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  Acórdão CSM/SP
  Fonte: 6.405-0
  Julgamento: 30/01/1987 | Aprovação: 20/02/1987 | Publicação: 19/03/1987
  Estado: São Paulo | Cidade: Campinas (1º SRI)
  Relator: Sylvio do Amaral
  Legislação: Lei nº 6.015/1973; art. 179, do Decreto nº 4.857/1939; entre outras.

  Ementa:

  EMENTA NÃO OFICIAL: Não há necessidade de registrarem-se compromissos intermediários mencionados na escritura definitiva. Quando o alienante é o titular da transcrição ou matrícula, o princípio da continuidade está devidamente atendido.

  Íntegra:

  Apelação Cível Nº 6.405-0 – Campinas
  
  Apte: Denis Montacutelli de Faro
  
  Apdo: Sr. Oficial do 1.° Cartório de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca
  
  Tratam os autos de recurso tempestivamente interposto por Denis Montacutelli de Faro contra r. sentença do MM. Juízo Corregedor Permanente dos Cartórios de Registro de Imóveis de Campinas, que, acolhendo dúvida suscitada pelo serventuário do 1° Ofício da Comarca, manteve recusa do registro de escritura de venda e compra e cessões exibida pelo ora recorrente (fls. 12 e segs.).
  
  O MM. Juízo de origem, com apoio do Ministério Público local (fls. 29/30), julgou procedente a dúvida esposando o fundamento declinado pelo suscitante, no sentido de que indispensável ao registro da escritura exibida a prévia inscrição de negócios intermediários mencionados no título de negócios intermediários mencionados no título notarial apresentado a registro (fls. 32/34).
  
  Em apelação tempestiva, salienta o suscitando que não emerge no caso sob exame qualquer afronta da continuidade, razão por que postula a reforma do julgado (fls. 36/37).
  
  Os pronunciamentos do Ministério Público, em ambas as instâncias, são pelo desprovimento do recurso (fls. 38 e 41/42).
  
  É o relatório do necessário.
  
  O título apresentado diz respeito a uma vaga de garagem e o apartamento n° 103 do Edifício “El Greco”, situado na rua Coronel Quirino, n° 910, Campinas, e refere-se a vários negócios antecedentes à causa de transferência dominial em favor do ora apelante. Assim, menciona o instrumento notarial existência de compromisso de venda e compra beneficiando Augusto Affonso Ferreira (fl. 14 v.), de cessão dos direitos dessas promessas em favor de Lúcio Antonio de Freitas Guimarães (ainda fl. 14 v.) e, finalmente, de cessões dos direitos anteriormente enunciado em proveito do ora apelante (fls. 15/15 v.).
  
  Não havendo inscrição de promessa de venda e compra e das cessões subseqüentes de direitos, o suscitante entravou o registro pretendido, fundamento, em resumo: (1) na obrigatoriedade da inscrição predial no sistema registrário vigente 9art. 169, Lei 6.015, de 31-12-73), (2) em que o registro da venda e compra, com desprezo dos negócios intermédios, afrontaria a continuidade; (3) em falta do integral recolhimento do imposto de transmissão inter vivos (fls. 5/7). Das razões obstativas declinadas pelo serventuário, a de natureza tributária não foi objeto de apreciação pelo MM. Juízo de origem.
  
  2. A obrigatoriedade a que se refere o art. 169, Lei de Registros Públicos (“Todos os atos enumerados no art. 167 são obrigatórios ...”), deve ser examinada em face de sua vária estatuição, consoante a natureza da publicidade das inscrições prediais previstas na legislação vigente. Cogite-se, de entrada e por exemplo, da publicidade-notícia (assim, o registro de penhora, arresto ou seqüestro, art. 167, I, n° 5, Lei n° 6.015, de 31.12.73), publicidade essencialmente não necessária a que se submetem fatos jurídicos cuja eficácia se produz com independência da inscrição, e já se adverte que, à míngua de sanção civil, administrativa, penal, tributária ou processual, essa inobservância de obrigatoriedade da inscrição prevista na Lei de Registros Públicos não conduziria a qualquer efeito secundário mais relevante (reduzido a uma possível inversão de carga probatória).
  
