O Ministério Público do Estado de São Paulo, pelo Sr. Procurador de Justiça e Coordenador do Centro de Apoio Operacional de Urbanismo e Meio Ambiente, Dr. Daniel Roberto Fink, formulou convite à Presidência do Irib para participar de reunião a ser realizada no dia 12 de abril, na Presidência da CETESB (Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental), para tratar de ação interinstitucional sobre matéria relacionada ao meio ambiente, especificamente sobre áreas contaminadas. 

 

O convite feito ao Irib concretiza o marco cooperativo que regula a ação coordenada e o intercâmbio técnico e científico entre o Ministério Público do Estado de São Paulo e os registradores representados pelo Irib. 

 

O Presidente do Irib, Sérgio Jacomino, convida os registradores interessados na matéria para que possam oportunamente ser informados em detalhes sobre os temas que serão tratados na dita reunião. Para obter maiores informações, envie e-mail para [email protected] 

 

 

---

Certidões de ônus reais - Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza  *

 

A Lei 7.433, de 18/12/85, ao dispor sobre os requisitos para lavratura de escrituras públicas, exige dentre outros documentos, a apresentação da certidão de ônus reais. 

 

O Decreto 93.240, de 09/09/86, ao regulamentar a Lei 7.433, determina a apresentação da “certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e a de ônus reais, expedidas pelo Registro de Imóveis competente, cujo prazo de validade, para este fim, será de 30 (trinta) dias” (art. 1º, IV). 

 

A conceituação de ônus reais não é tranqüila. Considerando a finalidade da expedição da certidão em questão, que é conferir segurança ao negócio imobiliário, deve ser acolhida sua mais ampla definição. Jether Sottano (Direitos Reais- Noções, Boletim da ASJESP, ano XVIII, nº 84, jun./out. 1.968) diz que “ônus real, no seu verdadeiro sentido, significa todo gravame que inserido à coisa restringe o domínio ou o direito de propriedade”. 

 

Arrolado como documento indispensável para a lavratura de escrituras públicas, a certidão de ônus reais, como já afirmado, confere segurança ao negócio imobiliário, evitando percalços para o tabelião e para o adquirente do bem. Sendo documento exigido por norma de ordem pública, não cabe a sua dispensa pelo adquirente, devendo o tabelião recusar a lavratura do ato sem a apresentação da certidão de ônus reais. Admitindo o tabelião a dispensa, responderá administrativamente e civilmente pela falta praticada. No ato deverá mencionar a apresentação da certidão e eventuais ônus que onerem o imóvel. 

 

A segurança jurídica, no dizer de Ricardo Henry Marques Dip, “não é apenas um dos princípios do direito registral, senão que é o mais importante deles, porque é a causa final do sistema do registro imobiliário” (grifo nosso). 

 

Documento exigido por regra cogente, que confere segurança jurídica ao tráfico e crédito imobiliário, o que deve enunciar a certidão de ônus reais? 

 

Efetivamente deve consignar todo e qualquer gravame que restrinja o domínio ou o direito de propriedade e que tenha alcançado a publicidade através de ato de registro ou averbação. Dessa forma, o registrador deve referir-se aos direitos reais que onerem a coisa, elencados no art. 1.225 do Código Civil (superfície, servidões, usufruto, uso, habitação, promessas de compra e venda, hipoteca, anticrese); à instituição do bem de família; aos contratos de locação (registrados em havendo cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada e averbados para exercício do direito de preferência); às penhoras, aos arrestos e aos seqüestros; às rendas constituídas sobre imóveis (direito real previsto no art. 674, VI, do C.C./ 16, não acolhido pelo C.C./ 02); às cessões; às promessas de cessão; à enfiteuse (direito real previsto no art. 674, I, do C.C./ 16, não acolhido pelo C.C./ 02); às citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias; à compra e venda condicional; à cláusula de reversão na doação; à alienação fiduciária; à emissão provisória na posse (e respectiva cessão e promessa de cessão- Lei 9.785/99); à caução e cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis; às cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade; ao fideicomisso; ao arrolamento administrativo fiscal (Lei 9.532/97); à indisponibilidade prevista em lei (art. 247 da Lei 6.015) ou determinada pelo magistrado; às reservas florestais; ao tombamento; à notificação para parcelamento, edificação ou utilização compulsórios do imóvel urbano; e a todo e qualquer outro gravame, na sua mais extensa conceituação, que atinja o direito de propriedade. 

