização fundiária e registro. Antes, essa era uma discussão isolada, feita somente por um dos setores, o cartório, o movimento, ou o governo do estado. Agora todos se uniram para tentar resolver esse problema que há anos se perpetua.

BE – Quantas pessoas do movimento estão presentes na audiência pública?

Ronaldo Lacerda – Cerca de 55 pessoas que vieram de pé no ônibus. Outras pessoas gostariam de ter vindo, mas não tivemos condições de alugar mais um ônibus. Várias pessoas que estão aqui são da coordenação do movimento, mas os próprios moradores das áreas também fizeram questão de vir porque são diretamente afetados pelo problema da irregularidade. É importante que eles estejam aqui para entender essas discussões e, também, para entender que as coisas não são tão simples, porém, com esforço e boa-vontade de todos os órgãos, dos cartórios, do Irib, é possível resolver. Apesar da nossa dificuldade de mobilização, essas pessoas estão aqui esperando serem atendidas no processo de regularização e de titularidade. Todos conhecem a experiência positiva do Jardim das Praias, em Diadema, que obteve sucesso no processo de regularização e agora já estamos numa segunda etapa, o registro dos títulos. Uma das nossas propostas é discutir como esses moradores poderão ter acesso ao registro, porque de nada adianta todo um esforço do cartório, do poder público, do movimento, se as pessoas, por uma questão financeira, não conseguem ter esse acesso. Portanto, estamos discutindo uma proposta para resolver essa questão. O ideal é que os moradores possam, com a liberação do cartório, ter a sua escritura em mãos, de modo que todos sejam incluídos socioeconomicamente e possam usar seu título para financiar uma reforma na casa, etc. O título é um documento importante, mas muitas pessoas podem não ter acesso por conta de sua condição financeira. Estamos aqui também para discutir essa questão.

Entrevista com Terezinha de Jesus Feitosa, coordenadora de movimento pró-moradia: “queremos saber se realmente vamos conseguir nosso objetivo, que é o título das casas”

Foto Julio Vilela: arquivo Irib

BE – O que a senhora está achando dessa iniciativa de audiência pública para que a população possa ouvir e entender o que está acontecendo?

Terezinha de Jesus Feitosa – Queremos saber se realmente vamos conseguir nosso objetivo, que é o título das casas. Como sempre digo, não queremos nada de graça. Queremos pagar, mas queremos ter nossos documentos, nossas escrituras registradas. Esse é o maior sonho de todos nós. E que, a partir de agora, tenhamos mais facilidades. Estamos tendo muito despejo nas áreas públicas, nas favelas, e não queremos que isso aconteça. Sempre vou às reuniões que me convidam, e estou gostando muito desta. Foi uma iniciativa muito valiosa para nós.

(Colaboração reportagens: Patrícia L. Simão; fotos Carlos Petelinkar)