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  Acórdão TJSC
  Fonte: 2009.038804-2
  Julgamento: 02/02/2012 | Aprovação: Não disponível | Publicação: 02/02/2012
  Estado: Santa Catarina | Cidade: Balneário Camboriú
  Relator: Luiz Fernando Boller
  Legislação: Art. 167 da Lei nº 6.015/73; art. 463 do Código Civil; entre outras.

  Ementa:

  APELAÇÃO CÍVEL - SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA PELO RESPONSÁVEL PELO 1° OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DO MUNICÍPIO E COMARCA DE BALNEÁRIO CAMBORIÚ - PRETENDIDA AVERBAÇÃO DE "INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROTOCOLO DE INTENÇÕES DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS" - PREVISÃO ACERCA DE EVENTUAL RELAÇÃO OBRIGACIONAL A SER ESTABELECIDA ENTRE OS FIRMATÁRIOS MEDIANTE CUMPRIMENTO DE DETERMINADAS CONDIÇÕES - AUSÊNCIA DE ATO CONSTITUTIVO, DECLARATÓRIO, TRANSLATIVO E EXTINTIVO DE DIREITOS REAIS SOBRE OS IMÓVEIS OBJETO DA EVENTUAL TRANSAÇÃO, QUE, EM TESE, ADMITIRIA A SUA ANOTAÇÃO NO RESPECTIVO REGISTRO - ENTENDIMENTO DESTE SODALÍCIO NO SENTIDO DE SER TAXATIVO O ROL DAS HIPÓTESES ELENCADAS NO ART. 167 DA LEI N° 6.015/1973, QUE ADMITEM SER ANOTADAS NO REGISTRO DE MATRÍCULA DO IMÓVEL - INVIÁVEL ACOLHIMENTO DO PLEITO RECURSAL - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

  Íntegra:

  TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SANTA CATARINA

  Apelação Cível nº 2009.038804-2, de Balneário Camboriú

  Relator: Des. Luiz Fernando Boller

  Data de Julgamento: 02/02/2012

  Data da Publicação: 02/02/2012

  EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA PELO RESPONSÁVEL PELO 1° OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DO MUNICÍPIO E COMARCA DE BALNEÁRIO CAMBORIÚ - PRETENDIDA AVERBAÇÃO DE "INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROTOCOLO DE INTENÇÕES DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS" - PREVISÃO ACERCA DE EVENTUAL RELAÇÃO OBRIGACIONAL A SER ESTABELECIDA ENTRE OS FIRMATÁRIOS MEDIANTE CUMPRIMENTO DE DETERMINADAS CONDIÇÕES - AUSÊNCIA DE ATO CONSTITUTIVO, DECLARATÓRIO, TRANSLATIVO E EXTINTIVO DE DIREITOS REAIS SOBRE OS IMÓVEIS OBJETO DA EVENTUAL TRANSAÇÃO, QUE, EM TESE, ADMITIRIA A SUA ANOTAÇÃO NO RESPECTIVO REGISTRO - ENTENDIMENTO DESTE SODALÍCIO NO SENTIDO DE SER TAXATIVO O ROL DAS HIPÓTESES ELENCADAS NO ART. 167 DA LEI N° 6.015/1973, QUE ADMITEM SER ANOTADAS NO REGISTRO DE MATRÍCULA DO IMÓVEL - INVIÁVEL ACOLHIMENTO DO PLEITO RECURSAL - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

  Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n° 2009.038804-2, da comarca de Balneário Camboriú (3ª Vara Cível), em que é apelante Almeida Júnior Shopping Center Ltda.:

  A Quarta Câmara de Direito Civil decidiu, por votação unânime, conhecer do recurso e negar-lhe provimento. Custas legais.

  O julgamento, realizado nesta data, foi presidido pelo Excelentíssimo Senhor Desembargador Eládio Torret Rocha, com voto, e dele participou o Excelentíssimo Senhor Desembargador Substituto Ronaldo Moritz Martins da Silva. Funcionou como Representante do Ministério Público, o Excelentíssimo Senhor Doutor Mário Gemin.

  Florianópolis, 2 de fevereiro de 2012.

