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As prefeituras municipais e a regularização dos loteamentos

Gilberto Valente da Silva

I Introdução

Os loteamentos irregulares proliferam no Brasil, causando sérios transtornos para os compromissários-compradores de terrenos formados a partir de projetos nessa situação.

Os reflexos são sensíveis também para os que tenham pagado à vista os lotes e para aqueles que se tenham tornado promitentes cessionários dos primitivos compromissos.

Por primeiro há que se conceituar o que seja loteamento urbano irregular e, nessa tarefa, iremos verificar que, basicamente, há dois tipos de irregularidades: a técnica e a jurídica.

O loteamento é tecnicamente irregular se: a) executado sem aprovação da prefeitura municipal; b) executado sem aprovação da prefeitura municipal, mas em desacordo com o projeto; e c) executado de acordo com o projeto aprovado, mas sem obediência ao cronograma de obras.

Do ponto de vista jurídico, o loteamento pode ser considerado irregular se: a) não tiver sido inscrito (antes de 1976) ou registrado (depois de 1976) no registro de imóveis e houver venda a prazo ou com oferta pública; e b) não tiver sido registrado, para qualquer tipo de venda, a partir da vigência da lei 6.766/79.

Mas, cumpre ressaltar que, sob esse aspecto, há uma enorme gama de variáveis em relação à falta de registro do loteamento, entre as quais se destacam.

a) O loteador é apenas compromissário comprador da gleba loteada. Até o advento da lei 6.766/79 se entendia que apenas o proprietário poderia lotear, em face do que dispunha o artigo primeiro do decreto-lei 58/37. Assim, embora tivesse aprovado o plano de loteamento e, muitas vezes, o tivesse executado regularmente, não poderia registrá-lo, salvo depois de obter o domínio da gleba.

b) Se o loteador for proprietário de uma gleba, há divergência, para maior, entre o que consta do registro e o plano aprovado. Enquanto não retificado o registro (artigo 860 do Código Civil e artigo 213 da Lei de Registros Públicos), não pode obter o registro do loteamento.

c) O loteador dispõe de título que, por qualquer forma, deve ser regularizado para ingressar no registro imobiliário (v. g., cessão de direitos hereditários, etc., posse com os elementos do usucapião).

As prefeituras municipais não examinam a prova de propriedade da gleba e, quase sem exceção, dispõem de textos legais que as autorizam aprovar os projetos sem exame dessa prova. Costumam mesmo exigir que dos projetos conste que a aprovação não implica o reconhecimento do direito de propriedade sobre a área loteanda.

Por derradeiro, há os loteamentos executados criminosamente, por pessoas que não têm e nunca tiveram quaisquer direitos sobre a gleba loteanda. São verdadeiros estelionatários, que prometem vender ou vendem imóveis dos quais nunca foram proprietários e sobre os quais nenhum direito real possuem.

Para esses últimos loteamentos não há a menor possibilidade de regularização.

II Histórico

Até o advento da lei 6.766/79, as prefeituras municipais não dispunham de instrumental que lhes permitisse a regularização de loteamentos irregulares, salvo a movimentação de ação para compelir o loteador a efetuar o registro de acordo com o decreto-lei 58/37 ou a executar as obras.

Em outros casos, lançava mão, como é o caso da Prefeitura de São Paulo, de penalidades fiscais, impondo multas ao loteador tão-só pela irregularidade ou fazendo acréscimo no imposto territorial.

Por qualquer forma, não é do nosso conhecimento a movimentação de ações que visassem compelir o loteador a registrar o loteamento ou a executar as obras. As providências, assim, se restringiam ao aspecto fiscal e não possibilitavam a regularização do loteamento, ao menos como se entende hoje, para permitir a satisfação dos interesses dos compromissários compradores, além do atendimento às exigências urbanísticas. Ao contrário, nos casos em que, por expressa vedação legal, o imposto territorial não possa ser lançado individualmente sobre cada lote, enquanto não regularizado o loteamento, a sobrecarga fiscal incidente sobre a gleba vem sendo sempre repassada aos compromissários compradores, sem qualquer efeito, portanto, em relação ao loteador.

Em 1975, instalado pelo doutor Augusto Nascimento Franco, então procurador da Prefeitura do município da capital, em procedimento instaurado a requerimento desta, proferimos decisão (em anexo), em que abríamos as portas do registro imobiliário da capital para que a municipalidade pudesse, ao menos, ver resguardado o domínio público sobre as ruas, espaços livres, áreas institucionais dos loteamentos que tivessem sido aprovados, impedindo, por qualquer forma, que a gleba fosse vendida por inteiro ou que, por qualquer artimanha, o loteador alienasse também aqueles espaços.

Com essa decisão, uma vez averbada a abertura de tais logradouros, tendo como apoio a orientação do decreto-lei 271/67, os compromissos de venda e compra passaram a ser registrados como se se tratasse de desmembramento.

Vale reproduzir o artigo primeiro, parágrafo segundo, e artigo quarto do referido decreto-lei 271, de 28 de fevereiro de 1967, para melhor compreensão da solução então encontrada.

“Artigo 1o – O loteamento urbano rege-se por este Decreto-Lei.

Parágrafo 2o – Considera-se desmembramento a subdivisão de área urbana em lotes para edificações na qual seja aproveitado o sistema viário oficial da cidade ou vila sem que se abram novas vias ou logradouros públicos e sem que se prolonguem ou se modifiquem os existentes.

Artigo 4o – Desde a data da inscrição do loteamento passam a integrar o domínio público de Município as vias e praças e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo.”

Assim, uma vez registrado o compromisso, caracterizado o desmembramento, a parte jurídica do problema estava aparentemente solucionada. Em verdade, nesses casos a solução servia apenas quando o loteador fosse o proprietário da área loteada.

Ao menos o registro de seu compromisso obtinha o compromissário comprador, possibilitando-lhe, em conseqüência, postular a regularidade de seu terreno junto à municipalidade, obter aprovação para edificação e lançamento individualizado do imposto territorial, ou, ainda, a legalização da edificação eventualmente introduzida.

De evidente que a solução não era a melhor nem servia a todos os tipos de problemas, especialmente quanto às obras que o loteador deixara de executar, mas, em face das leis vigentes, era o máximo que podia obter.

Certa feita, o ilustre representante do Ministério Público contestou a validade da decisão proferida em pedido idêntico da municipalidade. Apreciando o recurso, a E. Corregedoria-Geral da Justiça negou-lhe provimento, nos seguintes termos.

“Isto posto, o engano está exatamente em sustentar-se que a transferência de domínio, nos logradouros tornados públicos, só se opera com a transcrição.

Se assim fosse, isto é, se a Administração Pública estivesse sujeita exclusivamente às regras do Direito Civil, poderia ter razão o ora recorrente, em insistir no chamamento do titular da transcrição. Possivelmente, nem se devesse falar em jurisdição contenciosa, por se vislumbrar nela verdadeira ação reivindicatória.”

“A rigor, a intervenção do Juiz Corregedor seria até dispensável. Se a Municipalidade instruía seu requerimento com certidão da existência do logradouro, e planta da qual constam a área por este ocupada, além de sua exata localização, ao Oficial do Registro Imobiliário não seria lícito negar a averbação. Permite-a o artigo 167, inciso II, no 4, satisfeitos os requisitos do parágrafo único do artigo 246, ambos da Lei no 6.015/73, na redação dada pela Lei no 6.216/76.

Ocorre, por outro lado, que a Administração municipal adquire o domínio dos logradouros, não segundo as regras do Direito Civil, mas conforme as do Direito Administrativo.

Com efeito, não será a averbação pleiteada pela Municipalidade que efetivará a transferência do domínio. Ela já se operou pela destinação das áreas do arruamento ao uso comum do povo, modo originário de aquisição de bens pelo Poder Público do Município.

É, aliás, que resulta do sistema legal, e está reafirmado na doutrina e na jurisprudência, como se vê na obra do eminente Prof. Hely Lopes Meirelles, ao observar – em lição completa, e elucidativa – que ‘não há, nem pode haver vias e logradouros públicos como propriedade particular. Toda área de circulação ou de recreação pública é bem de uso comum do povo e, portanto, bem do domínio público por destinação, dispensando titulação formal para o reconhecimento de tal dominialidade’” (Cf. Direito Municipal Brasileiro, 3.ed. refundida. Revista dos Tribunais, 1977, p.621/2).

Nada importa tratar-se de “loteamento irregular”.

Ao retalhar o imóvel, o proprietário deixou os espaços destinados à circulação e ao uso comum. E isso foi levado em conta na celebração dos contratos objetivando a alienação ou aquisição dos lotes. É fora de controvérsia – observa a propósito Waldemar Ferreira – que, “tendo sido o plano de loteamento, em seu conjunto e nos seus pormenores, parte predominante na formação da vontade dos compradores de lotes, não deve ser essa situação modificada de tal forma que, se outra fosse, ou eles não teriam feito a compra ou somente a teriam realizado mediante o pagamento de menor preço” (O Loteamento e da Venda de Terrenos em Prestações, v.1/116, Empresa Gráfica da Revista dos Tribunais, 1938).

Assim também, perante o poder público. Ao fazê-lo, loteando o imóvel e reservando espaços às vias e logradouros públicos, o proprietário sabia de antemão que tais áreas se destinavam ao domínio público. Isso equivaleu à sua oferta, para que esses espaços tivessem tal destinação. A aceitação, pela municipalidade, torna-se patente, pelo seu requerimento, ao propugnar pela regularização do statu quo, mediante a averbação dos logradouros, de modo a que estes se tornem, incontestavelmente, bens de domínio público.

E, outrossim, nem precisam ser considerados aqui os motivos sociais, já ressaltados na decisão normativa do MM. Juiz da Primeira Vara de Registros Públicos e reconhecidos pelo próprio e ilustre recorrente.

Em vista do exposto, nego provimento ao recurso.

São Paulo, 12 de maio de 1980.

(a) Desembargador Adriano Marrey

Corregedor-Geral da Justiça

De outra feita, em consulta feita pelo Instituto de Registro Imobiliário do Brasil à E. Corregedoria-Geral da Justiça do Estado, a matéria voltou a ser ventilada, valendo conhecer os termos da indagação e da resposta.

“A mesma solução será aplicável aos arruamentos que vêm sendo regularizados pela Municipalidade, com a averbação da abertura das respectivas ruas?

Sim. Os arruamentos que vêm sendo regularizados pela municipalidade de São Paulo constituem situações irreversíveis, tanto que apenas se cuida de sua regularização. Não há como fazer incidir, retroativamente, quanto a eles, a lei nova” (Diário Oficial da Justiça, 18/2/1980).

“No que se refere aos desmembramentos de lotes que já venham sendo lançados individualmente pela Municipalidade, poderá o registro ser feito sem observância do disposto no art. 18 e seus parágrafos, da nova lei?

Sim, porque a Lei no 6.766/79 não é retroativa. Se a Municipalidade, quando do advento da nova lei, já havia lançado tributo sobre parcela do imóvel é porque, implicitamente, havia reconhecido o desmembramento anterior” (Idem, ibidem).

Resumidamente, pois, colocamos a forma até então utilizada pela Prefeitura municipal de São Paulo, com o apoio da Primeira Vara de Registros Públicos, que detém a Corregedoria-Permanente dos Cartórios de Registros de Imóveis da Capital para regularização dos loteamentos, forma essa que aparentemente se destinava ao resguardo dos direitos da municipalidade em relação às vias de circulação e espaços livres, mas permitia, como conseqüência, o registro dos compromissos e de escrituras de venda de lotes, uma vez que se tratava de desmembramento de terrenos, com frente para vias públicas existentes.

III Atuação da Prefeitura da capital de São Paulo na regularização dos loteamentos

Com a promulgação da lei 6.766/79, as prefeituras se viram munidas do instrumental legislativo necessário e adequado, que, havendo irregularidade nos loteamentos, elas assumissem a posição ativa de promover a regularização.

Os dispositivos legais que constituem esse equipamento são os artigos 38, incisos segundo e quinto, 40 e 41, da mencionada lei.

Evidentemente, haverá várias formas de utilização desses dispositivos, ao sabor das várias municipalidades e de acordo com as peculiaridades locais.

A idéia deste trabalho é trazer ao conhecimento dos senhores congressistas como vem a Prefeitura municipal de São Paulo se utilizando desses meios e qual a forma encontrada para atingir seu objetivo.

E nesse mister é conveniente ressaltar o trabalho do oficial do cartório de registro de imóveis, a quem competem importantes atribuições que lhe foram entregues por força da nova lei regulamentadora do parcelamento do solo urbano.

Em conseqüência da não-exigência de comprovação do domínio da área loteada, quando da aprovação do projeto, o mais sério problema enfrentado pela prefeitura municipal tem sido, em primeiro lugar, a obtenção da prova de propriedade e, ao depois, o exame dessa prova em cotejo com a gleba loteada.

A precariedade dos elementos inseridos nos processos em que foi apreciado o pedido de aprovação do loteamento tem sido causa, também, dos obstáculos encontrados para a identificação do loteador e sua posterior localização.

Essa localização vem sendo tentada por todas as formas, valendo-se dos elementos que existem nos processos, inclusive nas próprias plantas, e, muitas vezes, dos engenheiros que teriam sido os autores dos projetos.

Obtida a prova do domínio e feita a adequação do imóvel loteado dentro desse domínio, há elementos seguros e positivos para o depósito do pedido de averbação, já não mais com a simples finalidade de defender os direitos do poder público em relação às vias de circulação e espaços livres, mas também para transmitir, ao oficial do cartório de registro de imóveis, todo o plano de loteamento, inclusive com a demarcação dos lotes, conforme a realidade encontrada.

Muitas vezes, há casos em que, além da ausência do registro do loteamento, o loteador executou o parcelamento do solo em desacordo com a planta aprovada, o que obriga que ela seja feita (ou refeita), para adequá-la à realidade.

Paralelamente, o setor técnico efetua vistoria no local, o que é feito por engenheiros e arquitetos, que, em impresso bastante simplificado, fornecem um laudo sobre a situação atual do loteamento, indicando as obras executadas e as que devem ser feitas pelo loteador omisso.

Essas obras são exigidas ou conforme o termo de compromisso por ele assinado ao tempo da aprovação do loteamento, ou segundo a legislação vigente ao tempo dessa aprovação.

Apurada a necessidade de execução de obras, o loteador é intimado para tomar conhecimento de sua exigência.

Concede-se-lhe um prazo para que apresente a defesa, mediante a qual exponha as razões pelas quais não pretende assumir a responsabilidade dessa execução, ou cronograma físico para a efetivação das mesmas obras.

Apresentada ou a defesa, ou o cronograma, a peça é analisada. Se se trata apenas de alegações, o setor jurídico se detém no exame do que é invocado e decide se perdura ou não a obrigatoriedade da execução. O cronograma físico é examinado não só quanto ao prazo de execução, mas também quanto às obras que ele encerra.

Aceito o cronograma originariamente apresentado ou outro que venha a ser exibido, em complementação, o loteador firma compromisso e recebe autorização para a execução das obras.

No curso do prazo concedido para a realização das obras é feita a denominada vistoria de acompanhamento, elemento que permite apurar se o cronograma vem sendo cumprido e se as obras vêm sendo executadas de acordo com as técnicas adequadas.

Encerrado o prazo fixado, efetiva-se a vistoria de aceitação das obras e, quando estas se apresentem em ordem, é expedido auto de regularização (em anexo), para entrega ao loteador e que tem efeitos administrativos importantes.

Na hipótese de recusa das obras, prossegue-se, regularizando-se o loteamento apenas quanto à parte jurídica, remetendo-se o processo à procuradoria judicial para acionar o loteador e obter dele, via judicial, a execução das obras ou a quantia em dinheiro correspondente a elas.

Assim, fecha-se o conjunto, com a execução das obras de responsabilidade do loteador e com a prova de propriedade da gleba, inteiramente de acordo com a área loteada.

Encaminhada ao cartório, resta examinar qual o ato de registro a ser praticado.

