11/08/2004 - n. 1.228

AUDIÊNCIA PÚBLICA VII

LEI N^o 10.931, DE 02 DE AGOSTO DE 2004 - em discussão

Patrimônio de afetação
A reforma por caminhos alternativos
Melhim Namem Chalhub*

A nova lei sobre as incorporações imobiliárias mostra que a reforma do Judiciário não se faz somente alterando as regras do processo judicial. É preciso, também, criar formas alternativas de resolução de conflitos, de modo a liberar o Judiciário de tarefas que o sobrecarregam desnecessariamente.

A arbitragem, por exemplo, é uma forma de solução de conflitos realizada por árbitros privados. Outros exemplos são os mecanismos extrajudiciais de recuperação de empresas e de garantia de continuidade das incorporações imobiliárias, esta última contida na lei que acaba de ser sancionada pelo presidente da República.

São regras que autorizam a livre negociação entre credores e devedores visando a prevenir situações de desequilíbrio econômico-financeiro da empresa devedora e preservar a atividade produtiva. Os novos mecanismos permitem às partes interessadas agir diretamente, com simplicidade e rapidez, visando à continuação do negócio, de forma a assegurar a circulação de riquezas, a manutenção da fonte de renda dos trabalhadores e o cumprimento da função social do contrato e do crédito.

A lei de recuperação de empresa substitui o rígido processo judicial de concordata por um mecanismo flexível, que viabiliza a recuperação da empresa mediante processo direto de negociação entre os credores e a empresa devedora. Dessa negociação resulta um plano de recuperação que, uma vez aprovado pela assembléia de credores, é levado à homologação judicial e implementado por um comitê de credores.

A nova fórmula poderá dar mais confiança ao mercado, encorajando novos investimentos na produção.

Já a nova lei sobre as incorporações imobiliárias, que agora entrou em vigor, cria um regime especial de segregação patrimonial, denominado ''patrimônio de afetação'', que visa a assegurar a continuação da obra e entrega dos apartamentos aos adquirentes, mesmo em caso de falência da incorporadora.

Qualificado como ''patrimônio de afetação'', o conjunto de bens, direitos e obrigações vinculados a uma incorporação torna-se incomunicável em relação aos demais bens, direitos e obrigações da empresa incorporadora, circunstância que protege a incorporação contra os eventuais riscos patrimoniais da empresa. Trata-se de um regime de vinculação de receitas, pelo qual as prestações pagas pelos adquirentes, até o limite do orçamento da obra, ficam afetadas à construção do edifício, vedado o desvio para outras obras. O controle financeiro é atribuído a uma comissão de representantes dos adquirentes e se faz mediante contabilidade própria de cada incorporação, destacada da contabilidade da incorporadora, e demonstrações periódicas do andamento da obra, em cotejo com a programação financeira. A movimentação dos recursos é feita em conta corrente bancária específica.

Em caso de falência da empresa incorporadora, a comissão de representantes dos adquirentes assumirá a administração da incorporação, promoverá a venda, em leilão extrajudicial, das unidades imobiliárias do ''estoque'' da empresa incorporadora e prosseguirá a obra com autonomia, imune aos efeitos da falência, recolhendo à massa falida, no final da obra, o saldo positivo, se houver.

Outra importante inovação introduzida pela lei é o procedimento administrativo de retificação de registros de imóveis. Pela nova lei, as retificações de registro passarão a ser feitas pelo próprio oficial do Registro de Imóveis, só se levando ao Judiciário as situações em que não houver acordo entre as partes ou houver lesão do direito de propriedade de algum confrontante.

Esses são apenas alguns exemplos de mecanismos extrajudiciais que podem contribuir para a reforma do Judiciário.

Inúmeros outros casos poderiam e deveriam ser resolvidos satisfatoriamente também sem ocupar o Judiciário.

O inventário e a partilha de bens, quando não envolver bens de menores, a separação de casais, quando consensual, o cancelamento de usufruto, a consolidação ou a reversão da propriedade, no fideicomisso, a adjudicação compulsória de propriedade imobiliária, todos esses são atos que, entre outros, poderiam ser excluídos do Código de Processo Civil e atribuídos aos notários ou oficiais dos registros públicos, bem como às autoridades fazendárias, só se recorrendo ao Judiciário se e quando houver alguma controvérsia ou lesão de direito.

Em suma, a desjudicialização da resolução de certos conflitos pode contribuir para a reforma do Judiciário, ao retirar parte do volume de processos que o sobrecarrega, liberando o magistrado para se ocupar das questões que efetivamente justifiquem a atuação da autoridade judiciária.

* Melhim Namem Chalhub é advogado e membro efetivo do Conselho Científico do Irib. Artigo publicado originalmente no JB, edição de 7/8/2004, p. 11