 

Dentre as restrições que podem atingir os bens imóveis, há o registro da citação das ações reais e pessoais reipersecutórias, previsto no art.167, I, 21, da Lei 6.015. Registro preventivo, alerta terceiros dos riscos da evicção de direito. Apenas ações com características de direito real ou ações pessoais reipersecutórias podem ingressar no registro de imóveis. 

 

O Decreto 93.240, regulamentador da Lei 7.433, pelo que pode ser atribuído a falha de redação, refere-se “a certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e a de ônus reais, expedidas pelo Registro de Imóveis competente...” (art. 1º, IV). Uma primeira leitura, açodada, ou uma interpretação apenas literal, podem levar à conclusão de se tratar de duas certidões, distintas, o que não faz sentido. A lei regulamentada refere-se à certidão de ônus reais que, como vimos, deve enunciar eventual registro de citação de ação real ou pessoal reipersecutória, com ingresso no registro imobiliário amparado no art. 167, I, 21, da Lei 6.015. Onerar o usuário do serviço com a expedição de duas certidões pelo registro de imóveis (uma de ônus reais e outra versando sobre os registros de citações de ações reais e pessoais reipersecutórias), fundado apenas em literal interpretação do Decreto 93.240, é absurdo e inconcebível. 

 

O magistrado Ricardo Henry Marques Dip, em estudo nominado “Certidões Integrais do Registro Imobiliário: da Prevalência do Meio Reprográfico”, proclama que “a outorga de segurança jurídica reclama celeridade e gastos moderados” e que “havendo hipótese de que reclamem publicidade, deve esta conceder-se com observância do princípio da economia procedimental, tanto no âmbito da inscrição, quanto, no de sua cognoscibilidade (que, a mais não ser, facilita e adverte o tráfico e o crédito predial)”. 

 

Em conclusão, e em razão de uma interpretação sistemática, afirma-se com segurança que a certidão necessária para a lavratura dos atos notariais relativos a imóveis, a ser expedida pelo registro imobiliário, é única, de ônus reais (se houver registro de citação de ação real ou pessoal reipersecutória, constará da certidão). 

 

Releva notar, ademais, que a Lei 7.433 também exige para a lavratura de escrituras a apresentação de certidões de feitos ajuizados, a serem expedidas pelos serviços de registro de distribuição, nas quais se enunciará a existência de ações em curso.

 

Por fim, anote-se que a exigência da apresentação da certidão de ônus reais se aplica aos instrumentos particulares a que se refere a Lei 4.380 (art. 1º, § 1º, da Lei 7.433, e art. 4º do Decreto 93.240) e a todos os demais que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, eis que ubi eadem ratio, ibi eadem legis dispositio. Vale dizer, quando a lei admitir a utilização do instrumento particular nas transações imobiliárias (art.108 do C.C., valor igual ou inferior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País; art. 11 do Decreto-lei 58/37; art. 26 da Lei 6.766; § 5º do art. 61 da Lei 4.380; art.38 da Lei 9.514), necessária é a apresentação da certidão de ônus reais, dando publicidade ao que consta do registro e propiciando a circulação imobiliária com segurança. 

 

A forma de expedição das certidões de ônus reais. 

 

Não há nos serviços de registro imobiliário padronização da forma de expedição de certidões, sendo de todo conveniente que a padronização venha a ser estabelecida. 

 

Referentemente aos imóveis com relação aos quais ainda não houve lançamento de registro após a vigência da Lei 6.015, a certidão de ônus reais poderá ser lavrada em resumo, após as buscas nos diversos livros do regulamento anterior. 

