19/05/2005 - n. 1.761

GEOLONDRINA 2005

Direito registral imobiliário
O Georreferenciamento (lei 10.267, de 28 de agosto de 2001)
João Pedro Lamana Paiva*

Legislação

• lei 10.267, de 28/8/2001
• decreto 4.449, de 30/10/2002– instruções normativas 8 e 9, de 13/11/2002 (Incra)
• instrução normativa 10, de 18/11/2002 (Incra)
• portarias 954 e 955, de 13/11/2002 (Incra)
• portaria 1.032, de 2/12/2002 (Incra)
• resoluções 34, 35, 36, 37, 38 e 39, de 23/10/2002 (Incra)
• instrução normativa 12, de 17/11/2003 (Incra)
• lei 10.931, de 2/8/2004

Objetivos

• Com a lei 10.267, de 28 de agosto de 2001, pretende incorporar a base gráfica do cadastro ao registro, proceder a verdadeira interconexão por meio do georreferenciamento.
• Colaborar com as duas instituições, cada uma com suas finalidades específicas, mas que não podem ser confundidas.

Cadastro versus registro

Cadastro	X	Registro
1. A parcela cadastral a menor unidade territorial e a representação gráfica e literal da realidade de puro fato.		1. O imóvel é um conceito jurídico.
2. Tem por objetivo inventariar a riqueza territorial.		2. Tem por objetivo tutelar a propriedade
3. A vocação do cadastro é universal, ampla, uma vez que o cadastro não qualifica.		3. A vocação do registro é restritiva, em virtude da qualificação.
4. É realizado ex officio ou por declaração unilateral		4. Depende de provocação, uma vez que exige manifestação volitiva do interessado.
5. Destina-se basicamente ao Direito público – fiscal.		5. Destina-se, sobretudo, ao interesse privado – defesa da propriedade.

O registro e o cadastro rural

Panorama geral

No início, a legislação brasileira não previa critérios objetivos para identificar e descrever um imóvel. Essa problemática é enfrentada em quase todos os países do mundo, conforme se apura pela constatação da recente preocupação em aprimorar esses critérios. A ausência de um referencial único com elementos objetivos criou situações com descrições vagas, confusas, insuficientes e discrepantes de uma cidade para outra e de um ofício predial para outro.

Somente com o advento da Lei dos Registros Públicos (lei 6.015/73), que entrou em vigor em 1976, os ofícios prediais passaram a ter respaldo jurídico para exigir a descrição completa dos imóveis urbanos e rurais, na qual devem constar sua completa localização, denominação (rural), lado da numeração e distância da esquina mais próxima (urbano), área superficial, medidas lineares, entre outros elementos essenciais, em atendimento ao princípio da especialidade.

Uma das pretensões da lei 10.267/01 é a incorporação de bases gráficas georreferenciadas aos registros de imóveis rurais.

Ocorre que esse processo levará décadas para ser implementado – a exemplo do sistema de matrícula –, uma vez que não foi prevista a obrigatoriedade da atualização das características dos imóveis, a qual somente ocorrerá no momento e nos casos previstos em lei – desmembramento, loteamento, alienação, etc.

Finalidades

• O registro visa dar autenticidade, segurança, publicidade e eficácia real à aquisição do imóvel - prova o direito.
• O cadastro tem a finalidade de arrecadar impostos – fiscal.
• O cadastro rural se presta para obter a determinação física do imóvel com a constante da matrícula – princípio da especialidade/georreferenciamento –, em substituição às descrições precárias, bem como a arrecadação de tributos.

É nesse sentido que o georreferenciamento veio em bom momento, pois tem como finalidade primordial alcançar um perfeito cadastro do imóvel rural, pela medição in loco, por profissional devidamente qualificado, levando em consideração as coordenadas estabelecidas pelo sistema geodésico brasileiro, definidas pelo Incra, auferindo sua precisa localização e caracterização, tal como área superficial, medidas lineares e as respectivas confrontações.

Também, tem por escopo possibilitar uma exata coincidência dos elementos físicos do imóvel com os assentos registrais, refletindo o imóvel no fólio real com exatidão, alcançando a segurança jurídica almejada e evitando a sobreposição de áreas.

“Os registros serão provedores de informações ao cadastro e vice-versa” (Sérgio Jacomino).

