Trabalho apresentado pelonotário e registrador chileno Pedro Parra Ahumada.
 
Sistema Registral Inmobiliario en Chile
Pedro Parra Ahumada

Se puede definir sistema registral inmobiliario como: “Conjunto de normas jurídicas, inspiradas en presupuestos fundamentales que las orientan y que regulan, la técnica, la forma, la función y los efectos, de las inscripciones registrales de los inmuebles y demás derechos reales constituídos sobre ellos”.

Fuentes del Sistema Registral Inmobiliario Chileno

Las normas que regulan el sistema, se dividen en aquellas que le dan las características propias al mismo, y que están constituídas por la legislación general, normas que a su vez, abordan tanto los aspectos sustantivos o materiales, como los aspecto formales o adjetivos y por la legislación especial, que viene a introducir excepciones al sistema registral general, tanto en los efectos de las inscripciones, como en la forma de practicarlas.

La legislación General la constituyen el Código Civil (de 1856), que regula el aspecto material, el Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces (de 1857), que aborda  tanto aspectos formales como materiales y el Código Orgánico de Tribunales (de 1943), que regula aspectos formales, y que constituye el estatuto jurídico de los funcionarios que desempeñan el cargo de “Registrador”, en Chile, “Conservador”.

La legislación especial está diseminada en diversos cuerpos legales que establecen regímenes especiales desde del punto de vista formal o material, ej: 1) D.F.L. 458, 1976, Ley General de Urbanismo y Construcciones; 2) Ley 19.537, año 1997, de Copropiedad inmobiliaria 3) Ley 18.591 año 1987, viviendas Sociales. 4) D.L 2.695, año 1979, Regularización Pequeña Propiedad Raíz, (inmatriculación por acto administrativo), etc. 

Caracteristicas

En cuanto a la forma de practicar los asientos registrales, la técnica registral es de inscripción, lo que implica que estos consisten en un extracto del título que se inscribe y que tiene relevancia para efectos registrales, en contraposición a la técnica de transcripción en que  se reproduce íntegra y literalmente el título.

El método de archivo es el de folio personal, que implica que las inscripciones se practicarán  en orden cronológico, pero con índices alfabéticos en atención a las partes del acto jurídico, que crea, modifica o transfiere el dominio o demás derechos reales sobre inmuebles. Esto en contraposición al sistema de folio real en que el archivo se practica por inmueble

Es un registro de derechos  en cuanto a su publicidad, pues como la inscripción constituye transferencia y es parte del proceso de formación del derecho a nombre de su titular, lo que pretende es publicar derechos a la vista de todos y no la facción de un determinado acto jurídico. Sin embargo, de acuerdo a la protección jurídica que la legislación le otorga a la inscripción, es un registro títulos, pues en este ámbito la doctrina internacional reserva el apelativo de “Registro de Derechos” a aquellos que entregan máxima protección a las inscripciones y que tiene virtudes convalidatorias.  

Desde el punto de vista del  la facultatividad, la inscripción es voluntaria y sólo operará a instancia del interesado, sin perjuicio de que los efectos de constitución, modificación y transferencia de derechos reales sobre inmuebles sólo se producirán una vez inscrito el título.

La inscripción, en cuanto a su función, es de carácter constitutivo, pues esta interviene directamente en la formación del derecho a nombre de su titular, pero en cuanto a sus efectos no es convalidatoria, y por lo tanto de efectos puramente declarativos.

“Conservadores”

Los Conservadores (Registradores), son funcionarios, ministros de fé, auxiliares de la Administración de Justicia, y que pertenecen al escalafón secundario del Poder Judicial, encargados de los Registros Conservatorios de Bienes Raíces, de aguas, de comercio, de minas, etc.. Su territorio jurisdiccional es una comuna o agrupación de comunas y que corresponde al territorio de un juzgado de letras.

Estos funcionarios, son nombrados por el Presidente de la República (Ministro de Justicia), a propuesta en terna formadas por las respectivas Cortes de Apelaciones, en concurso público de antecedentes.

En las comunas más pequeñas, el Conservador puede desempeñar conjuntamente el cargo de Notario Público.

Tienen responsabilidad administrativa, civil y penal en el desempeño de sus funciones, y al efecto, deben rendir fianza al asumir el cargo. Son supervigilados por un juez en forma bimestral y calificados anualmente por la respectiva Corte de Apelaciones.

Los Conservadores, tienen obligación de residencia en su territorio jurisdiccional, la que sólo se suspende durante los días feriados, vacaciones, licencias por enfermedad y permisos administrativos concedidos por el respectivo juzgado o Corte de Apelaciones, tribunal que deberá además nombrar al Conservador suplente.

