29/11/2005 - n. 2184

CINDER 2005


XV CONGRESSO INTERNACIONAL DE DIREITO REGISTRAL – CINDER 2005

Conclusões do Tema I: registro e desenvolvimento do crédito imobiliário

1. A existência da hipoteca, da preferência que atribui a seu titular e que rompe com a regra geral de que, caso haja insolvência por parte do devedor, os credores hão de satisfazer proporcionalmente seus créditos, independentemente da data de sua outorga, se fundamenta, principalmente, em dois motivos: por um lado, favorecer o funcionamento e a subsistência das empresas e, por outro, fomentar a construção de moradias e facilitar o acesso dos cidadãos às mesmas.

2. Os sistemas de garantia imobiliária devem basear-se idealmente em uma correta determinação das preferências, em função da data de ingresso no Registro, de acordo com o princípio de prioridade, sem que nenhum privilégio de outra índole rompa com essa regra. Dessa forma, devem estabelecer um sistema de execução ágil, judicial ou extrajudicial que permita ao credor a mais rápida recuperação do crédito. O empréstimo hipotecário, cumprindo com essas características, pode ser mais eficiente que outras formas de empréstimo imobiliário, posto que permite ao devedor reter a propriedade do bem, objeto da garantia, e favorece sua exploração por meio da possibilidade de utilizá-lo para assegurar o cumprimento de outros empréstimos que possa vir a solicitar futuramente.

3. A principal função do registro da propriedade consiste em atribuir segurança jurídica imobiliária ao mercado que, por sua vez, constitui um requisito imprescindível para a existência do empréstimo hipotecário e das demais formas de garantia imobiliária.

4. A proteção que o registro de direitos, dotado de fé pública, outorga ao adquirente frente aos vícios que possam afetar a cadeia causal da qual deriva seu direito, provoca um aumento do nível de segurança jurídica imobiliária em comparação àquele que o registro de títulos ou a mera oponibilidade proporciona.

5. Os países que contam com um registro de direito apresentam um volume de crédito hipotecário proporcionalmente superior àqueles nos quais as inscrições carecem de fé pública. Do mesmo modo, os estudos realizados comprovam que, nos primeiros países e, frente ao que ocorre nos demais, os custos de constituição da hipoteca são menores, os tipos de juros e os prazos de formalização do contrato e de sua execução são mais reduzidos, o que diminui o esforço que precisam realizar para amortizar o crédito. Todo isso requer, como pressuposto, que a regulação das garantias imobiliárias cumpra com as características anteriormente indicadas.

6. As exceções ao sistema de preferência, baseado nos princípios de prioridade e oponibilidade, em virtude do qual os direitos que não constam no registro não podem opor-se ao adquirente que inscreveu o seu próprio, reduzem a segurança jurídica e, conseqüentemente, impedem o normal desenvolvimento do crédito imobiliário. Isso também ocorre quando não se indeniza adequadamente o prejuízo causado por um erro que o registro tenha cometido, seja ao estabelecer a situação jurídica de um imóvel ou ao expedir a informação concernente a ela.

7. A ausência de uma correta aplicação dos princípios registrais, especialmente os de prioridade, oponibilidade, fé pública e responsabilidade ou, neste caso, de mecanismos de segurança econômica que garantam a indenização dos prejuízos, derivados da perda do direito assegurado, impede praticamente a existência de um mercado secundário, tanto de hipotecas quanto imobiliário.

8. A conveniência da redução dos custos de constituição da hipoteca ou de outras formas de garantia imobiliária permite admitir e regular, legalmente, a possibilidade de constituir uma única hipoteca para garantir o cumprimento das obrigações que possam nascer entre um credor e um devedor, em virtude das relações comerciais que existam entre eles. Não obstante, para evitar vinculações excessivas e prejudiciais de bens para o devedor, é conveniente submeter legalmente esse tipo de hipotecas a prazos breves de amortização. Da mesma forma, para evitar uma possível fraude a terceiros, mediante a inclusão na cobertura hipotecária de obrigações que não estavam compreendidas dentro dela, aconselha-se que, mediante uma nota na correspondente inscrição da hipoteca, constem os créditos concretos que, progressivamente, são incorporados a essa cobertura.

9. Pelo mesmo motivo que no caso anterior, considera-se positiva a admissão e regularização legal da possibilidade de que uma única hipoteca garanta a devolução do crédito que uma entidade concedeu a um devedor para o consumo. Como ocorria anteriormente, entende-se que seria recomendável introduzir uma dupla limitação: no tempo, pela razão já mencionada, e no valor, de modo que se determine a quantia máxima coberta pela hipoteca.

10. Considera-se necessária e prioritária a aplicação das novas tecnologias ao registro, iniciando o trânsito rumo a uma completa condução eletrônica, o que agilizará a recepção e despacho de documentos, permitirá a centralização da informação e sua rápida expedição. E, definitivamente, agilizará o tráfego imobiliário economizando custos de deslocamento, de materiais e de tempo, contribuindo para diminuir as assimetrias informativas entre as partes.

11. A assinatura eletrônica vem substituir a necessidade de tantas presunções legais pela possibilidade de comprovação. É o modo mais adequado para se evitar a existência de falsificações e para assegurar a identidade dos outorgantes, a integridade do documento, seu conteúdo, o fato de sua recepção e o momento no qual teve lugar, o que supõe um importante valor agregado à segurança jurídica imobiliária que o registro da propriedade proporciona.

12. Todas essas conclusões e recomendações são perfeitamente aplicáveis a outros tipos de garantias com registro que recaiam sobre bens distintos dos edifícios ou propriedades como, por exemplo, os bens móveis ou incorporais. Essas garantias com registro poderão recair sobre bens registrados ou não registrados. Nesse âmbito, são preferíveis as primeiras, uma vez que, além de assegurar o efeito de fé pública, a possibilidade de explorar o bem objeto de garantia e assegurar sua ilimitada persecutoriedade, não há desprendimento físico, como já se apontou anteriormente.

13. Nesse sentido, é preciso descartar, preferivelmente, os sistemas ou modelos que apontam para registros de garantias que baseiam sua organização exclusivamente num sistema de índice pessoal e que não são capazes de implantar o efeito de fé pública devido à necessidade de remeter-se ao negócio causal. Isto é, o sistema ou modelo estabelecido não permite separar o assento registral do negócio causal.

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