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    Acórdão CSM/SP
    Fonte: 79.718-0/0
    Julgamento: 30/08/2001 | Aprovação: Não disponível | Publicação: 25/09/2001
    Estado: São Paulo | Cidade: São Paulo (11º SRI)
    Relator: Luís de Macedo
    Legislação: Art. 167, I, 5 da Lei nº 6.015/1973.

    Ementa:

    REGISTRO DE IMÓVEIS - Registro de auto de arresto por mandado judicial. Titulo judicial sujeito à qualificação registrária. Prévio registro de compromisso de compra e venda, em caráter irrevogável. Afronta aos princípios registrários da continuidade e disponibilidade. Recurso a que se nega provimento.

    Íntegra:

    ACÓRDÃO

    Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 79.718-0/0, da Comarca da CAPITAL, em que é apelante HOVHANNES BURUNZUZIAN e apelado o 11º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da mesma Comarca.

    ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.

    Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores MÁRCIO MARTINS BONILHA, Presidente do Tribunal de Justiça, e ALVARO LAZZARINI, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.

    São Paulo, 30 de agosto de 2001.

    (a) LUÍS DE MACEDO ,Corregedor Geral da Justiça e Relator

    V O T O

    REGISTRO DE IMÓVEIS - Registro de auto de arresto por mandado judicial. Titulo judicial sujeito à qualificação registrária. Prévio registro de compromisso de compra e venda, em caráter irrevogável. Afronta aos princípios registrários da continuidade e disponibilidade. Recurso a que se nega provimento.

    Trata-se de recurso interposto por Hovhannes Burunzuzian contra sentença do Juiz Corregedor Permanente do 11º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo, proferida a f. 22/25. Sustenta, em síntese, que a inscrição do arresto é viável em razão dos pressupostos fáticos que a autorizam, analisados na execução, pois respeita ele o princípio da continuidade. Fundamenta que não há quitação do compromisso de compra e venda e que há poder de seqüela dos adquirentes. Postula a procedência da apelação (f. 31/36).

    A Procuradoria-Geral de Justiça opinou pelo improvimento do recurso (f. 47/50).

    É o relatório.

    Busca o apelante o registro de arresto nos termos do art. 167, I , 5 da lei nº 6.015/73, representado por título judicial (f. 20).

    Consta das certidões da matrícula nº 79538 do 11º Serviço de Registro de Imóveis o registro do compromisso de compra e venda do imóvel, em caráter irrevogável, a José Augusto Bigao e sua mulher (R. 4/79.538 de f. 6 vº).

    Inicialmente, saliente-se que todo título apresentado para registro está sujeito à qualificação para adentrar no fólio real. O título, particular ou judicial, obrigatoriamente submete-se ao crivo do Oficial, que o analisa sob o prisma dos requisitos registrários. A análise do Oficial não pode incidir sobre o conteúdo apreciado jurisdicionalmente, limitando-se aos aspectos formais registrários do título que lhe é apresentado.

    "A legalidade exige-se também em relação a títulos judiciais, que não escapam à qualificação. O limite, evidentemente, é a atividade jurisdicional, porque o registrador não pode qualificar negativamente título judicial por pretensa ilegalidade de sentença ou de decisão..." ("Retificação do Registro de Imóveis", Narciso Orlandi, Ed. Juarez de Oliveira, pág. 76).

    "A plenitude perfeccional do assento no registro imobiliário encontra-se com a realização, segundo a legalidade (a supor a apresentação do título e o procedimento prévio à inscrição), dos elementos de determinação e de especialização subjetiva (que se referem aos titulares das situações jurídicas publicadas), objetiva (que concernem ao imóvel objeto) e causal (que dizem respeito ao fato jurídico inscrito)" - ("Revista de Direito Imobiliário", Ricardo Henry Marques Dip, nº 37).

    Não se olvida que o registro do arresto decorre do texto legal, porém o ato no fólio real não está restrito ao princípio da publicidade, mas prende-se à oponibilidade e eficácia em relação a terceiros. Deve-se ter em conta que o ato constritivo não importa em alienação do bem, mas esta é uma conseqüência do não pagamento do débito executado, por intermédio do praceamento e arrematação, o que obriga estar o título atento aos princípios registrários.

    Portanto, a análise do Oficial de Registro não é formal em demasia,representa apenas o cumprimento do seu dever, nos termos do art. 198 da lei 6.015/73.

    Para registro não pode haver, outrossim, dicotomia entre o título judicial a ser inscrito e o fólio real. Essa situação afronta o princípio da disponibilidade, pois o compromisso de compra e venda registrado gera direito real de aquisição e determina a indisponibilidade sobre imóvel por parte do executado.

