20/09/2005 - n. 2031

AUDIÊNCIA PÚBLICA VIII

Alteração das Normas de Serviço da CGJSP
Sugestões encaminhadas

Alteração das Normas de Serviço da CGJSP
Registradores paulistas podem oferecer sugestões

A Egrégia Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo tem ajustado as suas Normas de Serviço em razão da superveniência de novos diplomas legais e em decorrência da necessidade de ajustes pontuais necessários para que a regulação das atividades registrais e notariais se faça de forma adequada e harmônica no Estado de São Paulo.

O Capítulo XX das referidas Normas deverá ser revisto.

Para o enorme desafio de modernizar as Normas na parte específica dos Registros de Imóveis, a Corregedoria-Geral da Justiça de bom grado estará recebendo as sugestões que possam ser apresentadas pelos registradores imobiliários paulistas por intermédio do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil.

É necessário adequar as Normas de Serviço ao novo cenário legal surgido após o advento do novo código civil e de leis como o Estatuto da Cidade, Lei 10.931/2004, e inúmeros outros diplomas legais e normativos, bem como aproveitar e integrar o resultado do lento desenvolvimento da jurisprudência no corpo normativo.

Por essa razão, o Irib está abrindo uma audiência pública para que o processo possa se dar de forma transparente e para que os registradores imobiliários, destinatários das Normas, possam ser ouvidos no processo de reformulação.

Como participar?

V. pode participar enviando suas sugestões para alteração, reforma, inclusão, supressão de itens das NSCGJSP. Os seus comentários serão publicados no site do Irib, com visibilidade para todos os consulentes. O participante deverá indicar claramente os fundamentos de sua proposta.

Todas contribuições serão apreciadas pelo Conselho Jurídico do Irib – constituído pelos Desembargadores aposentados Dr. Narciso Orlandi Neto, José de Mello Junqueira, pelo magistrado aposentado Hélio Lobo Jr. pelo registrador aposentado Ulysses da Silva, e pelo secretário do Conselho, o Presidente do Irib. O conselho estará encarregado de redigir a proposta do Instituto.

No transcurso dos trabalhos serão realizadas sessões de discussões que serão previamente agendas pelo Irib às quais serão convidados os registradores interessados.

Não deixe de participar. As Normas de Serviço representam importante referência para os registradores paulistas. (SJ).

Sugestões encaminhadas

Data: 16/9/2005
Nome: Nivaldo Nunes da Silva
Cartório: Registro de Imóveis da Comarca de São José do Rio Preto
Cidade: São José do Rio Preto

Acrescentar ao subitem 37.2, que tais registros independem de qualquer pagamento por parte da Fazenda Pública, exceto os emolumentos no caso de ser julgado procedente os embargos.

Alterar a aliena “e” do item 47, para constar a proporção aquisitiva de imóvel em condomínio.

Acrescentar a alínea “f” ao item 47, para constar o número do cadastro fiscal urbano ou rural.

Acrescentar a alínea “g” ao item 47, com conteúdo da alínea “e” do item 47 acrescida.

Alterar o subitem 67.1, para constar a obrigatoriedade da autorização municipal, em face ao prejuízo de agregação de áreas incompatíveis com o zoneamento local.

Acrescer ao item 102 a alínea “e”, para constar que serão admitidos os mandados circulares expedidos pela Corregedoria Geral, para viabilizar o registro de indisponibilidade em geral, em razão da taxatividade do “caput” do artigo 221 da Lei 6.015/73.

Acrescente-se ao mesmo item 102, que os ofícios e cartas precatórias não são títulos hábeis para ingressar no registro imobiliário.

Acrescente ao item 167, que o imóvel rural que a menos de cinco (5) anos tenha sido averbado sua integração ao perímetro urbano deverá ser exigida a certidão negativa de débito rural.

Acresça ao item 172 que a publicação do edital de loteamento deverá ser em jornal local de maior circulação, segundo verificação do Instituto de Circulação e Verificação – IVC.

Acresça no tópico dos loteamentos e incorporações a necessidade da apresentação de certidões negativas de distribuições criminais contra crimes ambientais, em nome das pessoas jurídicas. Acresça nota ao pé do item 169, para constar que os desmembramentos superiores a dois lotes também estão sujeitos a aprovação ou dispensa da CETESB.

A matrícula relativa a imóvel localizado em circunscrições ou comarcas limítrofes deverão referir-se à área superficial ocupada em cada uma delas, além da global.

