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  Acórdão TJRS
  Fonte: 70065545204
  Julgamento: 27/08/2015 | Aprovação: Não disponível | Publicação: 02/09/2015
  Estado: Rio Grande do Sul | Cidade: Santa Maria
  Relator: Heleno Tregnago Saraiva
  Legislação: Arts. 1.332 e 1.334 do Código Civil.

  Ementa:

  APELAÇÃO CÍVEL. REGISTRO DE IMÓVEIS. REGULARIZAÇÃO DA MATRÍCULA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. Preliminares. Nulidade da sentença. Não se configura extra petita a sentença, pois apreciou o pedido em conformidade com o contido na inicial, nos limites em que a ação foi proposta. Ilegitimidade ativa. Não configuração. A existência do condomínio é fato incontroverso, sendo que a inexistência de sua constituição formal não impede que este, em nome dos condôminos com interesses comuns, busque, com o ajuizamento da ação, a regularização do registro imobiliário. Falta de interesse de agir. Inocorrência, uma vez que reconhecida a utilidade e necessidade do ajuizamento da demanda em que pretende a regularização do registro imobiliário em face de modificações posteriores ocorridas nas unidades. Regularização da matrícula do imóvel em que instituído condomínio edilício e individualização respectiva das unidades. Possibilidade, pois, quando da instituição do Condomínio, não houve registro das unidades 8001 e 9001, objetos da presente ação, que também deixaram de ter matrículas próprias, ficando a cargo dos condôminos beneficiados pelas modificações ocorridas. Prazo para cumprir a determinação judicial. Manutenção do prazo fixado em seis meses a contar do trânsito em julgado da decisão, pois adequadamente fixado. Multa cominatória. A multa cominatória tem caráter meramente inibitório, objetivando tão somente desestimular o seu destinatário a desobedecer ao comando judicial, pois, caso cumprida satisfatoriamente sua obrigação, esta não lhe será cobrada. Considerando o princípio da proporcionalidade e razoabilidade, reduzo o valor da multa cominatória de R$ 15.000,00 para R$ 5.000,00. PRELIMINARES REJEITADAS. APELAÇÃO DO RÉU MARCELO PARCIALMENTE PROVIDA. APELAÇÃO DA RÉ VERA DESPROVIDA.

  Íntegra:

  TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL

  APELAÇÃO CÍVEL Nº 70065545204 (N° CNJ: 0239898-07.2015.8.21.7000) – DÉCIMA OITAVA CÂMARA CÍVEL – COMARCA DE SANTA MARIA

  Apelante: Marcelo de Souza Ravazi

  Apelante: Vera Rejane Poerschke Freitas

  Apelado: Condomínio Edifício Dalbergia

  Relator: Heleno Tregnago Saraiva

  Data de Julgamento: 27/08/2015

  Publicação: Diário da Justiça do dia 02/09/2015

  EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. REGISTRO DE IMÓVEIS. REGULARIZAÇÃO DA MATRÍCULA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. Preliminares. Nulidade da sentença. Não se configura extra petita a sentença, pois apreciou o pedido em conformidade com o contido na inicial, nos limites em que a ação foi proposta. Ilegitimidade ativa. Não configuração. A existência do condomínio é fato incontroverso, sendo que a inexistência de sua constituição formal não impede que este, em nome dos condôminos com interesses comuns, busque, com o ajuizamento da ação, a regularização do registro imobiliário. Falta de interesse de agir. Inocorrência, uma vez que reconhecida a utilidade e necessidade do ajuizamento da demanda em que pretende a regularização do registro imobiliário em face de modificações posteriores ocorridas nas unidades. Regularização da matrícula do imóvel em que instituído condomínio edilício e individualização respectiva das unidades. Possibilidade, pois, quando da instituição do Condomínio, não houve registro das unidades 8001 e 9001, objetos da presente ação, que também deixaram de ter matrículas próprias, ficando a cargo dos condôminos beneficiados pelas modificações ocorridas. Prazo para cumprir a determinação judicial. Manutenção do prazo fixado em seis meses a contar do trânsito em julgado da decisão, pois adequadamente fixado. Multa cominatória. A multa cominatória tem caráter meramente inibitório, objetivando tão somente desestimular o seu destinatário a desobedecer ao comando judicial, pois, caso cumprida satisfatoriamente sua obrigação, esta não lhe será cobrada. Considerando o princípio da proporcionalidade e razoabilidade, reduzo o valor da multa cominatória de R$ 15.000,00 para R$ 5.000,00. PRELIMINARES REJEITADAS. APELAÇÃO DO RÉU MARCELO PARCIALMENTE PROVIDA. APELAÇÃO DA RÉ VERA DESPROVIDA.

