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    Acórdão TJMG
    Fonte: 1.0290.12.001334-4/001
    Julgamento: 09/10/2014 | Aprovação: Não disponível | Publicação: 17/10/2014
    Estado: Minas Gerais | Cidade: Vespasiano
    Relator: Raimundo Messias Júnior
    Legislação: Lei nº 6.766/1979.

    Ementa:

    APELAÇÃO CÍVEL – SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA – REGISTRO DE IMÓVEIS – ALIENAÇÃO DE FRAÇÃO IDEAL – LOTEAMENTO IRREGULAR. IMPOSSIBILIDADE DO REGISTRO. As diretrizes da Lei nº 6.766/79 não autorizam o registro de frações ideais sem que exista o desmembramento ou loteamento da área original. O fato derivado de ato ilícito não é fonte de direito. Nesse contexto, não pode o interessado evocar registros realizados de forma contrária à legislação, para promover a sua anotação cartorária. O princípio constitucional da igualdade prevê o tratamento isonômico pela lei. Não há afronta ao princípio da igualdade, quando a lei de regência confere tratamento idêntico para as mesmas situações fáticas. Recurso não provido.

    Íntegra:

    TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS

    APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0290.12.001334-4/001

    Relator: Des.(a) Raimundo Messias Júnior

    Relator do Acórdão: Des.(a) Raimundo Messias Júnior

    Data do Julgamento: 09/10/2014

    Data da Publicação: 17/10/2014

    EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA – REGISTRO DE IMÓVEIS – ALIENAÇÃO DE FRAÇÃO IDEAL – LOTEAMENTO IRREGULAR. IMPOSSIBILIDADE DO REGISTRO. As diretrizes da Lei nº 6.766/79 não autorizam o registro de frações ideais sem que exista o desmembramento ou loteamento da área original. O fato derivado de ato ilícito não é fonte de direito. Nesse contexto, não pode o interessado evocar registros realizados de forma contrária à legislação, para promover a sua anotação cartorária. O princípio constitucional da igualdade prevê o tratamento isonômico pela lei. Não há afronta ao princípio da igualdade, quando a lei de regência confere tratamento idêntico para as mesmas situações fáticas. Recurso não provido.

    APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0290.12.001334-4/001 - COMARCA DE VESPASIANO - APELANTE(S): GERALDO BATISTA - APELADO(A)(S): CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE VESPASIANO MG REPRESENTADO(A)(S) POR TITULAR, LUCIANO DIAS BICALHO CAMARGOS

    ACÓRDÃO

    Vistos etc., acorda, em Turma, a 2ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, à unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.

    DES. RAIMUNDO MESSIAS JÚNIOR, RELATOR

    O SR. DES. RAIMUNDO MESSIAS JÚNIOR (RELATOR)

    VOTO

    Trata-se de apelação da sentença proferida pela MM. Juíza da 1ª Vara Cível da Comarca de Vespasiano, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Vespasiano, para determinar que o suscitante "mantenha a recusa de registrar a escritura lavrada no Livro 01-A, f. 31, do Cartório de Registro Civil e Notas de São José da Lapa, que tem como objeto a alienação da fração ideal do imóvel matriculado sob o nº 28.013 do Cartório de Registro de Imóveis de Santa Luzia, apresentada pelo suscitado, até que todas as providências enumeradas na nota de pendência de f. 14/15 sejam tomadas"(fls.38/41).

    Na ocasião, o apelante denuncia ofensa ao princípio da igualdade, uma vez que existem lançamentos dos lotes 225 e 235, ambos da quadra 17, com seus limites e confrontações, extraídos da área maior de 814 m2, a partir de 1994, estando implícito o reconhecimento pela Prefeitura Municipal de São José da Lapa dos imóveis e de seus respectivos índices cadastrais. Afirma que não pode ser privado do registro uma vez que outros 12 imóveis em igual situação já foram registrados. Por fim, argumenta que sempre exerceram a posse sobre o imóvel e que o Representante do Ministério Público opinou pelo registro. Pede a reforma da decisão.

    Contrarrazões às fls.64/72.

    A Procuradoria-Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls.76/78).

    Presentes os requisitos de admissibilidade conheço do recurso.

    Cinge-se a controvérsia sobre a possibilidade de registrar a escritura lavrada no Livro 01-A, fl. 31, do Cartório de Registro Civil e Notas de São José da Lapa, que tem como objeto a alienação da fração ideal do imóvel matriculado sob o nº 28.013 do Cartório de Registro de Imóveis de Santa Luzia

    Sobre o procedimento de suscitação de dúvida, estabelece a Lei de Registros Públicos:

    Art. 198 - Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indicá-la-á por escrito. Não se conformando o apresentante com a exigência do oficial, ou não a podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimi-la, obedecendo-se ao seguinte:

    Do artigo transcrito, extrai-se que a suscitação de dúvida deve ser formulada quando o oficial do registro de imóveis exigir determinada providência com a qual não concorda o apresentante, como ocorreu no caso.