  O tema da obrigatoriedade da inscrição, pois, liga-se, primeira e principalmente, à eficácia dos fatos jurídicos inscritíveis, que, sem o registro, não se poderiam constituir nem opor-se a terceiros. Num segundo plano, essa obrigatoriedade impõe-se para o resguardo de princípios registrários (entre outros: especialidade objetiva – p.e., averbação de reforma ou demolição de edificações; especialidade subjetiva – v.g., averbação de matrimônio).
  
  Assim, já o ensinava Serpa Lopes, à luz do preceito do art. 179, Decreto n° 4.857, de 9.11.39:
  
  “A obrigatoriedade deve ser entendida, não no sentido de existir na lei qualquer medida-compulsória, tendente à realização do registro, senão como um requisito legal, substancial à própria relação jurídica em causa. Assim, um comprador não pode ser obrigado, manu militari, a transcrever seu título de aquisição; mas sem essa transcrição, o domínio não lhe é transferido e se sujeita a todas as conseqüências dessa situação injurídica.
  
  “Mas, se existem atos jurídicos em relação aos quais o Registro atua como elemento integrante do próprio direito, em outros, porém, a sua função é menos relevante, por exercitar apenas o papel de órgãos de publicidade ou como um requisito tão-somente de disponibilidade do direito.
  
  “Para produzir tais efeitos, é então que o princípio da obrigatoriedade, previsto na disposição comentada, se impunha vir expresso em lei, como está”. (“Tratado dos Registros Públicos”, ed. 1960, vol. IV, págs. 311-312).
  
  Na mesma direção, vigente a Lei n° 6.015, de 31-12-73, os ensinamentos de Afrânio de Carvalho (“Registro de Imóveis”, ed. 1977, págs. 153 e 154) e Valmir Pontes (“Registro de Imóveis”, ed. 1982, pág. 55).
  
  O tema da obrigatoriedade da publicidade constitutiva é o de maior relevância no primeiro plano dessa obrigação (e, por isso, basta aqui seu exame): a inscrição opera aí como conditio iuris, pressuposto de eficácia do título (Lacruz Berdejo, “Lecciones de Derecho Inmobiliario Registral, ed. 1959, pág. 154), atualização da potencialidade negocial ou efetivação de causa aquisitiva remota (Castén Tobenas, “Derecho Civil Espãnol Común y Foral”, ed. 1971, Tomo TT, vol. I,, pág. 194), e saliente é assim a razão da obrigatoriedade do registro, prevista na Lei n. 6.015/73. A questão é mais complexa no tratar definir-se o alcance dessa obrigatoriedade, no plano interno do registro (âmbito secundário da obrigação), quando já não se esteja a versar acerca da eficácia do fato jurídico inscritível: não se cuida aqui apenas da publicidade declarativa (p. e., como a da usucapião, talvez como a do registro das transmissões mortis-causa, para efeito de disponibilidade) ou da publicidade-notícia mais ainda, como já adiantara Serpa Lopes (texto citado), daquelas hipóteses em que fatos inscritíveis – submetidos a não importa qual espécie de publicidade tabular (constitutiva, declarativa ou não-necessária) – permaneceram à margem do registro, deles tomando, entretanto, conhecimento o registrador.
  
  A questão deve resolver-se à luz dos mesmos princípios cuja salvaguarda se reclama. Vale dizer: se se diz que um fato é de inscrição obrigatória, incumbe examinar se algum princípio registral estaria, efetivamente, afrontado com a inobservância da inscrição, não bastando, de conseguinte, acenar, sic. at simpliciter, para o desatendimento da obrigação legal (art. 169, Lei de Registros Públicos), exatamente porque a necessária sanação da falta apenas advirá quando assim o exigir o princípio tido como vulnerado.
  
  3. Cabe, pois, analisar se a ausência de inscrição de negócios intermédios a que alude título levado a registro malfere, como pareceu ao suscitante, o trato sucessivo, ou se, antes, o proprietário tabular pode alienar o imóvel, que, no registro, continua em seu nome e livremente disponível.
  
