16/05/2005 - n. 1.748

GEOLONDRINA 2005

Retificação Extrajudicial de Registro
Aspectos práticos
João Carlos Kloster*

1. Doutor Sérgio Jacomino, presidente da mesa, a quem saúdo, bem como aos demais componentes da seleta mesa diretiva; Dr. José Augusto Alves Pinto, dileto colega, amigo e inspirador; Colegas registradores, tabeliães, profissionais do Direito e da Administração pública, engenheiros, topógrafos, corretores de imóveis, demais autoridades e convidados, Senhores Senhoras;


Desejo a todos um bom dia de trabalho!

É uma tarefa árdua comentar, mesmo que rapidamente, aspectos práticos de assuntos bastante estudados por tantos profissionais, notadamente porque sabemos das várias interpretações e procedimentos de registradores e demais profissionais enfronhados com o assunto que pretendemos abordar.

Vimos acompanhado o ótimo trabalho que o Irib vem realizando no Brasil, especialmente no tocante às retificações, assunto que ainda não está encerrado, mas que tem merecido toda a importância por parte do doutor José Augusto Alves Pinto, desde que assumiu o Colégio registral do Paraná. Prova disso são os encontros já realizados em Umuarama, Londrina, Curitiba e Cascavel, oportunidade em que se abordou longamente o assunto.

No Paraná, somos 192 registradores. Nossas reuniões vêm ocorrendo em cinco diferentes pontos, a fim de que ninguém se desloque mais de 150 quilômetros. Parafraseando o nosso presidente Sérgio Jacomino, no texto Era uma vez um título, “os Registradores do Paraná, têm deixado de ser apenas um nome e vêem se transformando para nós em nome, face e verdadeiros amigos concretos”.[1]

Pretendemos apresentar nossa visão sobre alguns aspectos práticos, calcados em observações, bem como alguns estudos e atos.

Temos consciência de que o Direito é dinâmico cujas leis comportam interpretações.

Por isso, nada melhor que encontros e debates como este entre operadores do Direito imobiliário, técnicos em agrimensura e registradores, a fim de que se consiga uma sintonia profissional e se cumpra a finalidade de agilizarmos e uniformizarmos procedimentos em benefício do público usuário.

2. A lei 10.931/04 alterou os artigos 212, 213, e 214 da Lei de Registros Públicos.

Em boa hora, o legislador habilitou, deu competência ao registrador para também autuar, analisar e homologar processos de natureza jurídico-administrativa de retificação da espécie registral, ou seja, com trâmite direto na serventia registral.

Conforme dispõe o parágrafo único do artigo 212 da LRP, não está excluída a possibilidade de o interessado optar pela prestação jurisdicional, que, em sentido amplo, compreende as retificações administrativas voluntárias e ordinárias contenciosas.

Sabemos da sobrecarga do Judiciário e do número reduzido de juizes, por conta do que, de forma quase geral, há morosidade nos processos que tramitam pelas varas de registros públicos, obstruindo e dificultando a obtenção de adequação e/ou retificação dos atos registrais.

Conforme nova sistemática determinada pelos artigos 212 e 213, podem os interessados requerer diretamente ao registrador imobiliário, que se encarregará da homologação de seus pedidos de retificação, cuja tramitação, uma vez submetida a procedimento de natureza administrativa, não torna a coisa julgada material.

3. Uma vez apresentado o requerimento ao registrador, ele deverá promover sua prenotação no livro n^o 1, de protocolo, conforme se denota dos artigos 11, 12, 182 e 183 da LRP.

4. O pedido de retificação deve ser encaminhado para a serventia da situação do imóvel, conforme prescreve o artigo 169 da mesma LRP, à exceção do contido no inciso I desse mesmo artigo, nos casos de averbação de retificação que deva ser feito às margens das matrículas ou registros, mesmo que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição (Vide também artigo 12 da lei 8.935/04).

5. Se o requerimento for efetuado por instrumento particular, deverá ser reconhecida a firma da assinatura do requerente interessado (art. 221, II, LRP), bem como de todas as anuências e interveniências prestadas, para segurança de sua identidade pessoal.

Em caso de representação por procuração particular ou pública, o documento deverá estar acostado junto ao pedido.

Do requerimento deverá constar o pedido endereçado ao registrador, com nome, qualificação, endereço e a que título o requerente se declara parte interessada, [2] bem como a identificação do imóvel, a matrícula, ou a transcrição dela, da qual se pretende a retificação. Acrescentem-se ainda os fatos encontrados ou faltantes na matrícula, ou na transcrição, que se pretende sejam complementados, retificados ou excluídos.

Enfim, anote-se o que deverá passar a constar da matrícula, ou da transcrição dela, a possibilidade ou razoabilidade do pedido e a previsão legal. [3]

6. Poderá ser feita correção de erro evidente, que o registrador determinará de ofício ou a requerimento de interessado.

Se o próprio registrador determinar a retificação de erro evidente, é mais técnico e objetivo que seja feito por oficio, mencionando a razão e, posteriormente, seja prenotado, para que fique evidente a data e se promova a averbação e o arquivamento.

7. O requerimento do interessado pode informar ou atualizar a designação ou o nome do confrontante.

8. Se for requerida alteração da denominação de logradouro público, o documento oficial indicando o novo nome deve acompanhar o requerimento.