Prosseguindo na prática anterior, os cartórios têm apenas feito a averbação da abertura dos logradouros e da reserva dos espaços livres na matrícula do imóvel, passando, em seguida, a registrar os compromissos e escrituras de venda nas matrículas dos lotes, que vão abrindo à medida que são apresentados tais títulos a registro.

Estabelece o artigo 41 da lei 6.766/79 que,“regularizado o loteamento ou desmembramento pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, o adquirente do lote, comprovado o depósito de todas as prestações do preço avençado, poderá obter o registro de propriedade do lote adquirido, valendo para tanto o compromisso de venda e compra devidamente firmado”.

Há, pois, que examinar o que se deve entender como regularização do loteamento pela municipalidade.

Deixado que foi, para a municipalidade, fazer a exigência da execução pelo loteador, de obras, que no mínimo compreendam a abertura das vias de circulação, a demarcação dos lotes e a execução de galerias para escoamento de águas pluviais (art.18, inc.V, lei 6.766/79), cumpre saber se nessa regularização está ou não a municipalidade obrigada a depositar em cartório o pedido de registro do loteamento, com todos os documentos a que alude o artigo 18 citado, cumprindo-se todo o processo, inclusive com a publicação de editais.

A resposta, evidentemente, há de ser negativa, considerando o fim social objetivado e que essa regularização, pela prefeitura municipal, é forma anômala de fazer o loteamento ingressar no registro imobiliário.

Não se há que exigir, portanto, do poder público, que comprove a inexistência de ações contra o loteador ou a inocorrência de protesto de títulos de sua responsabilidade, ou que faça o memorial descritivo, ou que demonstre não haver débitos fiscais que, onerando a gleba, possa prejudicar os compradores, nem que apresente o modelo do contrato-padrão.

A dispensa desse procedimento é conseqüência de um fato simples: o loteamento irregular já foi executado e os lotes compromissados, de tal forma que não se busca prevenir futuros prejuízos, mas reparar faltas antes cometidas.

Por conseqüência, basta que a prefeitura requeira, com fundamento no artigo 41 da lei 6.766/79, o registro do loteamento, e este, uma vez comprovada a propriedade do loteador sobre a gleba, matriculada esta, deverá ser registrado pelo cartório, sem a apresentação dos documentos referidos no artigo 18 da lei citada em publicação dos editais.

O título, para fins dos artigos 167, inciso I, no 19, e 221, inciso II, da Lei de Registros Públicos, é o requerimento da prefeitura municipal.

O cartório fará um único registro, consignando que é feito a requerimento da prefeitura municipal e com esteio no artigo 41 citado, abrindo, em seguida, ficha auxiliar para controle dos registros dos compromissos e dos títulos de transmissão definitiva dos lotes, a exemplo do que faz quando o loteamento é registrado a pedido do loteador.

IV Alguns problemas jurídicos surgidos com a titulação

De acordo com o artigo 516, parágrafo terceiro, da lei municipal 8.266, de 20 de junho de 1975, a prefeitura, por errônea interpretação do artigo 1.136, parágrafo único, do Código Civil, admitiu o parcelamento do solo de área que seja superior, até 5%, daquela constante do registro. Dizemos equivocadamente porque esse dispositivo da lei civil somente regula as relações entre este último e o poder público, em especial entre o particular e o registro imobiliário.

Dessa forma, se o loteador apresentou e viu aprovado plano de loteamento de gleba que contenha área superior à do título, estará ele obrigado, para obter o registro do loteamento, a providenciar a retificação do registro (Código Civil, art. 860, e Lei de Registros Públicos, art. 213), antes de requerer o registro do loteamento, no qual cabe ao oficial verificar se o plano está ajustado ao registro, devolvendo os documentos ao apresentante quando houver incoincidência entre o imóvel registrado e o que deu suporte à aprovação do plano.

Outra situação que freqüentemente tem sido enfrentada pela prefeitura municipal é aquela relativa a loteamento de gleba formada por dois imóveis distintos, de titulares diferentes, que somaram propriedade e recursos para único loteamento.

Do ponto de vista administrativo, não há impedimento a esse procedimento. Entretanto, o obstáculo se apresenta por ocasião de registro imobiliário, uma vez que, segundo o artigo 235 da Lei de Registros Públicos, a unificação de imóveis, com abertura de uma única matrícula, em que deva ser registrado o loteamento, teoricamente, pressupõe que os imóveis pertençam ao mesmo proprietário.

A solução prática encontrada para contornar o óbice, quando esse registro é postulado pelos loteadores, é que antes eles permutem partes ideais de seus imóveis, para, após o registro da permuta, postularem a unificação dos imóveis, com abertura de matrícula única.

Entretanto, quando a regularização é feita pela prefeitura municipal, não vislumbramos motivo para o cartório recusar a abertura de matrícula única para o registro do loteamento.

Há que dar interpretação a mais ampla possível, partindo-se da premissa segundo a qual, se duas pessoas, titulares de imóveis contíguos, os juntaram para o projeto de loteamento, conjugaram seus direitos e estabeleceram uma comunhão.

Não haverá, portanto, impedimento para que se abra uma única matrícula e se registre o loteamento, cuidando-se, apenas, de anotar quais os lotes de um e de outro para verificar e conferir os compromissos e escrituras, que só podem ser firmados por aquele que for o titular do domínio. Se eventualmente um lote for composto de parte da área de um e parte da área de outro proprietário, ambos deverão comparecer no compromisso ou na transmissão definitiva.

O que não parece válida é a recusa do registro do loteamento ou do registro dessa regularização, quando pleiteada pela municipalidade, sob a argumentação de que é impossível a abertura da matrícula com a unificação de imóveis, objeto de transcrições ou matrículas, porque de proprietários distintos.

Cuide-se que, com o registro do loteamento, o cartório disporá de elementos seguros para aferir a disponibilidade em poder do loteador, uma vez que irá eliminando os lotes compromissados ou transmitidos definitivamente, e esse controle não se dará apenas pela subtração das áreas compromissadas ou transmitidas, da área total originária.

V A suspensão do pagamento das prestações ao loteador

Dispõe o artigo 38, da lei 6.766/79 que, verificado que o loteamento é irregular, ou quanto à execução das obras, ou quanto ao registro, podem, o compromissário comprador, o Ministério Público ou a prefeitura municipal, notificar o loteador para suprir a falta.

O loteador, em face da irregularidade do loteamento, poderá, portanto, ser notificado para sanar a falha: a) pela prefeitura municipal; b) pelo Ministério Público; e c) pelo adquirente do lote.

Essa notificação tanto pode ser feita pelo cartório de registro de imóveis como pelo cartório de registros de títulos e documentos (lei 6.766/79, art. 49), ou, ainda, pela via judicial.

Verifica-se que a lei não estabeleceu um prazo que a notificação deve conferir ao loteador para suprir a falta, de sorte que à intimação deve seguir a suspensão do pagamento das prestações, incontinente e independentemente de qualquer outra providência.

Diante da possibilidade de o loteador ser notificado e ter regularmente cumpridas suas obrigações, cabe-lhe requerer ao juízo ao qual competir a corregedoria do registro imobiliário, providências para a declaração administrativa da regularidade do loteamento e obter o levantamento das prestações que tenham sido depositadas pelos compradores, uma vez que, conforme o disposto no parágrafo terceiro, do artigo 38, da lei 6.766/79, esse levantamento sempre depende de autorização judicial.

Suspenso o pagamento pelo compromissário comprador, em conseqüência de notificação ao loteador, deve ele passar a depositá-las no cartório de registro de imóveis ao qual competir o registro do loteamento.

Na capital, considerando as enormes dificuldades que seriam enfrentadas pelos cartórios para essa prática, especialmente considerando o elevado número de loteamentos irregulares até então existentes (cerca de 4.500 ), o que exigiria a implantação, em cada serventia, de um verdadeiro departamento para atender os compradores, o controle dos depósitos, a elaboração de contas-correntes e o atendimento, mensal, de milhares de depositantes, após entendimentos mantidos com o doutor Reynaldo Emygdio de Barros, DD. prefeito da capital, e com a Caixa Econômica de Estado de São Paulo, iniciamos estudos para a criação de um sistema prático que desse pronto atendimento aos compradores, sem descumprir a lei.

Tendo deixado a Primeira Vara de Registros Públicos, o ilustre magistrado Narciso Orlandi Neto cuidou de disciplinar a matéria, editando para tanto o provimento 9/80 (em anexo), que estabelece o procedimento a ser adotado em tais ocasiões.

Das inovações introduzidas, deve ser destacada a possibilidade de o compromissário comprador efetuar os depósitos em qualquer agência da Caixa Econômica de Estado de São Paulo, uma vez que lhe é entregue, pela prefeitura municipal, um carnê que possibilita esse pagamento, sem necessidade de, mensalmente, se dirigir ao cartório para esse fim.

Para os cartórios, a solução foi sobremodo feliz, porque os dispensou da execução da tarefa, totalmente estranha às suas atividades regulares, para as quais não estavam aparelhados e para cujo desempenho fatalmente teriam de investir altas somas, à vista dos vários controles contábeis que deveriam criar, com a contratação de pessoal, confecção de impressos, abertura de contas individuais em estabelecimentos oficiais, etc.

Para a prefeitura municipal, o procedimento também ofereceu vantagens, tendo em vista que a sua participação efetiva no “cadastramento” dos compradores lhe dá um panorama financeiro das quantias que deverão ser depositadas e do total a ser arrecadado, verificando se o quantum lhe permite a regularização do loteamento, especialmente quanto à execução das obras. Sabe-se, com antecedência, se podem ser feitos investimentos em tais obras sem onerar os cofres da prefeitura, sempre carente de recursos pela má distribuição de receita.

O provimento citado, portanto, se transformou em importante instrumento na regularização dos loteamentos, beneficiando os compradores, os cartórios e a prefeitura municipal, embora seja esta a única a despender funcionários para a emissão dos carnês.

Nos anexos que se juntam ao final do trabalho se encontram modelos dos vários impressos utilizados com essa finalidade, inclusive daqueles destinados a levar aos compradores o conhecimento das vantagens do sobrestamento do pagamento das prestações ao loteador.

Esse procedimento tem sido denominado consignação administrativa, não porque o compromissário comprador encontre obstáculo para efetuar o pagamento, mas porque, legalmente, está impedido de fazê-lo, e o loteador, impedido de receber após a notificação a que se refere o artigo 38 já citado.

Essa inovação introduzida pela lei 6.766/79 tem sido aplaudida por todos quantos têm escrito ou feito conferências a respeito da nova Lei de Parcelamento do Solo Urbano.

De fato ela se coloca como um dos mais importantes instrumentos que o novo diploma pôs à disposição não só dos compromissários compradores, para ajudá-los a compelir o loteador a regularizar o loteamento, senão também das prefeituras municipais.

Com efeito, tem-se sustentado que a sanção econômica consistente no bloqueio dos pagamentos é sempre mais sentida pelo loteador que pela ameaça do procedimento penal. De fato, privado da “carteira”, isto é, da soma dos valores das prestações, o loteador se vê, repentinamente, desfalcado do seu orçamento, que, se não corresponde à reposição do empreendimento, ao menos consubstancia o lucro da sua atividade.

Exatamente por esse motivo é que o legislador, sabiamente, condicionou o levantamento das prestações depositadas à decisão do juízo administrativo dos registros públicos, mediante procedimento de jurisdição voluntária em que a prefeitura municipal deve ser necessariamente citada.

Mais uma vez, portanto, o legislador deu realce à atuação das municipalidades na regularização dos loteamentos, pois é óbvio que, se o loteamento permanecer irregular, elas não concordarão com esse levantamento.

Cuide-se, ainda, que o artigo 38, parágrafo quinto, da lei 6.766/79, citada expressamente, dispõe que, se notificado, o loteador não regularizar o loteamento no prazo contratual ou se essa regularização se fizer pela prefeitura municipal, “não poderá, a qualquer título, exigir o recebimento das prestações depositadas”.

Há, portanto, que se verificar a diversidade de situações: num primeiro passo, as prestações depositadas em cartório, em conseqüência da notificação a que se refere o artigo 38, parágrafo primeiro, podem ser levantadas pelo loteador que regularizou o loteamento (art.38, §3); num segundo momento, se o loteamento foi regularizado pela prefeitura municipal, o loteador perde o direito ao montante depositado.

Se a prefeitura municipal, para a regularização, despendeu quantia inferior à depositada ou se nada despendeu, entendemos que não pode o loteador perder, em favor da municipalidade, aquele montante, pois para ela esse recebimento configuraria enriquecimento sem causa. Omitiu-se o loteador, deixando de disciplinar a hipótese. Se, entretanto, se entender que essa perda representa uma penalidade civil imposta pela irregularidade do empreendimento, restaria ainda uma lacuna consistente em não se ter estabelecido o destino da quantia.

A redação desse parágrafo quinto não é das melhores, porque se refere à falta de atendimento da notificação até o vencimento do prazo contratual. Ora, sabemos que os vários lotes são compromissados em tempos diversos, razão pela qual será difícil estabelecer qual dos contratos deve ser tomado por base para a fixação do termo final. Seria o primeiro contrato celebrado? Ou o último? Deve considerar-se o primeiro contrato registrado?

Veja-se que ainda uma vez o loteador omitiu ponto essencial, que, sem dúvida, implicará sérias divergências por ocasião da atuação do dispositivo legal ao caso concreto.

Se a intenção foi ter como base o prazo fixado no contrato-padrão, não se pode perder de vista que, não tendo sido registrado o loteamento, nem sempre será fácil obter-se o contrato modelo, assim como não será descartável a hipótese de ter o loteador celebrado contratos com diferentes prazos de cumprimento.

Por qualquer forma, em futura modificação de texto, cumprirá satisfazer, de forma clara e precisa, o que se pretendeu.

O dispositivo seguinte trata da regularização do loteamento pela prefeitura municipal, uma vez desatendida a notificação pelo loteador. Cuidamos, apenas, que essa regularização não é um simples poder-dever que se transforme em norma de conduta apenas para evitar lesão aos seus padrões de desenvolvimento urbano e se cinja, como aparente deflui do texto, aos aspectos técnicos do loteamento, pois a parte final do artigo se refere, também, à defesa dos direitos dos adquirentes de lotes, o que, necessariamente, à prefeitura implica providenciar o registro do loteamento, sem o que os compradores não terão condições de ingressar com seus compromissos, cessões, promessas de cessões ou transmissões definitivas no registro imobiliário.

Este o ponto fundamental que, ao final, trataremos com um pouco mais de atenção.

O parágrafo primeiro, do artigo 40, estabelece que, uma vez regularizado o loteamento, tal como o loteador, a prefeitura municipal, deverá obter em juízo o levantamento das quantias depositadas e seus acréscimos, para se ressarcir das despesas feitas, da forma mais ampla possível, pois abrange a execução das obras, o registro do loteamento bem como as desapropriações que se tenham feito necessárias.

A propósito, o ideal seria que, nos orçamentos dos municípios, fosse destinada, previamente, verba para esse fim, tendo em vista que sem essa situação, sabido que as comunas não dispõem de recursos para a execução de obras que importem em vultosas despesas, a possibilidade de fazer atuar esse dispositivo para execução das obras se torna remota.

Se o total das prestações depositadas não for bastante para satisfazer as despesas com a regularização do parcelamento, a prefeitura municipal, pelas vias judiciais adequadas, cuidará de obter do loteador a complementação até o integral ressarcimento. É o que estabelece o parágrafo segundo, que dispõe que a ação em questão poderá atingir todos aqueles que, tendo-se beneficiado com o empreendimento, façam parte do mesmo grupo econômico ou financeiro em conjunto com o loteador.

Não descartou, contudo, a lei, a possibilidade de, esgotadas todas vias para a prefeitura se ressarcir das despesas, venha a exigir dos compradores as quantias que tenham sido necessárias à regularização do loteamento, com obras e registros.

Se, à primeira vista, parece injusto esse dispositivo, não se verá a situação por esse prisma se atentarmos para que os compradores são os beneficiários diretos das obras e da normalidade jurídica do parcelamento.

