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    Acórdão CSM/SP
    Fonte: 32737-0/2
    Julgamento: 11/10/1996 | Aprovação: Não disponível | Publicação: Não disponível
    Estado: São Paulo | Cidade: São Paulo (2º SRI)
    Relator: Márcio Martins Bonilha
    Legislação: Art. 38, entre outros, da Lei Federal n° 6.024/74; art. 63, § 3º, da Lei nº 4.591/64; entre outras.

    Ementa:

    Registro de Imóveis - Dúvida - Carta de arrematação - Bens do titular do domínio indisponíveis - Possibilidade de registro, desde que haja expressa determinação do cancelamento da indisponibilidade pelo Juízo competente - Condomínio especial arrematante - Falta de personalidade jurídica de condomínio especial para aquisição de bens imóveis - Registro inviável - Recurso improvido.

    Íntegra:

    ACÓRDÃO

    EMENTA: Registro de Imóveis - Dúvida - Carta de arrematação - Bens do titular do domínio indisponíveis - Possibilidade de registro, desde que haja expressa determinação do cancelamento da indisponibilidade pelo Juízo competente - Condomínio especial arrematante - Falta de personalidade jurídica de condomínio especial para aquisição de bens imóveis - Registro inviável - Recurso improvido.

    Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL N°. 32.737-0/2, da Comarca da CAPITAL, em que é apelante CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MINISTER (Repdo. p/síndica Maria Teresa do Amaral Nader), apelado O OFICIAL DO 2°. CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS local.

    A C O R D A M os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso.

    Cuidam os autos de dúvida suscitada a requerimento do condomínio/apelante, em que se negou registro a carta de arrematação extraída de ação cautelar de sub-rogação de garantia e venda judicial, porque a) os bens do titular do domínio Abrahão Zarzur encontram-se indisponíveis, por força do disposto no artigo 38 da Lei Federal n°. 6.024/74, b) o condomínio especial não tem personalidade jurídica para adquirir ou alienar bens imóveis e c) não foram exibidas a guia relativa ao recolhimento de ITBI e nem certidão negativa de Impostos Municipais, relativas aos imóveis adjudicados.

    A r. sentença atacada julgou procedente a dúvida, entendendo corretos todos os óbices levantados pelo registrador.

    Em sede recursal, insiste o apelante no acolhimento do recurso, pois equivocada a interpretação que se deu. Alega que os bens adjudicados não se encontram indisponíveis, uma vez ocorrida, na esfera jurisdicional, a sub-rogação legal dos bens por dinheiro, preservando, assim, o interesse dos credores. O condomínio especial pode adquirir bens, na hipótese do artigo 63, parágrafo 3°, da Lei n°. 4.591/64, que se aplica à arrematação judicial, fiscalizada pelo juiz do feito.

    Opinou o ministério público, em ambas as instâncias, pela procedência da dúvida.

    É o relatório.

    Impossível o acesso do título, pesem as razões colacionadas com o apelo.

    O primeiro óbice diz respeito à questão de os bens arrematados, que se encontram registrados em nome do réu Abrahão Zarzur, estarem gravados por indisponibilidade, na forma do disposto no artigo 38 da Lei n°. 6.024/74.

    Ajuizou o autor/recorrente medida cautelar de sub-rogação e garantia de venda judicial, incidente em ação de responsabilidade que o Ministério Público promove contra os ex-administradores da Associação de Poupança e Empréstimo de São Paulo - APESP - em liquidação extrajudicial.

    Postulou e obteve o recorrente, na esfera jurisdicional, a prerrogativa de substituir imóveis indisponíveis de ex-administrador pelo equivalente em dinheiro, mediante prévia avaliação e venda judicial dos bens, tudo com o fito de obter o melhor preço para satisfação da comunidade de credores.

    Houve, por conseqüência, mera mutação objetiva no patrimônio indisponível, mediante expressa autorização judicial: saíram bens imóveis, ingressou o seu equivalente em dinheiro, depositado em conta judicial. Em termos diversos, foram a indisponibilidade e o arresto transferidos dos bens imóveis para o seu preço.