 

Já quanto àqueles que estão devidamente matriculados, há forma segura e econômica de expedição da certidão de ônus reais, já preconizada por Maria Helena Leonel Gandolfo em “Matrícula, uma abordagem prática” (Cadernos do IRIB, Prática Registral). A registradora afirma, com precisão, que “pela leitura dos arts. 176, § 1º, I; 227, 230, 232 e 246 da Lei 6.015/73 verifica-se que, uma vez matriculado um imóvel, todos os atos registrais a ele relativos (registros e averbações) são obrigatoriamente procedidos na respectiva matrícula. Consoante os dois primeiros dispositivos citados, cada imóvel terá matrícula própria, aberta necessariamente por ocasião do primeiro registro. Manda o art. 230 que, havendo ônus gravando o imóvel, essa circunstância seja averbada na matrícula, logo após sua abertura, esclarecendo o art. 232 que os registros e as averbações se farão em seqüência, procedidos das letras “R”, ou “AV”, conforme o caso. Finalmente o art. 246 dispõe que, além das hipóteses enumeradas no art. 167, II (averbações, entre as quais as de cancelamento de ônus e direitos reais), serão averbadas na matrícula as sub-rogações e outras circunstâncias alteradoras do registro”. 

 

Após tecer as considerações retro, Maria H. L. Gandolfo conclui: “Portanto, não há possibilidade alguma de existir ônus sobre o imóvel matriculado, bem como qualquer averbação que a ele diga respeito, que não conste da respectiva matrícula... Assim sendo, a reprodução da matrícula do imóvel, devidamente certificada, não exige negativa de alienação e ônus, pela razão já exposta de que, caso houvesse alienação ou ônus, sua consignação seria obrigatória na própria matrícula”. (grifo nosso). 

 

Assim, o meio reprográfico previsto no § 1º do art. 19 da Lei 6.015 para a expedição das certidões de inteiro teor deve ser utilizado como padrão para a lavratura das certidões de ônus reais. 

 

Ricardo Henry Marques Dip, no trabalho já referido, ao proclamar a prevalência do meio reprográfico, sinaliza que a utilização de tal forma permite extração de certidões mais rapidamente, com menor esforço, simplificando a rotina da serventia. 

 

O Dicionário Eletrônico Aurélio 2.0, da Editora Nova Fronteira, traz o seguinte significado para reprografia: “conjunto dos processos de reprodução que, em vez de recorrerem aos métodos tradicionais de imprimir, recorrem às técnicas de fotocópias, eletrocópia, termocópia, microfilmagem, heliografia, xerografia, etc”. 

 

A certidão poderá, portanto, ser extraída por qualquer meio de reprodução da matrícula (autorizados pelo art. 41 da Lei 8.935) que produza cópias indeléveis. Extraída a cópia, deverá o registrador ou um de seus substitutos autenticá-la, segundo comando do caput do art. 19 da Lei 6.015. 

 

Extraída a cópia, deverá o encerramento, consistente na autenticação, mencionar qualquer informação além do que consta na matrícula, já que esta contém todos os ônus? 

 

Com efeito, requerida a certidão, pode haver um título prenotado em tramitação no registro imobiliário. Considerando que o número de ordem no protocolo determina a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, e que o registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro e este o prenotar no protocolo (arts. 186 da Lei 6.015 e 1.246 do C.C.), havendo prenotação tal circunstância deve obrigatoriamente constar do encerramento da certidão, em razão da norma do art. 21 da Lei 6.015 e do princípio da publicidade. 

 

A existência de prenotação não impede a expedição de certidão por meio reprográfico, pois desta deverá constar a autenticação, na qual deverá o registrador enunciar a prenotação. Neste ponto ousamos discordar do registrador mineiro Nicolau Balbino Filho, que em Direito Imobiliário Registral defende que havendo prenotação não há como expedir a certidão reprográfica, mas tão somente em relatório. 