  Afirma-se, de logo, que o trato contínuo é um exigência intrínseca do registro imobiliário, não alcançando negócios extratabulares (quod non est in tabula, non est in mundo). A propósito, o Egrégio Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, já decidiu que, não tendo sido registrado compromisso de compra e venda, “não há, portanto, quebra da continuidade pela escritura outorgada à apelante por quem, no registro, figura como dono do imóvel” (Apelação Cível n. 5.831-0, Guarulhos, 29/8/86, Relator o Eminente Desembargador Sylvio do Amaral). Consta do parecer proferido pelo Juiz Auxiliar da Corregedoria Geral da Justiça e aprovado pelo venerando acórdão referido:
  
  “Da inscrição deriva a disponibilidade (aspecto positivo da continuidade), assim, como da falta de registro, em um sistema de registração obrigatória, deriva, em princípio, a ineficácia do fato jurídico não-inscrito (quando a inscrição seja construtiva) e sua inoponibilidade a terceiros (quanto se trate de inscrições constitutivas e declaratórias). Este é o aspecto negativo da continuidade, autorizando a conclusão de que, quando menos sempre que se cuide de sistema de registros obrigatórios a aplicação do trato sucessivo pressupõe completeza e coerência dos registros. Equivale dizer: não se estende a continuidade aos fatos apenas susceptíveis de registro a que permaneceram à margem da inscrição, ao menos sempre que esta seja obrigatória, mas se toma o trato contínuo relacionando o fato inscritível, com os registros precedentes. (...............).
  
  “O fundamento dessa restrição do trato sucessivo à disponibilidade tabular de direitos encontra-se na obrigatoriedade de inscrição (art. 169, Lei n. 6.015, de 31/12/73). Fora dela, seria possível alargar-lhe a extensão, para abranger todos os fatos que não importa como, chegassem ao conhecimento do registrador, tantos os que fossem de reclamar inscrição, quanto os que discutivelmente pudessem entrava-la (v.g., protesto contra alienação de bens) (.............)
  
  “O Egrégio Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, em inúmeros julgados, assentou a continuidade como um conceito de relação entre o registro e o fato, inscritível, ora afastando o cabimento de exame administrativo de causa de nulidade ou anulabilidade de fato precedente registrado (v.g.. Ap. Cív. n° 354-0, Atibaia, 11/11/80, Des. Adriano Marrey, e Ap. Cív. n° 284.332, Araraquara, 10/12/79, Des. Andrade Junqueira, apud Narciso Orlandi Neto, “Registro de Imóveis”, ed. 1982, págs. 42-43 e 263-264, respectivamente; Ap. Cív. n° 3.067-0, Capital, 24-1/84, Des. Afonso de André Ap. Cív. n° 3.547-0, São José do Rio Preto, 3/12/84, Des. Nogueira Garcez), ora inibindo a superação de obstáculos supervenientes relativos a fatos passíveis de inscrição que, por negligência ou impedimento ocasional dos interessados, permaneceram à margem do registro (Ap. Cív. n° 3.916-0, São Paulo, 2-5-85, Des. Nogueira Garcez)”.
  
  Exatamente a obrigatoriedade do registro predial e que pode levar à presunção de integridade ou completeza das inscrições. Não se trata, por certo, mais do que uma presunção iuris tantum, de que os registros são exatos e completos, presunção que só pode infirmar-se por prova em contrário, adequadamente produzida (art. 252, Lei de Registros Públicos). Assim, a completeza da publicidade registral inibe, em princípio, a consideração de fatos não inscritos, sempre que de desconsiderá0los não derive afronta do sistema (p.e., especialidade ou continuidade). Equivale a dizer: pode o proprietário tabular alienar seu imóvel, registrando-se a transferência, ainda que saiba o registrador que outro e precedente negócio haja sido por aquele formalizado em contradição com o ato alienatório, com a só condição de que a causa anterior não tenha ingressado no mundo registral. Diversamente, não caberá o registro de alienação de imóvel, referindo-se o título, v.g., a edificação não constante da tabula, porquanto nesse caso a ofensa é especialidade emerga em relação ao que integra já o registro. Em resumo, não se considera, na qualificação registral, a realidade fática ou jurídica exógena, salvo quando, mencionada nos títulos (incluídos os complementares), vulnere elemento interno do registro.
  
  Na espécie, a notícia de negócios intermédios, constante do título, não afronta a continuidade, por isso que a alienante – Gomes de Almeida Fernandes S.A. – é a disponente secundum tabules (fls. 52 e segs.).
  
