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  Acórdão TJRS
  Fonte: 70040312902
  Julgamento: 16/08/2012 | Aprovação: Não disponível | Publicação: 27/08/2012
  Estado: Rio Grande do Sul | Cidade: Porto Alegre
  Relator: Luiz Renato Alves da Silva
  Legislação: Art. 195 da Lei nº 6.015/73 e art. 1.225, VII, do Código Civil.

  Ementa:

  APELAÇÃO CÍVEL. REGISTRO DE IMÓVEIS. DÚVIDA QUANTO À ACESSO REGISTRAL DE CARTA DE ARREMATAÇÃO. PROVIMENTO DO APELO PARA DETERMINAR O REGISTRO DA CARTA DE ARREMATAÇÃO NOS TERMOS EM QUE EXPEDIDA. RECURSO PROVIDO.

  Íntegra:

  TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL

  APELAÇÃO CÍVEL Nº 70040312902 – DÉCIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL – COMARCA DE PORTO ALEGRE

  Apelante: Ministério Público

  Apelado: Pedro Marinho de Quadros

  Interessado: Registro de Imóveis da 6ª Zona

  Relator: Luiz Renato Alves da Silva

  Data de Julgamento: 16/08/2012

  Publicação: Diário da Justiça do dia 27/08/2012 

  EMENTA:  APELAÇÃO CÍVEL. REGISTRO DE IMÓVEIS. DÚVIDA QUANTO À ACESSO REGISTRAL DE CARTA DE ARREMATAÇÃO. PROVIMENTO DO APELO PARA DETERMINAR O REGISTRO DA CARTA DE ARREMATAÇÃO NOS TERMOS EM QUE EXPEDIDA. RECURSO PROVIDO. ACÓRDÃO

  Vistos, relatados e discutidos os autos.

  Acordam os Desembargadores integrantes da Décima Sétima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, em dar provimento ao apelo.

  Custas na forma da lei.

  Participaram do julgamento, além do signatário, as eminentes Senhoras Des.ª Elaine Harzheim Macedo (Presidente) e Des.ª Liége Puricelli Pires.

  Porto Alegre, 16 de agosto de 2012.

  DES. LUIZ RENATO ALVES DA SILVA, Relator. 

  RELATÓRIO 

  Des. Luiz Renato Alves da Silva (RELATOR)

  Trata-se de procedimento de dúvida, denominado “dúvida  direta” (fl. 02), suscitada pelo oficial do Registro de Imóveis da 6ª Zona de Porto Alegre.

  A questão é relativa ao acesso registral de carta de arrematação passada em favor de Pedro Marinho de Quadros, nos autos do processo de execução nº 001/1.05.0134725-2, que Banco Itaú promoveu contra Til Isolamentos Térmicos Ltda. e Outros perante a 8ª Vara Cível desta Capital, tendo por objeto os imóveis descritos nas matrículas números 582 e 583, livro 2/RG. Sustenta, em suma, haver quebra do princípio da continuidade registraria, porque a empresa executada não é proprietária dos bens, mas simplesmente promitente compradora dos imóveis, havendo necessidade de apresentação da escritura pública de compra e venda; além da existência de registros de arrestos e penhoras.

  Pedro Marinho de Quadros, por sua vez, às fls. 39-41, apresenta manifestação referindo, em síntese, que a carta de arrematação é clara ao mencionar que deve ser cancelada a penhora que originou a execução, bem como todas as demais que sejam contrárias à transferência plena da propriedade, e que os imóveis foram prometidos vender no ano de 1991, já tendo se passados vinte anos, o que indica que a promessa foi integralmente quitada e a executada já seria titular do domínio por usucapião.

  A Promotora de Justiça ofertou parecer (fls. 43-52), opinando pela improcedência da dúvida.