  Luiz Fernando Boller, Relator

   

  RELATÓRIO

  Cuida-se de apelação cível interposta por Almeida Júnior Shopping Center Ltda., contra decisão prolatada pelo juízo da 3ª Vara Cível da comarca de Balneário Camboriú, que julgou procedente a Suscitação de Dúvida n° 005.07.017016-3 (disponível em <http://esaj.tjsc.jus.br/cpo/pg/search.do;jsessionid=F8A1A3687 278A18C65EDF37934496DCB.cpo2?paginaConsulta=1&localPesquisa.cdLocal=-1&cbPesquisa=NUMPRO C&tipoNuProcesso=SAJ&numeroDigitoAnoUnificado=&foroNumeroUnificado=&dePesquisaNuUnificado=&dePesquisa=005070170163> acesso nesta data), encetada por Luísa Steiner Schroeder, denegando o registro ou averbação do documento denominado "Instrumento Particular de Protocolo de Intenções de Negócio Imobiliário" nas Matrículas dos imóveis objeto do respectivo pacto (fls. 160/162).

  Malcontente, a apelante sustenta que o rol de anotações obrigatórias constantes no art. 167 da Lei de Registros Públicos não é taxativo, mas, sim, meramente exemplificativo, de modo que, ao contrário do consignado no decisório objurgado, não haveria impedimento para a averbação do aludido contrato preliminar, tal como previsto no parágrafo único do art. 463 do Código Civil, motivo pelo qual pugnou pelo conhecimento e provimento do reclamo, com a reforma da sentença vergastada (fls. 167/184).

  O recurso foi recebido nos efeitos devolutivo e suspensivo (fl. 188).

  À fl. 192 restou certificado o transcurso do prazo concedido para o oferecimento de contrarrazões (fl. 192).

  Ascendendo a esta Corte, os autos foram distribuídos ao Desembargador Monteiro Rocha (fl. 196), e, em seguida, encaminhados ao Desembargador Substituto Carlos Adilson da Silva (fl. 204), vindo-me às mãos em razão de superveniente assento nesta Quarta Câmara de Direito Civil.

  Em parecer da lavra da Exma. Sra. Dra. Gladys Afonso, a Procuradoria-Geral de Justiça opinou pelo conhecimento e desprovimento do recurso (fls. 216/221).

  Este é o relatório.

   

  VOTO

  Conheço da presente insurgência, pois demonstrados os respectivos pressupostos de admissibilidade.

  Num primeiro momento, convém destacar que no Registro de Imóveis serão feitos, consoante o disposto no art. 172 da Lei n° 6.015/1973, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis, inter vivos ou mortis causa, seja para sua constituição, transferência e extinção, ou ainda para sua validade em relação a terceiros, bem como, do mesmo modo, para a sua disponibilidade.

  Acerca do assunto, Walter Ceneviva salienta que

  [...] não apenas o estado jurídico dos bens imóveis é dado ao conhecimento público, através dos assentamentos levados obrigatoriamente aos serviços imobiliários. Estes se desincumbem de missão mais ampla, em mor parte definida nesta LRP, e em particular no art. 172, de levar a propriedade imobiliária a seus livros e lhe acompanhar as subsequentes mutações, inclusive constituição de ônus (Lei dos Registros Públicos comentada. 18. ed. rev. atual. São Paulo: Saraiva, 2008. p. 351).

  Segundo o autor, "o registro imobiliário acompanha a vida dos direitos reais sobre bens de raiz, como repositório de informações e centro para onde convergem todos os elementos referentes à propriedade imobiliária" (op. cit. p. 351/352).

  O art. 167 da Lei n° 6.015/1973, por sua vez, disciplina que no Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos:

  I - o registro:

  1) da instituição de bem de família;

  2) das hipotecas legais, judiciais e convencionais;

  3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada;

  4) do penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles;

  5) das penhoras, arrestos e seqüestros de imóveis;

  6) das servidões em geral;

  7) do usufruto e do uso sobre imóveis e da habitação, quando não resultarem do direito de família;

  8) das rendas constituídas sobre imóveis ou a eles vinculadas por disposição de última vontade;

  9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações;

  10) da enfiteuse;

  11) da anticrese;

  12) das convenções antenupciais;

  13) das cédulas de crédito rural;

  14) das cédulas de crédito, industrial;

  15) dos contratos de penhor rural;

  16) dos empréstimos por obrigações ao portador ou debêntures, inclusive as conversíveis em ações;

  17) das incorporações, instituições e convenções de condomínio;

  18) dos contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei;

  19) dos loteamentos urbanos e rurais;

  20) dos contratos de promessa de compra e venda de terrenos loteados em conformidade com o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, e respectiva cessão e promessa de cessão, quando o loteamento se formalizar na vigência desta Lei;

  21) das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis;

  22) revogado pela Lei n° 6.850/1980.