9. As retificações que visem à indicação de rumos, ângulos de deflexão ou coordenadas georreferenciadas em que não haja alteração de medidas perimetrais do imóvel, serão instruídas com o memorial descritivo, mapa e ART do Crea.

Para essa averbação, prevista no inciso I, letra “d “, não poderá haver alteração nem nova especificação de medidas perimetrais, uma vez que acrescer informações referentes às medidas perimetrais, que não existiam, equipara-se a alterar o que constava da matrícula ou da transcrição dela, o que configuraria os casos previstos no inciso II do artigo 213 da LRP.[4] [5]

10. No entanto, mediante requerimento e memorial elaborado por técnico habilitado e com apresentação da ART do Crea, poderá ser alterada ou inserida a área do imóvel a partir das medidas perimetrais.

11. Se determinado imóvel passar por uma retificação para adequação de suas linhas perimetrais, o imóvel fronteiriço àquela linha divisória poderá utilizar do processo já efetuado para também atualizar ou retificar sua linha fronteiriça.

Deve-se considerar, no entanto, que, para utilizar o processo de imóvel lindeiro, a linha em relação aos dois imóveis deverá iniciar e terminar nos mesmos pontos.

12. O mencionado requerimento solicitará que o registrador modifique, ou faça constar, dados de qualificação pessoal das partes envolvidas em registro ou averbação.

Caso se trate de correção, basta que se comprove a solicitação mediante documentos oficiais.

Caso haja necessidade de produção de provas, será necessária a intervenção judicial.

Fica sempre o alerta de que a inserção de qualificação das pessoas pode ter um potencial lesivo muito grande. Imaginemos, por exemplo, que exista na serventia um registro do qual conste como proprietário João da Silva, qualificado simplesmente como brasileiro, casado, agricultor, e compareça um requerimento de um João da Silva, com RG e CPF, conforme documentos acostados, que afirma ser o proprietário do imóvel. Num caso desses, é bem provável que a propriedade seja transferida de um para outro João da Silva.

13. No inciso II do artigo 213 da LRP, foi regulamentada a forma do processo para as retificações que especifiquem ou alterem as medidas perimetrais do imóvel.[6] [7]

Em todo requerimento de retificação administrativa se faz necessário que o requerente e o técnico responsável pelos serviços de levantamento topográficos declarem ter conhecimento do teor do parágrafo 14, II, do artigo 213 da LRP.

O mesmo requerimento deverá estar instruído com mapa, memorial descritivo, ART do Crea, anuência de todos os confrontantes, eventuais ocupantes, bem como haver razoabilidade do pedido e menção da previsão legal.

Em se tratando de alteração da área do imóvel, a razoabilidade que se pretende é para que fique evidente que a retificação é considerada “intramuros”, que não encerre, portanto, aumento de área que deveria ser regularizada por usucapião.[8]

14. O profissional responsável pelos trabalhos técnicos topográficos deve ser habilitado junto ao seu órgão de classe competente, bem como é conveniente que se junte ao requerimento prova de sua habilitação profissional, endereço e qualificação sua e do requerente, assinaturas com firma reconhecida, para intimação, se necessário.

15. Do mapa deverá constar anuência firmada de todos os confrontantes e eventuais ocupantes com firmas reconhecidas.

Também do mapa do imóvel objeto da retificação ou de um croqui anexo, deverá o técnico habilitado, como resultado de seus serviços técnicos in loco e do levantamento junto à documentação registral imobiliária, descrever onde se localizam os eventuais ocupantes e confrontantes, suas respectivas matrículas ou transcrições, a fim de que o registrador possa averiguar se houve anuência de todos.

16. Para efetuar o memorial descritivo, o técnico habilitado deverá observar o contido do caput do artigo 225 da LRP.

17. Se o requerente não conseguir a anuência de algum confrontante ou eventual ocupante, ele deverá requerer ao registrador, mediante comprovação de seus respectivos endereços, que sejam notificados e se manifestem num prazo de quinze dias.

A critério do registrador, a notificação poderá ser efetuada por carta AR ou por cartório de registro de títulos e documentos da comarca de residência do notificado, ou, ainda, pelo registrador, pessoalmente.

Creio que o momento mais frágil do processo de retificação administrativa registral é o da notificação dos confrontantes e eventuais ocupantes.

Se não for dispensado um certo cuidado e importância, ele poderá comprometer definitivamente o desfazimento dos procedimentos de retificações administrativas.

Particularmente, penso que, em vista da fé pública do registrador de títulos e documentos, se desse preferência a ele do que ao carteiro.

Se não for possível a notificação porque não tenha sido encontrado o eventual ocupante ou confrontante, o registrador certificará o fato.

Poderá o interessado requerer ao registrador que promova a notificação por edital, em jornal local de grande circulação; após a segunda publicação, transcorridos quinze dias sem manifestação do notificado, será presumida sua anuência. [9]

18. Confrontante, conforme dispõe o parágrafo 10 do inciso II do artigo 213 da LRP, são os proprietários tabulares e eventuais ocupantes, tais como, posseiro, herdeiro, usufrutuário ou adquirente que ainda não registrou seu título.

Aos condomínios civis, basta a anuência de um dos proprietários, e aos condomínios edilícios, de que trata a lei 4.591/64, basta anuência do sindico ou da comissão de representantes, se for o caso.

Uma observação: é evidente que não se faz necessária a outorga uxória para prestar anuência como confrontante ou eventual ocupante, uma vez que, se do condomínio civil, basta a anuência de um condômino e do condomínio edilício, somente do síndico, que, em vezes, pode nem ser proprietário condômino; o que quer dizer que também não foram dadas as interveniências das esposas daqueles que não participaram como anuentes.