A abertura de matricula de imóvel proveniente de outra circunscrição imobiliária deverá ser exibido certidão retrospectiva atualizada e que não tenha sido expedida a mais de trinta (30) dias anteriores ao da apresentação do titulo.

O requerimento de demolição de imóvel será instruído com auto de conclusão de demolição ou certidão que ateste a demolição.

Nas averbações de alteração do estado civil será imprescindível a apresentação de certidão atualizada do registro civil, para impedir expedientes fraudulentos.

No caso de fusão, cisão de incorporação societária é indispensável à apresentação de certidão da Junta Comercial, no qual conste qualificação, descrição do bem imóvel, o valor da avaliação do bem, número da matricula e o cartório de situação.

Não se exigirá a comprovação de pagamento do ITR e da CND do registro de cartas de arrematações e adjudicações judiciais.

Não serão admitidos títulos em que as partes figurem como “também conhecidos” ou que “também assina”, por serem incompatíveis com a ordem jurídica.

Os títulos judiciais oriundos de outras jurisdições territoriais serão submetidos ao “cumpra-se” do juízo corregedor da unidade de serviço registrário.

É indispensável o reconhecimento de firma nos instrumentos particular de cancelamento nos quais intervierem o Sistema Financeiro da Habitação.

Não serão admitidos os registros de título nos quais enunciem medidas ou áreas por aproximação, tais como: “mais ou menos” e “aproximadamente”, etc...

A certidão negativa de débito do INSS, para fins de construção tem prazo de validade indefinido.

Nos desmembramentos de um lote em dois, resultante de loteamento ou desmembramento registrado não será exigível o requisito do inciso II do artigo 4º da Lei 6.766/79.

Não serão registrados ou averbados títulos que contenham transmissão ou oneração de imóveis rurais, sem a exibição de certidão negativa de dívida do IBAMA, relativa a multas aplicadas em decorrência à infração à legislação florestal, exceto aos atos relativos a concessão de crédito rural e suas garantias, na forma do disposto no artigo 37 da Lei Federal nº 4.829 de 05 de novembro de 1.965.

Acresça ao item 183, que nas intimações dos editais far-se-ão em jornal de maior circulação.

Acresça nota ao item 66, para constar que não poderão ser encerradas as matriculas ou transcrições sem que tenham sido averbadas as retificações do registro imobiliário delas resultantes, uma vez que, incorreto pura e simplesmente descerramento de nova matricula, com o lançamento da retificação área resultante, sob pena de maltrato ao principio da especialidade, visto ser possível demarcar as linhas intermediarias de junção desaparecida por cálculo analítico.

Nos procedimentos de retificação consensual do registro imobiliário será imprescindível o reconhecimento de firma dos confrontantes tabulares e ocupantes.

É dispensável a anuência das esposas dos confrontantes tabulares e ocupantes na retificação consensual do registro imobiliário.

Nas retificações consensuais do registro imobiliário é equivocado figurar como confrontantes os titulares de direitos reais do lado oposto do curso d’água confinante.

Nas retificações consensuais do registro imobiliário em que sejam confrontantes os cursos d’água serão chamados a anuírem no procedimento o Estado e a União, quando for o caso.

Acresça o item 37, que além dos documentos exigíveis, deverão ser apresentados a comprovação da citação do executado e a intimação da esposa do executado, qual for o regime de bens e ainda que respeitada a sua meação.

Acresça ao subitem 157.1, para constar que nos conjuntos habitacionais será dispensada a apresentação do documento constante da alínea “g”, desde que a construção individual não ultrapasse 70,00 m2 e tenha sido realizada pelo regime de mutirão, declarada em documento tal finalidade, reconhecendo a firma do subscritor.

Os projetos de parcelamento do solo urbano deverão conter somente as medidas perimetrais da área parcelanda (marcos, rumos, graus, metragens e confrontação tabular), com a subdivisão dos lotes, designação das quadras, a numeração dos lotes e suas medidas internas (contorno e superficial), para não provocar poluição visual com prejuízo para extração de certidões imobiliárias.

O instrumento hábil para o registro do arrolamento fiscal de bens é o termo devidamente formalizado, com a comprovação da notificação do contribuinte.

Não é necessária a autorização do INCRA, no caso de aquisição de imóvel rural por estrangeiros por empresas constituídas no Brasil, sob a égide das leis brasileiras, com sede e foro no território nacional, ainda que delas participem estrangeiros.

Aquisição por estrangeiros de imóvel rural com áreas não superiores a 3 módulos de exploração indefinida, que contabilizadas não ultrapassem o limite legal de 3 módulos dependerá igualmente de autorização do INCRA.