Mas o que se deve ter em mira é que apenas depois de acionados o loteador e, eventualmente, aqueles que, na forma do artigo 47 da lei citada lhe sejam solidários, é que o poder público municipal poderá dirigir contra os compradores.

Por derradeiro, o artigo 41 da já mencionada Lei do Loteamento consagra dispositivo de grande alcance social e vem esteada em largo conhecimento da realidade da vida. Com efeito, se o loteador deixou de executar o loteamento conforme o plano ou não o registrou, se tomadas forem medidas coercitivas, especialmente aquela estabelecida no artigo 38, da mesma lei, não se disporá ele a outorgar a escritura definitiva, em cumprimento ao compromisso.

O compromissário comprador teria, uma vez obtido o registro do compromisso, que movimentar a ação de adjudicação compulsória ou, se ele não foi registrado, que requerer a ação a que aludem os artigos 639 e seguintes do Código de Processo Civil.

Ora, mais uma vez se imporiam ônus ao compromissário comprador, que já fora prejudicado pela irregularidade do loteamento.

Dessa forma, o dispositivo, repita-se, tem profunda repercussão, uma vez que permite ao comprador, uma vez recolhido o imposto de transmissão inter vivos, transmudar o seu compromisso em instrumento capaz de, registrado, lhe conferir o domínio do lote.

A propósito, cumpre destacar, ainda, que loteadores inescrupulosos têm exigido de compromissários compradores o pagamento de elevadas quantias para concordarem em assinar a escritura de venda e compra ou simplesmente para fornecer “minuta” dessa escritura.

Tendo presente esses episódios, a Supervisão especial da regularização de loteamentos e arruamentos vem de dirigir consulta e pedido ao MM. juiz de Direito da Primeira Vara de Registros Públicos, solicitando que aquela vara normatize, mediante decisão ou em provimento, a situação, orientando os compromissários compradores e os próprios cartórios de registro de imóveis, como proceder para integral cumprimento desse artigo.

A decisão a propósito não deve tardar, e a Prefeitura de São Paulo está certa de que, com o elevado espírito público que caracteriza a orientação daquele juízo, sempre disposto a atender às situações de alto interesse social, a matéria será apreciada com o mais profundo senso de Justiça.

Verificam, pois, os senhores, dessa exposição, que houve profunda modificação na sistemática dos loteamentos, armando o legislador as prefeituras municipais para interferir e atuar no campo da regularização dos loteamentos.

O instrumental legislativo posto à disposição de municipalidades atendeu aos justos reclamos da população, sempre carente de recursos, e, de regra, essa população, mais humilde, menos instruída é que sempre foi a grande vítima dos maus loteadores.

Para nós, o ponto central do posicionamento das prefeituras municipais está em que elas devem-se conscientizar da importância de assumirem uma atitude positiva e firme, serena e segura na regularização dos loteamentos.

Para tanto, devidamente armadas com o amparo legal acima examinado, podem e devem exigir dos loteadores a execução das obras a que ele está obrigado, podem e devem atuar no resguardo de seus padrões de desenvolvimento urbano.

Mas, em especial, entendemos que as prefeituras municipais estão legitimadas a registrar os loteamentos, sem obediência ao formalismo e ao processo do artigo 18, da referida lei 6.766/79.

A lei, portanto, criou dois tipos de loteamentos, do ponto de vista registrário, a saber, o voluntário, feito a requerimento do proprietário ou do compromissário comprador, e o ex ofício, na feliz expressão do ilustre sub-procurador da Justiça de São Paulo, Àlvaro Pinto de Arruda, um estudioso dos problemas registrários e profundo conhecedor da matéria.

O loteamento é registrado ex oficio, quando a prefeitura municipal se vale dos dispositivos da lei 6.766/79 para obter sua regularização e, além dos aspectos técnicos que ela envolve, sem dúvida ela compreende também o aspecto jurídico.

Do ponto de vista registrário, pouco importam as questões técnicas, as obras e sua execução, de sorte que aos oficiais do registro imobiliário cabe, como realçamos inicialmente, o papel de relevo na consecução dos objetivos da lei.

A aceitação, portanto, dessa proposição, isto é, da possibilidade e legitimidade para que as prefeituras municipais, sem o procedimento do artigo 18, da lei 6.766/79, requeiram o registro de loteamento, esteadas no artigo 40 da mencionada lei, é a conclusão deste trabalho, que submetemos à consideração dos que o examinam.

São Paulo, outubro de 1981.

Anexos

Decisão da 1a Vara RP/SPresguarda o domínio público sobre ruas, espaços livres e áreas institucionais de loteamentos aprovados

Vistos.

1. A Prefeitura Municipal de São Paulo veio a este Juízo requerer a averbação, à margem da transcrição no 85.158 do 11o Cartório de Registro de Imóveis, da abertura de ruas, praças, vielas, espaços livres e faixas reservadas para melhoramentos públicos caracterizados da planta que exibiu.

Alega que no processo administrativo no 8.629/66, A.R.M. e I.D. requereram e obtiveram, dela requerente, aprovação de plano de arruamento-loteamento, em área de sua propriedade, de 75.500 m2, situada na Estrada de Pirajussara, 29o Subdistrito, Santo Amaro, que houveram do espólio de G.M., conforme transcrição no 85.158, do 11o Cartório referido, e que esse arruamento foi executado de acordo com a planta aprovada, achando-se esses logradouros entregues ao uso comum do povo e assim pretendem resguardar os seus direitos sobre tais áreas.

A inicial veio instruída dos documentos de fls. 4/33. A requerimento da Curadoria de Registros Públicos, informou a Sra. Oficial do 11o Cartório de Registro de Imóveis, do que decorreu parecer favorável da Curadoria. Por cautela, foram intimados os titulares da transcrição.

Relatados, decido.

2. Por primeiro, consigne-se que este pedido resultou de longos estudos e entendimentos havidos entre este Juízo, a Prefeitura Municipal e Oficiais de Registro de Imóveis no sentido da regularização dos chamados loteamentos clandestinos.

Com efeito, ninguém desconhece a existência de loteamentos nessas condições, dos quais os maiores prejudicados são os homens simples do povo, que, tendo adquirido, com seus parcos ganhos, pequenos lotes, geralmente na periferia da Capital, não conseguem inscrever ou transcrever seus títulos, a falta de regular inscrição do loteamento no Registro imobiliário, conforme determina o Decreto-Lei no 58/37.

Milhares de casos dessa ordem são levados aos Registros de Imóveis, sem possibilidade de registro porque não consta da transcrição a averbação correspondente às aberturas de ruas, praças etc.

Não seria possível, como reiteradamente tem este Juízo decidido, averbar-se à margem das transcrições, pura e simplesmente, a abertura dos logradouros públicos, com esteio em sua oficialização ou reconhecimento pela Municipalidade, em vez que faltariam ao Cartório de Registro de Imóveis elementos seguros quanto à área destinada a tais espaços, com a finalidade de fazê-la subtrair da transcrição e verificar, ao depois, a disponibilidade de área em poder dos loteadores.

Daí, porque se entendeu que a única forma possível de se atingir o fim colimado seria a do presente procedimento, tendo em vista a conjugação de dois princípios já reconhecidos na sistemática do registro imobiliário, qual seja, o da afetação e o da destinação.

Estabelece o art. 3o do Decreto-Lei no 58/37 que a inscrição do loteamento torna inalienáveis, por qualquer título, as vias de comunicação e os espaços livres constantes do memorial e da planta.

Ora, o descumprimento, pelo loteador, de obrigação que a ele se impunha por força desse texto legal não pode, à evidência, beneficiá-lo.

Como pondera Waldemar Ferreira: “O ato registro (inscrição ou averbação, pelo na lei disposto, no art. 3o torna inalienável, por qualquer título, as vias de comunicação, e os espaços livres constantes do memorial e da planta). Padece, pois, em tais termos, restrição insigne o direito de propriedade do loteador sobre as vias de comunicação e espaços livres, conservando-o em inteira plenitude quanto aos lotes, estes sim, destinados à venda, mediante o pagamento do preço em prestações periódicas e contínuas”.

Por outro lado, como escreve Carvalho dos Santos, “A verdade, a nosso ver, está com aqueles que sustentam que bens de uso comum do povo são todos aqueles destinados ao uso direito e imediato da coletividade em virtude de uma afetação formal. Esta afetação ou destinação tanto pode ser resultado de fatos naturais, como o movimento das águas para o rio, mar, etc., como pode ser de um dispositivo expresso de lei” (Código Civil Interpretado. Freitas Bastos, v.2, p.101).

Ora, o art. 3o do Decreto-Lei no. 58/37 estabeleceu que os espaços livres constantes do memorial e da planta se tornam inalienáveis. Está exatamente aí o dispositivo expresso de lei transformando o espaço livre em bem público de uso comum.

E, relembrando Waldemar Ferreira, no artigo supra citado: “Declarando inalienáveis, por efeito do registro do memorial e da planta, as vias de comunicação e os espaços livres deles constantes, colocou-os a lei fora do comércio, com torná-los inegociáveis”.

De se recordar também que:

“Quando um particular obtém licença administrativa, para arruar e lotear, com a condição de transferir para o patrimônio público as áreas reservadas para ruas, praças e espaços livres, o negócio pelo qual se opera essa transferência não é de estatuto civil, mas de direito administrativo e denomina-se concurso voluntário e esse concurso, como modo de aquisição de bens pelo poder público independe de forma especial e transcrição no registro; basta que haja inequivocidade quanto à oferta pelo particular e aceitação pelo poder público”.

Não se deve perder de vista que: “Aunque las tierras reservadas para calles hayan continuado en poder de quien acordó la reserva (no otra cosa que acordar importa señalar las calles en el plano, dividir las manzadas em lotes sobre esas calles, pedirlo así durante la vigencia de una ordenanza que impone la condición de dar gracia la tierra para calles) ellas han estado virtualmente afectadas para ese uso público desde la fecha del decreto que aprobó el plano y la división en lotes. No existirá en el caso escritura pública traslativa de dominio de la superficie relativa a las calles hecha por los propietarios del terreno dividido en lotes a la Municipalidad, pero es visible en presencia de los antecedentes referidos que la Municipalidad puede, si lo desea, requerir esa escritura pública en cualquier momento. Lo que si no puede es retirar la autorización que dió para la división en lotes en forma condicional, por el prejuicio que ella significaría para la comunidad. Le autorizado es de derecho administrativo, la condición impuesta es, en cierto aspecto, de derecho privado” (La Ley, v.29, p.377/8).

Essa transferência do bem, do particular para o uso público, segundo o magistério de Hely Lopes Meirelles, “exatamente porque são bens de uso comum do povo, desgarram-se das regras de direito civil e se submetem a regime jurídico especial do direito público” (MARIENHOFF, Domínio Público, p. 45 seg.). Atentamos a essa realidade, os Tribunais vêm sufragando a mesma doutrina, valendo citar recente acórdão do Tribunal de Alçada que sustentou ser dispensável a existência de título aquisitivo de via pública e de sua transcrição no Registro de Imóveis (Revista dos Tribunais, v.203/412).

Em julgado mais antigo, o Tribunal de Justiça de São Paulo já havia considerado como integrantes da Municipalidade as ruas e praças em relação às quais o particular demitira o domínio para a formação do povoado, embora o fizesse sem título formal de transmissão da propriedade imóvel (Revista dos Tribunais, v.168/334).

Assim, se a área em questão não estivesse dentro da planta do loteamento, pela afetação e pelo concurso voluntário passaria a pertencer à Municipalidade, ainda porque:

“as pessoas jurídicas de direito público interno não estão sujeitas às restrições do Código Civil, quanto à forma dos contratos, não se exigindo transcrição para prova de domínio” (LINHARES DE LACERDA, Tratado de Terras do Brasil, 1-19, ed.1960).

Pontes de Miranda, de outro lado, doutrina:

“Tem-se pretendido que as vias de comunicação e os espaços somente se tornem públicos por atos dos interessados, entregando-os à Prefeitura Municipal. De modo nenhum. A aprovação do loteamento faz públicas as vias de comunicação e públicos os espaços livres” (Tratado de Direito Predial, 3.108, §31, n.4, ed.48; Tratado de Direito Privado, 1.389, §1, 452, ed.1955).

O mesmo Hely Lopes Meirelles, em publicação no jornal “Folha de São Paulo” – “Arruamento, Alinhamento e Nivelamento” – escreve:

“Aprovado o loteamento, para a urbanização do terreno particular (loteamentos), as áreas destinadas às vias e logradouros passam automaticamente para o domínio municipal, independentemente de título aquisitivo e transcrição, visto que o efeito jurídico do arruamento é, exatamente, o de transformar o domínio particular em domínio público, para uso comum do povo. A Doutrina moderna considera que não é o título de aquisição civil, nem a transcrição imobiliária, que conferem ao bem o caráter público. É a destinação administrativa, possibilitando o uso comum de todos, que afeta o bem de dominialidade pública.”

O Colendo Pretório Excelso, de seu turno, já decidiu:

“Ruas e praças consectárias de loteamento e venda de propriedade urbana, ou suburbana, tornam-se bens públicos, de uso comum, inalienáveis da data em que inscritos no Registro de Imóveis o memorial, planta e demais documentos a que se refere o Decreto-Lei 58, de 1937, arts. 1o e 3o” (Diário da Justiça da União, 19/7/63).

3. Em face do exposto, defiro o pedido e determino que, oportunamente, seja expedido o mandado para a feitura da averbação requerida, a ser instruído de cópia da inicial, desta e de uma via de cada planta que instruiu o pedido.

Isento de custas.

P. (em resumo e oportunamente). R. I. Comunique-se (após o trânsito em julgado) à E. Corregedoria-Geral da Justiça (Código Judiciário do Estado, art. 232).

São Paulo, 4 de abril de 1975.

Gilberto Valente da Silva

Juiz de Direito

Provimento da 1a Vara RP/SP determina averbação e aberturas de ruas, praças e demais espaços livres mediante solicitação da prefeitura

Provimento no 02/80

O doutor Gilberto Valente da Silva, MM. Juiz de Direito da 1a Vara de Registros Públicos, usando das atribuições que lhe são conferidas por lei e,

Considerando o que foi decidido no processo no 664/74, requerido pela Prefeitura Municipal de São Paulo;

Considerando que a sistemática por ele introduzida permitiu a este Juízo, em perfeita consonância com a Prefeitura Municipal e os Srs. Oficiais dos Cartórios de Registro de Imóveis, a regularização de centenas de loteamentos irregulares;

Considerando que com tais providências vem sendo acautelado o patrimônio público, resguardado que ficou contra a eventual alienação de vias públicas e espaços livres constantes de planos de loteamentos aprovados;

Considerando que na gestão do atual Prefeito Municipal foi incrementada a regularização desses loteamentos;

Considerando que é necessário e conveniente abreviar-se o tempo dessa regularização, a despeito de ela se estar efetivando em curto período;

Considerando que os novos entendimentos mantidos com o Chefe do Executivo Municipal e os Srs. Oficiais dos Cartórios de Registro de Imóveis possibilitam a aceleração dessa regularização;

Resolve:

Artigo 1o – Os pedidos de averbação e aberturas de ruas, praças, vielas, áreas de recreio e demais espaços livres constantes das plantas submetidas à aprovação da Prefeitura Municipal e por esta aceitas serão, na forma dos artigos 167, II, 4 e 246 e § único da Lei de Registros Públicos apresentados diretamente pela Municipalidade aos Cartórios de Registro de Imóveis, acompanhados de cópia da planta aprovada.

Artigo 2o – Os Cartórios farão as averbações requeridas após a necessária verificação, que incluirá a titularidade do domínio, a disponibilidade de área e outros elementos necessários à regularidade do ato a ser praticado.

Artigo 3o – Uma vez preenchidos os requisitos legais os pedidos serão atendidos no menor espaço de tempo possível, dado o caráter social que cerca a medida.

Artigo 4o – Nos casos em que os Srs. Oficiais entenderem impossível a averbação ou que devam ser completados os elementos fornecidos pela Prefeitura Municipal, com esclarecimentos a respeito encaminharão os documentos a este Juízo para exame e decisão.

