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  Acórdão TJMG
  Fonte: 1.0672.09.404759-0/001(1)
  Julgamento: 10/02/2011 | Aprovação: Não disponível | Publicação: 25/03/2011
  Estado: Minas Gerais | Cidade: Sete Lagoas
  Relator: Manuel Saramago
  Legislação: Art. 44, inc. VI, do Decreto-Lei nº 7.661/45; art. 1.046 do Código de Processo Civil; entre outras.

  Ementa:

  EMBARGOS TERCEIRO. COMPROMISSO COMPRA E VENDA. IMOVEL. PREÇO. INTEGRALIDADE. REGISTRO. EMBARGOS TERCEIRO. ARRECADAÇÃO. A oposição de embargos de terceiro não tem força bastante para obstar a arrecadação do bem imóvel adquirido antes do decreto da quebra da falida, cujo preço sequer foi inadimplido pelo compromissário comprador, máxime quando não efetuado o registro do titulo translativo. Precedentes STJ.

  Íntegra:

  Número do processo: 1.0672.09.404759-0/001(1)

  Numeração Única: 4047590-74.2009.8.13.0672

  Relator: MANUEL SARAMAGO

  Relator do Acórdão:MANUEL SARAMAGO

  Data do Julgamento: 10/02/2011

  Data da Publicação: 25/03/2011

  Inteiro Teor:

  EMENTA: EMBARGOS TERCEIRO. COMPROMISSO COMPRA E VENDA. IMOVEL. PREÇO. INTEGRALIDADE. REGISTRO. EMBARGOS TERCEIRO. ARRECADAÇÃO. A oposição de embargos de terceiro não tem força bastante para obstar a arrecadação do bem imóvel adquirido antes do decreto da quebra da falida, cujo preço sequer foi inadimplido pelo compromissário comprador, máxime quando não efetuado o registro do titulo translativo. Precedentes STJ.

  APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0672.09.404759-0/001- COMARCA DE SETE LAGOAS - APELANTE(S): CLÁUDIO SÉRGIO ROMANO - APELADO(A)(S): MASSA FALIDA MARIALVA EMPREEND LTDA REPDO(A) PELO(A) SÍNDICO(A) JULIANA AMARAL SARDINHA - RELATOR: EXMO. SR. DES. MANUEL SARAMAGO

  ACÓRDÃO

  Vistos etc., acorda, em Turma, a 5ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, sob a Presidência do Desembargador MANUEL SARAMAGO , incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, EM NEGAR PROVIMENTO, VENCIDO O REVISOR.

  Belo Horizonte, 10 de fevereiro de 2011.

  DES. MANUEL SARAMAGO - Relator

  03/02/2011

  5ª CÂMARA CÍVEL

  ADIADO

  NOTAS TAQUIGRÁFICAS

  APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0672.09.404759-0/001- COMARCA DE SETE LAGOAS - APELANTE(S): CLÁUDIO SÉRGIO ROMANO - APELADO(A)(S): MASSA FALIDA MARIALVA EMPREEND LTDA - RELATOR: EXMO. SR. DES. MANUEL SARAMAGO

  O SR. DES. MANUEL SARAMAGO:

  VOTO

  CONHEÇO DO RECURSO, uma vez que presentes os pressupostos de sua admissibilidade.

  Trata-se de embargos de terceiro opostos por Cláudio Sérgio Romano em face da Massa Falida de Marialva Empreendimentos Ltda, objetivando a exclusão da arrecadação do imóvel constituído pelo apartamento nº 1502, situado no empreendimento imobiliário denominado "Lagoa Center", incorporado pela apelada.

  Através da sentença de f. 108/111-TJ, o pedido inicial foi julgado improcedente.

  O art. 1.046 do CPC confere a quem não for parte no processo e vier a sofrer turbação ou esbulho em sua posse ou direito, por penhora, depósito, arresto, sequestro, venda judicial, arrecadação, partilha ou qualquer outro ato de apreensão judicial, a faculdade de opor embargos de terceiro, objetivando a desconstituição do ato judicial constritivo.

  O contrato de promessa de compra e venda de nº LCR 1502/94 (f. 24/35-TJ) está a demonstrar que o apelante adquiriu da apelada, incorporadora do empreendimento denominado "Lagoa Center", em Sete Lagoas, Minas, Gerais, o apartamento nº 1502, com fração ideal de 0,0067, mediante pagamento de parcelas mensais e sucessivas.