O português titular de direitos civis e igualdade de condição com os brasileiros, poderão adquirir livremente imóveis rurais, desde que comprovem essa condição.

As matrículas nas quais haja sucessões de alienações de frações ideais poderão ser encerradas de ofício, com a abertura de nova matricula, desde que não tragam incorreções e omissões.

Havendo o georreferenciamento do imóvel rural, após a averbação de tal fato deverá ser descerrada matricula para inaugurar tal acontecimento.

Nos desmembramentos parciais do imóvel deverá ser descerrada matrícula para a área remanescente.

Não será exigida a CND do INSS, nos casos de registro de cédulas de crédito rural, industrial, comercial e a exportação, nem nas averbações de incorporação, cisão, fusão, transformação e extinção de sociedade e das massas falidas.

Acresça após o subitem 150.4, que fica facultado ao registrador a dispensa do registro especial aos desmembramentos que preencham as seguintes condições:

a)que não importem em mais de 10 lotes;

b)que a área anteriormente não tenha sido parcelada;

c)que o parcelador não seja comercializador de imóveis;

d)que não tenha obras de infra-estrutura a ser realizada;

e)que o parcelador não tenha sido condenado por crime contra a administração pública; e

f)que a área parcelanda esteja quite com os tributos municipais.

O parcelador que preencher as condições mencionadas, instruirão o requerimento apresentado à registro, com os seguintes documentos:

1)Certidão negativa de tributos municipais;

2)Certidão negativa de distribuições criminais, no período de 10 anos, sendo pessoa jurídica dos sócios e diretores da empresa;

3)Certidão municipal atestando a inexistência de obras de infra-estrutura a se realizar;

4)Alvará de aprovação do desmembramento;

5)Dispensa ou licença da CETESB;

6)Memorial descritivo dos lotes aprovados pela PM; e

7)Projeto de desmembramento aprovado pela PM e pelos órgãos de controle ambiental e sanitário.

A averbação parcial da construção dar-se-á quando:

a) tratar-se de construção composta de parte comercial e residencial que puder ser utilizada independentemente da outra:

b)tratar-se de mais de um prédio construído sobre o mesmo lote e estando o mesmo concluído, inclusive com livre acesso a via pública e urbanizado; e

c)tratar-se de edifício multifamiliar em blocos ou casas, com acesso a via publica e urbanizado.

É desnecessária para caracterização das unidades autônomas em condomínio, a menção descritiva da enunciação das confrontações das unidades e do terreno.

É equivocada a agregação de imóvel certo e determinado, com imóvel incerto e indeterminado, ou sem a descrição perimetral, inclusive com diferentes sistemas geodésicos de enunciação da descrição (por exemplo: rumos magnéticos e azimutes).

Acresça ao subitem 171, que o contrato padrão exigido pela Lei Federal 6.766/79 deverá ser exigido mesmo quando o parcelamento não se preste à oferta pública.

Os imóveis em que assentado a construção de empreendimento submetido a Lei Federal 4.591/64, poderão ser agregados a outro, com descerramento de matrícula, com averbação de transporte com menção integral da incorporação ou instituição materializada na matrícula anterior.

É equivocado o lançamento de averbação de inalienabilidade após o registro do bem de família.

É equivocado o acesso de título judicial que materialize parte ideal não determinada, se referindo tão-somente a expressão lacunosa como parte pertencente ao proprietário, ao executado, etc...

É equivocada a menção no registro de profissão como aposentado devendo ser mencionado a profissão em que aposentou o alienante ou adquirente.

O valor da execução por título judicial será aquele apurado em liquidação.

Somente ingressarão no registro as averbações de decisões, recursos e seus efeitos, quando a decisão transitar em julgado e o recurso for recebido no efeito devolutivo.

Constitui-se irregularidade a averbação de transformação de empresa individual, somente se admitindo o registro da integralização do imóvel em quota social da empresa individual extinta.

É exigível para cessão de direitos e obrigações e obrigações da incorporação imobiliária de pessoas jurídicas a apresentação dos seguintes documentos:

1) Certidão negativa de protestos, cíveis, criminais, trabalhistas, da Justiça Federal;

2) CND e CQ;

3) Atestado de idoneidade financeira;

4) Instrumento de mandato, quando for o caso;

5) Estatuto ou contrato social e suas alterações, quando for o caso;

No caso de pessoas físicas somente as certidões pessoais referidas e o atestado de idoneidade financeira.