  23) dos julgados e atos jurídicos entre vivos que dividirem imóveis ou os demarcarem inclusive nos casos de incorporação que resultarem em constituição de condomínio e atribuírem uma ou mais unidades aos incorporadores;

  24) das sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas, adjudicarem bens de raiz em pagamento das dívidas da herança;

  25) dos atos de entrega de legados de imóveis, dos formais de partilha e das sentenças de adjudicação em inventário ou arrolamento quando não houver partilha;

  26) da arrematação e da adjudicação em hasta pública;

  27) do dote;

  28) das sentenças declaratórias de usucapião;

  29) da compra e venda pura e da condicional;

  30) da permuta;

  31) da dação em pagamento;

  32) da transferência, de imóvel a sociedade, quando integrar quota social;

  33) da doação entre vivos;

  34) da desapropriação amigável e das sentenças que, em processo de desapropriação, fixarem o valor da indenização;

  35) da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel;

  36) da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas, e respectiva cessão e promessa de cessão;

  37) dos termos administrativos ou das sentenças declaratórias da concessão de uso especial para fins de moradia;

  38) (VETADO).

  39) da constituição do direito de superfície de imóvel urbano;

  40) do contrato de concessão de direito real de uso de imóvel público.

  41) da legitimação de posse;

  42) da conversão da legitimação de posse em propriedade, prevista no art. 60 da Lei n° 11.977, de 7 de julho de 2009;

  II - a averbação:

  1) das convenções antenupciais e do regime de bens diversos do legal, nos registros referentes a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos cônjuges, inclusive os adquiridos posteriormente ao casamento;

  2) por cancelamento, da extinção dos ônus e direitos reais;

  3) dos contratos de promessa de compra e venda, das cessões e das promessas de cessão a que alude o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, quando o loteamento se tiver formalizado anteriormente à vigência desta Lei;

  4) da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis;

  5) da alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas;

  6) dos atos pertinentes a unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação tiver sido formalizada anteriormente à vigência desta Lei;

  7) das cédulas hipotecárias;

  8) da caução e da cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis;

  9) das sentenças de separação de dote;

  10) do restabelecimento da sociedade conjugal;

  11) das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas a imóveis, bem como da constituição de fideicomisso;

  12) das decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos registrados ou averbados;

  13) ex offício, dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder público;

  14) das sentenças de separação judicial, de divórcio e de nulidade ou anulação de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro;

  15) da re-ratificação do contrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca em favor de entidade integrante do Sistema Financeiro da Habitação, ainda que importando elevação da dívida, desde que mantidas as mesmas partes e que inexista outra hipoteca registrada em favor de terceiros;

  16) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência;

  17) do Termo de Securitização de créditos imobiliários, quando submetidos a regime fiduciário;

  18) da notificação para parcelamento, edificação ou utilização compulsórios de imóvel urbano;

  19) da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia;

  20) da extinção do direito de superfície do imóvel urbano;

  21) da cessão de crédito imobiliário;

  22) da reserva legal;

  23) da servidão ambiental;

  24) do destaque de imóvel de gleba pública originária;

  26) do auto de demarcação urbanística;

  27) da extinção da legitimação de posse;

  28) da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia;

  29) da extinção da concessão de direito real de uso.

  Através do acórdão de Relatoria do Desembargador Solon D´Eça Neves, prolatado nos autos da Apelação Cível n° 1996.007455-4, este Sodalício tornou manifesto o entendimento de que o rol especificado no artigo sobredito é taxativo e, portanto, não admite interpretação extensiva.

  Sob esta premissa, após analisar detidamente o conjunto probatório carreado aos autos, constato que o "Instrumento Particular de Protocolo de Intenções de Negócio Imobiliário" pactuado entre Orion Administração e Participações Ltda. (denominada Parceiro A) e Almeida Júnior Shopping Centers Ltda. (denominado Parceiro B - fls. 08/16) não encontra identidade com quaisquer das hipóteses elencadas no dispositivo retro-transcrito, circunstância que, via de consequência, impede o acolhimento das razões recursais.

  Isso porque as disposições do pacto não evidenciam o alegado ajuste prévio que, em consonância com o item 9 do inc. I do art. 167 da Lei n° 6.015/1973, poderia ser registrado na matrícula do respectivo imóvel, constatando-se apenas a previsão de eventual relação obrigacional a ser estabelecida entre os firmatários, mediante o cumprimento de determinadas condições.