Ora, se não foi necessária a interveniência da esposa de um dos proprietários, e nem a dele, não se pode fazer mais ou menos exigência em relação às demais esposas de proprietários.

19. Se houver impugnação no prazo legal de 15 dias, o registrador deverá intimar o técnico habilitado responsável pelos levantamentos topográficos e o requerente para se manifestarem num prazo de cinco dias.

Particularmente, penso que, se intimado, poderá o requerente solicitar ao registrador para que convide o impugnante para uma tentativa de conciliação ou transação amigável.

Em muitas oportunidades pudemos acompanhar, principalmente no interior, que o esclarecimento, o auxilio do registrador pode ser determinante para que haja um acordo, um consenso entre as partes; em muitas vezes, o que falta é um esclarecimento, com que o registrador pode ajudar. [10] [11]

20. Se não houver um acordo ou transação amigável, o registrador remeterá os autos ao juiz competente. Para isso, no entanto, mais uma vez requer-se bom senso do registrador.

O primeiro cuidado é reproduzir todo o processo para mantê-lo em seu arquivo, pois, em vezes, poderá ser necessário fazer alguma pesquisa junto ao processo que, de qualquer forma, teve início na serventia predial.

21. Também é de todo conveniente que se elabore uma espécie de breve relatório do que até ali o registrador acompanhou, dos procedimentos efetuados, a fim de facilitar o trabalho do magistrado.

22. Outro aspecto que deve ser discutido é se cancelamos ou não a prenotação no momento em que se encaminha o processo ao fórum.

Quero crer que sim, devemos cancelá-la, uma vez que ela já está encerrado dentro da serventia o processamento daquele pedido.

Se ocorrer de o pedido ser homologado pelo juiz, voltará um mandado ou certidão dos autos para que efetivemos o que tenha sido homologado.

Também devemos considerar que pode o processo ir parar uma das varas cíveis em forma de processo ordinário, o que, de uma ou outra forma, deixaria de ser noticiado, caso seja denegada a homologação ao processo ou ele seja arquivado por desistência ou outro motivo.

No mais, se houver necessidade ou conveniência de que se mantenha ou efetive a prenotação, poderá a qualquer tempo o juiz solicitá-la.

Finalmente, devemos lembrar que se for feito um pedido de retificação diretamente à vara de registros públicos, nem por isso o juiz determina que se prenote, ou mesmo que se registre o trâmite do processo de retificação na serventia registral.

23. Outro ato do registrador que deve ser discutido é o arquivamento dos processos que tramitam pela serventia registral.

Já ouvimos de muitos registradores que pretendem abrir arquivo específico para os processos administrativos.

Somos particularmente contra, tendo em vista o contido nos artigos 24, 25, e 26 da LRP, e o artigo quarto da lei 8.935/94, segundo os quais os serviços devem ser praticados de modo eficiente e adequado, que ofereçam segurança e ordem para seu arquivamento.

Entenda-se aí que, além de estarem os arquivos em lugar seguro, faz-se necessário que haja uma ordem, processos racionais e previsíveis que facilitem as buscas, se necessário.

A exemplo do que ocorre na serventia em que trabalho, instalada em 1949, pode-se nitidamente observar as várias fases que ela viveu pelos serviços, anotações e principalmente arquivamento de seus documentos.

Para cada novo funcionário existe uma nova visão e alguma pequena diferença no serviço.

Devemos lembrar que titulares e funcionários um dia não mais estarão lá, poderão ser substituídos, mas a serventia continua.

E de quando em vez tem algum que gosta de criar ou empregar suas características próprias, principalmente com referência à sua opinião de como e onde deve arquivar.

Creio que deve ser uma coisa uniforme, e quanto menos arquivos dispersos melhor.

O que se precisa é uma sistemática uniforme, organizada e rigorosa, pela data ou pelo protocolo, ou outra sistemática eficiente, mas sem muitas novidades, para no futuro alguém não ter que ficar descobrindo e procurando determinados arquivos.

24. Quanto à homologação dos pedidos, deve ser feita de forma a ficar clara a análise do registrador.

Deve conter o número da prenotação, a data, a identificação dos autos como sendo retificação administrativa registral; a notícia de que se trata de ato administrativo; o nome das partes envolvidas, dos intervenientes, dos anuentes e daqueles que foram notificados e deixaram de intervir; a observância dos prazos, nesse caso; a relação de documentos necessários acostados aos autos; a regularidade do processamento; a declaração do requerente e profissional habilitado de que tem conhecimento do teor do parágrafo 14, do inciso II do artigo 213 da LRP; e finalmente que foram atendidas as especificações do artigo 213, fato pelo que “homologo” o pedido, facultando possa ser procedida a retificação requerida.[12]

25. Recomenda-se que o número dos autos seja o número da prenotação.

26. O processo, ou seja, o pedido, pode não ser homologado pelo registrador.

Pode ser que tenha sido feita alguma exigência legal que não foi satisfeita no prazo legal (art. 198, RP).

Pode o interessado desistir do pedido. Pode, ao arbítrio do registrador, não ser razoável o pedido. Todas essas hipóteses resultariam em encerramento do processo sem homologação.