    Do documento de fls. 14/15, extrai-se que as exigências do Oficial do Registro do Cartório de Imóveis de Vespasiano referem-se a: a) retificação de área, em razão de alienações de frações idéias do imóvel objeto de registro; b) documentos que comprovem a descaracterização do imóvel rural; c) regularização do desmembramento/loteamento do imóvel, para que seja possível o registro de lotes com a localização e metragem corretas.

    Conforme se observa da certidão do Registro do Imóvel (fl. 10), o imóvel constante da Escritura de Venda e Compra de fl., 07, localiza-se na zona rural, do distrito de São José da Lapa - MG.

    Dos fatos narrados, percebe-se que de uma área de dois alqueires, foram desmembradas frações ideais, com implantação de vias, caracterizando desmembramento irregular, em desacordo com a Lei 6.766/79.

    O registro em tais circunstâncias não é permitido.

    Sobre o tema, confira-se a lição do Eminente Desembargador Marcelo Rodrigues do TJMG, em seu recente Tratado de Registros Públicos:

    É juridicamente impossível registrar a venda de frações ideais de loteamentos ou desmembramentos com localização e metragem certa, ou de qualquer outra forma de instituição de condomínio geral que desatenda aos princípios da legislação civil, de forma a contornar indiretamente o que veda a lei diretamente. Essa praxe, relativamente comum em algumas regiões, configura um autêntico loteamento irregular que de forma indireta frauda os objetivos da Lei 6.776, de 1979. Por meio desse expediente faz-se a venda sucessiva de partes ideais ínfimas, com ou sem indicação de metragens ou áreas de superfície, em evidente afronta ao princípio da especialidade objetiva.

    A fraude consiste exatamente na utilização de expediente aparentemente lícito, tal qual supõe o condomínio tradicional, previsto no Código Civil, com a alienação de partes ideais e sem a identificação no título, para a burla da legislação cogente que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano. Nem mesmo a existência de lançamento fiscal autônomo para o "lote" constituiu prova de anuência da municipalidade para o loteamento, dado que o interesse tributário do município não se confunde com seu interesse urbanístico.

    Em alguns casos, o terreno originário é fracionado em quadras e estas, em lotes, com a implantação de sistema viário, e não se estabeleceu a construção de edificações nesses lotes, cujas plantas não ultrapassaram o âmbito da municipalidade para ingresso no fólio real. Mesmo que verificada a existência de fato de áreas individuais e arruamento, não se consolidou juridicamente o loteamento. E os direitos reais devem estar de acordo com os princípios que regulam o direito registrário. Na verdade o registro do loteamento é incontornável e constitui providência cuja obrigatoriedade já vigorava anteriormente à Lei 6.766, de 1979(in Tratado de Registro Público e Direito Notarial, São Paulo; Ed. Atlas, 2014, p. 195 - grifei).

    Dos ensinamentos expendidos, resta claro que o procedimento almejado pelo interessado é fraudulento, por estar em desacordo com os preceitos da Lei nº 6.766/79.

    De acordo com a teoria da argumentação, data venia, é frágil a tese de que houve afronta o direito de igualdade, conforme apregoou o apelante.

    O fato derivado de ato ilícito não é fonte de direito, não sendo lícito que o interessado evoque registros realizados de forma contrária à legislação para promover a sua anotação cartorária.

    O princípio constitucional da igualdade prevê o tratamento isonômico pela lei. Verbis:

    Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

    No caso dos autos, não existe qualquer distinção legislativa. Ao contrário, o registro não é possível em razão das diretrizes da Lei nº 6.766/79, conforme se observa no art. 2º e 50:

    Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.

    Art. 50. Constitui crime contra a Administração Pública.

    I - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com as disposições desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municípios;

    Portanto, não há afronta ao princípio da igualdade, uma vez que a lei de regência não confere tratamento diferenciado para as mesmas situações fáticas.

    A título de remate, o fato de o interessado exercer a posse sobre o imóvel em nada altera o rumo do debate, sendo a questão possessória irrelevante para o registro em questão.

    A propósito, a jurisprudência do TJMG:

    APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. REGISTRO DE IMÓVEIS. ALIENAÇÃO DE FRAÇÃO IDEAL. INEXISTÊNCIA DE CONDOMÍNIO. PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO. AVERBAÇÃO INDEVIDA. - É vedada a transcrição de venda de fração ideal na matrícula de imóvel quando constatado que o conteúdo do negócio jurídico não corresponde à realidade fática, encontrando-se o terreno dividido em lotes delimitados e individualizados, sem que se tenha procedido à regularização do parcelamento do solo. - O parcelamento do solo urbano deve ocorrer pelo desmembramento ou loteamento, mediante a prévia aprovação de projeto pela Prefeitura local, sendo vedada a alienação de parcela de terreno sem o competente registro. - Recurso improvido. (Apelação Cível 1.0114.06.072954-7/001, Relator(a): Des.(a) Heloisa Combat, j. em 07/04/2009)

    Com essas considerações, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO.

    Custas ex legis.

    DES. CAETANO LEVI LOPES (REVISOR) - De acordo com o(a) Relator(a).

    DESA. HILDA MARIA PÔRTO DE PAULA TEIXEIRA DA COSTA - De acordo com o(a) Relator(a).

    SÚMULA: "NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO"

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