  Com efeito, extrai-se do referido escrito que o `Parceiro B´ "promoverá, como empreendedor, empreendimentos imobiliários e comerciais, a serem implantados nos sub-lotes a serem desmembrados, sobre os 3 (três) sub-lotes sobre os quais serão edificados" um centro de convenções, um centro policlínico e 4 (quatro) edifícios residenciais e/ou comerciais.

  Consta ainda do "Instrumento Particular de Protocolo de Intenções de Negócio Imobiliário" de fls. 08/16, que os imóveis sobreditos "deverão somente ser edificados a partir da conclusão das obras do Shopping Center que o `Parceiro B´ pretende edificar no `sub-lote D´, conforme instrumento próprio firmado nesta mesma data pelas partes", bem como que, a medida em que forem sendo desenvolvidos os respectivos empreendimentos e exercidos os direitos de preferência, e, tão logo tenham sido assinados os compromissos contratuais de cada empreendimento, será outorgada ao `Parceiro B´ a competente escritura pública de cada sub-lote.

  Quanto às disposições gerais do pacto objeto, tem-se que:

  1. Todos os impostos, taxas e emolumentos, necessários ao aperfeiçoamento do presente, bem como todos os custos com a implantação dos empreendimentos serão assumidos pelo `Parceiro B´ e posteriormente a conclusão de qualquer obra, e ou ampliação, tais como compromissos, serão suportados proporcionalmente pelas partes, de conformidade com as suas participações.

  2. O `Parceiro B´ será imitido na posse de cada imóvel a partir da data de assinatura de cada escrituras específica para aquele sub-lote, para que possa tomar as providências necessárias à sua implementação comercial e construtiva.

  3. O `Parceiro B´ tem a obrigação e o compromisso contratual de desenvolver todos os projetos arquitetônicos a serem implantados ou implementados nos sub-lotes acima referidos, sendo que todos estes custos deverão ser suportados pelo `Parceiro B´. E em contrapartida, o `Parceiro A´ tem a obrigação e o compromisso contratual de assegurar o direito de preferência e prioridade para com estes empreendimentos ao `Parceiro B´.

  4. Tais compromissos são assumidos independentemente de que este contrato venha a ser rescindido para que se possa preservar o espírito e a concepção original do empreendimento imobiliário como um todo.

  5. Os projetos a serem implementados em qualquer um dos sub-lotes deverão ser aprovados pelos representantes dos 2 (dois) grupos.

  6. Os empreendimentos somente serão implantados com a viabilização do Shopping Center que as partes pretender implantar no sub-lote D. Os empreendimentos objeto do presente protocolo a serem implantados sobre as áreas 'A', 'B' e 'E', serão objetos de `Master Plan´, tendo o início de suas obras, individualmente e paulatinamente subordinadas à conclusão do Shopping Center aqui indicado e às viabilidades mercadológicas do mercado imobiliário e de serviços da cidade de Balneário Camboriú, que serão objeto de pesquisas contratadas pelo `Parceiro B´.

  7. As garantias serão analisadas e definidas, conjuntamente para cada empreendimento.

  8. O presente instrumento firmado com as cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade.

  [...] 11. Deverá ser precedida a averbação deste instrumento à margem das matrículas dos imóveis ou sub-lotes 'A', 'B' e 'E', conforme acima descritos, todos oriundos do desmembramento da Matrícula imobiliária n° 28.028, devidamente registradas conforme este contrato, no 1° Registro de Imóveis de Balneário Camboriú.

  [...] 13. Este instrumento fará parte integrante e complementar de Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Comercial na cidade de Balneário Camboriú-SC, devidamente rubricado e assinado neste ato pelas partes (fls. 13/15 - grifei).

  Diante disso, conclui-se que o "Instrumento Particular de Protocolo de Intenções de Negócio Imobiliário" firmado por Orion Administração e Participações Ltda. (denominada Parceiro A) e Almeida Júnior Shopping Centers Ltda. (denominado Parceiro B - fls. 08/16), sequer pode ser considerado como se contrato preliminar fosse, inclusive porque restou consignado que o próprio escrito fará parte integrante e complementar de ulterior "Promessa de Compra e Venda de Imóvel Comercial" (item 13 das Condições Gerais - fl. 15).