Artigo 5o – Não devem ser considerados irregulares os pedidos que contenham requerimento de averbação de abertura de vias públicas já feitos total ou parcialmente, tendo em vista que a nova solicitação permitirá melhor definição das áreas ocupadas e possibilitará, com a planta, sua efetiva localização no imóvel transcrito.

Cumpra-se, na forma e sob as penas da lei.

Dado e passado nesta cidade de São Paulo, aos 23 de abril de 1980.

Registre-se. Comunique-se. Remetam-se cópias à Egrégia Corregedoria-Geral da Justiça e ao Excelentíssimo Senhor Prefeito Municipal.

Gilberto Valente da Silva

Juiz de Direito

Regularização de loteamento. 1a Vara RP/SP estabelece procedimento prático para compromissários compradores e cartórios de registro de imóveis

Provimento no 09/80

O doutor Narciso Orlandi Neto, Juiz de Direito em exercício na 1a Vara de Registros Públicos, usando das atribuições que lhe são conferidas por lei,

Considerando a impossibilidade material de ser feito tal depósito diretamente nos cartórios de registro de imóveis;

Considerando que a Prefeitura Municipal de São Paulo e a Caixa Econômica do Estado de São Paulo, em convênio, se propõem a fornecer meios materiais e humanos, assumindo essa prestação de serviço público;

Considerando que o pagamento das prestações em agências bancárias, através de carnê, facilitará o cumprimento do §1o do art. no 38 da Lei 6.766/79,

Determina:

Art. 1o – O depósito a que se refere o § 1o do art. no 38 da Lei 6.766/79 será feito na Caixa Econômica do Estado de São Paulo, em uma das 29 agências relacionadas no anexo no 1 deste Provimento, à escolha do interessado, através de carnê individual, em seu nome expedido pela Secretaria da Habitação da Prefeitura Municipal de São Paulo.

Art. 2o – O depósito previsto no artigo anterior só será possível quando o loteamento ou desmembramento não se achar regularmente registrado, ou quando não for regularmente executado pelo loteador.

§ 1o – Em qualquer das duas hipóteses, o depósito será condicionado à apresentação de prova de que o loteador foi notificado por adquirente de lote, pela Prefeitura ou pelo Ministério Público. Tal prova será dispensada se o interessado demonstrar que foi notificado pela Prefeitura para suspender o pagamento das prestações restantes.

§ 2o – Em se tratando de loteamento ou desmembramento não registrado, o depósito dependerá da apresentação do contrato de compromisso de venda e compra, ou de cessão, e de prova de que o imóvel está transcrito ou registrado em nome do promitente-vendedor, ou de que o promitente-cedente tem seu título registrado.

Art. 3o – Antes de efetuar o primeiro depósito, deverá o interessado retirar, junto à Secretaria da Habitação da Prefeitura Municipal de São Paulo, o “carnet” de recolhimento, provando, para tanto, o preenchimento das condições mencionadas no art. 2o e seus parágrafos.

Parágrafo único – De cada carnê de recolhimento constará obrigatoriamente: número da conta; agência escolhida para os depósitos; nome do compromissário-comprador; nome do cessionário, se houver; denominação do loteamento ou desmembramento; cartório da circunscrição a que pertence o imóvel; valor total do contrato, número de prestações devidas quando da emissão do carnê e valor de cada prestação, tudo de acordo com o modelo constante do anexo no 2 deste Provimento.

Art. 4o – A conta aberta em nome do adquirente do lote quando da apresentação, pela primeira vez, do carnê na agência escolhida vencerá juros e correção monetária e só será movimentada com autorização do Juiz de Direito da 1a Vara de Registros Públicos.

Art. 5o – O adquirente do lote, de posse do carnê, poderá fazer os pagamentos independentemente do pagamento de juros ou quaisquer acréscimos, mesmo que as prestações estejam atrasadas e ainda que não as atualize.

Art. 6o – Ocorrendo o reconhecimento judicial da regularidade do loteamento antes do vencimento de todas as prestações, uma vez notificado pelo loteador através do cartório de registro de imóveis, o adquirente do lote passará a pagar as prestações diretamente àquele, retendo consigo o carnê como prova do pagamento das prestações depositadas.

Parágrafo único – O levantamento dos depósitos feitos dependerá do processo previsto no § 3o do art. 38 da Lei 6.766/79.

Art. 7o – O registro de propriedade previsto no art. 41 da Lei 6.766/79 dependerá da apresentação, no cartório competente, do contrato de compromisso, dos comprovantes dos pagamentos feitos diretamente ao promitente-vendedor ou promitente-cedente, do carnê com a autenticação mecânica de todas as demais prestações, e do comprovante de recolhimento do imposto de transmissão, sem prejuízo do cumprimento das outras exigências constantes da Lei de Registros Públicos.

Parágrafo único – O cartório de registro de imóveis só fará o registro previsto no caput ante a apresentação de certidão expedida pela Prefeitura de que conste que o loteamento foi por ela regularizado na forma prevista no art. 40 da Lei 6.766/79.

Art. 8o – Cada cartório de registro de imóveis terá um servidor apto a prestar as informações necessárias aos adquirentes de lotes, inclusive em relação à documentação necessária para obtenção do carnê.

Art. 9o – Tendo em vista que a Prefeitura dependerá sempre do prévio levantamento da situação de cada loteamento, os cartórios de registro de imóveis a ela fornecerão, independentemente de qualquer pagamento, as certidões que lhe forem solicitadas para esse fim.

Art. 10o – Este provimento entrará em vigor no dia 14 de dezembro de 1980, revogados os artigos 24 e 25 do Provimento 6/80 deste Juízo.

Cumpra-se, na forma e sob as penas da lei.

Dado e passado nesta cidade de São Paulo, aos 1o de dezembro de 1980.

Narciso Orlandi Neto

Juiz de Direito

Regularização de loteamento. Serla pede à  1a Vara RP/SP que estabeleça procedimento para compromissários compradores e cartórios de registro de imóveis

São Paulo, 15 de setembro de 1981.

Ofício no SERLA/GAB/0159/81

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 1a Vara de Registros Públicos

A Supervisão Especial de Regularização de Loteamentos e Arruamentos, da Prefeitura Municipal de São Paulo vem, respeitosamente expor, para finalmente requerer a V. Exa. o seguinte:

1. É do conhecimento desse d. Juízo a atividade desta supervisão, empenhada na regularização dos loteamentos irregulares da Comarca da Capital. Nessa atuação tem contado com a alta compreensão e cooperação desse d. Juízo, sempre atento para o alto sentido social do trabalho desenvolvido.

2. De outra parte, tem a SERLA, de acordo com o art. 38 e seguintes, da Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979, tomado providências visando a que os compromissários compradores de lotes deixem de efetuar o pagamento das prestações decorrentes dos compromissos celebrados com os loteadores, passando a depositar os valores em conta aberta na Caixa Econômica do Estado de São Paulo, de acordo com o Provimento no 09/80 dessa E. Vara.

3. A par de tais providências, esta Supervisão Especial vem regularizando os loteamentos; mas os compromissários compradores têm-se queixado, com alta intensidade, de que a cupidez de muitos loteadores está exigindo deles, compradores, o pagamento de elevadas quantias pelas “minutas” das escrituras de venda e compra que devem ser outorgadas em cumprimento aos compromissários. Essas taxas, acrescidas ao pagamento do imposto de transmissão e às custas e emolumentos devidos aos Cartórios de Notas, em muitos casos tornam impossível, aos compradores, obter o título e em seguida o registro, única forma da aquisição do domínio do lote.

4. Nessas condições, considerando o disposto no art. 41, da referida Lei no 6.766/79, a SERLA submete à apreciação de V. Exa. pedido no sentido de ser baixado provimento disciplinado a atuação dos Cartórios de Registro de Imóveis da Comarca da Capital com vistas do cumprimento do citado preceito.

5- Pede venia para ponderar, ainda, que será de toda conveniência regulamentar, também, os casos em que houver cessão do compromisso.

6- Por outro lado, verifica-se a existência de compradores de lotes que dispõem apenas do contrato de reserva de lote, conforme preceitua o art. 27, § 1o, da mesma Lei, e assim se postula, também, a regulamentação, no aludido Provimento das condições de transformação dessas reservas em “compromissos” e, se possível, que as mesmas sejam desde logo aceitas como instrumento hábil à transmissão da propriedade, uma vez comprovado o pagamento integral das prestações.

7. Esclarece, outrossim, que têm sido apurados inúmeros casos em que os compromissários compradores dispõem, apenas, dos comprovantes dos pagamentos, uma vez que os loteadores ou recolheram os compromissos sob a alegação de que eles eram necessários à elaboração da escritura definitiva de venda e compra, ou retiveram a carta proposta, invocando que ela seria substituída pelo compromisso, fato que não ocorreu.

8. A postulação que ora se faz visa não só a defesa dos direitos de tais compradores como também a permitir que eles obtenham o domínio dos lotes cuja compra compromissaram, sem que sejam submetidos aos gravames acima mencionados.

9. Observa, por derradeiro, que a cada regularização a SERLA confecciona planta a promove a averbação das ruas e demais logradouros no Cartório do Registro de Imóveis à vista do que consta dos respectivos processos administrativos, ficando, destarte, definida a situação e localização, dos lotes para o futuro e oportuno desmembramento, tudo de acordo com a mesma planta e demais documentos que ficarão arquivados no Cartório.

Certo de que V. Exa. examinará a espécie com o elevado espírito público que tem caracterizado sua atuação e disciplinará a matéria de forma a que possa ser atingida a verdadeira Justiça e atendidos os fins moralizadores e sociais da Lei no 6.766/79.

Nestes Termos,

P. Deferimento.

São Paulo, 15 de setembro de 1981.

Regularização de loteamentos. Decisão da 1a Vara RP/SP.

Vistos.

A Prefeitura Municipal de São Paulo, através de sua Supervisão Especial de Regularização de Loteamentos e Arruamentos, propõe a este Juízo baixe provimento normatizando as hipóteses de registros oriundos de dispositivo do artigo 41 da lei 6.766/79, ponderando, ainda, se regulamente os casos de cessão de compromisso, pré-contratos, reservas de lotes e aqueles em que os compromissários compradores apenas detêm, por motivos vários, comprovantes de pagamentos das prestações.

A postulação se prende à defesa dos direitos dos compradores de lotes que, por vezes, para obtenção das escrituras definitivas e mesmo dos compromissos de compra e venda, ficam obrigados a pagamentos extraordinários exorbitantes, sob alegação de custas com “minutas” e despesas cartorárias.

II Compromisso de compra e venda – sua execução

A matéria exige um estudo apurado das diversas questões propostas, não se podendo extrair conclusões precipitadas devido às conseqüências práticas e jurídicas do que se decidir.

Por primeiro, devemos nos ater àqueles casos de adquirentes de lotes provenientes de loteamento ou desmembramento regularizados pelo poder público – Prefeitura Municipal, Distrito Federal – e portadores de compromissos de venda devidamente firmados, nos termos literais e expressos do artigo 41 da lei 6.766/79.

“Regularizando o loteamento ou desmembramento pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, o adquirente do lote, comprovado o depósito de todas as prestações de preço avençado, poderá obter o registro de propriedade do lote adquirido, valendo para tanto o compromisso de venda e compra devidamente firmado.”

A previsão é de loteamento ou desmembramento não registrado ou executado irregularmente, com regularização promovida pela Prefeitura Municipal.

A lei restringiu sua aplicação somente quando houver intervenção da Municipalidade ou Distrito Federal, não se podendo estender a hipótese a outras formas de regularização. É o que ficou decidido por este Juízo através do provimento 06/80, artigo 25.

Comprovada a liquidação de todas as prestações, incluindo aquelas depositadas e outras pagas diretamente ao loteador ou procurador, o adquirente poderá obter o registro para a transmissão do domínio apenas com o título de compromisso de compra e venda, dispensada qualquer intervenção judicial para a adjudicação compulsória ou para declaração nos termos do artigo 639 do Código de Processo civil.

Essa disposição é corolário do preceito do artigo 25, que confere ao promitente-adquirente, liquidado o preço do contrato, o direito à adjudicação compulsória, embora não registrado o compromisso, circunstância não atribuível ao adquirente.

É inovação do legislador face à orientação do Código Civil que só admite para transmissão da propriedade um título que formalmente a transfere por consenso das partes ou por força de decisão judicial.

Seus efeitos práticos são indiscutíveis, desonerando os adquirentes dos percalços e despesas de um feito judicial.

Não se pode olvidar que a simples promessa de venda não se constitui em contrato translativo de propriedade.

O que o legislador inovou, aqui e acolá, quando da intervenção judicial através da adjudicação compulsória, foi, justamente, possibilitar a execução de um contrato ou pela forma de escritura definitiva ou intervenção judicial, e agora, pelo mero registro da promessa, provado o adimplemento da obrigação por parte do adquirente, nas circunstâncias delineadas no artigo 41.

Inexiste, em verdade, qualquer heresia da lei, porquanto se configura apenas um ato devido que o legislador poderá suprir, em execução, por formas diversas.

As partes ao convencionarem o compromisso de venda e compra ou mesmo de cessão perseguem a realização do contrato principal. Como preleciona Caio Mário da Silva Pereira, toda solução que visa a sua obtenção espontânea ou coativa deve ser prestigiada como medida moralizadora, já que sua obtenção conduz a valorizar o contrato (Instituições, 9.ed. Forense, p.78, v.3).

Como bem salientou Orlando Gomes, “ao ordenar a adjudicação compulsória mais não faz a autoridade judiciária do que determinar a execução sob forma específica de uma obrigação contratual que não foi voluntariamente cumprida” (Contratos, 7.ed., Forense, p.299).

Nas circunstâncias, portanto, especiais de um loteamento regularizado pelo poder público, onde o transmitente dos lotes oporá obstáculos ao aperfeiçoamento dos negócios, nada mais justo do que suprir a impossibilidade de auto-execução, por aquela forçada judicial ou essa com a simples regularização do registro, de eficácia idêntica à execução por escritura definitiva ou por forma de adjudicação compulsória.

III Pressupostos do artigo 41 – competência de exame

Não previu o legislador, de forma incisiva e clara, a forma e requisitos de comprovação do adimplemento da obrigação por parte do adquirente.

O Provimento 06/80 desta Vara se restringiu apenas à obrigatoriedade de apresentação de recolhimento de imposto de transmissão.

O artigo 41 impôs como pressuposto para a obtenção do registro, do caso que especifica, a regularização do loteamento pela Municipalidade, comprovação de pagamento integral de todo o preço avençado e apresentação do contrato de compromisso devidamente firmado.

No texto legal não há qualquer previsão a quem se devem apresentar os compromissos e provas de pagamento para que, examinados, possam pelo registro transmitir a propriedade.

A intenção do legislador está patente, inclusive, pressupondo a impossibilidade de outorga de escritura definitiva por parte do loteador.

Induz-se que a apresentação dos documentos deva ser levada perante o Oficial do Cartório de Registro que, após um Juízo de valor daqueles pressupostos, proceda ao registro.

E outra não pode ser a conclusão em face do próprio texto, e, em consonância com o espírito que norteou o legislador ao editar a Lei. Verbum ex legibus, sic accipiendum est: tam ex legum sententia, quam ex verbis.

Desde o início do processo de registro de loteamento, a lei 6.766/79 impõe ao Oficial de Cartório de Registro diversas atribuições e deveres, dentre os quais o exame de toda a documentação apresentada, sujeitando-o até a punições administrativo-pecuniárias (art.18, §2, e 19, §4). O artigo 52 da mesma lei se impõe com maior rigor prevendo crime punido com detenção e multa sem prejuízo de sanções administrativas, caso ocorram registros em desacordo com os seus dispositivos.

A responsabilidade e dever do Oficial de Registro se patenteiam a todo o passo, ocorrendo intervenção judicial apenas nos casos que menciona a lei.