  ACÓRDÃO

  Vistos, relatados e discutidos os autos.

  Acordam os Desembargadores integrantes da Décima Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, em rejeitar as preliminares, dar parcial provimento à apelação do réu Marcelo e negar provimento à apelação da ré Vera.

  Custas na forma da lei.

  Participaram do julgamento, além do signatário, os eminentes Senhores DES. NELSON JOSÉ GONZAGA (PRESIDENTE E REVISOR) E DES. JOÃO MORENO POMAR.

  Porto Alegre, 27 de agosto de 2015.

  DES. HELENO TREGNAGO SARAIVA, Relator.

  RELATÓRIO

  DES. HELENO TREGNAGO SARAIVA (RELATOR)

  MARCELO DE SOUZA RAVAZI e VERA REJANE POERSCHKE FREITAS interpuseram recursos de apelação em face da sentença proferida na ação movida pelo CONDOMÍNIO EDIFÍCIO DALBÉRGIA, nos seguintes termos:

  Pelo exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado por Condomínio Edifício Dalbérgia em face de Vera Rejane Poerchke Freitas e Marcelo de Souza Ravazi, para determinar que a parte ré adote as medidas necessárias à retificação da matrícula do imóvel (matrícula 77.595 do CRI desta comarca) e criação das matrículas dos próprios apartamentos 8001 e 9001, bem como a obtenção de habite-se, no prazo de seis meses, contados do trânsito em julgado desta sentença.

  A parte autora deverá prover todo o auxílio material necessário à realização desses atos (disponibilização de documentos, anuências necessárias etc.), sob pena de inexigibilidade da obrigação ora instituída. Eventual óbice do poder público, comprovadamente incontornável pela parte ré, também tornará a obrigação inexigível.

  Em caso de descumprimento, incidirá multa cominatória no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) para cada réu (relativamente à sua obrigação individual), sem prejuízo da adoção de outras medidas coercitivas ou de tutela específica.

  Em função da sucumbência, CONDENO a parte ré ao pagamento das custas processuais, bem como honorários advocatícios ao procurador da parte autora, fixados em R$ 2.000,00 (dois mil reais), na forma do artigo 20, § 3º, do Código de Processo Civil.

  O apelante MARCELO DE SOUZA RAVAZI afirma que o Condomínio autor não foi constituído e que o prédio já foi construído com a previsão e existência dos apartamentos 8001 e 9001, não sendo seu dever exclusivo regularizar, com seus recursos, a situação da sua unidade. Ressalta que não é sua culpa não constar na matrícula do imóvel a existência dos apartamentos. Refere que, embora tenha interesse na regularização, não pode ser responsabilizado por ela. Postula a concessão de prazo mais amplo para o cumprimento da obrigação e a redução do valor da multa cominatória. Requer o provimento do recurso.

  A apelante Vera Rejane Poerscheke de Freitas aduz a ilegitimidade do Condomínio para ajuizar a presente ação, pois não está devidamente constituído, e a falta de interesse de agir, uma vez que não há prejuízo. Diz que a sentença determinou a regularização da matrícula 77.595, o que não consta no pedido inicial da ação. Ressalta que os condomínios estão pagos e respeitam a fração ideal do terreno, não havendo motivo plausível para que o Condomínio imponha a regularização do mesmo. Requer a reforma da sentença.

  Foram apresentadas contrarrazões às fls. 164/170.

  Vieram os autos conclusos para julgamento.