27. Caso o registrador faça alguma exigência legal a ser satisfeita pelo requerente, com qual este não concorde ou não a possa cumprir, ou ainda, seja denegada a homologação do pedido de retificação, poderá o requerente, nos termos do artigo 198 da LRP, solicitar que o registrador suscite dúvida e encaminhe à vara de registros públicos.

Caso a dúvida seja requerida pela exigência de algum documento ou providencia, seria uma espécie de recurso que o juiz resolveria e retornaria o andamento normal do processo na serventia.

Caso a dúvida seja requerida em face da denegação de homologação, ou seja, rejeição do pedido pelo registrador, o processo passa para o procedimento de dúvida ou diretamente é transformado em processo de retificação administrativa judicial, também na vara de registros públicos.

28. Deve também ser considerado que, caso haja um processo em que houve a denegação da homologação, ou o interessado desistiu do pedido, aqueles autos deverão ser arquivados na serventia predial.

Faz-se conveniente que o registrador, quando denegar a homologação do pedido de retificação, ou ainda, de desistência do requerente, lance o pedido de retificação no indicador real do imóvel objeto do pedido, na ficha de indicador pessoal das pessoas envolvidas no processo, para possibilitar que sejam encontrados esses autos nos arquivos da serventia, se algum dia se fizer necessário.

Também devemos considerar que, encerrado o processo administrativo de retificação sem a homologação, pode o interessado requerente pedir desentranhamento de alguma peça do processo, que, com exceção do pedido inicial, todas as demais peças poderão ser fotocopiadas ou reproduzidas para substituírem os originais no processo arquivado.

O pedido em si somente será possível se o requerente conseguir uma cópia junto à serventia predial com autenticação de que se trata de cópia do original arquivado, semelhante ao que dispõe o artigo 194 da LRP.

29. É de todo conveniente, em respeito ao principio da publicidade, ao efetuarmos uma averbação de retificação administrativa registral, deixarmos bastante claro que aquele imóvel passou por alguma retificação administrativa registral, considerando que essa alteração ou aditamento não faz coisa julgada material, e pode ser alterado por algum prejudicado, não assumindo assim a serventia responsabilidades desnecessárias.

30. Em nossa opinião, a grande novidade da lei 10.931/04, em relação as retificações, ficou por conta da possibilidade de o registrador efetuar averiguações in loco (§12, II, 213, LRP).[13]

Queremos pensar que o registrador atuaria como uma espécie de perito.

Ora, se assim é, queremos crer que, se o registrador achar conveniente e caso não se ache devidamente habilitado, ele poderá solicitar a opinião técnica de um profissional para determinados casos.

Ficaria a pergunta: por conta de quem correriam essas despesas?

Queremos crer que por conta do interessado. Mas essas despesas não poderiam ser de tal monta que se tornasse um empecilho ou onerosidade excessiva a ele, além do que não poderia ser uma surpresa. Deveria ser conversado e acordado, se assim se fizer necessário, junto ao interessado.

31. Também observamos o relaxamento do princípio da especialidade registral. Observem que no contido do parágrafo 13, do inciso II, do artigo 213, se a matrícula ou transcrição sofreu uma retificação, não será necessário alterar o título – judicial, particular ou público –, a fim de se efetivar o registro, bastando para isso requerimento do adquirente, e desde que não haja dúvida quanto à identificação do imóvel em relação ao título.

32. Pelo mesmo procedimento do artigo 213 da LRP, poderão ser apurados os remanescentes de áreas parcialmente alienadas. É o caso em que se efetuou alienação de parte certa de determinado imóvel, mas não foi apresentado à serventia memorial do remanescente. A serventia registral possui, nesse caso, somente um controle quantitativo, mas não qualitativo ou descritivo do remanescente.

Pode o interessado requerer ao registrador que averbe na matrícula ou na transcrição o memorial do remanescente, e que promova a abertura da nova matrícula, agora com as devidas e atuais características, área e descrição, para o que basta considerar como confrontantes e eventuais ocupantes os imóveis lindeiros ao imóvel objeto do levantamento (§ 7°, II, art. 213, LRP).

33. A Administração pública também pode utilizar desse procedimento para demarcar ou retificar áreas de sua propriedade ou logradouros públicos (§ 8°, II, art. 213, LRP).

34. O parágrafo quinto do artigo 214 dá uma perspectiva interessante ao processo administrativo de retificação judicial ou registral, quando transcorrer tempo suficiente que preencha as condições de usucapião.

Veja que, para ser declarada nula essa retificação, mesmo que administrativa, deverá ser o pedido de nulidade objeto de ação própria, com direito de ampla defesa, inclusive de o atingido pugnar pelo usucapião do imóvel como defesa.

35. Propositadamente deixamos para adiante o disposto dos parágrafos nono e 11 do inciso II do artigo 213 da LRP, que determinam independes do processo de retificação os seguintes atos.

a) Do parágrafo nono – é uma positivação de procedimento, a nosso ver, já prevista no artigo 569 do Código Civil de 1916 (art. 1.297, CC/2002). Se houver acordo entre os confrontantes, eles podem estabelecer suas divisas ou mesmo acertarem de forma mais conveniente entre si. Caso haja transferência de área entre eles, basta o recolhimento do imposto municipal ou estadual, conforme caso concreto – transferência onerosa ou graciosa. Se houver transferência de área além da averbação da alteração, far-se-á o competente registro na matrícula que receber área.

b) Independe também do processo de retificação o parágrafo 11, item I, da regularização fundiária de interesse social, em zonas especiais de interesse social, assim declaradas nos termos do Estatuto das Cidades, promovida pelo município ou Distrito federal, se for o caso, quando os lotes já estiverem cadastrados individualmente ou com lançamento fiscal há mais de vinte anos.

