16/09/2006 - n. 2652

DIÁRIO DE SÃO PAULO - IRIB RESPONDE



Coluna do Irib publicada no dia 10 de setembro de 2006, domingo, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. Paulo, respondida pelo registrador Fábio Marsiglio, oficial de RI de Piedade, SP, e diretor adjunto de Assuntos Agrários do IRIB.

PERGUNTA: Comprei um apartamento em um conjunto habitacional e já paguei integralmente, mas constatei que nem sequer existe incorporação registrada. Posso ajuizar ação contra a construtora? Como faço para regularizar meu imóvel no cartório de Registro de Imóveis? S.B. – Tucuruvi, SP

RESPOSTA DO IRIB: Nenhuma unidade autônoma pode ser negociada sem que antes seja feito o registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis competente. Trata-se de regra prevista expressamente nos artigos 31 e 32 da Lei Federal nº 4.591/1964. Portanto, negociada unidade sem o prévio registro em cartório, o caminho seria a propositura de ação judicial contra a construtora/incorporadora, para obrigá-la a cumprir a lei e efetuar o devido registro. Somente após o registro da incorporação, é que será possível o registro de qualquer documento relacionado à venda de unidades habitacionais.

Não se deve comprar nenhum imóvel sem antes analisar a certidão de registro no Cartório de Imóveis. Não se trata da escritura pública feita pelo tabelião de notas, mas da certidão de registro expedida recentemente pelo Cartório de Imóveis. No caso, a incorporação deve estar registrada na matrícula do imóvel no Cartório de Imóveis e a venda das unidades deve ser feita por quem conste no cartório como incorporador. Havendo dúvida, o interessado deve consultar o Oficial do cartório.

Quando do registro da incorporação no Cartório de Imóveis, inúmeros documentos serão apresentados, dentre os quais destacamos o projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes e a minuta da futura Convenção de Condomínio, que regerá a edificação ou o conjunto de edificações. O descumprimento destas obrigações pelo incorporador caracteriza infração penal prevista no artigo 66 da legislação acima citada.

Todo e qualquer documento relativo à incorporação (contratos, panfletos, etc...) deve conter a expressa indicação do registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis, bem como a informação sobre o registro deve permanecer indicada ostensivamente no local da construção. Portanto, basta ver o número do registro da incorporação e em qual cartório foi feita, para que seja solicitada a certidão imobiliária. Se referidas informações não constarem dos documentos, há indícios fortíssimos de irregularidade.

Desta forma, aconselhamos o consulente a contratar os serviços de um advogado, que proporá ação judicial contra os responsáveis pelo empreendimento, visando obrigá-los ao registro da incorporação no Cartório de Imóveis. Somente após esta providência, será possível o registro dos contratos de venda de unidades autônomas, ou seja, a regularização do imóvel do consulente perante o cartório de registro de imóveis.