  Ressalve-se que, em nova manifestação acerca do tema, o Colendo Conselho Superior de Magistratura do Estado, em venerando acórdão de 15 de dezembro de 1986, conduzido pelo voto do Eminente Desembargador Sylvio do Amaral e em pronunciamento unânime, reafirmou:
  
  “Não é o caso de exigir-se a anotação do contrato de compromisso como requisito do registro da escritura de compra porque precisamente ele não teve ingresso no registro de imóveis, que contém apenas a matrícula do imóvel. A venda podia operar-se, pois, sem prejuízo para o princípio da continuidade” (Apelação Cível n° 6.435-0, Guarulhos).
  
  Acrescente-se que de nenhuma relevância para a solução do tema é a eventual variedade nos negócios intermédios em relação ao último adquirente. Da mesma sorte, o preceito do item 69,2, cap. XX, “Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça”, invocado de caminho pelo suscitante (fl. 6, in fine), supõe exatamente a vulneração continuidade que faz falta na espécie sob exame, porquanto apenas inibe o registro de cessão de direitos de promessa de venda e compra, quando essa última não se encontra registrada. No mesmo sentido, o vem. acórdão para o qual acena o suscitante (fl. 6) concerne também a essa hipótese de indispensabilidade da inscrição de compromisso de venda e compra para posterior registro de cessão correspondente (Apelação Cível n° 190.425, Ubatuba, Egrégio Conselho Superior da Magistratura, julgamento em 24/8/70, Relator o então Desembargador Rodrigues de Alckmin).
  
  Por fim cabe acenar para o princípio de economia, procedimental, que subsume, não importa qual modalidade de procedimento- administrativo; registrário, notodorial ou judicial. Não se justifica o dispêndio de tempo e de gastos, com a prática, no caso, de mais quatro registros, sem que, ao fim, sejam eles explicados mais do que é por interesse histórico-negocial (sequer pode falar-se em interesse histórico jurídico-real, quando nenhum direito real se atualizou e quando sua tardia inscrição não geraria qualquer eficácia jurídica a mais).
  
  4. Razão assiste, porém, ao suscitante em entravar o registro pela falta de regular satisfação dos débitos fiscais, cujo controle se impõe ao registrador(arg. do art. 289, Lei n.° 6.015, de 31/12/73), tendo em conta que não se recolheu o imposto de transmissão inter-vivos referente a, “no mínimo” (para empregar a prudente observação do Oficial do 1.° Registro Imobiliário de Campinas, em fl. 7); uma das cessões de direitos de promessa de venda e compra (arts. 1.°, n.° III, e 2.°, n.° XI, Lei paulista n.° 9.591, de 30.12.66 – cfr. fl. 20).
  
  DO EXPOSTO, o parecer, sub censura, é pelo provimento parcial do recurso, no sentido de que se afaste a exigência de inscrição da promessa de venda e compra e das cessões de direitos referidas nos títulos, denegando-se, porém, o registro pretendido em virtude da insuficiência do recolhimento do imposto de transmissão inter vivos.
  
  São Paulo, 30 de Janeiro de 1987.
  
  (a) Ricardo Henry Marques Dip , Juiz de Direito Corregedor.
  
  ACÓRDÃO
  
  Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL , n.° 6.405-0, da Comarca da CAMPINAS em que é apelante DENIS MONTACUTELLI CE FARO e apelado SR. OFICIAL DO 1° CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA.
  
  ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, dar provimento parcial à apelação. Custas na forma da lei.
  
  Assim decidem de conformidade com o parecer do M. Juiz Auxiliar da Corregedoria, que reflete a jurisprudência do Conselho. Quando o alienante é o titular da transcrição ou matrícula , o princípio da continuidade está devidamente atendido, sem necessidade de inscrição de compromissos intermediários, mencionados pela escritura definitiva.
  
  O recurso é provido apenas em parte, porque subsiste, como legítima, a exigência de comprovação do pagamento do imposto de transmissão inter vivos.
  
  Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores MARCOS NOGUEIRA GARCEZ, Presidente do Tribunal de Justiça e MILTON EVARISTO DOS SANTOS, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
  
  São Paulo, 20 de fevereiro de 1987.
  
  (a) SYLVIO DO AMARAL, Corregedor Geral da Justiça e Relator.

  (D.O.E. de 19.03.1987)

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