Em relação às serventias prediais, a regularização fundiária consistiria no levantamento do(s) lote(s), recepção dos mapas e memoriais descritivos dos lotes e abertura de matrículas.

c) Do item II, do mesmo parágrafo 11, independe também do processo de retificação, a adequação da descrição de imóvel rural às exigências de especificações das coordenadas georreferenciadas ao sistema geodésico brasileiro, desde que observados todos os requisitos e procedimentos determinados no artigo nono, e parágrafos primeiro, terceiro, quarto, quinto e sexto, do decreto 4.449/02 e instruções do Incra.

Queremos crer que o decreto 4.449/02 prescreve procedimento muito semelhante ao contido na nova redação dada ao artigo 213 da LRP, ou, melhor dizendo, a nova redação do artigo 213 está muito semelhante ao previsto no artigo nono e seus parágrafos, do decreto 4.449/02.

Dessa forma vemos que, caso o proprietário necessite dar cumprimento à lei 10.267/01 e ao seu decreto regulamentador e não tenha a anuência de todos os confrontantes, ou a certificação pelo Incra, ele pode, de conformidade com o parágrafo oitavo do artigo nono do decreto 4.449/02, requerer ao juiz ou ao registrador a retificação administrativa judicial ou registral, nos termos do artigo 213, II.

Algo que deve ser observado é que, pelo procedimento do decreto 4.449/02, artigo nono, parágrafo quarto, somente poderá ser aceita uma diferença para mais ou para menos de até 5%, ao passo que, para os processos de retificação administrativa registral, não foi limitado nenhum percentual.

Também vemos que tanto a retificação prevista no artigo 212 da LRP quanto o previsto no decreto 4.449/02 tratam de atos administrativos e não fazem coisa julgada material.

Provavelmente, a retificação administrativa judicial ou registral será a forma de se conseguir dar cumprimento ao artigo 10 do decreto 4.449/02 para aqueles casos em que o proprietário não tenha obtido a anuência de todos os confrontantes, ou certificação do Incra, conforme artigo nono, parágrafos primeiro, quinto, sexto e oitavo, do decreto 4.449/02, combinado com os artigos 212 e 213, inciso II, ambos da lei 6.015/73.

Para aqueles estados em que o Incra esteja certificando os memoriais descritivos dos imóveis (art. 9°, §1°, dec 4.449/02), o registrador poderá exigir para a averbação da retificação a certificação, como requisito formal e legal, ou após a averbação noticiar ao Incra que foi retificado e georreferenciado determinado imóvel. [14]

Deve ser salientado que, para essa retificação administrativa judicial ou registral, deverá ser exigido que o técnico e o proprietário declarem que foram observadas e obedecidas todas as especificações técnicas da lei 10.267/01, do decreto 4.449/02, da Norma técnica para georreferenciamento de imóveis rurais, da portaria do Incra 954/02 e de todas as demais instruções e especificações técnicas determinadas pelo Incra.

Deverá também conter o pedido de retificação a declaração do requerente e profissional habilitado responsável pelos serviços técnicos, de que têm conhecimento do contido no parágrafo 14 do inciso II do artigo 213, da LRP.[15] [16] [17] [18] [19] [20] [21]

36. Os emolumentos referentes ao processo de retificação não se confundem com os emolumentos da averbação da retificação.

No Paraná, a Corregedoria Geral da Justiça baixou a instrução normativa 9/04, que prevê o valor das custas do processo de retificação, o mesmo das ações de mesma natureza no âmbito judicial.

Esclareça-se ainda que o direito aos emolumentos não depende da homologação do pedido; mesmo denegada a homologação, serão devidos os emolumentos processuais, uma vez devidos pela averbação da retificação prevista na tabela estadual. Se houver retificação, que deverá ser requerida pelo interessado, observe-se o prescrito pelos artigos 13, II 14, da LRP, e 28, da lei 8.935/94.

37. Apesar de difícil estimativa para determinadas retificações, deve constar do requerimento de retificação o valor da causa.

Em geral, a estimativa representa a vantagem que o deferimento do pedido trará, caso seja necessário em relação ao cálculo da taxa judiciária ou de emolumentos.

38. Em Registro de Imóveis (Porto Alegre: Sergio Antonio Frabis,2005), Ricardo Dip nos deixa o ensinamento para reflexão de que há uma certa impropriedade terminológica na designação “retificação de área”, uma vez que as retificações registrarias num processo administrativo não retificam nem a área, nem o imóvel, mas tão-somente o assento registral.

Ele nos faz lembrar que retificar significa endireitamento, correção, tornar verdadeiro aquilo que deveria ser, mas não é, ou não está.

A retificação é a supressão da falta de elementos informadores ou a supressão dos vícios de elementos informativos errôneos.

Acertadamente afirma que na retificação registral acrescenta-se, ou suprime-se, ou, ainda, altera-se alguma coisa.

Dip ainda acrescenta que, “se, aprofundando um pouco, retomamos a idéia de que o registro responde – ontológica e historicamente – uma necessidade social, logo vemos que o registro não é um fim em si mesmo, senão que um meio de atender a essa necessidade. Ora, isso nos leva a pensar que a retificação do registro não se dirige a satisfazer o próprio registro – seu fim ou bem não é o registro –, mas a satisfazer a necessidade, objetivo ou bem a que se dirige o registro”.