 

A Consolidação Normativa da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado do Rio de Janeiro, no § 1º do art. 478, dispõe que “a certidão de inteiro teor consignará que não comprova a propriedade atual do imóvel ou a inexistência de ônus reais ou gravames”. A norma leva à equivocada conclusão de que a certidão de ônus reais é incompatível com a de inteiro teor. Ao contrário, pode a certidão de ônus reais ser obtida através de inteiro teor da matrícula, o que é absolutamente recomendável no sistema do fólio real, e o que deverá ser consignado é que constam da matrícula todos os atos referentes ao imóvel. 

 

Especificamente no Estado de São Paulo poderá ocorrer necessidade de consignar outra informação na certidão: a determinação judicial de indisponibilidade, que não conte “com previsão legal específica para ingresso no registro imobiliário”. As normas paulistas distinguem as comunicações judiciais e administrativas de indisponibilidade com previsão legal específica para ingresso no registro imobiliário (p. ex., Lei 6.024/74, arts. 36 a 38), que devem ser averbadas no Livro 2, e os mandados judiciais que não contem com tal previsão, devendo ser prenotados no Livro 1- Protocolo, e arquivados (itens 102.1 e 102.9 das Normas  de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça/SP). 

 

Criam as normas administrativas de São Paulo uma anomalia: o título ingressa no protocolo e não tem andamento, até solução definitiva da demanda, surgindo nova exceção ao prazo de validade da prenotação, de duvidosa legalidade. Ocorrendo tal hipótese, deve constar das certidões a existência dos mandados de indisponibilidade lançados no protocolo (item 102.8). 

 

O título judicial, submetido como os outros à qualificação registrária, deve receber qualificação positiva ou negativa, dando-se ao mesmo regular andamento, como previsto nos arts. 182 a 216 da Lei 6.015 (processo de registro), sendo inadmissível seu sobrestamento por norma administrativa, hierarquicamente inferior à lei federal. Outrossim, não vejo razão para impedir o acesso de tais ordens ao fólio real, pois que emanadas do Poder Judiciário, expedidas em razão do poder geral de cautela dos magistrados, em processo contraditório e com garantia de ampla defesa, devendo ser acolhidas pelo registro imobiliário, mesmo porque encontram esteio para ingresso no fólio real: art. 167, II, 5 (averbação de “outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessados”); art. 167, II, 12 (averbação “das decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto ato ou títulos registrados ou averbados”) e art. 246 (“além dos casos expressamente indicados no item II do art. 167, serão averbadas na matrícula as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro”), todos dispositivos da L.R.P. 

 

Ademais, devem os princípios informadores da atividade nortear a interpretação dos dispositivos legais. É evidente que a enumeração das averbações é exemplificativa, não atendendo aos princípios da publicidade e segurança negar acesso ao fólio real da determinação judicial, em face de interpretação extremamente restritiva e, S.M.J., equivocada. 

 

Isto posto, vejo como forma mais célere, segura e menos onerosa para a expedição das certidões de ônus reais reproduzir fichas da matrícula, encerrando a cópia com os seguintes dizeres: “certifico que esta cópia é reprodução fiel da matrícula nº 1.000, nos termos do § 1º do art. 19 da Lei 6.015, dela constando todos os atos referentes ao imóvel matriculado”. 

 

Havendo prenotação, a mesma deve ser consignada a seguir. 

 

Por fim, importa lembrar que do corpo da certidão deve constar o valor dos emolumentos e despesas legais; que as certidões devem ser fornecidas em papel e mediante escrita que permitam a sua reprodução por fotocópia ou processo equivalente, ficando vedada, por exemplo, a utilização de papel com faixas transversais em verde e amarelo, impedindo a reprodução (art. 14, parágrafo único, e art. 19, § 5º, da Lei 6.015); e que o prazo de validade para as certidões de ônus reais com o fim de lavratura de escrituras públicas é de 30 (trinta) dias (Decreto 93.240).