  De acordo com Caio Mário da Silva Pereira, o contrato preliminar é "aquele por via do qual ambas as partes ou uma delas se comprometem a celebrar mais tarde outro contrato, que será contrato principal", de modo que "no preliminar é a obrigação de concluir outro contrato, enquanto o definitivo é uma prestação substancial" (Instituições de Direito Civil. Rio de Janeiro: Ed. Forense, 2011. p. 69).

  Segue o renomado doutrinador avultando que o contrato preliminar

  [...] distingue-se também das negociações preliminares, em que estas não envolvem compromissos nem geram obrigações para os interessados, limitando-se a desbravar terreno e salientar conveniências e interesses, ao passo que o contrato preliminar já é positivo no sentido de precisar de parte a parte o contrato futuro (op. cit. p. 69).

  Todavia, no caso sub judice - como já referido - não se denota que o "Instrumento Particular de Protocolo de Intenções de Negócio Imobiliário" firmado por Orion Administração e Participações Ltda. e Almeida Júnior Shopping Centers Ltda. (fls. 08/16) preencha os requisitos dos contratos, e, tampouco, consubstancie prévio ajuste.

  Em verdade, segundo o que se tem, o pacto trata especificamente de obrigações comerciais, não se perfectibilizando como ato constitutivo, declaratório, translativo e extintivo de direitos reais sobre os imóveis objeto da eventual transação, o que, em tese, admitiria a sua anotação no respectivo registro.

  Por conseguinte, não há que se falar em desacerto por parte do magistrados singular, visto que não se evidencia a ocorrência de qualquer circunstância capaz de viabilizar a averbação do aludido instrumento no registro do imóvel objeto da negociação.

  Neste sentido, aliás, destaca-se do Parecer lançado pela Procuradoria-Geral de Justiça, o seguinte excerto:

  Na prática se afigura tarefa de extrema dificuldade delimitar se as situações que se apresentam são enquadradas no grupo dos direitos reais ou pessoais, e o caso em apreço não foge a esta regra.

  Inobstante, é certo que o instrumento em causa não pode ser registrado como promessa de compra e venda, uma vez que não preenche os requisitos para tanto. A promessa em quase a sua totalidade, não guarda qualquer relação com uma promessa de compra e venda.

  E, se o interessado sugeriu fosse o instrumento em causa registrado como promessa de compra e venda, entendo num primeiro plano, que deveria ter levado a efeito o registro de tal negócio, e não um protocolo de intenções, que se transverte numa promessa, ou numa empreitada, um pacto difícil de definir sua estruturação jurídica.

  Impede, ainda, avaliar se o protocolo intencional pode ser admitido como um pré-contrato passível de registro.

  O contrato preliminar segundo transcreve o artigo 462 do Código Civil, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato celebrado.

  Obrigam-se as partes a pactuar um contrato determinado em seus elementos essenciais.

  Analisando o protocolo em causa, observa-se que ele não guarda característica de um contrato preliminar. Nem de conteúdo máximo, médio ou mínimo.

  Segundo Nelson Rosenvald, 'no contrato preliminar as partes não se obrigam apenas a prosseguir negociações, mas a exigir a conclusão de um contrato com conteúdo certo'.

  Trata-se o contrato preliminar de uma obrigação de fazer futura.

  Portanto, no caso, apesar da referência doutrinária, de que em períodos de negociações as partes habitualmente celebram pequenas avenças, denominadas de minutas ou cartas de intenções, tenho que, no caso, há particularidades que devem ser relevadas.

  [...] Analisando o protocolo em estudo, me parece que ele não se afeiçoa em nenhuma destas espécies, o que dispensaria o registro. As obrigações instituídas se subsumem a cunho obrigacional entre os envolvidos, e não obrigações sobre os bens imóveis.

  Ademais, dois pontos devem ser ressaltados, o primeiro é que no protocolo há notícias de que o imóvel possui gravame, sem notícias que isto tenha alcançado alguma solução; e segundo é que, em razão do decurso do prazo, a intenção firmada perdeu sua validade, pois lavrada em 2006, as partes teriam mais 2 (dois) anos para concluir a negociação, desde a inauguração do Shopping ocorrida em 2007, não havendo mais motivação para o registro do instrumento em discussão (fls. 219/221).

  Destarte, considerando que os elementos presentes nos autos não conferem sustentáculo à pretensão da apelante, entendo mais consentânea à situação jurídica subjacente a manutenção do julgado vergastado, que se revela de acordo com o direito aplicável, razão porque voto no sentido de se conhecer e negar provimento ao reclamo.

  Este é o voto.

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