39. Muito bem posicionou-se Afrânio de Carvalho, citado por Narciso Orlandi Neto, em Retificações do Registro de Imóveis: “Nunca é demais lembrar que a presunção do registro não diz respeito aos fatos, mas apenas ao direito inscrito (p 180).

Uma vez que a retificação administrativa não faz coisa julgada material, se alguém se sentir prejudicado, pode reclamar sua alteração ou cancelamento.

Consta do parágrafo 14 do inciso II do artigo 213 da LRP que, se não forem verdadeiros os fatos declarados pelo requerente ou profissional responsável pelos serviços topográficos, ele responderá a qualquer tempo pelos prejuízos causados, deixando assim mais tranqüilos os registradores para homologarem os pedidos efetuados junto às serventias prediais.

Os registradores devem pugnar sempre pela retificação e terem consciência de que “o Juiz cuida de julgar os casos concretos, em processos contenciosos bilaterais.

O registrador homologa um pedido, unilateral num Processo Administrativo, em que não há lide.

A Retificação é do assento predial e não do imóvel, este não se altera pelo procedimento administrativo.”

O que deve o registrador ter em mente é a razoabilidade do pedido, seus processamento em si, sua instrução, com a documentação exigida, a observância dos prazos e o cuidado com as notificações.

Não se deve confundir as responsabilidades constantes da lei 8.935/04 com as do técnico habilitado ou do requerente, constantes da Lei de Registros Públicos.

40. Essas eram as considerações que gostaríamos de fazer, não temos, como dito, a pretensão de esgotar o assunto ou afirmar serem essas nossas interpretações e colocações as mais corretas; acreditamos nelas, são frutos de muita observação e estudo.

Assim, se servirem essas considerações de ponto de partida para acalorar algum debate, já nos daremos por satisfeitos.

41. Obrigado pela atenção e paciência.

João Carlos Kloster e Adão Freitas Fonseca (Presidente do Colégio Registral do RS)

Notas

[1] Era uma vez um título – narrativa de Sérgio Jacomino, por ocasião da entrega de títulos de propriedade a moradores de baixa renda em São Paulo (Boletim do Irib em revista n. 315, p. 20).

[2] O termo “interessado” é mais abrangente que “prejudicado” anteriormente utilizado pela LRP.

Interessado em relação à retificação de área deve ser o proprietário, o adquirente.

Na correção de um registro ou averbação, pode ser interessado, conforme a notícia a ser retificada, o credor, o devedor, o usufrutuário, o locatário, etc., desde que haja alguma conexão de interesse.

[3] Podemos imaginar que o requerimento do pedido de RAR possa conter:

a) a quem é dirigido.

b) nome, qualificação e endereço do requerente, assinatura com firma reconhecida.

c) a que título se declara interessado em relação ao imóvel ou ao assento registral.

d) quais são os fatos encontrados no assento registral que devem ser alterados ou complementados.

e) caso alguém se faça representar por procuração, anexar a procuração pública ou particular.

f) o que deverá passar a constar.

g) a possibilidade ou necessidade de se retificar.

h) caso a alteração ou aditamento seja pertinente à área do imóvel ou das medidas perimetrais, a notícia de que se trata de uma alteração ou especificação que considere somente “intramuros” e não acréscimo de área que deveria ser objeto de usucapião, ou outra forma de alienação.

i) se for o caso, o nome do profissional habilitado que efetuou os serviços técnicos, sua qualificação profissional e endereço para intimação, se necessário.

j) mapa e memoriais, se necessário, com anuência dos confrontantes ou eventuais ocupantes.

k) relação de quem são os confrontantes, proprietários e eventuais ocupantes, com o número de matrículas, inclusive um esboço de em que lugares do mapa o imóvel se localiza, para observação do registrador.

l) anuência desses confrontantes e eventuais ocupantes no verso do mapa, com reconhecimento de firma das assinaturas.

m) na falta da anuência de algum confrontante ou eventuais ocupantes, seus nomes, qualificação e endereço para notificação.

n) fundamentação do pedido da retificação administrativa registral na Lei de Registros Públicos.

o) declaração de que o requerente e o profissional habilitado têm conhecimento do teor do parágrafo 14, inciso II, do artigo 213 da LRP.

p) valor da causa e pedido de homologação.

[4] A averbação das coordenadas georreferenciadas, prevista no inciso I, letra “d”, do artigo 213, da LRP, deve ser possível, caso não haja alteração ou especificação das medidas perimetrais do imóvel, acompanhada das anuências dos confrontantes bem como de mapa e memorial descritivo certificado pelo Incra (art. 9°, §§ 1°, 3°, 4°, 5°, e 6°, decreto 4.449/02). Veja que a inserção das descrições georreferenciadas ao sistema geodésico brasileiro no imóvel rural determina onde começa e termina o imóvel no Globo terrestre. Mesmo que não haja alteração de área ou das medidas perimetrais, é possível deslocar o imóvel de seu real local em razão da descrição georreferenciada. Por esse fato, mesmo não constando expressamente da lei, faz-se necessária a manifestação dos confrontantes.

Uma vez tenha havido a anuência dos confrontantes e a certificação pelo Incra, aos moldes do contido no artigo nono do decreto 4.449/02, não haverá potencial lesivo no ato de averbação.