  Registro que foi observado o disposto nos artigos 549, 551 e 552 do Código de Processo Civil, tendo em vista a adoção do sistema informatizado.

  É o relatório.

  VOTOS

  DES. HELENO TREGNAGO SARAIVA (RELATOR)

  Passo à análise conjunta dos recursos.

  Da nulidade da sentença.

  É vedado ao julgador proferir sentença além (ultra petita), fora (extra petita) ou aquém (citra petita) do que foi pedido. E, de acordo com o art. 128 do CPC, o juiz decidirá a lide “nos limites em que foi proposta, sendo-lhe defeso conhecer de questões, não suscitadas, a cujo respeito a lei exige a iniciativa da parte”.

  A parte autora ajuizou ação para obrigar os réus a regularizar os imóveis de sua propriedade perante a Prefeitura Municipal de Santa Maria e obter uma matrícula individual desses imóveis, com inclusão no registro geral de fls. 07 a 11.

  No pedido inicial, conforme emenda à inicial de fls. 18/20, a parte autora postula:

  4. Requer sejas as partes requeridas condenadas a realizar todos os trâmites necessários para a inclusão dos apartamentos 8001 e 9001 na planta baixa do Edifício Dalbérgia.

  5. Requer sejam os requeridos condenados a regularizar os imóveis perante a prefeitura municipal de Santa Maria. Essa regularização se refere a todos os trâmites legais prévios e posteriores à construção que irão possibilitar o “habite-se” e também a regularização da existência jurídica desses imóveis.

  6. Requer sejam condenadas as partes a fazer todo o necessário para obter uma matrícula individual desses imóveis a fim de incluí-los no documento fornecido pelo cartório de registro de imóveis de fls. 07 a 11.

  Na sentença se julgou procedente o pedido inicial se determinando que a parte ré adote as medidas necessárias à retificação da matrícula do imóvel e criação das matrículas dos próprios apartamentos 8001 e 9001, bem como a obtenção de habite-se.

  Destaco que a matrícula nº 77.595 citada na sentença diz respeito ao registro geral do imóvel juntado com a inicial (fls. 07/11).

  Logo, não se configura extra petita a sentença, pois apreciou o pedido em conformidade com o contido na inicial, nos limites em que a ação foi proposta.

  Da ilegitimidade ativa.

  A existência do condomínio é fato incontroverso, sendo que a inexistência de sua constituição formal não impede que este, em nome dos condôminos com interesses comuns, busque, com o ajuizamento da ação, a regularização do registro imobiliário, devendo ser reconhecida a condição de sujeito de direitos e obrigações.

  Ademais, exatamente por ainda não estar constituído de direito, precisa buscar a sua regularização com a inscrição dos atos constitutivos e isso somente será possível se a edificação, como um todo, estiver adequadamente descrita e isso somente irá ocorrer se os condôminos demandados regularizarem os seus próprios imóveis. 

  Assim, rejeito a preliminar.

  Da falta de interesse de agir.

  Com relação ao interesse processual, dispõe o Código de Processo Civil:

  “Art. 3^o Para propor ou contestar ação é necessário ter interesse e legitimidade.”

  Segundo a lição de Nelson Nery Júnior, na obra Código de Processo Civil comentado¹:

  “Trata-se de interesse processual, condição da ação, e não do interesse de direito material, que respeita ao mérito (Arruda Alvim, Trat. DPC,I, 323). O interesse processual se consubstancia na necessidade de o autor vir a juízo e na utilidade que o provimento jurisdicional poderá lhe proporcionar.”

  No caso dos autos, busca o autor a regularização dos apartamentos 8001 e 9001 junto ao Município e ao registro do imóvel, em face de modificação posterior realizada pelos réus após a regularização do Edifício Dalbérgia junto ao Registro de Imóveis, e que faz parte do Condomínio.

  Por outro lado, consoante acima registrado quando do exame da preliminar anteriormente afastada (a de ilegitimidade ativa), o condomínio autor/apelado somente poderá inscrever seus atos constitutivos se todo o prédio, aí incluídas as unidades residenciais pertencentes aos réus/apelantes, estiverem registradas.  Sem a individuação adequada de todas as unidades residenciais não terá o condomínio possibilidade de regularizar a sua própria situação, o que mostra de modo evidente a necessidade de socorrer-se do sistema judiciário para alcançar o seu desiderato.