  Sobreveio sentença (fls. 54-59) que ostentou dispositivo nos seguintes termos:

  Assim sendo, por não devidamente perfectibilizada a aquisição da propriedade imobiliária, por não utilização dos instrumentos legais indispensáveis à transmissão dos respectivos direitos reais e pela consequente infringência ao princípio da continuidade registrária, JULGO PROCEDENTE a presente DÚVIDA apresentada pelo REGISTRO DE IMÓVEIS DA 6ª ZONA, para vedar o acesso registral da carta de arrematação passada em favor de PEDROMARINHO DE QUADROS, nos autos do processo de execução nº 001/1.05.0134725-2, que Banco Itaú promove contra Til Isolamentos Térmicos Ltda e Outros perante a 8ª Vara Cível desta capital, tendo por objeto os imóveis descritos nas matrículas nºs 582 e 583, livro 2/RG.

  Contra o decisum irresignou-se o Ministério Público, mediante apelação acostada às fls. 60-70. Assevera que os títulos judiciais se submetem à qualificação registraria, eis que o registro depende de atendimento de certos requisitos legais, bem como observância dos princípios que norteiem a matéria registral visando garantir segurança jurídica do tráfego imobiliário. Por outro lado, pontua que a qualificação registraria não diminui, contraria ou reduz os efeitos da decisão judicial. Refere que o cerne da dúvida suscitada diz com a preservação do princípio da continuidade registraria, o que segundo se entende é de todo improcedente, eis que não há como se exigir do arrematante que previamente ao registro de aquisição, promova o registro da escritura definitiva em nome do executado, eis que esse foi definido pelo juízo competente como responsável pelo débito e não se vislumbra qualquer questionamento ou ofensa ao princípio da continuidade que mereça rejeição do título. Salienta que não se trata de alienação voluntária em que ocorre a transferência direta do vendedor para o comprador, mas sim alienação forçada em que Estado-Juiz substitui a vontade da parte, em decorrência de processo de execução e diretamente, sem manifestação da vontade do titular do domínio, se transfere o bem ao arrematante. Entende ser verdadeiro desrespeito ao Judiciário indeferir o registro do título judicial. Discorre ser a arrematação transferência forçada que implica no cancelamento e desaparecimento de quaisquer ônus anteriores. Colaciona jurisprudência do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul. Requer o provimento do apelo a fim de que seja julgada improcedente a presente dúvida.

  Pedro Marinho de Quadros, às fls. 73-76, apresenta manifestação solicitando a apreciação do recurso do órgão ministerial e que seja dado provimento ao recurso.

  Os autos vieram a este Tribunal.

  A Drª Procuradora de Justiça exarou parecer (fls. 80-82v) no sentido de conhecer e dar provimento ao apelo.

  Registro, por fim, que foi observado o previsto nos arts. 549, 551 e 552 do CPC, nos moldes da adoção do sistema informatizado.

  É o relatório.

  VOTOS

  Des. Luiz Renato Alves da Silva (RELATOR)

  Prospera a insurgência recursal.

  Agrego às presentes razões de decidir, o entendimento da ilustre Procuradora de Justiça, Drª Marta Leiria Leal Pacheco, exarado em seu parecer ministerial  (fls. 80-82v):

  De ser provido o recurso ministerial, não se vislumbrando, no caso concreto, quebra do princípio da continuidade registral. 

  O próprio Poder Judiciário determinou a penhora e hasta pública dos imóveis em debate, nos autos de execução, cuja devedora é a promitente compradora, não tendo havido transferência voluntária dos bens, mas sim alienação forçada, que importa no cancelamento e desaparecimento de quaisquer ônus anteriores. 

  Inicialmente, transcreve-se o art. 195 da Lei n.º 6.015/73: 

  “Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.”

  Conforme o magistério de WALTER CENEVIVA¹: 

  “Um dos princípio fundamentais do registro imobiliário, o da continuidade, determina o imprescindível encadeamento entre assentos pertinentes a um dado imóvel e às pessoas nele interessadas.

  (...)

  O fiel garantidor da continuidade do registro é o oficial.”

  Ocorre que, ainda que os bens não estejam transcritos em nome da executada perante o Registro de Imóveis, a sua situação jurídica não é, com a devida vênia ao entendimento adotado na respeitável decisão recorrida, o de mera promitente compradora dos imóveis e detentora somente de direitos e ações sobre os bens, já que tais contratos foram devidamente registrados no Ofício de Registro de Imóveis, conforme se extrai das matrículas de fls. 13 a 17 dos autos. 