Outrossim, a pretexto de adequar um imóvel à Lei 10.267/01, deverá ficar bem claro que georreferenciamento não servirá para criar ou extinguir direitos reais, se ele for apresentado para registro. Por exemplo, se um sujeito tem a propriedade de um imóvel com cem hectares, a posse (sem título) sobre mais trinta, e uma concessão de uso de terras públicas de outros vinte, não poderá pretender que no registro de Imóveis conste os cento e cinqüenta hectares.

O engenheiro Regis Wellausen Dias conclui que o georreferenciamento estabelece o seguinte:

• perímetros rigorosamente poligonais e geométricos;
• a manipulação é analítica – cálculo matemático;
• a planta perde a função-fim, passando a ser um meio de ilustração; e
• a precisão é absoluta, limitada a diferença em 50cm.

O GPS consagra-se como interface entre o virtual e o real.

Integração do georreferenciamento nos títulos registráveis

Assim, realizado o levantamento, ele deverá ser encaminhado ao Incra para certificação, a fim de integrar o título que será apresentado no registro predial da situação do imóvel, se se pretender a realização de registros de alienação ou transformação da situação física do imóvel, previstos no caput do artigo nono e no artigo 10 do decreto 4.449/02, que se reportam diretamente aos parágrafos terceiro e quarto do artigo 176, da LRP.

Isso significa que o modo de aquisição de um direito real deverá contar com a presença do documento e adequar o imóvel rural às novas regras previstas, independentemente da origem do título, se judicial, notarial, particular ou administrativo.

Cabe ressaltar que os títulos lavrados anteriormente à promulgação da lei 10.267/01 não precisarão ser retificados e ratificados para adequá-los ao georreferenciamento; basta que os documentos acompanhem o título (art. 16, dec. 4.449/02).

Assim, recomenda-se que todos os agentes envolvidos na formalização de atos concernentes a imóveis rurais – magistrados, tabeliães, escrivães e advogados – tenham pleno conhecimento da aplicação da lei 10.267/01 e de seu decreto regulamentador, com o intuito de facilitar as relações entre todos os envolvidos no georreferenciamento, que não é assunto singelo de tratar, enfocando a atenção dispensada aos títulos judiciais prevista no artigo 225, parágrafo terceiro da LRP, bem como a utilidade de se adequar de imediato os feitos judiciais que envolvam imóveis rurais, conquanto ainda enquadrados no artigo 10 do regulamento, por questão de prudência.

Realiza-se essa ponderação como alerta aos magistrados para que, com o auxílio dos escrivães judiciais, dêem efetiva aplicação ao texto normativo, ou que entendam que os registradores têm a obrigação de cumprir estritamente o que determina a lei, sob pena de responsabilidade civil, penal e administrativa. Aos oficiais de registro, informa-se que estarão sujeitos a responder, mesmo por crime de prevaricação, se registrarem títulos sem a observância das formalidades legais.

Casos de exigência do georreferenciamento (art. 10, dec. 4.449/2002 e port. Incra 1.032/2002)

• Mudança de titularidade/transferência/alienação; e
• Parcelamento, desmembramento ou remembramento.

Discute-se quanto à exigência do georreferenciamento para os casos de retificação de área, reserva legal e particular do patrimônio natural e outras limitações e restrições de caráter ambiental. O procurador do Incra, Ridalvo Machado de Arruda, entende que sim.

Discute-se quanto à exigência ou não do georreferenciamento para os casos de oneração – hipoteca, alienação fiduciária, penhora, etc. A questão é polêmica e, como não poderia deixar de ser, há entendimentos diversos sobre o assunto.

Salvo melhor juízo, entende-se que, até 31 de outubro de 2005, não será necessário o levantamento, sob pena de inviabilizar e emperrar a economia agrícola nacional, mesmo porque ainda haverá um prazo a ser cumprido pelo regulamento.

No entanto, transcorridos os prazos previstos no artigo 10 do dec. 4.449/02 – que ocorrerá em 31 de outubro de 2005 –, aí sim será exigível o georreferenciamento para todos os casos, em obediência ao que prevê o parágrafo segundo de tal dispositivo, que assim estabelece: “Após os prazos assinalados nos incisos I a IV, fica defeso ao oficial do registro de imóveis a prática de quaisquer atos registrais envolvendo as áreas rurais de que tratam aqueles incisos, até que seja feita a identificação do imóvel na forma prevista neste Decreto” (grifo nosso).

Cabe esclarecer que há entendimento de que o parágrafo segundo deve ser interpretado em consonância com o caput do artigo 10. Dessa forma, a obrigação do georreferenciamento seria aplicável apenas nos casos de mudança de titularidade/transferência/alienação e/ou de parcelamento, desmembramento ou remembramento.

