28/11/2006 - n. 2748

DIÁRIO DE SÃO PAULO - IRIB RESPONDE



Coluna do Irib publicada no dia 26 de novembro de 2006, domingo, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. Paulo, respondida pelo registrador Fábio Marsiglio, oficial de RI de Piedade, SP, e diretor adjunto de Assuntos Agrários do IRIB.

PERGUNTA: Adquiri um imóvel que fora financiado pelo Crédito Imobiliário de um banco particular, através de um contrato particular. Como proceder para regularizar a situação e registrar o imóvel em meu nome? Quais são os meus direitos? W.S. – Pompéia, SP

RESPOSTA DO IRIB: O primeiro passo a ser seguido por aquele que intenta comprar um imóvel que já é objeto de financiamento imobiliário é a consulta ao agente financeiro (banco) credor da operação.

Via de regra, é possível transferir a propriedade ou o direito de compromissário comprador de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação – SFH. Mas, tal transferência deve ser autorizada pelo agente financeiro que concedeu o financiamento, sob pena de não poder ser regularizada junto ao Cartório de Imóveis.

As regras básicas do Sistema Financeiro da Habitação – SFH estão previstas na Lei Federal nº 4.380/64. E, a obrigatoriedade da anuência do agente financeiro (banco) na transferência do contrato para terceiros, justifica-se em face da maioria dos contratos de financiamento de imóveis terem juros e regras dispostas em atos normativos do Governo. Desta forma, em referidos contratos não há a plena liberdade como nos contratos feitos entre particulares. As regras são muitas e mudaram com o passar do tempo e dos governos.

Pois bem. Primeiro, o banco analisará se é possível a transferência do imóvel de acordo com as regras do contrato e da situação fática atual do financiamento. Se possível, passará a analisar se o interessado se encaixa no perfil da operação de credito, ou seja, se tem renda suficiente, se adequado àquela linha crédito, etc...

Provado o novo adquirente for aprovado, o banco anuirá com a transferência em documento formal, quando então o passo seguinte será a regularização da situação no Cartório de Registro de Imóvel. Seja qual for o documento de transferência: cessão de direitos de compromissário comprador, venda e compra, cessão de direitos de devedor fiduciante, etc... o fato é que ato seguinte é o registro de referido documento no Cartório de Imóveis competente, no prazo de 15 dias, nos termos do Art.61 da lei mencionada. Só assim, como o registro no cartório, é que o novo adquirente passará a ter o direito à propriedade do imóvel. Caso contrário, estará adquirindo um contrato de gaveta, ou seja, uma grande dor-de-cabeça.

Cabe lembrar, ainda, que ao assumir regularmente a posição de comprador, o interessado passa a ter todos os direitos e deveres do antigo mutuário da casa própria. Daí porque, todas as regras contratuais devem ser bem estudadas, pois é no contrato que constará, por exemplo, direito à devolução de quantias no caso de retomada do imóvel por falta de pagamento, ou até mesmo a possibilidade de renegociação da dívida no caso de dificuldade financeira do comprador. (Resposta elaborada por Fábio Marsiglio, diretor do Irib)

Fonte: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Irib
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