Da forma como cabe ao Cartório o exame dos documentos do registro do loteamento e desmembramento e respectivos contratos, a ele também, tacitamente, incumbiu o legislador o exame dos pressupostos para incidência da hipótese do artigo 41.

O adquirente do lote só poderá obter o registro perante o Cartório de Registro de Imóveis e, no texto da lei, aí deverá ser comprovado o depósito de todas as prestações.

Outra exegese acarretará interpretação ao arrepio da lei.

Por certo, examinados o compromisso e provas de pagamento, o Oficial do Registro encontrará, por vezes, dúvidas ou considera-los-á em desacordo com os fins pretendidos.

Cabe-lhe a devolução ao interessado com exigências por escrito. Não se conformando o apresentante com as exigências ou não podendo satisfazê-las, será declarada dúvida nos termos do artigos 198 e seguintes da Lei de Registros Públicos, observado o procedimento aí estabelecido.

Recebidos o compromisso e provas de adimplemento dos pagamentos e após registrá-los no Cartório o Oficial os arquivará conjuntamente.

No exame do compromisso de venda e compra deve-se ater o Oficial à verificação dos requisitos essenciais à sua validade, como indicação perfeita das partes contratantes, sua qualificação (item I do artigo 18), descrição do lote ou lotes, com característicos de individuação, área e o preço pago.

O contrato poderá ser apresentado em apenas 1 via, face à peculiaridade do caso, circunstância em que se observará o dispositivo do artigo 194 da Lei de Registros Públicos.

IV Cessão de compromisso de compra e venda

Existe a hipótese de se apresentar a registro, após regularizado o loteamento ou desmembramento, um contrato de cessão de compromisso de venda e compra.

Trata-se de cessão em bloco de um contrato, onde a posição contratual do adquirente primitivo é assumida por terceiros. É, em suma, a transferência negocial a um terceiro do conjunto de posições contratuais (Andreoli, La Cession del contrato. Apud Orlando Gomes, op.cit., p.174).

Em regra geral, para se realizar a cessão é indispensável o consentimento do contratante cedido, não bastando o simples acordo entre cedente e cessionário. Ademais, na lição de Orlando Gomes, o que verdadeiramente importa na determinação do modo por que se forma o negócio de cessão é a vontade do contratante cedido como um de seus elementos constitutivos, embora sejam independentes as três declarações de vontade (op. cit., p.179). Isto ocorre porque a cessão normalmente envolve transferência de direitos e de obrigações, de créditos e débitos.

No entanto, a lei especial de parcelamento do solo dispõe de forma diversa, dando por aperfeiçoada a cessão independente da anuência do parcelador, mas, em relação a este, seus efeitos só se produzem depois de cientificado pelas partes, por escrito, ou quando registrada a cessão, caso em que deverá o Oficial do Registro dar-lhe ciência, também por escrito, no prazo de 10 dias.

O dispositivo do artigo 41 comentado não se refere, expressamente, ao negócio da cessão de compromisso de venda e compra. Contudo, as cessões são distinguidas pela lei, sem quaisquer outras formalidades, com a mesma característica do compromisso de venda e compra, qual seja a irretratabilidade. É o que dessume do artigo 25 da lei, que pela sua literalidade dá equivalência aos compromissos e às cessões, sem as restrições do artigo 27, impondo um plus somente para o aperfeiçoamento de pré-contratos que enumera.

Se o legislador pretendesse tirar essa equivalência às cessões teria, da forma como fez para os negócios citados no artigo 27, imposto procedimento específico de regularização e aperfeiçoamento, também, para as cessões de compromissos de compra e venda.

Na cessão de compromisso de compra e venda, persiste com força e eficácia jurídica a mesma promessa, apenas transferida. O contrato é cedido, com transmissão de todos os elementos ativos e passivos, ocorrendo mera circulação do compromisso, passando de um para terceiro contratante. Conforme preleciona Orlando Gomes, a cessão é operação inspirada na idéia de que o contrato, sendo valor econômico, pode ser transferido como uma coisa. Fala-se, pois, em circulação do contrato (op.cit., p.174).

Destarte, ao referir-se o artigo 41 a compromissos de compra e venda, estruturalmente não poderia afastar as cessões, em sua onticidade idênticas àqueles, com as mutações apenas subjetivas de uma das posições contratuais. Aliás, não precisaria fazê-lo. Ou um título de crédito perde a sua natureza original por ter sido cedido a terceiro interessado?

O contrato pode ser transferido por simples trespasse (artigo 31), sentido do que houve circulação unitária de todo o contrato.

V Requisitos formais

Para se realizar a hipótese de compromissos de venda e compra e suas cessões valerem como títulos translativos da propriedade nos termos circunscritos do artigo 41 da lei 6.766/79 é mister uns e outros estejam devidamente firmados, com a observância das formalidades essenciais a quaisquer contratos.

Não importa se o contrato se apresenta por instrumento público ou particular. Deverá, no entanto, o compromisso conter o nome das partes, qualificados nos termos do item II, número 4, letras “a” e “b” da Lei de Registros Públicos, denominação do loteamento e sua situação, descrição do lote ou lotes, preço, forma e local de pagamento, bem como outras estipulações, se couberem, enunciadas no artigo 26 da lei 6.766/79. A cessão, obrigatoriamente, quer passada por simples trespasse lançado no verso das vias do instrumento de compromisso, quer por instrumento apartado, deverá conter o valor da cessão e qualificação completa dos cessionários (artigo 31).

Nos casos de cessão de compromisso o Oficial não precisará, após registrá-lo, dar ciência por escrito, ao loteador. Não ocorre a incidência de cessão na qual persistem vínculos obrigacionais para com o cedido. O contrato estará quitado, e comprovado ter o promitente vendedor recebido a totalidade das prestações, fato, aliás, pressuposto ao próprio registro do contrato na hipótese do artigo 41 da lei 6.766/79.

Do registro aí configurado não participa o loteador irregular, despicienda sua interveniência. É certo, poderá ele pleitear posteriormente a anulação do compromisso e suas cessões subseqüentes, demonstrando, judicialmente, a falsidade dos recibos apresentados, não detectada ao tempo do exame pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis.

Trata-se de documento considerado pelo legislador com eficácia de transmitir a propriedade, aperfeiçoada e exaurido nas suas obrigações; desnecessário, portanto, qualquer chamamento, quer do cedente, quer do contratante cedido, para os quais, com a prova dos pagamentos e depósitos das prestações, inexistem direitos a se oporem ou serem excepcionados.

VI Contratos preliminares

Verifica-se, ainda, a possibilidade de se apresentarem a Cartório, após regularizado o loteamento ou desmembramento pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, compradores que dispõem apenas de contrato de reserva de lotes, compromissos de promessas de venda, promessas de cessão de compromissos, propostas de compra e reserva de lote, enfim pretendentes à aquisição de lotes, munidos de simples documentos provisórios, embora comprovado o pagamento de todas as prestações exigidas para a perfeição do negócio, com indicação do lote e o modo do pagamento.

A incidência dessa hipótese se normatiza nas disposições do artigo 27 da lei 6.766/79. A norma deste artigo se refere àqueles contratos preliminares, pré-contratos, compromissos, promessas de contrato preparatório, com obrigação de fazer ou concluir uma promessa de venda ou cessão.

O legislador enunciou neste dispositivo a figura do pré-contrato próprio, ou seja, a convenção pela qual as partes se ajustam a concluir contrato de compromisso de venda e compra ou cessão de compromisso, através de documentos que não configuram, de per si, esses últimos negócios, mas apenas promessa de concluí-los.

No próprio parágrafo primeiro do artigo equipara-se ao denominado “pré-contrato” e inclui nessa configuração a promessa de cessão, a proposta de compra, a reserva de lote ou qualquer outro instrumento do qual conste a manifestação de vontade das partes no sentido de projetarem o compromisso de compra e venda ou sua cessão.

O dispositivo tem por finalidade a proteção dos pretendentes à aquisição de lotes que portem simplesmente documentos que não concretizem a promessa, mas apenas simples recibos de sinal, promessas unilaterais onde já se individuou o lote, o preço, o modo de pagamento e a promessa de contratar.

De fato, em se tratando de loteamentos irregulares, a praxe é corriqueira e mais encontradiça do que se pode imaginar.

Dentro do âmbito dessas considerações, não importa a conceituação jurídica de tais documentos, se configura ou não verdadeiro “pré-contrato” como os doutrinadores o caracterizam. Releva a posição do legislador conceituando-os como promessa de celebração de outro contrato, que será o principal, qual o de assinarem o compromisso de venda e compra ou de sua cessão.

Conforme adverte Sérgio A. Frazão do Couto, a responsabilidade pré-contratual é matéria de direito, altamente controvertida na doutrina jurisprudência e deve ser examinada com o máximo de cautela por parte de quem se proponha a interpretar as intenções da parte (Manual Teórico e Prático do Parcelamento Urbano. Forense, p.273).

Os pré-contratos deverão ser escritos, presumindo-se a existência de uma proposta e a aceitação dessa proposta. Nesse ponto a própria lei 6.766/79 exige a manifestação da vontade das partes, deduzindo-se que não se efetivará o pré-contrato se não houver proposta a aceitação. Como afirma o autor acima citado, a pedra de toque do conceito de pré-contrato é, sem dúvida, a resposta à proposta feita. Quando a lei se expressa estabelecendo que, “se aquele que se obrigou concluir contrato de promessa de venda ou de cessão de venda, não cumprir a obrigação...”, quer dar a entender que, antes dessa negativa de cumprimento, houve uma proposta e uma resposta, sem as quais jamais se poderia supor a existência de um vínculo obrigacional pré-contratual entre as partes (op.cit., p.276).

O conteúdo intrínseco desse contrato é, portanto a manifestação bilateral de vontades assentida no desejo de concluírem outro contrato.

O parágrafo primeiro do artigo 27 exige, ainda como condição de validade e indicação do lote, preço, modo de pagamento e a promessa de contratar.

Somente observados esses requisitos consubstancia-se o pré-contrato, ensejando-se a exigência da outorga do contrato final.

De posse de tais documentos, os pretendentes aos lotes podem exigir a conclusão da promessa de venda ou cessão e, caso a outra parte, especificamente o loteador, se recuse a assinar o compromisso, esse documento provisório será levado ao registro com idêntica eficácia de um contrato de compromisso de venda e compra ou sua cessão, nos termos do artigo 25 da lei, atribuindo-lhes irretratabilidade e reconhecimento de direito real oponível a terceiros, em favor daquele que adquiriu o lote.

Para tanto, se houve a recusa no cumprimento da obrigação, o credor – pretendente ao lote – deverá notificar o devedor para que ele outorgue o contrato ou ofereça impugnação, no prazo de quinze dias, sob pena de, apresentado aquele documento ao Cartório de Registro de Imóveis, proceda o Oficial ao seu registro, passando as relações entre as partes a serem regidas pelo contrato-padrão. Requisito desse registro é a comprovação de haver a parte interessada cumprido a sua obrigação, provando o pagamento das prestações que lhe são devidas até a data da apresentação do título a Cartório.

As intimações referidas deverão ser feitas pelo Cartório de Registro de Imóveis, não estando vedada a possibilidade de utilização da via judicial.

Não concordamos nesse tópico com Sérgio A. Frazão do Couto, que doutrina ser conveniente a notificação judicial, porquanto, caberá ao Juiz apreciar as razões apresentadas pelo credor e impugnante, decidindo de plano a quem assiste razão na ocorrência. Aliás, nesse ponto o autor não foi feliz, aqui e ali, orientando-se de forma contraditória.

O Juiz, no procedimento de notificação, efetivada ordem, entrega os autos à parte, sem qualquer decisão de mérito. No Processo Civil, ao invés, inadmite-se defesa ou até impugnação, o que nos leva a crer, com mais segurança, ser a melhor via aquela administrativa, via Cartório de Registro de Imóveis. Mas, se utilizada a via judicial, creio admissível se junte aos autos a impugnação, devolvendo-os ao interessado.

Não atendida a notificação e comprovado o adimplemento do interessado comprador, deverá o Oficial efetuar o registro do título, ou cópia, juntamente com os demais documentos comprobatórios de pagamento.

Impugnada a notificação será obrigatória a intervenção judicial para se concretizar o registro do pré-contrato, recorrendo-se o interessado ao procedimento previsto nos artigos 639 e 640 do Código de Processo Civil.

A remissão ao Código de Processo Civil redunda na aplicabilidade à espécie das normas processuais sobre execução específica de obrigação, poderá acionar o loteador para obter sentença condenatória a prestação de declaração de vontade, sob pena de execução específica, ou seja, sob pena de a sentença valer como compromisso irretratável de venda de lote (Da Nova Lei de Parcelamento do Solo Urbano – Emplasa, p.51).

Ressalte-se que os dispositivos do artigo 27 da lei 6.766/79 se aplicam somente aos loteamentos regularizados, assim entendido aqueles que já obtiveram o respectivo registro. Enquanto não ocorrer o registro, a lei não oferece perspectiva de ingresso, no Registro, de tais documentos, inclusive, se oriundos de decisão judicial.

Na hipótese de ocorrer o procedimento do artigo 27 antes de registrado o loteamento, aguardará o interessado a oportunidade de levá-lo a registro.

O parágrafo primeiro do artigo 27 da lei 6.766/79 equipara a promessa de cessão ao pré-contrato, dando-lhes idêntico valor.

O artigo 25, por sua vez, afirma serem irretratáveis as promessas de cessão, atribuindo a elas a adjudicação compulsória, caso registradas, e a Lei de Registros Públicos admite o registro da promessa de cessão, sem qualquer outra formalidade (artigo 167, I, 20).

Se as promessas de cessão são por si irretratáveis, podendo ser levadas a registro com efeito de direito real, por que equipará-las ao pré-contrato, sujeitando-as ao procedimento estabelecido no artigo 27?

A única conclusão plausível a que se chega é que o legislador, no parágrafo primeiro do artigo 27, afirmando ter o mesmo valor de pré-contrato a promessa de cessão, referiu-se àquelas promessas não formalizadas em instrumento adequado, com os requisitos todos do artigo 26, traduzindo-se, simplesmente, em declarações singelas onde se menciona tão-só a declaração de vontade, o lote, o preço e modo de pagamento, sem preocupação formal de levá-lo a registro ou de possibilidade para tanto.

Muitas das vezes os interessados prometem ceder um compromisso de venda e compra através de recibos de sinal. É para esses casos que o legislador exigiu o procedimento do artigo 27 com possibilidade até do procedimento do artigo 639 do Código de Processo Civil.

Com a satisfação das exigências do artigo 27, a parte interessada mune-se de um título, que, registrado, implica a constituição de direito real oponível a terceiros, equiparado ao próprio compromisso de venda e compra, com regência, daí por diante, das relações entre as partes, pelo contrato-padrão.

Conclui-se, assim, o título que daí se originou ter força jurídica para obtenção do registro de propriedade do lote adquirido, nos termos do artigo 41 da lei 6.766/79.

Regularizado o loteamento ou desmembramento, pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, o adquirente de lote portador de simples pré-contrato em seu sentido impróprio, abrangente de diversos documentos conforme se mencionou, deverá regularizá-los de acordo com o procedimento do artigo 27 da lei 6.766/79, para então, comprovado o pagamento de todas as prestações do preço avençado, obter o registro definitivo de propriedade do lote adquirido.

VI Portadores de simples recibos de pagamento

Têm-se apurado inúmeros casos em que os compromissários compradores de lotes dispõem, apenas, dos comprovantes dos pagamentos, recibos de todas as prestações pagas, sem portarem os instrumentos de compromisso, recolhidos pelos loteadores sob a alegação de que eles são necessários à elaboração da escritura definitiva. Pode ocorrer, ainda, que, embora pagas todas as prestações avençadas, o adquirente do lote entregue a carta proposta, único documento, para que seja substituída por contrato de compromisso de venda e compra.

Em todas essas hipóteses, por se tratar de loteamento irregular, o loteador enganoso não atendeu às pretensões dos compradores, deixando-os sem qualquer forma de valer seus direitos junto ao próprio Cartório de Registro.