  Com isso, não há como deixar de reconhecer o interesse de agir da parte autora, especialmente quando as unidades 8001 e 9001 não constam do Registro Geral da matrícula nº 77.595 (fl. 11).

  Desta forma, rejeito a preliminar de falta de interesse de agir.

  Do mérito.

  Como já referido, o Condomínio ajuizou a presente ação para obrigar os réus a regularizar os imóveis de sua propriedade perante a Prefeitura Municipal de Santa Maria e obter uma matrícula individual desses imóveis, com inclusão no registro do imóvel de matrícula nº 77.595.

  Na emenda à inicial (fl. 19), aduz que a distribuição inicial das unidades, registradas sob a matrícula de nº 75.595, não mais condiz com a realidade, pois, no primeiro pavimento, além dos apartamentos 8002, 8003 e 8004, há o apartamento 8001, com área privativa de aproximadamente 44,3478 m², e, no primeiro pavimento, há o apartamento 9001, com área privativa de aproximadamente 44,3478 m². Ressalta que, o intuito da ação é obrigar os proprietários de fato dos apartamentos 8001 e 9001 a regularizarem a modificação feita por eles perante os órgãos públicos e, consequentemente, arcar com as despesas respectivas.

  Em contestação (fls. 32/39), a ré Rejane, quanto ao mérito, afirma que a área em questão não ingressa nas possibilidades de utilização dos demais condôminos e por eles nunca foi utilizada; que, portanto, não está ferindo espaço de área comum; que a existência fática da área não impede a cobrança condominial.

  Acostou o registro relativo à matrícula nº 89.385 (fl. 42), que diz respeito ao apartamento 9002, de sua propriedade.

  Em réplica (fls. 46/49), o Condomínio autor refere que a convenção do condomínio não foi registrada por não condizer com a verdade.

  Extrai-se do registro em questão (fls. 07/11), que o imóvel descrito como “um prédio de madeira, em péssimo estado de conservação, sob nº 211 da Rua Dutra Vila,nesta cidade, zona urbana, construído no terreno que mede 9m90 de frente à citada rua, até a sanga do Itaimbé, confrontando pela frente ao leste, com a referida rua Dutra Vila; pelo fundo ao oeste com a sanga do Itaimbé; por um lado ao norte, com propriedade de Anízio Ramos; e, pelo outro lado ao sul, com propriedade de Geraldo Machado de Oliveira”, era de propriedade do Espólio de Leopoldo Fredolin Lenz. Foi adquirido pela Construtora Aguirre de Castro Ltda., que transmitiu a propriedade para 14 adquirentes, competindo a cada um deles uma fração ideal, além da fração ideal de 0,18472 para todos os condôminos em partes iguais.

  Ainda, que o Edifício Residencial Dalbérgia foi instituído em condomínio, “com uma área total construída de 1.315,0499m² a se compor de sete (07) pavimentos, sendo dois (02) sub-solos onde se localizarão três (03) apartamentos em cada um, um pavimento pilotis onde localizar-se-ão oito (08) boxes garagens e três andares tipo com quatro (04) apartamentos residenciais em cada andar, totalizando vinte e seis (26) unidades autônomas, cujo prédio terá frente para a Avenida Itaimbé e também à rua Dutra Vila, lotado sob nº 211”e, tanto no segundo subsolo, como no primeiro subsolo, as unidades autônomas nominadas são os apartamentos 8002, 8003, 8004, 9002, 9003 e 9004. E, as unidades autônomas instituídas, passaram a constituir matrículas próprias sob nºs 89.382 a 89.407.

  Portanto, quando da instituição do Condomínio, não houve registro das unidades 8001 e 9001, objetos da presente ação, que também deixaram de ter matrículas próprias.