    Logo, viável seria o registro da alienação judicial, subordinado, porém, ao cancelamento prévio da averbação da indisponibilidade, sempre por mandado judicial. Não cabe ao registrador, por óbvio, imiscuir-se no mérito da decisão judicial, sujeita apenas à soberana esfera jurisdicional.

    Em resumo: cancelada por mandado judicial a averbação de indisponibilidade de bens (que se transfere para o seu preço), possível o registro da carta de arrematação, sem ofensa ao disposto no artigo 35 da Lei n°. 6.024/74. Lembre-se, porém, que tal cancelamento dependia igualmente de ordem judicial, inexistente, ainda.

    O segundo óbice diz respeito à impossibilidade de o condomínio especial adquirir bem imóvel, por faltar-lhe personalidade jurídica.

    É da jurisprudência absolutamente tranqüila deste Conselho Superior da Magistratura que o condomínio em edifício da Lei n°. 4.591/64 não é pessoa jurídica e não pode adquirir, em seu nome, domínio. A mera capacidade de estar em Juízo não lhe confere personalidade jurídica (Apelações Cíveis 975-0, 5.035-0, 15.106-0, 17.878-0, entre outras).

    Isso porque, embora se admita no condomínio especial alguma atividade associativa, ela não o transforma, por si só, de direito real sui generis em pessoa jurídica. Falta-lhe, segundo a lição de Pontes de Miranda, a affectio societatis (Tratado de Direito Privado, Editora RT, tomo 12, parágrafo 1.311).

    Não se confundem, assim, a singela capacidade judiciária, atribuída pelo artigo 12 do Código de Processo Civil ao condomínio especial, com a personalidade jurídica indispensável para a aquisição de bens no plano substantivo.

    Não há acenar, também, com a hipótese prevista no artigo 63, parágrafo 3°., da Lei n°. 4.591/64, que, em caráter exceptivo, permite ao condomínio especial adjudicar bens do condômino inadimplente em hasta pública, nos casos de incorporação por construção a preço de custo, ou por administração.

    Como já decidido em inúmeras oportunidades, o preceito acima citado é de caráter excepcional e merece interpretação restritiva, não podendo ser estendido a hipóteses diversas por analogia (Caio Mário da Silva Pereira, Condomínio e Incorporações, Editora Forense, 10ª. Edição, 1.996, pág. 342; João Batista Lopes, Condomínio, 4ª. Edição RT, pág. 157; José Carlos Barbosa Moreira, Temas de Direito Processual, Saraiva, 2ª. Edição, pág. 182).

    A posição ora adotada não se apega a simples questões formais. Conferir de modo amplo personalidade jurídica ao condomínio especial implicaria em assemelhá-lo à sociedade, de que os condôminos seriam meros cotistas. Poderia, em tese, o condomínio passar a promover atividades estranhas às suas finalidades e se transformaria em uma empresa.

    Condôminos minoritários poderiam ser levados à temerária situação de, vencidos em assembléia, colocar em risco patrimônio próprio, inclusive as unidades autônomas, em razão do insucesso na condução de empreendimentos levado a cabo pelo condomínio/pessoa jurídica.

    Não há como, assim, deferir o acesso ao registro da carta de arrematação em que figura como adquirente de diversas garagens o próprio condomínio especial. Pode o óbice ser superado, mediante arrematação das unidades pelos próprios condôminos, ou por pessoa jurídica por eles especialmente constituída para tanto.

    E os demais óbices (certidões negativas e recolhimento do ITBI) dispensam comentários para justificação do acerto da exigência.

    Subsistentes, pois, todos óbices opostos pelo registrador, a dúvida é procedente, gravada a impossibilidade de acesso do título ao cadastro imobiliário.

    Diante do exposto, negam provimento ao recurso.

    Custas na forma da lei.

    Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores YUSSEF SAID CAHALI, Presidente do Tribunal de Justiça e DIRCEU DE MELLO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.

    São Paulo, 11 de Outubro de 1996

    (a) MÁRCIO MARTINS BONILHA, Corregedor Geral da Justiça e relator

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