Compartilhe:

Penhora no registro de imóveis
João Pedro Lamana Paiva*

Nota introdutória

Com o advento da  Lei n. 11.382, de 6 de dezembro de 2006, ocorrerá uma sensível alteração no tratamento dispensado pelo Registro Imobiliário no tocante à fraude de execução, à averbação de ações de cunho acautelatório e a penhora. Assim, o presente resumo pretende tecer algumas considerações sobre certos institutos tratados por esse diploma legal, que atingirá de forma revolucionária os atos registrais.

i - da certidão comprobatória

A Lei 11.382/06 prevê a possibilidade de o exeqüente proceder Reserva de Bens no Registro de Imóveis mediante apresentação de certidão comprobatória do ajuizamento da execução, com identificação das partes e valor da causa, para fins de averbação no Fólio Real; devendo o exeqüente comunicar ao juízo competente sobre a concretização da averbação, no prazo de 10 dias. Da mesma forma poderá proceder, também, nos casos de registro de veículos ou registro de outros bens sujeitos à penhora ou arresto. Sendo importante deixar consignado que inexiste qualquer previsão de sanção se o requerente não cumprir seu dever de informar, consoante o artigo 615-A, parágrafo primeiro.

Esta certidão comprobatória possui prazo de duração limitada, que será até a formalização da penhora sobre bens suficientes para cobrir o valor da dívida, sendo canceladas as averbações destas certidões nos bens que não tenham sido objeto de penhora.

Veja que esta provisoriedade vem corroborar o pensamento, há muito tempo difundido pela doutrina gaúcha de Direito Registral Imobiliário, que defende, inclusive, a averbação do protesto contra alienação de bens no álbum imobiliário, desde que este fosse dotado de caráter provisório, a fim de não abalar o direito de dispor da coisa que cabe ao proprietário.

A propósito, é bom registrar que a Consolidação Normativa Notarial e Registral do Estado do Rio Grandes do Sul, em seus artigos 325 e seguintes, prevêem hipótese semelhante a este caso comentado; porém com a denominação de certidão acautelatória, a qual tem como fato gerador noticiar a formação de qualquer negócio jurídico ou litígio que podem alterar ou modificar o direito de propriedade.

Assim, de acordo com a referida Consolidação, nos termos do artigo 325 do Provimento 32/2006, é dever dos que exercem função notarial (Tabeliães de Notas) e dos Escrivães Judiciais, na lavratura de escrituras ou nos atos no prosseguimento dos feitos em documentos de transmissão, constituição, modificação ou cessão de direitos reais sobre imóveis, bem como ao Magistrado, em especial naqueles atos que envolverem alienação judicial, a exigência da exibição da certidão atualizada do Registro de Imóveis.

Para os fins da cautela almejada, as partes interessadas e/ou o Tabelião solicitarão ao Oficial de Registro de Imóveis, por escrito, certidão da situação jurídica do imóvel, assinalando sua finalidade, se para alienação ou oneração. Além disso, deverão indicar as partes contratantes e a natureza do negócio, a qual será averbada na matrícula ou à margem da transcrição do imóvel, com prazo de validade de 30 dias a contar da sua expedição, cessando os seus efeitos automaticamente com o decurso do prazo assinalado.

Outra novidade trazida pela Consolidação Gaúcha consiste em admitir que o exeqüente possa promover a averbação no Ofício Imobiliário da certidão de existência da execução, mediante a apresentação de certidão de inteiro teor do ato, independentemente do mandado judicial, resguardando a futura constituição de seu direito. Sendo oportuno dizer, que esta possibilidade, que poderia ser chamada de Reserva de Prioridade, permite que o autor do processo de cumprimento de sentença assegure o exercício de seu direito, frente às possíveis transações pelo executado de má-fé, além de possuir cunho social.

Por derradeiro, não se pode esquecer de dizer que o artigo 615-A, parágrafo terceiro, da nova Lei Processual, estabelece que as alienações ou onerações de bens efetuadas após averbação da certidão de existência da execução, serão presumidas de má-fé, considerando tais atos como fraude à execução.

ii - da penhora

Outra inovação estabelecida pela Nova Lei Processual é a modificação no procedimento registral da penhora - que anteriormente era efetivada no álbum imobiliário por ato de registro - o que ocasionava dificuldade em proceder ao ato, em virtude do princípio da qualificação documental. Pois, é sabido que o ato de registro requer um fenômeno registral complexo e, não raramente, os títulos judiciais são devolvidos em virtude de não preencherem alguns requisitos indispensáveis, provocando desgastes entre o oficial, as partes, os advogados e o próprio Poder Judiciário.

A opção do legislador em determinar, agora, que a penhora deva ser procedida através de averbação, em virtude da apresentação de inteiro teor do ato, independentemente do mandado judicial, ao meu juízo foi acertada. A modificação de ato de registro para averbação viabilizará maior acesso dessas medidas acautelatórias (penhora, arresto, seqüestro etc.) no registro imobiliário, uma vez que torna mais efetiva e célere o ingresso dos mandados judiciais no fólio real. Nesse sentido, a nova lei reforçou e valorizou um princípio muito comentado na Doutrina de Direito Registral Imobiliário: o princípio da publicidade registral, tendo em vista que a averbação tem a presunção absoluta de conhecimento de terceiros.

Ressalva-se, contudo, que não estou afirmando que haverá o Princípio da Facilitação, porque a substituição do ato de registro pelo de averbação não autoriza que os preceitos registrais restem esquecidos. O ingresso desse título judicial no álbum imobiliário, através do ato de averbação, estará sujeito, como qualquer outro, a qualificação registral, bem como a obediência aos princípios da especialização subjetiva e objetiva, da continuidade, da disponibilidade, entre outros, devendo conter: (a)  dados do imóveis, (b) número da  matrícula ou transcrição, (c) credor/devedor; (d) valor da dívida; (e) depositário etc.

iii – da penhora on line

Outra alteração trazida pela Lei n. 11.382/06 que merece destaque é a previsão legal de a Justiça Comum também poder contar com a penhora on line (parágrafo 6° do artigo 659).

Antes prerrogativa exclusiva da Justiça Trabalhista, a disponibilização também aos Juizados Cíveis aumenta as probabilidades de o exequente obter êxito na cobrança de seu crédito.

Note-se, contudo, que aqui a constrição judicial por meio eletrônico abrange não só contas correntes e poupanças (numerários), como também bens móveis e imóveis, o que representa um avanço à cobrança de dívida e consagra o princípio da durabilidade razoável do processo, inserido em nossa Constituição Federal, pela Emenda n. 45.

Não obstante a isso, novamente o legislador deixou a regulamentação de tal procedimento aos Tribunais. Espera-se, assim, que esta, não só saneie os problemas que já foram constatados na aplicação da penhora on line no âmbito trabalhista, como também, por parte da Justiça do Trabalho haja regulamentação que permita a inserção dessas novidades no tocante ao Registro de Imóveis (bens imóveis) e no Registro de Títulos e Documentos (bens móveis).

São estas as considerações preliminares que submeto aos operadores do direito.

Sapucaia do Sul/janeiro/ 2007.

* João Pedro Lamana Paiva é Registrador/Tabelião de Protesto