Aos adquirentes de lotes munidos apenas desses recibos, que comprovam a compra e o pagamento, resta apenas a via ordinária judicial pela qual deverão requerer ao Juízo sejam citados os vendedores para outorgarem a escritura definitiva de venda e compra ou até a escritura de compromisso de venda e compra, se for o caso, sob pena de, não o fazendo, serem compelidos executoriamente, por força dos artigos 639 e 640 do Código de Processo Civil.

A ação ordinária deverá ter por intenso a obtenção de uma sentença que obrigue a parte a uma obrigação de fazer. Se no prazo aí estipulado não for cumprida a obrigação, o autor promoverá a execução da obrigação, valendo como título e com idêntico efeito a sentença judicial.

Administrativamente não ocorre qualquer desate para esses casos, restando, pois, a única solução da jurisdição civil contenciosa.

VII Concluindo, é necessário que se normatize a forma de como deverão proceder os Senhores Oficiais de Registro de Imóveis quando da aplicação do artigo 41 da lei 6.766/79.

Expedirei, oportunamente, provimento firmando as seguintes regras:

a) O artigo 41 da lei 6.766/79 ao se referir a loteamentos ou desmembramentos regularizados concretizou a hipótese de já estarem os loteamentos ou desmembramentos registrados.

b) A comprovação do depósito de todas as prestações do preço avençado deverá ser feita perante o próprio Cartório de Registro de Imóveis.

c) O oficial do registro, após examinar a documentação, achando-a boa, procederá ao registro da transmissão da propriedade, arquivando cópia do título e comprovantes dos pagamentos.

d) Ao referir-se o artigo 41 apenas a compromissos, não ficou afastada a cessão do compromisso, de idêntica eficácia jurídica que o próprio contrato de promessa, agora transferido.

e) Na ocorrência de serem apresentados pré-contratos, tratativos de futuro negócio, sinais de recibo, propostas de venda, reservas de lote ou qualquer outro documento equivalente, deverá o Cartório exigir se cumpram os dispositivos do artigo 27 da lei 6.766/79, valendo o título que daí se originar de contrato com força de transmissão da propriedade do lote, para os efeitos do artigo 41 da lei 6.766/79.

f) As notificações previstas no artigo 27, caput, da lei 6.766/79 poderão ser efetuadas no próprio Cartório de Registro de Imóveis e, caso impugnadas, deverão ser devolvidas aos interessados para as providências do § 3o do mesmo dispositivo.

g) Os títulos apresentados em uma só via serão arquivados em Cartório, fornecendo o Oficial, a pedido, certidão dos mesmos.

h) Quaisquer dúvidas no exame do próprio título ou comprovantes de pagamentos deverão ser suscitadas ao Juízo competente, observadas as formalidades do artigo 198 e seguintes da Lei de Registros Públicos.

São Paulo, 22 outubro de 1981.

José de Mello Junqueira

Juiz de Direito

1a Vara de Registros Públicos

Serla requer normatização para registro dos compromissos de c/v, cessões, promessa de cessões e reservas de lotes dos loteamentos regularizados pela Prefeitura Municipal de São Paulo. Parecer do Dr. Gilberto Valente da Silva.

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 1a Vara de Registros Públicos

A Supervisão Especial de Regularização de Loteamentos e Arruamentos, da Prefeitura Municipal de São Paulo vem expor, para finalmente requerer a V. Exa. o seguinte:

A requerente postulou desse d. Juízo que normatizasse a aplicação do art. 41 da Lei no 6.766/79, tendo em vista a necessidade de orientação dos usuários e dos Srs. Oficiais dos Cartórios de Registro de Imóveis da Capital, quanto ao registro dos compromissos de venda e compra, cessões, promessa de cessões e reservas de lotes, de forma a gerar o domínio dos lotes dos loteamentos regularizados pela Prefeitura Municipal de São Paulo.

Esse Juízo vem decidir o pedido, devendo, segundo consta da r. sentença, baixar Provimento disciplinando a matéria.

No VIII Encontro de Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, esta Supervisão apresentou trabalho sob a rubrica “As Prefeituras Municipais e os loteamentos irregulares” em que sustentava a tese segundo a qual o registro dos loteamentos, pelas municipalidades, independia das formalidades mencionadas no artigo 18 da referida Lei no 6.766/79.

E o fez destacando o seguinte tópico:

“Mas, em especial, entendemos que as Prefeituras Municipais estão legitimadas a registrar os loteamentos, sem obediência ao formalismo e ao processo do art. 18 da referida Lei no 6.766/79.

A lei, portanto, criou dois tipos de loteamento, do ponto de vista registrário, a saber, o voluntário, feito a requerimento do proprietário ou do compromissário comprador, e o ex-oficio, na feliz expressão do ilustre Sub-Procurador da Justiça de São Paulo, Álvaro Pinto de Arruda, um estudioso dos problemas registrários e profundo conhecedor da matéria.

O loteamento é registrado ex-oficio quando a Prefeitura Municipal se vale dos dispositivos da Lei no 6.766/79 para obter a sua regularização e, além dos aspectos técnicos que ela envolve, sem dúvida ela compreende também o aspecto jurídico.

Do ponto de vista registrário, pouco importam as questões técnicas, as obras e sua execução, de sorte que aos Oficiais do Registro Imobiliário cabe, como realçamos inicialmente, papel de relevo na consecução dos objetivos da lei.

A aceitação, portanto, desta proposição, isto é, da possibilidade e legitimidade para que as Prefeituras Municipais, sem o procedimento do art. 18 da Lei no 6.766/79, requeiram o registro de loteamento, esteadas no art. 40 da mencionada lei.”

Agora, mais especificamente postulando a esse d. Juízo, aclara aquele ponto de vista e esclarece os motivos pelos quais entende que o registro do loteamento, pela Prefeitura Municipal, com apoio no art. 40 do mencionado Diploma, independe do processo a que se refere o art. 18.

O art. 18, I exige que o loteador apresente o título de propriedade do imóvel.

Nada impede que a Serla faça acompanhar seu pedido dessa prova. Entretanto, como o registro tem sido feito na circunscrição onde estão ou a transcrição ou a matrícula do imóvel, parece que essa prova poderia ser dispensada, segundo o elevado critério desse d. Juízo.

O inciso II do art. 18 da Lei citada exige que se faça histórico dos títulos de propriedade. Entretanto bem conhece esse d. Juízo a ratio essendi dessa exigência: possibilitar que os compradores conheçam a vida do imóvel no prazo da prescrição aquisitiva (vinte anos).

Ora, em se tratando de regularização de loteamento, o fato significa que os lotes já foram alienados ou compromissados à venda e os compromissários compradores, a quem destinava a proteção, dela não fizeram uso, dispensando o exame da documentação em cartório.

Seria, pois, supérfluo fazer-se o histórico dos títulos se ele não serve mais aos fins que levaram o legislador a exigi-lo.

Instar-se a Municipalidade a essa formalidade seria, data maxima venia, criar entrave à regularização, que tem cunho altamente social, onerando-a sobremodo na obtenção de traslados dos títulos e de certidões.

Desta forma, parece a esta Supervisão, s. m. j., dispensável a satisfação dessa formalidade, em face da posição do Município na regularização dos loteamentos.

O item III do art. 18 citado diz respeito à apresentação de certidões negativas.

Parece à ora requerente que, pelos mesmos fundamentos acima invocados pode ser dispensada na regularização dos loteamentos pela Prefeitura Municipal, a apresentação dessas certidões.

Com efeito, destina-se o dispositivo a tornar pública a existência de ações reais com respeito ao imóvel loteado, já que as demais certidões, de débitos fiscais e de ações penais, com respeito a crimes contra o patrimônio ou contra a Administração Pública, são, quando positivas, impedidas do registro de loteamento.

Ora, o loteamento, quando da sua regularização já se exteriorizou e as alienações já se concretizaram.

Assim, nem mesmo a existência de débitos fiscais existentes sobre o imóvel loteando ou a existência de ações penais contra o loteador, data venia, devem impedir a regularização do loteamento.

Com efeito, a esta altura, os lotes continuam a responder pelos débitos fiscais existentes sobre o todo e os compromissários compradores os deverão saldar, agindo regressivamente, se for o caso, contra o loteador.

O dispositivo relativo às ações penais, que impede o registro do loteamento, de forma voluntária, data venia, inconstitucional não deve incidir quando o loteamento já se exauriu. Além do mais, na regularização, esta Supervisão só tem tratado com loteamentos aprovados e executados antes do início de vigência da Lei no 6.766/79, de tal sorte que, na parte penal, s. j. m., não haveria possibilidade de retroação do dispositivo legal em exame.

A própria existência de ações reais que objetivem o imóvel loteado não deverá estar a regularização que se postula, tendo em vista que, se acaso forem julgadas procedentes tais ações e vierem a atingir os direitos dos compromissários compradores, estes com seus compromissos registrados em conseqüência da regularização, teriam meios e elementos para defender os seus interesses.

Pondere-se que a eventual procedência de ação objetivando o terreno loteando não será afetada pela regularização que se postula, já que ela não poderá ser oposta à coisa julgada material.

Parece, a esta Supervisão, totalmente dispensável, por iguais fundamentos, a exibição de certidões a que alude o inciso IV do citado art. 18 da Lei no 6.766/79.

O item V estabelece que, quando do registro voluntário do loteamento deve o loteador apresentar ao Cartório uma cópia do ato de aprovação do loteamento, pela Prefeitura Municipal.

A Prefeitura, através desta Supervisão, entende válido que se exija dela, por ocasião do registro, a apresentação de plantas do loteamento, que ele tenha sido aprovado, quer tenha sido executado cem aprovação da Municipalidade.

Já no que diz respeito ao termo de verificação de obras, exigidas pela legislação municipal com inclusão do mínimo, da demarcação dos lotes, quadras e logradouros e obra de escoamento das águas pluviais, em se tratando de loteamentos, executados de fato, com a demarcação de lotes feita porque de regra, os compromissários compradores até se localizarem neles e se exigiram benfeitorias, essa formalidade pode ser dispensada.

Quanto às obras de escoamento de águas pluviais ou, ainda, quanto ao cronograma a que alude a parte final do dispositivo, pede esta Supervisão venia para ponderar que a situação de fato apresentada como exposto no trabalho que a este se anexa, tem sido, de dois sentidos:

– ou as obras foram feitas anteriormente, ou foram executadas por exigência deste Setor ou, em alguns casos, elas não foram executadas.

Nesta última hipótese, ou o loteador se recusa a fazê-las ou não é mais encontrada, por qualquer motivo (falecimento, desaparecimento, etc.). Em tais casos, a Municipalidade, oportunamente, o acionará para haver a execução das obras ou a condenação ao pagamento da importância em dinheiro a elas correspondente.

A inexecução das obras, por parte do loteador, com a devida venia, não deve impedir, também, que se registre o loteamento, única forma de os compromissários compradores adquirirem direito real sobre os terrenos ou de obterem o domínio sobre os lotes. A questão ganha interesse apenas quando se trata de loteamento a ser executado, mas perde muito do seu significado quando se cuida, como na espécie de loteamento já executado e vendidos os lotes.

Por igual, em se tratando de loteamento regularizado pela Municipalidade, nem sempre tem esta condições de obter um exemplar do contrato-padrão do compromisso de venda e compra ou de cessão ou promessa de cessão.

Não perca de vista que em se tratando de loteamento irregular, muitas vezes o loteador celebrou, com os compromissários compradores, diferentes tipos de contrato, conforme as épocas das promessas de venda.

Por outro lado, o dispositivo se destina a impedir que tais loteadores façam, nos compromissos, inserir cláusulas ilegais, leoninas ou ainda nulas, sempre em prejuízo dos compradores futuros. Mas, como se vem acentuando desde o início, cuidamos de regularização de loteamentos já concretizados, em que já foram contratos de compromisso de venda e compra senão de todos, ao menos da grande maioria dos lotes de empreendimento.

Parece dispensável, também, a esta altura, que se exija que a mulher do empreendedor se manifeste acorde com o loteamento, tanto mais que sempre se exigirá, para o registro dos compromissos, que ela esteja representada ou que os firme pessoalmente.

Por derradeiro, considerando que a regularização diz respeito a loteamentos já executados e vendidos, parece também totalmente dispensável a publicação dos editais, que se destinam exclusivamente a levar ao conhecimento de eventuais prejudicados pelo projeto, a sua existência. Ora, se prejuízo a terceiro possa ter ocorrido, o fato é pretérito e, se ocorrente, caberá aos atingidos em seus direitos as providências judiciais adequadas.

Por esses fundamentos, MM. Juiz, que acrescentamos aos alinhavados no trabalho que pedimos venia para fazer integrar esta postulação, aguarda-se que V. Exa., melhor disciplinando a matéria, estabeleça que elementos deva esta Supervisão, como órgão da Municipalidade, exibir para, em consonância com o artigo 40 da Lei no 6.766/79, obter o registro do loteamento em conseqüência de sua regularização.

Nesses termos,

P. Deferimento.

São Paulo, 4 de novembro de 1981.

Gilberto Valente da Silva.

Supervisor

Provimento da 1a Vara RP/SP disciplina registro de loteamentos e desmembramentos regularizados pela Prefeitura

Provimento no 02/82

O doutor José de Mello Junqueira, Juiz de Direito da 1a Vara de Registros Públicos da Comarca da Capital e Corregedor-Permanente dos Cartórios de Registro de Imóveis da Capital, no uso das atribuições que lhe são conferidas por lei,

Considerando o que dispõem os artigos 40 e 41 da lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979;

Considerando o que ficou decidido no Processo 338/81;

Considerando a necessidade de disciplinar o registro de loteamento e desmembramentos regularizados pela Prefeitura Municipal de São Paulo;

Considerando a necessidade de fixar a documentação que deve ser exigida pelos Cartórios para o registro desses loteamentos e desmembramentos;

Determina:

Artigo 1o – Não se aplica o disposto no artigo 18 da Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979, aos registros de loteamentos ou desmembramentos requeridos pela Prefeitura Municipal de São Paulo, com base no artigo 40 da mesma lei.

Artigo 2o – O loteamento ou desmembramento deverá ser submetido ao Cartório de Registro de Imóveis, nos casos a que se refere o artigo anterior, por requerimento da Prefeitura Municipal de São Paulo, acompanhado dos seguintes documentos:

I – Planta do loteamento ou desmembramento contendo as subdivisões das quadras, as dimensões e numeração dos lotes, logradouros, espaços livres e outras áreas com destinação específica.

II – Quadro indicativo das áreas ocupadas pelos lotes, logradouros e espaços livres e outras áreas com destinação específica.

III – Certidão de propriedade com alienações e ônus nos casos em que o imóvel tenha passado para outra Circunscrição Imobiliária.

Artigo 3o – A escrituração do registro a que se refere este Provimento obedecerá às normas da Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979, e Provimento desta Vara, dispensada a publicação de editais a que se refere o artigo 19 da referida lei.

Artigo 4o – Nos loteamentos ou desmembramentos regularizados pela Prefeitura Municipal valerá como título hábil para a transmissão da propriedade dos lotes o contrato de compromisso de venda e compra devidamente firmado antes daquela regularização, desde que o adquirente comprove o pagamento ou depósito de todas as prestações do preço avençado e pagamento dos tributos devidos inter vivos.

Parágrafo único – Terá a mesma validade o contrato de cessão de compromisso de venda e compra desde que firmado em instrumento apartado, estiver acompanhado do instrumento de compromisso de compra e venda. Nesta hipótese, serão ambos registrados.

Artigo 5o – A comprovação do pagamento de todas as prestações a que alude o artigo anterior deverá ser feita perante o próprio Oficial do Cartório do Registro de Imóveis.

Artigo 6o – O Oficial, após examinar a documentação, achando-a conforme, procederá ao registro da transmissão da propriedade, arquivando uma via do título e comprovantes do pagamento.

Parágrafo único – Se a documentação for microfilmada poderá ser devolvida.

Artigo 7o – Este Provimento entrará em vigor na data de sua publicação.