    O compromisso de compra e venda uma vez registrado (R. 4 da matrícula nº 79.538) gera um direito real de aquisição e, em conseqüência, produz efeitos relativamente a terceiros. Preleciona-nos Miguel Maria de Serpa Lopes, que "temos a figura jurídica recém-introduzida no nosso Direito, a do ônus real resultante do compromisso de promessa de compra e venda, a que denominamos de "direito real de aquisição", o qual, do mesmo modo, se reflete sobre o "ius disponendi", por isso que, quando mesmo o devedor venha a alienar a coisa que prometeu vender, o comprador, ao adquiri-la, se subordina igualmente ao ônus real que sobre ela pesa, ou seja, a obrigação de outorgar a escritura definitiva" ("Curso de Direito Civil - Direito das Coisas", vol. VI, 4ª ed., Freitas Bastos, 1996, nº 19, pág. 46). Comunga do mesmo entendimento a melhor doutrina (Sydney Sanches, "Compromisso de Compra e Venda", Cadernos Apamagis, RT, 1987, nº 4, pág. 12; Arnaldo Rizzardo, "Contratos", vol. I, Aide Editora, 1ª ed., 1988, págs. 349/352; Washington de Barros Monteiro, "Curso de Direito Civil", Direito das Coisas, vol. III, pág. 175 e José Osório de Azevedo Jr., "Compromisso de Compra e Venda", 3ª ed., Malheiros Editores, 1992, págs. 61 e sgts.).

    Orlando Gomes, ao estudar a natureza do "compromisso de venda ou promessa irretratável e transcrita de venda", entende que "apresenta irregularidade que concorre para infirmar a tese de que seja contrato preliminar próprio" e que "tal particularidade é a atribuição de direito real ao compromissário ou promitente-comprador" ("Contratos", Forense, RJ, 23ª ed., 2001, nº 189, pág. 254).

    Com o registro imobiliário a alienação fica assegurada ao comprador ou a terceiro, desde que haja anuência daquele. "Uma vez registrado proibido fica de alienar o bem, e, se o fizer, o compromissário ou promitente-comprador, sendo titular de direito com seqüela, pode reivindicar a propriedade do imóvel, tanto que execute o contrato de compromisso, exigindo o cumprimento da obrigação contraída pelo promitente-vendedor" (Orlando Gomes, op. cit., nº 189, pág. 256).

    Novamente Orlando Gomes detalha as conseqüências da registrabilidade do compromisso: "Do fato de ser direito real extraem-se as seguintes conseqüências: a) investido na posse do bem, pode o titular usá-lo sem restrições e fruir suas utilidades; b) o direito do promitente-comprador é oponível a terceiros; c) pode aliená-lo mediante cessão; d) responde pelas obrigações, que gravam o imóvel, de natureza fiscal ou civil; e) extingue-se com o cancelamento da averbação" (op. cit., nº 189, pág. 246).

    Este Conselho Superior da Magistratura (Ap. Cív. nº 76.466.0/7-00, Comarca de Sorocaba, j. 22.2.01, v.u.), já decidiu: "Ora, com o registro do compromisso de compra e venda nos moldes da do art. 167, I, nº 9, da lei nº 6.015/73, esgotou a possibilidade do imóvel ser adquirido por terceiro, que não fosse a própria recorrente. Ou, excepcionalmente, por terceiro com expressa aquiescência da recorrente (compromissária compradora)."

    Outra situação prende-se ao princípio da continuidade em consonância à lei 6.015/73 e às Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça.

    "O princípio da continuidade que se apóia no da especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Ao exigir que cada inscrição encontre sua procedência em outra anterior, que assegure a legitimidade da transmissão ou da oneração do direito, acaba por transformá-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos..."("Revista de Direito Imobiliário - Registro de Imóveis", Afrânio de Carvalho, Ed. Forense, 4ª ed., 1998, pág. 253,).

    Miguel Maria de Serpa Lopes, "Tratado dos Registros Públicos", 5ª ed., atualizada por José Serpa de Santa Maria, Brasília Jurídica, 1995, I, pág. 22, elucida que: "O registro público constitui um meio de prova, ao mesmo tempo fácil e seguro oferecendo todos os requisitos de precisão, autenticidade e durabilidade indispensáveis aos atos nele exarados, condições indispensáveis por qualquer outro meio de prova...".

    Releve-se que a segurança da qualificação do título visa a garantia registrária já analisada, pois o executado no título figura no fólio real como compromissário vendedor e lhe retira, em razão do caráter irretratável do ato, a indisponibilidade do mesmo.

    "A transcrição, como já o temos dito", lecionava Serpa Lopes, "não tem uma única função, pelo que pode atuar de diversas maneiras, e em todas elas sob um aspecto substancial. Se, nos atos "inter-vivos", opera como elemento de transferência do domínio, nos atos "causa mortis" é exigível como condição de disponibilidade do domínio e como elemento indispensável à sua revelação, ainda que este se haja transmitido por efeito da morte do "de cujus"" (in "Tratado dos Registros Públicos", vol. IV, 2ª ed., 1947, pág. 42/43).

    Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

    (a) LUÍS DE MACEDO, Relator e Corregedor Geral da Justiça.

    (D.O.E. de 25.09.2001)

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