[5] A transcrição antiga, feita quando não se exigia constasse a área do imóvel (art. 245, dec. 370/1890, e art. 247, 5°, dec. 4.857/39), não pode ser completada com área e nova descrição das divisas, a não ser que se cumpra o artigo 213, parágrafo segundo da lei 6.015/73. (AC 643-0, Itapecerica da Serra, 11-11-1981, Des. Affonso de André.)

[6] Quando houver alteração na descrição do imóvel (caput da matrícula), procede-se a averbação requerida às margens da transcrição ou na matrícula e encerra-se a transcrição ou a matrícula mencionando o número da nova matrícula. Abre-se nova matrícula com a descrição alterada pela retificação e traz-se para essa nova matrícula todos os atos vigentes da transcrição ou da matrícula encerrada.

[7] Observamos que a lei 10.931/04, que alterou a LRP, deu maior atenção às linhas perimetrais do que à medida da área do imóvel.

Veja a singeleza do constante da letra “e” do inciso I, do art 213, em que, pelo simples cálculo matemático das medidas perimetrais, se insere ou se altera a área do imóvel. Veja também a singeleza e a possibilidade de indicar rumos, ângulos de deflexão ou inserir as coordenadas georreferenciadas, se não houver alteração das medidas perimetrais e, mesmo no inciso II desse artigo 213, o foco principal é a alteração das medidas perimetrais; a alteração ou não da área é mera conseqüência. A lei observou, deu prioridade, valorizou, considerou o “domínio” e não o título ou a área do imóvel constante do registro imobiliário.

[8] O que se deve entender é que as retificações devem observar a possibilidade da adequação da descrição “intramuros”, mas não a regularização de áreas não-pertencentes ao imóvel e ao proprietário. Para amoldar o registro à realidade, a LRP prevê dois tipos de procedimentos: um de jurisdição voluntária – via administrativa –, e outro de jurisdição contenciosa – vias ordinárias. “Não é o volume da retificação a ser feita que determina o tipo de procedimento, mas a controvérsia acaso existente. Sem lide inexiste procedimento contencioso, e o procedimento para corrigir o erro do registro será o Administrativo, quaisquer que sejam a profundidade e dimensão da corrigenda a se efetivar”. (TJMG – Ap. 67.219 – Comarca de Januária – Ac.22/08/85).

[9] As notificações devem ter seus prazos observados, e sempre serão acostadas ao processo.

[10] Caso haja impugnação intempestiva, poderá o registrador intimar o requerente e o técnico, mas não será interrompido o processo, se houver perda do prazo, não ocorrerá o efeito suspensivo. O impugnante deverá exercer seus direitos na vara de registros públicos ou diretamente na vara cível.

A notificação ao requerente e ao técnico seria para dar oportunidade a eles, se assim entenderem, de se inteirarem e tomarem as medidas que entendam pertinentes em relação ao andamento do processo e em relação ao impugnante.

[11] Conforme artigo 188 do Código de Processo Civil Brasileiro, o prazo para contestação das pessoas jurídicas de direito público conta-se em quádruplo.

[12] Poderíamos também sugerir que a homologação do pedido de retificação possa ser efetuada da seguinte forma. “Aos tantos dias do mês tal, do ano de dois mil e tanto, foi requerida retificação administrativa registral, nos termos do artigo 212 e de conformidade com o artigo 213 (citar qual inciso e parágrafo) da LRP, pelo Senhor Fulano de tal, que foi prenotado sob número tal. Foram apresentados serviços técnicos elaborados pelo Senhor Beltrano de tal, habilitado, devidamente registrado junto ao Crea sob número (inscrição) (ou cópia de sua habilitação), com o respectivo comprovante de recolhimento da ART do Crea. Consta que os confrontantes (e eventuais ocupantes) A, B, e C manifestaram-se concordando com o pedido de retificação (ou, foram notificados conforme notificação de tal forma, arquivada neste processo). O requerente e o técnico declaram ter conhecimento da responsabilidade que assumem sobre o pedido nos termos do parágrafo 14, do inciso II, do artigo 213 da Lei de Registros Públicos. Tendo em vista o contido do artigo 212 da LRP, e que foram observadas e atendidas as especificações do artigo 213 da referida lei, e ainda, que se trata de ato administrativo, sem os efeitos de coisa julgada material dos atos judiciais contenciosos, defiro o pedido do requerente e homologo o presente pedido de retificação administrativa registral, facultando possa ser procedido a averbação de retificação solicitada. Que se lance no protocolo, encerre-se o presente processo e arquive-se como de costume. Data, local e assinatura.”

[13] Já existia a retificação na LRP; já havia algumas formas de processos tramitando na serventia registral, como é o caso do loteamento e incorporação imobiliária, bem como a averiguação e controle de prazos, caso das notificações de promitente comprador de loteamentos, notificados para pagarem parcelas em atraso sob pena de cancelamento do registro dos compromissos de compra e venda.

[14] Nos casos em que o georreferenciamento tenha sido efetuado na serventia predial, conforme artigo nono, parágrafo oitavo do decreto 4.449/02, mediante retificação administrativa prescrita no artigo 213 da LRP, e não tenha sido certificado o memorial do imóvel rural, quando informado pelo registrador, deverá o Incra notificar o proprietário para que dê cumprimento apresentando o material e informações contidas, principalmente da Norma técnica para georreferenciamento e da portaria 13 do Incra.