Dado e passado nesta Comarca de São Paulo, a 3 de março de 1982.

Cumpra-se.

Encaminhe-se cópia à Corregedoria Geral da Justiça.

José de Mello Junqueira

Juiz de Direito e Titular da 1a Vara de Registros Públicos

Provimento da 1a Vara RP/SP determina que não se aplica o art. 18 da lei 6.766/79 aos registros de loteamentos e desmembramentos requeridos pela Prefeitura

Provimento no 3/82

O doutor José de Mello Junqueira, Juiz de Direito da 1a Vara de Registros Públicos e Corregedor-Permanente dos Cartórios de Registro de Imóveis da Capital, no uso das atribuições que lhe são conferidas por lei,

Considerando as dificuldades ocorridas na regularização dos loteamentos pela Prefeitura Municipal de São Paulo;

Considerando os problemas sociais que possam acarretar a aplicação rígida do Provimento no 02/82 desta Vara,

Determina:

Artigo 1o – Não se aplica o disposto no artigo 18 da Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979, aos registros de loteamentos e desmembramentos requeridos pela Prefeitura Municipal de São Paulo, com base no artigo 40 da mesma lei.

Artigo 2o – O loteamento ou desmembramento deverá ser submetido ao Cartório de Registro de Imóveis, nos casos a que se refere o artigo anterior, por requerimento da Prefeitura Municipal de São Paulo, acompanhado dos seguintes documentos:

I – Planta do loteamento ou desmembramento contendo as subdivisões das quadras, as dimensões e numeração dos lotes, logradouros, espaços livres e outras áreas com destinação específica.

II – Quadro indicativo das áreas ocupadas pelos lotes, logradouros e espaços livres e outras áreas com destinação específica.

III – Certidão de propriedade com alienações e ônus nos casos em que o imóvel tenha passado para outra Circunscrição Imobiliária.

Artigo 3o – A escrituração do registro a que se refere este Provimento obedecerá às normas da Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979, e Provimentos desta Vara, dispensada a publicação de editais a que se refere o artigo 19 da referida lei.

Artigo 4o – Na impossibilidade de se proceder ao registro, o Cartório promoverá a averbação de abertura dos logradouros e outras áreas de destinação específica, passando a controlar a disponibilidade pelos registros efetuados, servindo a planta (artigo 2o, item I) como roteiro e aprovação do desmembramento das áreas.

Artigo 5o – Nos loteamentos ou desmembramentos regularizados pela Prefeitura Municipal, por registro ou averbação, valerá como título hábil para a transmissão da propriedade dos lotes o contrato de compromisso de venda e compra devidamente firmado antes daquela regularização, desde que o adquirente comprove o pagamento ou depósito de todas as prestações do preço avençado e pagamento dos tributos devidos inter vivos.

Parágrafo único – Terá a mesma validade o contrato de cessão de compromisso de venda e compra desde que firmado no próprio instrumento de compromisso de compra e venda ou, embora firmado em instrumento apartado, estiver acompanhado do instrumento de compromisso de compra e venda. Nesta hipótese, serão ambos registrados.

Artigo 6o – A comprovação do pagamento de todas as prestações a que alude o artigo anterior deverá ser feita perante o próprio Oficial do Cartório de Registro de Imóveis.

Artigo 7o - O Oficial, após examinar a documentação, achando-a conforme, procederá ao registro da transmissão da propriedade, arquivando uma via do título e comprovante do pagamento.

Parágrafo único – Se a documentação for microfilmada poderá ser devolvida.

Artigo 8o – Regularizado o loteamento poderá o Cartório efetuar registros de novas alienações e de compromissos de compra e venda.

Artigo 9o – Este Provimento entrará em vigor na data de sua publicação.

Artigo 10o – Ficam revogadas as disposições em contrário e o Provimento no 02/82.

Dado e passado nesta Comarca de São Paulo, a 2 de junho de 1982.

Cumpra-se.

Encaminhe-se cópia à E. Corregedoria-Geral da Justiça.

José de Mello Junqueira

Juiz de Direito

Prefeitura do Município de São Paulo

SERLA, Supervisão Especial de Regularização de Loteamentos e Arruamentos.

Quadro geral de estoque de processos 

 

Fases Quantidades
Datas 27/8 3/9 10/9
1. Recepção 40    
2. Passagens aguardando pesquisa 12 32 39
3. Passagens aguardando atendimento 59 59 56
4. Passagens não localizadas      
5. Triagem 35 40 38
6.Formação de pasta 77 46 18
7.Complementação de dados 28 29 28
8. Vistoria inicial 69 94 120
9. Vistoria de acompanhamento 11 14 18
10. Vistoria complementar 29 38 43
11. Análise técnica 113 89 86
12. Verif. jur. aguardando análise 106 85 17
13. Verif. jur. aguardando atendimento 64 54 58
14. Verif. jur. aguardando certidão 89 85 93
15. Verif. jur. não localizado      
16. Medidas coercitivas análise 483 493 427
17. Medidas coerc. aguardando atend. 219 152 159
18. Medidas coerc. aguardando certidão 78 96 88
19- Emissão de auto/despacho 17 06 11
20. Aguardando desenho – levto. topogr. 231 221 227
21. Aguardando desenho – planta 356 400 377
22. Planta elaboração – Empr.1 – topogr. 6 6 6
23. Planta elaboração – Empr.1 – planta 38 29 55
24. Planta elaboração – Empr.2 – topogr. 1 1  
25. Planta elaboração – Empr.2 – planta 55 44 36
26. Verificação de planta – Serla 8 14 20
27. Retificação de planta – Empr.1 3 03 03
28. Retificação de planta – Empr.2      
29- Retificação de planta – Serla 6 2 4
30. Preparação de remessa a PATR      
31. Acompanhamento em PATR 41 41 17
32. Preparação de remessa cartório 9 3 22
33. Acompanhamento em cartório 124 141 139
34. Retificação de planta – averbação 11 25 21
35. Averbados com obras 170 170 173
36. Averbados 1.462 1.481 1.499
 

Conferência proferida pelo doutor José de Mello Junqueira.

Desde o instante em que foi promulgada e sancionada a lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979, a Primeira Vara dos Registros Públicos da Comarca de Capital se desdobrou em esforços para adequar as novas normas do parcelamento do solo à realidade desta metrópole complexa que é São Paulo. A função correcional do poder Judiciário na fiscalização dos registros públicos de cada comarca não poderia silenciar ante os problemas ocorrentes com a interpretação das diversas normas inovadoras em matéria de loteamento e desmembramento das áreas urbanas, com reflexos no sistema registrário.

A lei 6.766/79, embora com suas imperfeições, é altamente salutar, advindo em momento propício para pôr cobro aos desmandos de inescrupulosos e pseudo-loteadores que, sempre, tiveram por escopo lesar a economia dos menos favorecidos.

A Lei do Parcelamento do Solo oferece oportunidades para conflitos inúmeros, naturais em todo ordenamento jurídico, razão por que a função do Juízo corregedor dos registros públicos em orientar aos oficiais de cartório na sua aplicação. O doutor Gilberto Valente da Silva, então juiz titular da Primeira Vara de Registros Públicos, logo após vigente a lei 6.766, editou o provimento de no 6, do ano de 1980, no qual procurou dirimir diversas dúvidas, que necessariamente ocorriam entre interessados e cartórios de registros de imóveis. De maior importância neste provimento foram as exceções às vigências do artigo 18 da lei, minimizando, destarte, as dificuldades daqueles que haviam adquiridos lotes, anteriormente à edição da lei, sem as novas exigências, considerando ainda fatos que por si deveriam estar fora do rigorismo da documentação elencada naquele dispositivo, como, por exemplo, as divisões celebradas anteriormente a 20 de dezembro de 1979, as divisões oriundas de partilhas judiciais, os desdobros de lotes e outras situações não enquadráveis na definição técnica de loteamento ou desmembramento. Após assumirmos a titularidade da Vara, ampliamos as exceções, deixando de aplicar o dispositivo do artigo 18 da lei 6.766 aos conjuntos habitacionais erigidos pela Cohab de São Paulo, bem como aos desmembramentos de terrenos situados em vias e logradouros públicos oficiais, integralmente urbanizados com expressa dispensa por parte do poder público de o parcelamento realizar quaisquer melhoramentos públicos.

Ultimamente, a Prefeitura municipal de São Paulo, por intermédio de sua Supervisão especial de regularização de loteamentos e arruamentos, Serla, propôs se normatizassem perante os cartórios de registros, as questões relativas àqueles loteamentos regularizados pela administração municipal. Baixamos um provimento, excetuando esses loteamentos às exigências do artigo 18 da Lei, desde que requeridos os registros pela Prefeitura municipal de São Paulo, após o procedimento da regularização.

A matéria foi objeto dos provimentos de números 2 e 3 do ano de 1982.

Como vêm, o poder Judiciário de São Paulo acompanha, de perto, por intermédio da Vara de Registros Públicos e da própria Corregedoria Geral da Justiça, todas as dificuldades emergentes do novo sistema do parcelamento do solo, trazido pela lei especial de 1979.

A prefeitura municipal e o Distrito Federal, se o loteador não o fizer suasoriamente após notificado, poderão regularizar um loteamento ou desmembramento não-autorizado e não-registrado ou se feito sem a observância das determinações administrativas. É o que preceitua o artigo 40 da lei 6.766/79. Constatada a irregularidade de um loteamento ou desmembramento, a prefeitura municipal e o Distrito Federal passam a ter a faculdade de promover a devida regularização. O móvel deste dispositivo é evitar a lesão aos padrões do desenvolvimento urbano e a defesa dos adquirentes de lotes, que, desavisados, não procuraram se inteirar da registrabilidade do parcelamento.

Promovida a regularização, a prefeitura, como ato conseqüente e de ultimação, remeterá ao cartório de registro de imóveis competente o pedido de registro do loteamento.

Estará a municipalidade obrigada, com esse pedido, a depositar em cartório todos os documentos a que alude o artigo 18 da lei, cumprindo-se o processo de registro, inclusive, com publicação de editais?

É evidente que a resposta só poderia ser negativa, objetivando o fim social a que visa o legislador, e mesmo a forma anômala de o loteamento ingressar no registro imobiliário, não há que se exigir do poder público a prova de propriedade do imóvel e seu histórico dos últimos vinte anos. O cartório está suficientemente documentado e apto ao exame desta titularidade e inferência da disponibilidade do imóvel. Nem se exija a apresentação de certidões negativas de tributos, ações reais, protestos de títulos, ônus reais onerando a gleba em prejuízo dos compradores. O mesmo se afirme com respeito ao contrato-padrão. A dispensa desse procedimento, conforme já afirmou o doutor Gilberto Valente da Silva, é conseqüência de um fato simples: o loteamento irregular já foi executado e os lotes compromissados, em sua maioria, de tal forma que não se busca prevenir futuros prejuízos, mas reparar as faltas antes cometidas. Daí o dispositivo do artigo primeiro do provimento 2, modificado pelo provimento 3 do corrente ano, no qual afirmamos que não se aplica o disposto no artigo 18 da lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979, aos registros de loteamentos ou desmembramentos requeridos pela Prefeitura municipal de São Paulo.

Por conseqüência, é suficiente que a prefeitura municipal requeira o registro do loteamento regularizado, nos termos do artigo 40 da Lei do Parcelamento do Solo e apresente, com o pedido, os seguintes documentos já elencados no provimento 3 do corrente ano, ou seja:

I – planta do loteamento ou desmembramento contendo as subdivisões das quadras, as dimensões e numeração dos lotes, logradouros, espaços livres e outras áreas com destinação específica;

II – quadro indicativo das áreas ocupadas pelos lotes, logradouros e espaços livres e outras áreas com destinação específica; e

III – certidão de propriedade com alienação e ônus nos casos em que o imóvel tenha passado para outra circunscrição imobiliária; a certidão de propriedade que se exige é somente para aqueles casos em que o imóvel tenha se transferido de uma para outra circunscrição imobiliária, para que o atual cartório competente tenha os elementos necessários à abertura da matrícula e efetivação dos registros supervenientes.

Dispensa-se a publicação de editais. A escrituração do registro do loteamento obedecerá, em síntese, às normas da Lei de Registros Públicos. É o que ficou assentado no artigo terceiro do mesmo provimento de no 3. O próprio requerimento da municipalidade induz à aprovação do loteamento e sua regularização. O cartório fará um único registro, consignando que ele é feito a requerimento da prefeitura municipal e com esteio nos artigos 40 e 41 da lei específica.

O termo “regularizar” utilizado no artigo 41 envolve todo esse procedimento, desde a aprovação do parcelamento e execução das obras até o registro no cartório competente. A prática, no entanto, veio firmar, em inúmeros casos, a impossibilidade de o cartório proceder ao registro do loteamento, regularizado pela prefeitura municipal. Os dados apresentados pelo poder público, em nosso caso a Serla, nem sempre propiciavam o registro do loteamento, com abertura de ficha auxiliar para controle dos registros dos compromissos e dos títulos de transmissão definitiva dos lotes. Muitas das vezes a área do imóvel objeto do registro não coincidia com a apresentada pela planta e, outras vezes, o que é mais sério, já havia em cartório averbações de compromissos anteriores que não se adequavam à divisão nova e extensão dada ao mesmo lote.

Centenas de regularizações foram remetidas aos cartórios e, em sua totalidade, devolvidas à Serla, que, por sua vez, não tinha condições de amoldá-las às exigências cartorárias. Não tivemos outra alternativa e, a requerimento do doutor Gilberto Valente da Silva, adicionamos outro dispositivo de exceção.

Ao final, o Juízo Corregedor dos Registros Públicos deve se ater, também, à realidade e solver os problemas que ocorram, caso a lei não os preveja.

O fato social ocasiona a norma e a situação colocada, não remediável, deverá ser objeto de solução por parte de quem tem a obrigação de interpretar a lei.

Dessa forma, na impossibilidade de se proceder ao registro do loteamento regularizado, o cartório promoverá a averbação de abertura dos logradouros e outras áreas de destinação específica, passando a controlar a disponibilidade pelos registros efetuados, servindo a planta feita pela Serla como roteiro e aprovação do desmembramento das áreas.

É o que dispõe o artigo quarto do provimento 3/82 da Primeira Vara de Registros Públicos.

Possibilitamos com esta norma, de uma ou de outra maneira, a entrada no cartório de registro de imóveis da regularização efetuada pela Prefeitura de São Paulo.

Atende-se, acredito, aos objetivos da lei e aos anseios da população e do próprio poder Executivo municipal preocupado em sanar este quisto de nossa cidade, qual o loteamento irregular, tanto do ponto de vista técnico como do ponto de vista jurídico.

A mera averbação de abertura de logradouro requerida pela prefeitura municipal, após a regularização de um loteamento irregular, propicia os mesmos efeitos do registro do loteamento, atendendo-se às finalidades dos dispositivos dos artigos 40 e 41 da lei 6.766/79.

E quais esses efeitos?

Regularizado o lote!amento, entendido nesse ato, o respectivo registro ou averbação de abertura dos logradouros e outras áreas de destinação específica, poderão ser levados a registro os contratos de compromisso de compra e venda e, ainda, comprovado o depósito de todas as prestações do preço avençado, poder-se-á obter o registro definitivo de propriedade do lote, valendo para tanto somente o contrato de compromisso de venda e compra devidamente afirmado, dispensada ulterior escritura definitiva ou adjudicação judicial.

Assim dispõe o artigo 41 da lei 6.766: “Regularizado o loteamento ou desmembramento pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal, quando for o caso, o adquirente do lote, comprovando o depósito de todas as prestações do preço avençado, poderá obter o registro de propriedade do lote adquirido, valendo para tanto o compromisso de venda e compra devidamente firmado”. O adquirente de lote proveniente de loteamento ou desmembramento regularizado pela prefeitura municipal poderá obter o registro de propriedade, desde que comprove ter feito o depósito de todas as prestações do preço avençado.

É uma inovação da lei com relação ao procedimento formal de transmissão da propriedade imobiliária.