  De se agregar a tais ponderações o fato de que os contratos de promessa de compra e venda foram ajustados entre as partes há quase vinte (20) anos, presumindo-se que tenham sido de há muito quitados, até porque previam o pagamento de preço mediante entrada, dez (10) prestações mensais consecutivas, acrescidas de mais duas parcelas, com quitação final dos contratos até janeiro de 1994.  

  Ora, como cediço, o Código Civil, no art. 1.225, VII, adotou a teoria que coloca no rol dos direitos reais o direito do promitente comprador do imóvel. 

  ARNALDO RIZZARDO², ao tratar especificamente dos efeitos do registro do compromisso e direito real, pondera: 

  “Embora difícil encontrar um consenso unânime quanto à classificação, uma coisa é certa: os efeitos da promessa são semelhantes aos derivados dos direitos reais, enumerados no art. 1.225 do Código Civil (art. 674 do Código revogado). Isto é importante, pois ao compromissário é assegurado o mesmo rol de direitos consagrados para o proprietário, com as peculiaridades do caso em exame.

  Em face do art. 1.417 do Código Civil, está assegurado o direito à aquisição do imóvel, o que é uma decorrência do direito real: ‘Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrado por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.’” 

  Decorrendo expressamente de lei tal efeito da promessa registrada, não se vislumbra qualquer desrespeito ao princípio da continuidade registral. 

  É, a contrário senso, o que se extrai do seguinte julgado do Egrégio Superior Tribunal de Justiça: 

  “AGRAVO REGIMENTAL - ART. 246 DA LEI 6.015/73 - OFENSA - INSUFICIÊNCIA - FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO INATACADOS - DECISÃO AGRAVADA MANTIDA - IMPROVIMENTO.

  I. O artigo 246 da Lei nº 6.015/73, apontado como contrariado, não é suficiente, por si só, para afastar o posicionamento do Tribunal de origem sobre a inviabilidade da averbação de penhora uma vez que o compromisso de compra e venda de fls. 27/41 não se encontra devidamente registrado perante o Cartório de Registro de Imóveis, bem como sobre a inviabilidade de averbação da penhora sobre os direitos dele decorrentes, sob pena de ofensa ao princípio da continuidade.

  II. O agravo não trouxe nenhum argumento novo capaz de modificar a conclusão alvitrada, a qual se mantém por seus próprios fundamentos.

  Agravo improvido.” (STJ. AgRg no Ag 747692/SP. Órgão Julgador: Terceira Turma. Ministro Relator: Sidnei Beneti. Julgado em 20/11/2008, grifo aposto) 

  Mais não precisa ser dito, até porque o Ministério Público, em suas bem lançadas razões recursais de fls. 61/70, da lavra da diligente e atenta Promotora de Justiça Denise Maria Duro Reis, alicerçada em abalizada Doutrina e Jurisprudência, enfrentou os demais pontos que cabiam ser examinados, considerando este Órgão a integralidade das ponderações ali versadas como parte integrante do presente parecer, deixando-se de reproduzi-los a fim de evitar incorrer em desaconselhável tautologia. 

  3. Isso posto, o Ministério Público manifesta-se pelo conhecimento e  provimento do apelo. 

  Ante o exposto, dou provimento ao apelo para julgar improcedente a dúvida determinando, conseqüentemente, o registro da carta de arrematação nos termos em que expedida, procedendo-se ao cancelamento dos gravames anteriores. 

  Des.ª Liége Puricelli Pires (REVISORA) - De acordo com o(a) Relator(a).

  Des.ª Elaine Harzheim Macedo (PRESIDENTE) - De acordo com o(a) Relator(a). 

  DES.ª ELAINE HARZHEIM MACEDO - Presidente - Apelação Cível nº 70040312902, Comarca de Porto Alegre: "DERAM PROVIMENTO AO APELO. UNÂNIME." 

  Julgador(a) de 1º Grau: ANTONIO C. A. NASCIMENTO E SILVA.

  _____________________________________ 

  ¹ “Lei dos Registros Públicos Comentada”. 18. ed. São Paulo: Saraiva, 2008, pp. 434/435. 

  ² In “Contratos”, 8ª ed., 2008, Ed. Forense, pág. 404.

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