Acresça aos itens 165 e 202, as certidões negativas de distribuições trabalhistas da Justiça do Trabalho.

É exigível a apresentação da CND e da CQ do loteador, quando pessoa jurídica, para o registro do parcelamento do solo.

Dê nova redação do subitem 104.2, para constar que a transmissão de imóvel que esteja hipotecado em favor do SFH, somente poderá ser registrada, caso contenha a anuência expressa do agente financeiro.

Não havendo prazo de carência nas incorporações imobiliárias, desnecessária a revalidação do prazo de validade do registro da incorporação imobiliária.

Na sucessão de loteamento o sucessor deverá apresentar os documentos elencados no artigo 18, número III, letra “e”, IV, letra “a”, “b” e “d” e IV da Lei 6.766/79.

É irregular o cancelamento do cancelamento de atos registrais, visto que os atos somente poderão ser restabelecidos por novo ato registral, conforme o artigo 252 da Lei 6.015/73, salvo quando decorrer de ato anterior declarado nulo de pleno direito.

Acresça ao item 50, que devem ser mencionados como confrontantes o número das matrículas ou transcrições dos imóveis confrontantes, na sua falta o número dos prédios ou o nome dos proprietários.

Acresça ao item 78, que nas cédulas de crédito hipotecárias nas quais o registro da garantia tenha que ser registrado em outra unidade de serviço registrário ou comarca será imprescindível o registro da cédula no livro 3, para possibilitar a remissão do número do registro da cédula no Livro 2 do registro da garantia hipotecária no outro território imobiliário.

A fusão e a unificação exigem a contigüidade tabular e homogeneidade dominial, compreendendo aqueles que sejam os mesmos titulares de domínio e na mesma proporção aquisitiva.

Nos desmembramentos de um lote ou gleba em duas é dispensada a apresentação da licença de instalação da CETESB.

Para efeitos da cobrança de custas e emolumentos do registro das incorporações e instituições de condomínio será usada a seguinte metodologia:

a) Quando houver incorporação registrada, a base de cálculo será media entre o valor então dado e atualizado da construção, de acordo com os índices do SINDUSCON-SP.

b) Quando não houver registro da incorporação, a base de cálculo será a media entre o valor apurado à época da concessão do alvará de construção e o da época em que for requerido o registro, sempre considerando os índices referidos no item anterior.

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Data: 19/9/2005
Nome: Marcelo Augusto Santana de Melo
Cartório: IRIB e Registro de Imóveis de Araçatuba
E-mail: marceloasm@uol.com.br
Cidade: Araçatuba

SEÇÃO V - DOS LOTEAMENTOS DE IMÓVEIS URBANOS E RURAIS
Subseção I - Disposições Gerais

Item: 151. É vedado proceder a registro de venda de frações ideais, com localização, numeração e metragem certa, ou de qualquer outra forma de instituição de condomínio ordinário que desatenda aos princípios da legislação civil, caracterizadores, de modo oblíquo e irregular, de loteamentos ou desmembramentos.

Sugestão:

151.1. A vedação do item anterior se estende às transmissões voluntárias e sucessivas de partes ideis, entendendo-se por “alienações sucessivas” somente a partir da terceira transmissão, exceto quando a disparidade entre a área fracionada e a área maior for inferior a dez por cento (10%) da área originária, observados os seguintes indícios:

a) Diversas vendas de pequenas frações ideais do imóvel, feitas para pessoas que não aparentem ter vínculos de parentesco ou outros vínculos especiais;
b) Disparidade entre a área fracionada e a do todo maior;
c) Imóvel rural cuja área não suporte fracionamento de acordo com o módulo de exploração (Estatuto da Terra);
d) Forma do pagamento do preço em prestações e critérios de rescisão contratual;
e) A indicação de área para a fração ideal comprada pelo adquirente.

151.2. Coincidindo o item “a” com qualquer outro indício relacionado, deve o título ser desqualificado, devendo o registrador comunicar o Ministério Público, Corregedoria Permanente e Prefeitura Municipal (CG 2.588/2000 – CGJ).

151.3. Será admitido o registro de transmissão de parte ideal que reduza o número de condôminos, devendo ser procedida a comunicação constante do item 151.2.

JUSTIFICATIVA:

O uso do condomínio civil como burla à lei de loteamentos - A visão do registrador imobiliário - Marcelo Augusto Santana de Melo: Boletim Eletrônico do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB, n. 1197 - ANO IV - São Paulo, 21 de julho de 2004.