  Como é sabido, a falência, como execução coletiva, implica na arrecadação de bens com vistas à realização de ativo.

  No caso dos autos, o referido compromisso de compra e venda, cujo preço sequer foi integralmente adimplido pelo apelante, conforme se vê dos comprovantes de pagamento de f. 36/44-TJ, não foi registrado no Registro de Imóveis, o que, consoante reiterada jurisprudência do STJ, implica na sua ineficácia em relação à massa falida, verbis:

  FALÊNCIA. ARRECADAÇÃO IMÓVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO RECEBIDOS COMO AGRAVO REGIMENTAL. IMPROVIMENTO.

  I. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de que somente mediante o registro do título translativo no cartório imobiliário torna eficaz o contrato compra e venda, em razão da falência da vendedora - art. 52, VII, do Decreto-lei n. 7.661/1945 (REsp n. 431.432/SP, Rel. Min. Fernando Gonçalves, DJU de 27/6/2005) .

  II. Agravo improvido (AgRg na MC 13985 / MG, Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, DJe 16/06/2008)

  Força concluir, pois, que o manejo dos presentes embargos de terceiro não tem força bastante para obstar a arrecadação do bem imóvel em referência, cabendo ao apelante habilitar seu credito no juízo universal da falência, se assim entender.

  Isto posto, hei por bem NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.

  Custas, ex lege.

  O SR. DES. MAURO SOARES DE FREITAS:

  VOTO

  O voto condutor encontra-se fundamentado sob as seguintes premissas:

  "Trata-se de embargos de terceiro opostos por Cláudio Sérgio Romano em face da Massa Falida de Marialva Empreendimentos Ltda, objetivando a exclusão da arrecadação do imóvel constituído pelo apartamento nº 1052, situado no empreendimento imobiliário denominado 'Lagoa Center', incorporado pela apelada.

  (...)

  O art. 1.046 do CPC confere a quem não for parte no processo e vier a sofrer turbação ou esbulho na sua posse ou direito, por penhora, depósito, arresto, seqüestro, venda judicial, arrecadação, partilha ou qualquer outro ato de apreensão judicial, a faculdade de opor embargos de terceiro, objetivando a desconstituição do ato judicial constritivo.

  O contrato de promessa de compra e venda de nº LCR 150/94 (f. 24/35-TJ) está a demonstrar que o apelante adquiriu da apelada, incorporadora do empreendimento denominado 'Lagoa Center', em Sete Lagoas, Minas Gerais, o apartamento nº 1502, com fração ideal de 0,0067, mediante o pagamento de parcelas mensais e sucessivas.

  Como é sabido, a falência, como execução coletiva, implica na arrecadação de bens com vistas à realização de ativo.

  No caso dos autos, o referido compromisso de compra e venda, cujo preço sequer foi integralmente adimplido pelo apelante, conforme se vê dos comprovantes de pagamento de f. 36/44-TJ, não foi registrado no Registro de Imóveis, o que, consoante reiterada jurisprudência do STJ, implica sua ineficácia em relação à massa falida, 'verbis':

  'FALÊNCIA. ARRECADAÇÃO IMÓVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO RECEBIDOS COMO AGRAVO REGIMENTAL. IMPROVIMENTO. I. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de que somente mediante o registro do título translativo no cartório imobiliário torna eficaz o contrato de compra e venda, em razão da falência da vendedora - art. 52, VII, do Decreto-lei n. 7.661/1945 (REsp n. 431.432/SP, Rel. Min. Fernando Gonçalves, DJU de 27/6/2005).

  II. Agravo Improvido (AgRg na MC 13985/MG, Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, DJe 16/06/2008)'

  Força concluir, pois, que o manejo dos presentes embargos de terceiro não tem força bastante para obstar a arrecadação do bem imóvel em referência, cabendo ao apelante habilitar seu crédito no juízo universal da falência, se assim entender".

  Em que pesem os judiciosos fundamentos empregados no voto da lavra do eminente relator, ouso dissentir de Sua Excelência, para o que submeto à Turma Julgadora as seguintes considerações de fato e de direito.

  O cerne da questão controvertida diz respeito ao cumprimento das obrigações constantes de compromisso particular firmado entre o recorrente e a sociedade empresária falida antes da decisão de "quebra" e fora do período suspeito, de forma a evitar seja o (a fração ideal) imóvel objeto de arrecadação pela massa.