[15] Poderíamos ler essa notícia nos parágrafos terceiro e quarto do artigo nono do decreto 4.449/02 “§ 3°- se não houver diferença de área, o que deve ser observado são as divisas do imóvel.” (não se refere à descrição da matrícula, mas a “(...) respeitadas as divisas do imóvel(...)”. “§ 4° - se houver discrepância de área e esta não exceder os 5% para mais ou para menos, deverá ser mantida a descrição das divisas” (descrição da matrícula, ou seja “(...)desde que mantida a descrição das divisas do imóvel(...)”.

[16] Nos casos em que sejam apresentados para fins de unificação, subdivisão ou outro ato, mapa e memorial georreferenciado, deverão ser exigidos os procedimentos do artigo nono do decreto 4.449/02, ou do artigo 213,II, da LRP (Vide nota 20).

[17] No caso em que sejam apresentados mapa e memorial descritivo georreferenciado para averbação de reserva legal, ou preservação permanente, ou servidão, e se fizer necessário consignar na matrícula ou transcrição elementos de identificação do memorial, deverá ser exigido o georreferenciamento de todo o imóvel, mediante o disposto no artigo nono do decreto 4.449/02, ou do artigo 213, II, da LRP.

[18] É possível retificação, na forma do artigo 213, II, da LRP, de imóvel rural, em que se apresente mapa e memorial descritivo georreferenciado ao sistema geodésico brasileiro, mesmo sem a certificação do Incra, conforme dispõe o parágrafo oitavo, do artigo nono, do decreto 4.449/02. Para isso se fará necessário que o requerente e técnico habilitado responsável pelos serviços técnicos de topografia observem o contido da lei 10.267/01, decreto 4.449/02, da Norma técnica para georreferenciamento de imóveis rurais, da portaria do Incra 954/02, de todas as demais instruções e especificações técnicas determinadas pelo Incra sobre georreferenciamento. Vide item 48.3 das Normas de serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo. Para aqueles estados em que o Incra vem certificando os memoriais descritivos, se fará necessário para a averbação de retificação a apresentação também dessa certificação. Para as retificações em que o Incra não tenha certificado o memorial descritivo do imóvel rural – como num determinado estado em que o Incra não esteja ainda certificando os memoriais –, o registrador deverá solicitar que o proprietário tome as devidas providências para o georreferenciamento junto ao Incra. O registrador também notificará o Incra que determinado imóvel, objeto da matrícula tal, CCIR n° tal, com área de Xm², localizado no município tal, de propriedade de Fulano de tal, foi georreferenciado (art. 4°, dec. 4.449/02; IN Incra 12/03).

[19] Deve ser dado cumprimento ao artigo 10 do decreto 4.449/02, que exige o georreferenciamento dos imóveis rurais nos prazos ali previstos. Deve ser observada a instrução do próprio Incra de dilação desses prazos. O que vemos é que existem alguns pontos a serem observados para o georreferenciamento: o Incra o utilizará como cadastro; a Receita federal, como fiscalização tributária; o registro imobiliário, como controle de propriedade e domínio, logo, cada um deve tentar promover a atualização de suas informações. Se o Incra não está conseguindo, em certos estados, certificar os memoriais dos imóveis, os registradores deverão observar se há outra forma legal de se conseguir o georreferenciamento (Vide art. 9°, § 8°, dec. 4.449/02).

[20] Em alguns estados, o Incra está como o Judiciário, abarrotado de serviços e privado de funcionários, o que acarreta a não-certificação dos memoriais descritivos dos imóveis rurais, conforme prescreve o parágrafo primeiro do artigo nono do decreto 4.449/02.

[21] Pode ocorrer que, para uma unificação, ou subdivisão, ou ainda uma retificação, seja apresentado memorial descritivo de imóvel rural georreferenciado.

No entanto, o proprietário não o faz para cumprir o exigido pela lei 10.256/01 ou o artigo nono do decreto 4.449/02. Nesse caso poderá ser aceito tal memorial, se houver a anuência dos proprietários confrontantes e eventuais ocupantes, e o proprietário declarar que tem conhecimento de que “o referido memorial georreferenciado não supre as exigências de georreferenciamento de que trata a lei 10.256/01, e que ele assume por si e eventuais sucessores a responsabilidade de oportunamente efetuar o processo conforme prescreve o decreto 4.449/02” e demais instruções do Incra.

* João Carlos Kloster é registrador em Campo Mourão-PR e vice-presidente do Colégio Registral do Paraná.

Consulte também:

São Paulo, 13/05/2005 - Boletim Eletrônico n º 1.744 - Georreferenciamento suscita polêmica em Londrina - Cúpula do Incra rebate críticas mas não redefine prazos

São Paulo, 13/05/2005 - Boletim Eletrônico n º 1.742 - A Aplicabilidade da Lei do Georreferenciamento - Eduardo Agostinho Arruda Augusto

São Paulo, 11/05/2005 - Boletim Eletrônico n º 1.741 - GeoLondrina “esquentou” no segundo dia
Dirigentes da CNA questionam Incra

São Paulo, 11/05/2005 - Boletim Eletrônico n º 1.739 - Reserva legal e o registro de imóveis - Exigência da averbação no estado do Paraná: o provimento 60/2005 - Francisco José Rezende dos Santos

São Paulo, 10/05/2005 - Boletim Eletrônico n º 1.738 - Georreferenciamento de imóveis rurais - Colégio Notarial do Brasil – Conselho Federal

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