En cuanto a la carrera funcionaria, esta se dividen en 3 categorías, según su territorio jurisdiccional corresponda a una comuna o agrupación de estas, capital de provincia o ciudad asiento de Corte de Apelaciones. Permanecen en el cargo hasta los 75 años de edad, a menos que sean removidos por mala conducta o mala calificación anual.

Sus ingresos están constituidos por derechos arancelarios, fijados por Decreto Supremo del Ministerio de Justicia y deben disponer de la infraestructura, de los medios técnicos y del personal necesario para cumplir las funciones encomendadas.

Registros llevados por conservadores de bienes raices

El sistema chileno, utiliza la pluralidad de registros, asentándose en cada uno inscripciones de distinta naturaleza.  Esto en contraposición al sistema de registro único.

Los registros llevados por Conservadores de Bienes Raíces son los siguientes:

1.-Propiedad: En este registro, se inscriben las constituciones de dominio, las traslaciones, transmisiones y las mutaciones del dominio sobre inmuebles y otros actos cuya inscripción es necesaria, ya sea por publicidad o para mantener la historia de la propiedad raíz.    

2.-Hipotecas y gravámenes: En este registro, se inscriben las hipotecas y demás derechos reales limitativos del dominio que recaen sobre inmuebles (usufructo, uso, servidumbre), así como ciertos contratos como el arrendamiento para efectos de oponibilidad. 

3.-Prohibiciones e Interdicciones de enajenar: En este registro se inscriben cualquier limitación, impedimento o embarazo relativo a inmuebles, de origen legal, judicial o convencional, que entrabe su libre enajenación.

4.-Propiedad de Aguas: En este registro, se inscriben las constituciones de dominio, las traslaciones, transmisiones y las mutaciones del dominio sobre derechos de agua.

5.-Hipotecas y gravámenes de Aguas: En este registro, se inscriben las hipotecas y demás derechos reales limitativos del dominio que recaen sobre derechos de agua. 

6.-Prohibiciones de Aguas: En este registro se inscriben cualquier limitación, impedimento o embarazo relativo a derechos de agua, de origen legal, judicial o convencional, que entrabe su libre enajenación.

7.-Prenda Agraria

8.-Prohibiciones de Prenda Agraria

9.-Prenda Industrial

10.-Prohibiciones de Prenda   Industrial

Funciones de la inscripción

1.- Como modo de adquirir:

En Chile, que sigue el sistema romanista, para adquirir se requiere de dualidad título y modo.-

La inscripción, es la manera por la que se efectúa la tradición de los bienes raíces, constituye el modo de adquirir el dominio y los derechos reales sobre inmuebles por acto entre vivos.-

Art. 686. Código Civil “Se efectuar la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en el Registro del Conservador…”

2.-Como medio de publicidad:

En la sucesión por causa de muerte, esta es título y modo de adquirir, y la inscripción especial de herencia (se inscribe un inmueble del causante nombre de los herederos), sólo constituye medio de publicidad. Esto mismo ocurre con la mayoría de las servidumbres, en que la escritura pública cumple, por sí sola, con la dualidad mencionada .-

3.-Como solemnidad de ciertos actos jurídicos:

En el contrato de hipoteca, en las donaciones irrevocables, en el usufructo por acto entre vivos, etc., la inscripción no sólo constituye el modo de adquirir sino que juega un doble rol, pues es además solemnidad del respectivo acto jurídico, por lo tanto requisito de validez del mismo.

4.-Como medio para mantener la historia de la propiedad raíz:

Hay casos en que la inscripción no constituye ni modo de adquirir, ni requisito de oponibilidad, sino que se practica para que el registro cuente con todos los antecedentes que permitan un correcto estudio títulos, como la inscripción de la resolución que concede posesión efectiva de la herencia, la inscripción del testamento, la inscripción de la sentencia que declara la prescripción adquisitiva, etc.

5.- La inscripción es prueba, requisito y garantía de posesión:

La posesión inscrita sobre inmuebles conduce a la adquisición del dominio por prescripción, en plazos de 5 ó 10 años, según se trate de posesión regular o irregular.

A.- Requisito de posesión:

El art. 724 cc. “Si la cosa es de aquellas cuya tradición debe hacerse por inscripción del título en el Registro del Conservador, nadie podrá adquirir la posesión de ella sino por este medio”

Se refiere a título traslaticio.

B.-Garantía de Posesión:

El poseedor inscrito tiene plena seguridad, que mientras su inscripción se mantenga vigente, el que se apodere materialmente de la cosa, no adquiere la posesión. 

Artículo 2505 del Código Civil “ Contra título inscrito no tendrá lugar la prescripción adquisitiva de bienes raíces, o de derechos reales constituidos en éstos, sino en virtud de otro título inscrito; ni empezará a correr sino desde la inscripción del segundo”.