  Sabe-se que o contrato denominado promessa de compra e venda de bem imóvel tem objeto diverso do principal, através do qual se objetiva a transferência da propriedade imobiliária. Com efeito, nos pré-contratos ou contratos preliminares a prestação cinge-se à obrigação de fazer, consistente na elaboração de um contrato futuro (compra e venda).

  Com efeito, a falência não conduz, necessariamente, ao desfazimento dos contratos existentes, nos quais a falida conste como parte e cuja execução ainda não tenha se exaurido. O art. 117 da Lei n.º 11.101/2005 determina que "os contratos bilaterais não se resolvem pela falência e podem ser cumpridos pelo administrador judicial se o cumprimento reduzir ou evitar o aumento do passivo da massa falida ou for necessário à manutenção e preservação de seus ativos, mediante autorização do Comitê".

  A Lei n.º 11.101/2005, art. 119, inc. VI, do mesmo modo que o art. 44, inc. VI, do Decreto-Lei n.º 7.661, de 1945, manda que, na promessa de compra e venda de imóveis, seja aplicada a legislação respectiva.

  Nesse contexto, o art. 12, § 2.º do Decreto-Lei n.º 58, de 10.12.1937, estabelece que, "verbis": "O falecimento dos contratantes não resolve o contrato, que se transmitirá aos herdeiros. Também, não o resolve a, sentença declaratória de falência; na dos proprietários, dar-lhe-ão cumprimento o síndico e o liquidatário; na dos compromissários, será ele arrecadado pelo síndico e vendido, em hasta pública, pelo liquidatário".

  Por força desse dispositivo, não resta ao síndico aquela faculdade de execução dos contratos na medida da conveniência da massa. Relativamente aos contratos de promessa de compra e venda, resulta impositiva para o síndico sua execução, desde que satisfeitas as obrigações do promitente-comprador.

  Na hipótese vertente, a cláusula de preço da promessa de compra e venda do imóvel litigioso veio redigida da seguinte forma:

  "CLÁUSULA 05 - PREÇO E CONDIÇÕES DE PAGAMENTO

  05.01 - Pela promessa de compra e venda da fração ideal e construção das partes comuns e da unidade autônoma identificada na cláusula primeira, o ADQUIRENTE pagará à ALIENANTE o preço global e reajustável de R$73.369,03 (setenta e três mil, trezentos e sessenta e nove reais e três centavos), da seguinte forma:

  a) Como sinal e princípio de pagamento, a importância de R$7.264,03 (sete mil, duzentos e sessenta e quatro reais e três centavos), cuja quitação dar-se-á através de recibo emitido pela ALIENANTE em favor do ADQUIRENTE. Em se tratando de pagamento através de cheque a quitação somente será caracterizada após a compensação do mesmo, com o crédito realizado em conta corrente da ALIENANTE.

  b) R$805,93 (oitocentos e cinco reais e noventa e três centavos), parcela com vencimento ajustado para 05.12.94.

  c) Setenta e uma (71) parcelas mensais, iguais e sucessivas no valor de R$733,69 (setecentos e trinta e três reais e sessenta nove centavos) cada uma, vencendo a primeira delas em 05.01.95 e as demais na mesmo dia dos meses subsequentes.

  c) Três (03) parcelas anuais no valor de R$2.201,07 (dois mil, duzentos e um reis e sete centavos), com vencimentos ajustados para 05.12.95, 05.12.96 e 05.12.97.

  d) R$6.603,22 (seis mil, seiscentos e três reais e vinte e dois centavos), parcela a ser quitada quando da entrega da unidade autônoma ora compromissada.

  (...)".

  Ao que se vislumbra das notas promissórias reproduzidas às fls. 36/44, o embargante pagou, além do sinal e princípio de pagamento, as parcelas intermediárias vencidas em 1995 e as mensais até outubro de 1996.

  A interrupção do pagamento, ao que se deflui das condições do negócio e da situação patrimonial da embargada (falida), deu-se com supedâneo no princípio da exceção do contrato não cumprido, "ex vi" do art. 476 do CC/02, porquanto excedido o prazo para entrega das unidades e término das obras, não sendo lícito à embargada atribuir mora ao embargante.

  Ora, não se pode perder de vista que a massa falida apenas substitui o falido nos contratos por este celebrados antes da quebra, não lhe sendo facultado obrar de forma a destruir as relações anteriores, mormente nas hipóteses em que a parte contrária já fizera o que lhe cabia, assistindo à massa o adimplemento das obrigações remanescentes.