  De acordo com o laudo pericial, elaborado por Engenheiro Civil, datado de 30/05/2011 (fls. 100/102):

  “Entre os documentos constantes no processo tem-se: planta baixa do pavimento térreo (pilotis) e do 1º e 2º subsolos, cortes, fachadas, planilha de áreas, instituição do condomínio e outros. Eses documentos foram analisados e em nenhum deles foi encontrado referência ou matrícula dos apartamentos 8001 e 9001.

  O condomínio possui legalmente 18 apartamentos e 8 boxes, isto é, conforme o que consta na instituição do condomínio. Já os apartamentos 8001 e 9001 existentes no prédio não são regularizados.

  Os citados apartamentos não foram construídos em área de uso comum conforme foi citado (folha 3), esses correspondem à área acrescida. Então, o prédio possui uma área de 1.383,74m² (nos documentos) tem, na realidade, essa área deve ser acrescida da área dos apartamentos 8001 e 9001.”

  E conclui:

  “Diante do exposto, conclui-se que os apartamentos 8001 e 9001 devem ser regularizados junto à Prefeitura Municipal de Santa Maria e devem ser tomadas as outras providências decorrentes dessa regularização e concluindo com registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis.”

  Estabelecem os arts. 1.332 e 1.334 do CC:

  Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

  I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

  II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

  III - o fim a que as unidades se destinam.

  Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

  I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

  II - sua forma de administração;

  III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

  IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

  V - o regimento interno.

  § 1º A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

  § 2º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

  Logo, para o registro do ato de instituição do condomínio e a convenção para a sua constituição, é necessária a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, o que, de acordo com a norma referida, ficaria a cargo do instituidor.

  Contudo, no caso dos autos, as modificações, ao que tudo indica, foram realizadas pelos réus e após o registro da instituição do condomínio, uma vez que, como já destacado, não constam os apartamentos 8001 e 9001.

  Desta forma, como referido pelo julgador “a quo” na fundamentação da sentença:

  Nesse caso – e à falta de outros elementos a indicar que a modificação do projeto tenha decorrido de ato do próprio instituidor – entendo que o condômino beneficiado pelas modificações deve diligenciar a regularização da situação.

  A doutrina e a jurisprudência admitem, com tranquilidade, que o condomínio dispõe de ação contra o condômino para compeli-lo a desfazer obras irregulares ou remover coisas instaladas inconvenientemente. Pelo mesmo motivo, entendo que tem ação para compeli-lo a simplesmente regularizar a obra que, conquanto em desacordo com a matrícula do bem, é aceita pelos demais condôminos.

  No tocante ao prazo de seis meses para a efetivação da regularização, entendo que o mesmo se mostra adequado, especialmente quando será contado a partir do trânsito em julgado e que expressamente prevista a inexigibilidade da obrigação se ocorrer óbice incontornável do poder público.

  Por fim, a multa cominatória tem caráter meramente inibitório, objetivando tão somente desestimular o seu destinatário a desobedecer ao comando judicial, pois, caso cumprida satisfatoriamente sua obrigação, esta não lhe será cobrada.

  Tendo em vista o princípio da proporcionalidade e da razoabilidade, fixo o valor da multa cominatória em R$ 5.000,00.

  Dispositivo.

  Ante o exposto, REJEITO as preliminares, DOU PARCIAL PROVIMENTO à apelação do réu Marcelo tão só para fixar o valor da multa cominatória em R$ 5.000,00, e NEGO PROVIMENTO à apelação da ré Vera.

  DES. NELSON JOSÉ GONZAGA (PRESIDENTE E REVISOR) - De acordo com o(a) Relator(a).

  DES. JOÃO MORENO POMAR - De acordo com o(a) Relator(a).

  DES. NELSON JOSÉ GONZAGA - Presidente - Apelação Cível nº 70065545204, Comarca de Santa Maria: "REJEITARAM AS PRELIMINARES, DERAM PARCIAL PROVIMENTO À APELAÇÃO DO RÉU MARCELO E NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO DA RÉ VERA. UNÂNIME."

  Julgador(a) de 1º Grau: LUCIANO BARCELOS COUTO.

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  ¹ Nery Júnior, Nelson. Código de Processo Civil Comentado. 13ª ed. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2013, p. 209.

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