C.-Prueba de posesión:

Mientras subsista la inscripción, la posesión se prueba mediante esta y pasado 1 año, no se admite prueba en contrario. Art. 924 cc.

Entonces habiendo justo título traslaticio

1) Si el tradente es dueño, la inscripción transfiere el dominio al adquirente.

2) Si el tradente no es dueño:

2.A) El adquirente de buena fé: la inscripción lo convierte en poseedor regular y adquirirá el dominio por prescripción de 5 años.

2.B) El adquirente no tiene buena fé: la inscripción lo convierte en poseedor irregular y adquirirá el dominio por prescripción de 10 años.

Procedimiento de inscripción de derechos reales inmobiliarios

El proceso de inscripción se inicia con la presentación voluntaria del título que se desea inscribir, por parte del interesado. El Conservador asigna un número de ingreso a dicha solicitud, el que se registra en el libro de Repertorio con fecha y hora de ingreso, indicando además, nombre del solicitante, de las partes, naturaleza del acto o contrato, tipo de inscripción y registro correspondiente. (anotación presuntiva). Este libro se cierra diariamente.

Una vez practicada la anotación en el libro de Repertorio, el Conservador debe calificar jurídicamente el título presentado (legalidad externa y de fondo) y determinar si procede o no inscribir o requiere más antecedentes.

El solicitante en caso de observaciones podrá, o subsanar los defectos, complementar la documentación o reclamar del rechazo estampado por el Conservador ante el Juzgado respectivo.

Si la inscripción se practica, a esta se le debe asignar un número correlativo en el Registro (número de inscripción) y se debe fojar (imprimir los números de fojas correspondiente) y en la inscripción que se cancela (correspondiente al tradente) se estampa nota marginal de transferencia. Este Registro se abre y cierra anualmente y se empasta y va precedido de un índice alfabético.

Luego se completará el libro de Repertorio anotando el número de inscripción y la foja que le correspondió en el respectivo registro.

La inscripción debe registrarse en un libro índice, anotándolo alfabéticamente por ambas partes del acto o contrato (folio personal), individualizando al inmueble e indicando su foja y número de registro

“Principios regístrales doctrinarios en el Sistema Registral Inmobiliario Chileno”

1.-  Principio  de Rogación o Instancia.

El Registrador no puede actuar de propia iniciativa, sino a requerimiento de persona, autoridad judicial o administrativa que solicite la inscripción de un acto jurídico o de una resolución que recaiga sobre un bien raíz. (art. 12 y 92 Reglamento).  Art. 12. “El Conservador inscribirá en el respectivo Registro los títulos que al efecto se le presenten”.

Una excepción al principio enunciado lo constituye el Art. 88  del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces que dispone:  Art. 88. “La rectificación de errores, omisiones o cualquiera otra modificación equivalente que el Conservador, de oficio o a petición de parte, tuviere que hacer conforme al título inscrito, será objeto de una subinscripción; y se verificará en el margen de la derecha de la inscripción respectiva, al frente de la designación modificada.”

2.- Principio de legalidad o función calificadora del Registrador

Es el control de legalidad que efectúa el Registrador respecto de la pertinencia de la solicitud de inscripción, resolviendo su aceptación o rechazo. Principio consagrado en el artículo 13 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.

Art. 13. “El Conservador no podrá rehusar ni retardar las inscripciones: deberá, no obstante, negarse, si la inscripción es en algún sentido legalmente inadmisible; por ejemplo, si no es auténtica o no está en el papel competente la copia que se le presenta; si no está situada en el departamento o no es inmueble la cosa a que se refiere; si no se ha dado al público el aviso prescrito en el artículo 58; si es visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente, o si no contiene las designaciones legales para la inscripción”.

3.- Principio de Tracto Sucesivo

Implica la debida continuidad en la serie de asientos regístrales sobre una finca determinada, de manera que estos se encuentren encadenados, derivando cada acto de disposición o gravámen de la voluntad del titular inscrito.

Este principio se encuentra recogido en el artículo 80 del Reglamento y el articulo 692 del Código Civil.  Art. 80. “Siempre que se transfiera un derecho antes inscrito, se mencionará en la nueva, al tiempo de designar el inmueble, la precedente inscripción, citándose el Registro, folio y número de ella”.

4.- Principio de Publicidad Registral

Consiste en la posibilidad que cualquier persona tiene, en Chile sin necesidad de demostrar interés legítimo, de consultar los Registros y obtener copias y certificados de los asientos regístrales.

Este principio se encuentra recogido en los artículos 49 y 50 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.

Art. 49. “En orden a la guarda de los Registros incumben a los Conservadores los mismos deberes y obligaciones que a los escribanos. Son, no obstante, esencialmente públicos todos ellos; por consiguiente, es permitido a cualquiera consultarlos en la misma oficina y tomar los apuntes que crea convenientes”.