  No presente caso, pertinente se faz a observação do Ministro Aldir Passarinho Júnior por ocasião do julgamento do REsp nº 431.432/SP, tendo Sua Excelência consignado que, "verbis":

  "(...) a tendência atual tem sido a de privilegiar as contratações, mesmo que celebradas em instrumentos particulares, desde que de boa-fé. Isso acontece, por exemplo, nos chamados 'contratos de gaveta' do SFH; nos casos de alegada fraude à execução; ou quando a aquisição, mesmo por instrumento particular, é anterior a inscrição da penhora ou arresto; ou quanto à possibilidade de adjudicação compulsória originária de contrato particular, ou pela prevalência do contrato particular quitado perante a construtora, não registrado, frente à hipoteca dada pela construtora a um banco financiador; ou ainda, pela força emprestada na Súmula n. 84 do STJ aos compromissos não registrados, como meio de defesa processual pela via dos embargos de terceiro. Enfim, vem-se pondo certo tempero, em situações especiais, à velha máxima 'Quem não registra não é dono', sempre com o cuidado de que o exame seja feito individualmente, não genericamente, atentando-se às peculiaridades eventualmente presentes".

  Desta feita, com os suplementos de hauridos da observação em apreço, certo de que a relação jurídica se faz incontroversa e que a promessa de comprova e venda fora firmada muito antes da sentença falimentar, hei de da acolhida à pretensão recursal, não sem antes reiterar redobrada vênia ao eminente relator para dele divergir.

  Com tais fundamentos, DOU PROVIMENTO ao recurso, neste particular para JULGAR PROCEDENTE o pedido formulado por CLÁUDIO SÉRGIO ROMANO em desfavor da MASSA FALIDA DE MARIALVA EMPREENDIMENTOS LTDA. e excluir da arrecadação oriunda dos autos do processo de n.º 0672.08.299784-8 a fração ideal da unidade de n.º 1.502 do empreendimento imobiliário denominado "Edifício Lagoa Center", conforme especificações constantes do memorial de incorporação registrado sob o n.º 08 da matrícula n.º 20.750, fl. 166, do livro 2/ACO do Cartório do 2º Registro Imobiliário da Comarca de Sete Lagoas/MG.

  Condeno a requerida, ora apelada, ao pagamento das custas e despesas processuais, inclusive recursais, bem como honorários advocatícios de sucumbências, os quais mantenho em 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa.

  O SR. DES. BARROS LEVENHAGEN:

  Senhor Presidente.

  Peço vista dos autos.

  SÚMULA: PEDIU VISTA O VOGAL, APÓS VOTAREM O RELATOR, NEGANDO PROVIMENTO AO RECURSO, E O REVISOR, DANDO PROVIMENTO.

  NOTAS TAQUIGRÁFICAS

  Assistiu ao julgamento, pela Apelada, a Drª. Juliana Amaral Sardinha.

  O SR. PRESIDENTE ( DES. MANUEL SARAMAGO):

  O julgamento deste feito foi adiado na Sessão do dia 03.02.2011, a pedido do Vogal, após votarem o Relator, negando provimento ao recurso, e o Revisor, provendo-o.

  Com a palavra o Desembargador Barros Levenhagen.

  O SR. DES. BARROS LEVENHAGEN:

  VOTO

  Pedindo 'venia' ao E. Desembargador Revisor, acompanho integralmente o judicioso voto proferido pelo não menos E. Desembargador Relator.

  Conforme bem definiu o julgado recorrido, "no procedimento falimentar, todos os credores devem concorrer em igualdade de condições ('par conditio creditorium'). Não se pode conceber que o interesse privado do embargante, que não pagou integralmente o contrato de compara e venda, referente à fração ideal ínfima de 0,00607 do terreno de propriedade da Massa Falida (fls. 19), sobressaia ao direito coletivo dos demais credores."

  De fato, "por tratar-se de arrecadação em razão de falência, a arrecadação do bem se dá na totalidade, cabendo ao embargante buscar seus créditos através da devida habilitação, quando ao final, proporcionalmente, terá direito a ele se a massa comportar" (fls. 107).

  Pelo exposto, também NEGO PROVIMENTO AO RECURSO.

  SÚMULA: NEGARAM PROVIMENTO, VENCIDO O REVISOR.

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