03/04/2006 - n. 2365

DIÁRIO DE SÃO PAULO - IRIB RESPONDE


Coluna do Irib publicada no dia 02 de abril de 2006, domingo, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. Paulo, respondida pelo registrador Fábio Marsiglio, Oficial do RI de Piedade, SP e diretor adjunto de Assuntos Agrários do Irib.

PERGUNTA: Vou comprar um apartamento na planta e tenho as seguintes dúvidas: a) É possível a existência de três incorporadoras responsáveis pelo mesmo empreendimento? b) Como funciona a responsabilidade destas incorporadoras? c) Quais os documentos que devo solicitar das incorporadoras? R.R. - Vila Romana, SP

RESPOSTA DO IRIB: A incorporação imobiliária é regrada na Lei Federal nº 4.591/64 (https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L4591.htm), caracterizando-se pela atividade de promover a construção para alienação de edificações compostas de unidades autônomas. Incorporador é a pessoa ou empresa que vende frações ideais de terreno que serão vinculadas a futuras unidades autônomas em edificações a serem construídas.

É possível haver mais de um incorporador para o mesmo empreendimento, quando então todos serão solidariamente responsáveis, ou seja, respondem em conjunto pelas obrigações contraídas por qualquer deles.

O registro no Cartório de Imóveis é que confere segurança e atesta a regularidade da incorporação pelo que, antes da venda de qualquer unidade, a incorporação deverá ser registrada na matrícula do imóvel. Para tanto, o incorporador será apresentar vários documentos, dentre os quais: a) certidões negativas de impostos, do INSS, de protesto de títulos, de ações judiciais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador; b) histórico de propriedade do imóvel dos últimos 20 anos; c) projeto de construção; d) memorial descritivo da obra projetada e discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas das vagas de garagem; e) minuta da futura Convenção de condomínio; f) atestado de idoneidade financeira do incorporador, fornecido por um banco. Os documentos acima, que inclusive atestam a idoneidade do incorporador, poderão ser consultados pelos interessados no cartório de imóveis, inclusive com o fornecimento de cópias (certidão).

Estando em ordem a documentação apresentada, a incorporação será registrada pelo Cartório de Imóveis, registro que será válido pelo prazo de 180 dias. Após o prazo, se a incorporação ainda não tiver sido finalizada, deverá ser atualizada a documentação acima apontada.

O nome do incorporador, o número do registro e a indicação do cartório competente deverá constar, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, e tudo mais que se relacione à incorporação.

O incorporador poderá optar por submeter o empreendimento ao Regime de Patrimônio de Afetação, no qual o terreno, a construção e os demais bens e direitos a ela vinculados ficarão apartados do patrimônio do incorporador, evitando-se que débitos deste estranhos à incorporação prejudiquem os futuros adquirentes, pois o patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador. A opção pela afetação deve estar averbada na matrícula do imóvel.