Art. 50. “Es obligado el Conservador a dar cuantas copias y certificados se le pidan judicial o extrajudicialmente, acerca de lo que consta o no consta de sus Registros”.

5.- Principio de Legitimación

Es aquel en virtud del cual se otorga presunción de exactitud a la inscripción registral a favor de su titular,  mientras no se demuestre lo contrario.

art. 724 y 700 cc.

Recogido en el artículo 2505 del Código Civil “ Contra título inscrito no tendrá lugar la prescripción adquisitiva de bienes raíces, o de derechos reales constituidos en éstos, sino en virtud de otro título inscrito; ni empezará a correr sino desde la inscripción del segundo”.

6.-Principio de Prioridad Registral

Es aquel en virtud del cual el acto jurídico que ingresa al Registro se impone a otros contrapuestos, que aún siendo de fecha anterior, hayan sido presentados para su inscripción o registración con fecha posterior.

Recogido en el artículo 17 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces

Art. 17. “Convertida la anotación en inscripción, surte ésta todos los efectos de tal desde la fecha de la anotación, sin embargo de cualesquiera derechos que hayan sido inscritos en el intervalo de la una a la otra”.

7.- Principio de Especialidad o Determinación.

Este principio implica que el Registro y los actos en el contenidos, deben estar perfectamente determinados, individualizados, lo que es necesario para producir claridad respecto de sus asientos y así lograr la finalidad de este respecto del titular y terceros de poder utilizar su información.

Recogido en los artículos 78 a 81 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.

Art. 78. “La inscripción de títulos de propiedad y de derechos reales, contendrá: 1º. La fecha de la inscripción; 2º. La naturaleza, fecha del título y la oficina en que se guarda el original; 3º. Los nombres, apellidos y domicilios de las partes; 4º. El nombre y linderos del fundo; 5º. La firma del Conservador. Si se pidiere la inscripción de un título translaticio del dominio de un inmueble o de alguno de los derechos reales mencionados en el artículo 52, número 1º; y en el título no apareciere facultado uno de los otorgantes o un tercero para hacer por sí solo el registro, será necesario además que las partes o sus representantes firmen la anotación. En las transferencias que procedan de decretos judiciales no hay necesidad de que las partes firmen las anotaciones”.

Ventajas del sistema

1.- Al ser constitutivo, al menos en lo formal, pone a la vista de todos el modo de adquirir, limitándo una posible discusión sólo a la validez del título.

2.- Hoy no existen, prácticamente, juicios reivindicatorios en Chile en que esté en discusión la titularidad del dominio, lo que denota un ato grado de seguridad.

3.- Producto de la seguridad con que opera el  sistema, existe un mercado hipotecario bastante desarrollado (tanto primario, como secundario).

Criticas al sistema

1.- El sistema de folio personal es inseguro y es más posible la comisión de errores que en  la aplicación de la técnica del folio real.

2.- La designación de los linderos del inmueble en la inscripción no otorga precisión y es anacrónica. Hoy, perfectamente se puede georeferenciar el predio e indicarse, en las inscripciones, las coordenadas geodésicas del inmueble.

3.-La fé pública registral no está suficientemente resguardada, es necesario proteger al tercero que confía en el registro, con mayores efectos de inatacabilidad de la inscripción.

4.- La calificación registral se encuentra muy limitada, las facultades del Conservador debieran ser mayores.

Coordinación Registro-Catastro

En Chile, el catastro es llevado por el Servicio de Impuestos Internos, y la coordinación entre este y los Notarios Públicos y Conservadores es bastante fluida. La migración de información se produce merced al formulario número 2890 que existe desde 1998. De esta manera, los datos que posee el catastro está casi totalmente conteste con la del registro en cuanto al titular de la bien raíz, su inscripción y el número catastral, pero no en cuanto a la superficie del predio y sus deslindes.  

El procedimiento consiste en que por cada Escritura Pública en que se contenga un acto jurídico que sea título para la transferencia de un inmueble, el Notario llena un formulario (Nº 2890 S.I.I.) que contiene datos como nombre de los enajenantes, C.N.I (número de identidad nacional), porcentaje de derechos enajenados, nombre adquirente, C.N.I., porcentaje que adquiere, fecha de escritura, rol de avalúos (número catastral), ubicación del bien raíz, etc. El Conservador completa la información con número, foja y año de la inscripción y los remite mensualmente al S.I.I.. Por otra parte, el Conservador igualmente informa mensualmente al S.I.I., las inscripciones que se practican en el registro y cuyo título no corresponde a escrituras públicas, como sentencias, constituciones de dominio por acto administrativo, inscripciones de transmisión (especiales de herencia), etc.