A inovação, no entanto, é restrita. Sua aplicação só se dará quando houver intervenção da municipalidade ou do Distrito Federal, não se podendo estender a hipótese a outras formas de regularização.

Anteriormente à lei 6.766/79, somente se obtinha o registro da transmissão definitiva da propriedade por escritura definitiva de compra e venda ou em sua ausência, na hipótese de ter havido anterior contrato de promessa de venda e compra, através da intervenção judicial por adjudicação compulsória ou por declaração nos termos do artigo 639 do Código de Processo Civil. É uma inovação, repetimos, do legislador, inédita e de inegável efeitos práticos, pela qual se desonera o adquirente do lote dos percalços e despesas de um procedimento judicial. O alcance social desse dispositivo é ingente e vem roborado no conhecimento da realidade da vida. Se o loteador já deixou de executar o loteamento de acordo com as exigências legais, se ficou omisso em seu registro, se desatendeu à notificação para regularização, dificilmente se disporá a outorgar, sponte propria, a escritura definitiva.

De outra feita, dever-se-ia exigir do compromissário comprador, uma vez obtido o registro do compromisso, que movimentasse uma ação de adjudicação compulsória ou, se o contrato não estivesse registrado, requeresse ação a que alude o artigo 639 e seguintes do Código de Processo Civil. Seria mais um ônus ao compromissário comprador. Destarte, é profunda a repercussão social desse dispositivo do artigo 41, que permite ao comprador ver transmudado o seu compromisso em instrumento capaz de, registrado, lhe conferir o domínio do lote.

Não bastassem tais empecilhos, lembrava o doutor Gilberto Valente da Silva, em Fortaleza, que loteadores inescrupulosos têm exigido de compromissários compradores o pagamento de elevadas quantias para a outorga da escritura definitiva ou, ainda, para simplesmente fornecerem minuta dessas escrituras. O legislador, atento, conhecia essa realidade e a suplantou dando outra alternativa na forma do cumprimento de um contrato. Sentem que a simples promessa de venda não se constitui em contrato apto traslativo da propriedade imobiliária.

Toda promessa em concluir um contrato, no caso promessa de venda e compra, necessita de posterior conclusão e execução que, normalmente, se completa pela outorga de uma escritura definitiva. No entanto, como nem sempre ocorre essa forma voluntária de execução de uma promessa, o legislador dispôs formas de execução compulsória com a intervenção judicial e agora, com o artigo 41, pelo registro da promessa, provado o adimplemento da obrigação por parte do adquirente, nas circunstâncias delineadas no artigo citado.

Inexiste, em verdade, qualquer heresia da lei porquanto se configura apenas um ato devido que o legislador poderá suprir, em execução, por formas diversas. As partes ao convencionarem o compromisso de venda e compra ou mesmo de cessão perseguem a realização do contrato principal e toda solução que visa a sua obtenção espontânea ou coativa deve ser prestigiada como medida moralizadora, já que a sua obtenção conduz a valorizar o contrato (Caio Mario da Silva Pereira, Instituições. Forense, v. 3, p.78). Nas circunstâncias, portanto, especiais de um loteamento regularizado pelo poder público, onde o transmitente dos lotes oporá, certamente, obstáculos ao aperfeiçoamento dos negócios, nada mais justo do que suprir a impossibilidade de auto-execução por aquela forçada judicial ou essa com a simples regularização de registro, de eficácia idêntica à execução por escritura definitiva ou por forma de adjudicação compulsória. O artigo 41 impôs como pressuposto para a obtenção do registro de tais contratos, no caso que especifica a regularização do loteamento pela municipalidade ou Distrito Federal, comprovação do pagamento integral de todo o preço avençado e, finalmente, a apresentação do contrato de compromisso devidamente firmado.

Não houve previsão legal a quem se deve apresentar os compromissos e provas de pagamento para que, examinados, possam pelo registro transmitir a propriedade. Induz-se que a apresentação dos documentos devam ser levados perante o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis que, após um juízo de valor daqueles pressupostos, proceda ao registro.

Da forma como cabe ao Cartório o exame dos documentos do registro do loteamento ou desmembramento e respectivos contratos, a ele também, tacitamente, incumbiu o legislador o exame dos pressupostos para incidência da hipótese do artigo 41. Por certo, examinados o compromisso e provas de pagamento, o Oficial do Registro encontrará, por vezes, dúvidas ou considerará os documentos em desacordo com os fins pretendidos. Nesse caso, o Oficial do Cartório devolverá os documentos ao interessado com as exigências formuladas por escrito.

Se o apresentante não se conformar com as exigências ou não puder satisfazê-las, será declarada dúvida nos termos do artigo 198 e seguintes da lei de Registros Públicos, observado o procedimento aí estabelecido. O Oficial, após examinar a documentação, achando-a conforme,procederá ao registro de transmissão da propriedade.

Inúmeras dificuldades advirão para esse registro, porque, em geral, os contratos desses loteamentos não observam os requisitos mínimos exigidos pela lei de Registros Públicos. Todas essas formalidades serão examinadas, com cuidado, pelos Oficiais dos Cartórios de Registros de Imóveis e ainda pelo Juízo da Primeira Vara dos Registros Públicos, caso necessário.

A nossa intenção é não criar dificuldades, pelo contrário, encontrar caminhos para solução das diversas questões que possam advir.

Existe a hipótese de se apresentar a registro após regularizado o loteamento ou desmembramento pela Prefeitura Municipal, um contrato de cessão de compromisso de venda e compra. O artigo 41 não se refere, expressamente, ao negócio da cessão de compromisso de venda e compra.

Teriam esses contratos idêntica validade e efeitos para possibilitar o registro da propriedade definitiva da forma como ocorre com os contratos de compromisso de compra e venda?

As cessões são distinguidas pela lei, sem quaisquer outras formalidades, com a mesma característica do compromisso de venda e compra, qual seja a irretratabilidade.

É o que se resume do artigo 25 da lei, pela sua literalidade dá equivalência aos compromissos e às cessões de compromissos de venda e compra.

Na cessão de compromisso de compra e venda persiste com força e eficácia jurídica a mesma promessa, apenas transferida. O contrato é cedido, com transmissão de todos os elementos ativos e passivos, ocorrendo mera circulação do compromisso, passando de uma para terceiro contratante.

Em conclusão, ao referir-se o artigo 41 a compromissos de compra e venda, estruturalmente não poderia afastar as cessões, em sua onticidade idênticas àquelas, com as mutações, se apenas subjetivas de uma das partes contratantes. Alias, o artigo 41 não precisaria citar as cessões e dar a elas os mesmos efeitos de registro da propriedade definitiva. Ou um título de crédito perde sua natureza original por ter sido cedido a terceiro interessado? Por tais fundamentos é que inserimos no parágrafo único do Provimento de no 3/82 que terá a mesma validade o contrato de cessão de compromisso de venda e compra desde que firmado no próprio instrumento de compromisso ou, embora em instrumento apartado (separado) estiver acompanhado do instrumento de compromisso de compra e venda. Nessa hipótese, serão ambos registrados. Para se realizar a hipótese de compromissos de venda e compra e suas cessões valerem como títulos translativos da propriedade, nos termos circunscritos do artigo 41, é mister uns e outros estejam devidamente firmados, com a observância das formalidades essenciais a quaisquer contratos. Não importa se o contrato se apresenta por instrumento público ou particular. Deverá, no entanto, conter o nome das partes, qualificação nos termos da Lei de Registros Públicos, denominação, se possível, do loteamento e sua situação, descrição do lote, preço, bem como outras estipulações necessárias à identificação do imóvel.

A cessão, por sua vez, quer passada por simples trespasse lançado no verso das vias do instrumento de compromisso, quer por instrumento apartado, deverá conter o valor da cessão e qualificação completa dos cessionários. Do registro desses contratos não participa o loteador irregular, despicienda sua intervenção. Se ele se considerar prejudicado com quaisquer registros desses contratos, poderá posteriormente pleitear a anulação do compromisso e suas cessões subseqüentes, demonstrando judicialmente as falsidades ou ilegalidades cometidas e não-detectadas, ao tempo, pelo Cartório de Registro de Imóveis. Verifica-se, ainda, a possibilidade de se apresentarem a Cartório, após regularizado o loteamento ou o desmembramento pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, compradores que dispõem apenas de contrato de reserva de lotes compromissos de promessas de venda, promessas de cessão de compromissos, propostas de compra e reservas de lotes, munidos de simples documentos provisórios, embora comprovado o pagamento de todas as prestações exigidas para a perfeição do negócio, com indicação do lote e o modo do pagamento.

Poderão tais contratos darem entrada no registro e obterem os mesmos efeitos daqueles enumerados no artigo 41? Têm eles eficácia para, por si, sem qualquer outra formalidade, transmitirem a propriedade definitiva do lote?

É evidente que não. Trata-se de contratos preliminares, pré-contratos, promessas de contratos ou contratos precatórios, com obrigação de fazer ou concluir uma promessa de venda ou cessão. É o pré-contrato próprio, ou seja, a convenção pela qual as partes se ajustam a concluir contrato de compromisso ou cessão de compromisso, mediante documentos que não configuram, de per si, esses últimos negócios, mas apenas promessa de concluí-los. Estarão, no entanto, eles desabrigados pela lei, não ensejando possibilidade de conseguirem os interessados a transmissão da propriedade do lote?

A lei os protege. Leia-se o artigo 27: “Se aquele que se obrigou a concluir contrato de promessa de venda ou de cessão não cumprir a obrigação, o credor poderá notificar o devedor para outorga do contrato ou oferecimento de impugnação no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de proceder-se ao registro do pré-contrato, passando as relações entre as partes a serem regidas pelo contrato-padrão.

Parágrafo 1o – Para fins deste artigo, terão o mesmo valor de pré-contrato a promessa de cessão, a proposta de compra, a reserva de lote ou qualquer outro instrumento, do qual conste a manifestação da vontade das partes, a indicação do lote, o preço e modo de pagamento, e a promessa de contratar.

Parágrafo 2o – O registro de que se trata este artigo não será procedido se a parte que o requereu não comprovar haver cumprido a sua prestação, nem a oferecer na forma devida, salvo se ainda não exigível.

Parágrafo 3o – Havendo impugnação daquele que se comprometeu a concluir o contrato, observar-se o disposto nos artigos 639 e 640 do Código de Processo Civil”.

O dispositivo tem por finalidade proteger os pretendentes à aquisição de lotes que portem simplesmente documentos que não concretizem a promessa, mas apenas simples recibos de sinal, promessas unilaterais onde já se individuou o lote, o preço, o modo de pagamento e a promessa de contratar.De fato, em se tratando de loteamentos irregulares, a praxe é corriqueira e mais encontradiça do que se pode imaginar.

Dentro do âmbito de nossa palestra, não importa a conceituação jurídica de tais documentos, se configura ou não verdadeiro “pré-contrato”, como os doutrinadores o caracterizam. Releva a posição do legislador conceituando-se como promessa de celebração de outro contrato. Esses pré-contratos deverão ser escritos, presumindo-se a existência de uma proposta e a aceitação dessa proposta. A própria lei 6.766/79 exige a manifestação da vontade das partes, deduzindo-se que não se efetivará o pré-contrato se não houver proposta e aceitação. A pedra de toque do conceito de pré-contrato é, sem dúvida, a resposta à proposta feita. Satisfeitos tais pressupostos, ou seja, manifestação de vontade, indicação do lote, preço, modo de pagamento e promessa de contratar, o credor pretendente do lote - deverá notificar o devedor para que ele outorgue o contrato ou ofereça impugnação, sob pena de, apresentado aquele documento ao Cartório de Registro de Imóvel, proceda o Oficial o seu registro, passando as relações entre as partes a serem regidas pelo contrato-padrão. As intimações referidas deverão ser feitas pelo Cartório de Registro e Imóveis, não estando vedada a possibilidade de utilização da via judicial. Não atendida a notificação e comprovado o adimplemento do interessado comprador, deverá o Oficial efetuar o registro do título.

Impugnada a notificação, será obrigatória a intervenção judicial para se concretizar o registro do pré-contrato, recorrendo-se o interessado ao procedimento previsto nos artigos 639 e 640 do Código de Processo Civil, quando a sentença judicial, transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração ou do próprio contrato de compromisso de compra e venda.

O dispositivo do artigo 27 somente se aplica aos loteamentos regularizados, assim entendidos aqueles que já obtiveram o respectivo registro. Se ainda não tiver ocorrido o registro do loteamento aguardará o interessado a oportunidade de levá-lo ao registro.Com a satisfação das exigências do artigo 27 a parte interessada mune-se de um título que, registrado, implica na constituição de direito real oponível a terceiros, equiparado ao próprio compromisso de compra e venda.Se o adquirente de um lote, portador de um simples pré-contrato já tiver pago todas as prestações, satisfeita sua obrigação integral, deverá antes proceder da forma estabelecida no artigo 27, para depois comprovando o pagamento perante o Oficial do Cartório, obter o registro definitivo de propriedade do lote adquirido, caso se trate de loteamento ou desmembramento regularizado pela Prefeitura Municipal.

Podemos, pois concluir, satisfeito o procedimento do artigo 27 da lei 6.766/79, o título que daí se origina tem força jurídica para a obtenção do registro de propriedades do lote adquirido nos termos do artigo 41 da mesma lei. Têm-se apurado inúmeros casos em que os compromissários, compradores de lotes, dispõem, apenas, dos comprovantes de pagamentos, recibos de todas as prestações pagas, ou porque não foi feito qualquer contrato, nem mesmo pré-contrato ou promessa de contrato, ou porque o contrato já formalizado foi recolhido pelo loteador sob a alegação de que é necessária a elaboração da escritura definitiva. A hipótese se refere, ainda, a loteamento irregular onde o loteador enganoso não quer atender aos direitos dos compradores, pelo contrário, procura burlá-los, sob qualquer pretexto. Aos adquirentes de lotes munidos apenas desses recibos, resta tão-só a via ordinária judicial pela qual deverão requerer ao Juízo sejam citados os vendedores para outorgarem a escritura definitiva de venda e compra ou até a escritura de compromisso de venda e compra, se for o caso, sob pena de, não o fazendo, serem compelidos executoriamente, por força dos artigos 639 e 640 do Código de Processo Civil.

Administrativamente não ocorre qualquer desate legal para esses casos, restando, pois a única solução da jurisdição civil contenciosa.

Resta-nos, por fim, lembrá-los que, regularizado o loteamento pela Municipalidade ou Distrito Federal, o cartório poderá efetuar registros até de novas alienações e novos compromissos de compra e venda posteriormente firmados, uma vez que existe a possibilidade de, num loteamento irregular, não estarem todos os lotes vendidos.

Essa hipótese já ocorreu em São Paulo e deverá ainda ocorrer em outros loteamentos regularizados pela Prefeitura.

Daí porque colocaria no art. 8 do Prov. 3/82 o seguinte dispositivo: O que se deve evitar, e aí vale uma advertência ao próprio Poder Público, é a regularização de loteamentos irregulares iniciados após a vigência da lei 6.766/79, ou regularizá-los notando a que se apliquem todas as punições cabíveis ao caso.

Como a lei vigente do parcelamento do solo é rigorosa em suas formalidades e restrições urbanísticas, poderá ocorrer que o loteador prefira agir na clandestinidade, ao arrepio da lei, sabedor que, ao depois, a Prefeitura Municipal irá socorrê-lo regularizando o fato concretizado e na situação como se encontra, com desrespeito às posturas urbanísticas mínimas impostas pela própria lei 6.766/79.

São essas, meus senhores, as considerações que tinha a fazer, agradecendo sobremaneira o convite recebido, não podendo deixar de, neste instante, elogiar os trabalhos da Prefeitura Municipal de São Paulo na regularização dos loteamentos clandestinos e ilegalmente efetuados. É uma obra que tem demandado ingentes esforços e gastos por parte dos poderes municipais, mas que terá, sempre, a compensação de um dia conseguir-se o sorriso da gente simples que obteve o seu terreno e sobre ele, legalmente, de papel passado, ter construído sua casa, o lar de seus filhos.




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