Considerando nesse sentido, entendo que há redundância entre o parágrafo segundo e o inciso IV do artigo 10, pois ambos denotam a mesma idéia.

Benefícios

Ainda, segundo o engenheiro Regis Wellausen Dias, o georreferenciamento traz os seguintes benefícios:

• o fisco realizará o ITR com muito mais justiça;
• os serviços de registro de imóveis certificarão com mais segurança a configuração a posição e a titularidade da coisa;
• o Incra fiscalizará os imóveis “improdutivos” e seus “assentamentos”;
• o Ibama fiscalizará a “sustentabilidade ambiental” dos imóveis, as unidades de conservação, reservas legais e áreas de preservação.

Várias etapas da interconexão Cadastro/Registro


A relevância do sistema registral imobiliário

Pode-se perceber que o sistema registral imobiliário brasileiro está, paulatinamente, recebendo a consideração que sempre mereceu, pelos fins a que se destina, de constituir, declarar, modificar e extinguir direitos, gerando publicidade, autenticidade, segurança jurídica e eficácia.

Por oportuno, percebe-se que a alteração do procedimento de retificação perante o ofício registral imobiliário ressalta a importância da atividade, a confiabilidade no critério prudente e técnico do registrador, bem como sua autonomia funcional.

Resumo

A lei 10.267/01 pretende a incorporação de bases gráficas georreferenciadas aos registros de imóveis rurais.

O georreferenciamento provocará uma interconexão entre o registro e o cadastro rural.

Esse processo levará décadas para ser implementado – a exemplo do sistema de matrícula –, uma vez que não foi prevista a obrigatoriedade da atualização das características dos imóveis, que ocorrerá somente no momento e nos casos previstos em lei – desmembramento, loteamento, alienação, etc.

O georreferenciamento não servirá para criar ou extinguir direitos reais, se for apresentado para registro.

Análise de situação problemática

• Hipótese de matrícula com 500ha e memorial com 585ha
• A averbação do memorial não implicará o aumento de área da matrícula (art. 9º, §2º, dec. 4.449/02). Assim, o aumento de área será obtido por procedimento de retificação – extrajudicial consensual ou judicial (art. 212 seg., lei 6.015/73) ou deverá ser por usucapião?
• No caso de aumento de área por retificação extrajudicial, há algum limite que o registrador deverá levar em consideração? (Ver art. 1.258 e 1.259, CC – analogia).

O georreferenciamento deverá integrar o título que será apresentado ao registro predial, independentemente da sua origem – judicial, notarial, particular ou administrativo –, se se pretender:

a) mudança de titularidade/transferência/alienação; e
b) parcelamento, desmembramento e remembramento.

Os demais atos são discutíveis.

Atualmente, não se aplica o georreferenciamento para os casos de oneração, mas, a partir de 31 de outubro de 2005, será exigível para todos os casos (art. 10, §2º, dec. 4.449/02).

A adequação do imóvel rural ao georreferenciamento independe de retificação (art. 213, §11, II, LRP).

De posse do (i) memorial georreferenciado, da (ii) certificação do Incra, do (iii) requerimento com a declaração, sob as penas da lei, de que não houve alteração das divisas do imóvel registrado e de que foram respeitados os direitos dos confrontantes, com firma reconhecida, bem como com o (iv) CCIR, da (v) prova de pagamento do ITR dos últimos cinco exercícios, se for o caso, da (vi) declaração expressa dos confinantes de que os limites divisórios foram respeitados, também com suas respectivas firmas reconhecidas por autenticidade, e da (vii) ART, o registro de imóveis poderá realizar a averbação de georreferenciamento.

A certificação pelo Incra não importa no reconhecimento do domínio ou na exatidão dos limites e confrontações indicados pelo proprietário, mas sim que não há sobreposição de áreas de acordo com o cadastro do órgão.

Procedidos os atos registrais solicitados, o registro de imóveis expedirá comunicação ao Incra, que, posteriormente, remeterá ao cartório o código da nova numeração do imóvel rural.

Discute-se se a comunicação é obrigatória em todos os casos envolvendo imóveis rurais, ou apenas se incidir a lei 10.267/01 e seu decreto.

* João Pedro Lamana Paiva é Registrador e tabelião de protesto www.lamanapaiva.com.br. É vice-presidente do Irib. Trabalho apresentado no GeoLondrina - 20º Encontro regional dos oficiais de registro de imóveis - De 5 a 7 de maio de 2005, Londrina, PR