Regularização fundiária
Solução para um histórico de privilégios

Aárea do Dique situa-se numa área de manguezal, pertencente à União, cedida sob regime de aforamento, em 1954, a um único donatário, o Senhor José Alberto de Luca, conforme Transcrição n.º 2.271/53. (MENDES, 2002)

O aforamento representa um título de direito sobre a área, que, dado o seu caráter precário, deve seguir um rito específico para a transmissão entre os foreiros que se sucedem.  No caso do Vila Gilda, entretanto, em decorrência do declínio da atividade agrícola e, conseqüentemente, de não valorização imobiliária, os foreiros desinteressaram-se de sua posse. Portanto, estas se tornaram, na prática, áreas disponíveis para habitação das classes mais pobres, ainda que sem qualquer infra-estrutura e de difícil acesso.

Estas áreas, com inscrição de aforamento e ocupação, apresentam-se, em sua maioria, apenas parcialmente ocupadas, todas com débitos em aberto por mais de três anos, exceto a área da Vila Telma, aforada à Prefeitura de Santos e, portanto, isenta do pagamento do foro.

A SPU verificou que com a correção cadastral da posse, há a possibilidade do cancelamento de inscrições existentes na área do assentamento do Dique Vila Gilda. As razões alvitradas para o cancelamento dos direitos enfitêuticos são: a caducidade (art. 101, parágrafo único, Decreto-lei n.º 9.760/46) e o abandono (art. 103, IV, Decreto-lei n.º 9636/98) Os requisitos que caracterizam o abandono, quais sejam: ocupações da área por assentamento informal de baixa renda, há mais de cinco anos e sem contestação estão definitivamente caracterizados nos autos do processo de regularização na SPU, sendo que o mesmo foi autuado em 1993.

Ao final do processo, a SPU pretende declarar somente a área ocupada pelo assentamento subnormal do Dique Vila Gilda como área de interesse público, com 336.491,29 m2, localizada nos bairros Jardim Rádio Clube e Jardim Castelo, no município de Santos. A Prefeitura propõe, a partir da decisão da SPU, conceder concessão de uso especial para fins de moradia para todas as famílias que vivem a mais de cinco anos na área da favela do Dique, contados anteriormente ao ano de 2001, conforme estabelece a Medida Provisória nº 2.220/01, respeitado os procedimentos estabelecidos pela Lei Federal nº 11.481 (BRASIL, 2007). 

Conclusões
Por uma visão sustentável

O Conselho Nacional de Meio Ambiente regulamenta, por meio da Resolução nº 369/06, os casos excepcionais, de utilidade pública, interesse social ou baixo impacto ambiental, em que são possíveis intervenções ou supressões de vegetação em Área de Preservação Permanente (APPs).  Entretanto, esta mesma resolução veda a regularização de ocupações em áreas de manguezal, salvo em caso de utilidade pública (CONAMA, 2006, parágrafo 1º, artigo 1º). Além disso, prevê que as intervenções propostas deverão comprovar a inexistência de alternativa técnica e locacional (CONAMA, 2006, inciso I, artigo 3º). No caso do Dique Vila Gilda, dada a proximidade da intervenção com o terreno do Estradão, verifica-se a impossibilidade de utilização das excepcionalidades tratadas por esta Resolução. 

Dadas as dificuldades para viabilizar a atual proposta da Cohab, sugere-se uma proposta preliminar para se avaliar melhor alternativa:

Prever a adequação de uso na área do Dique Vila Gilda, podendo-se propor a criação de um Parque Ecológico respeitando-se assim o uso estabelecido pela Constituição Federal de 1988, além de possibilitar a utilização da Resolução CONAMA nº 369/06 (parágrafo 1º, artigo 1º), garantindo-se a intervenção por utilidade pública.

A proposta de remoção de 2402 famílias do Dique deverá ser ampliada para mais de 4000 famílias, consolidando-se urbanisticamente no local, aproximadamente, 1.200 famílias (600 unidades novas construídas pela COHAB-ST sobre o antigo canal de drenagem na Avenida Brigadeiro Faria Lima, entre os anos de 1993 e 2007, e mais as 600 antigas moradias auto-construídas sobre a crista do aterro hidráulico).

A regularização fundiária poderá ser concedida a todos os moradores do Dique. Observe-se que estas concessões podem ocorrer de forma gratuita, garantindo ainda o direito de moradia em outro local, onde haja condições de moradia adequada. Estas concessões podem ser acordadas com o Ministério Público, definindo o local para as remoções e os prazos de entrega das obras.

Ao mesmo tempo, com o cadastro dos vazios urbanos será possível pactuar a utilização dos mesmos por meio de Consórcios Imobiliários. É possível que as novas unidades habitacionais, a serem concedidas em áreas urbanas consolidadas e com infra-estrutura urbana já implantada, atinjam valores que a população egressa do Vila Gilda não tenha condições de pagar. Neste caso, é possível à Prefeitura de Santos, implantar um Programa de Locação Social, seguindo a experiência de outros países e da Prefeitura de São Paulo. Neste programa, a regra é o comprometimento de apenas 10% da renda familiar com suas moradias.

Esta proposta parece mostrar-se mais viável, moderna e sustentável, se comparada à proposta de aterro hidráulico, onerosa aos cofres públicos e não desejável do ponto de vista ambiental.

Referências

BORBA, T.; AGUIAR, C. Regularização fundiária e procedimentos administrativos.  In: ROLNIK, R. et al.  Regularização fundiária – conceitos e diretrizes.  Brasília: Ministério das Cidades, 2007.  p.191-248.

BRASIL. Lei n.º 4.771 de 15 de setembro de 1965.  Institui o novo Código Florestal.  Diário Oficial da União, Brasília, 16 set. 1965 e retificada 28 set. 1965. (modificada pela M.P. 2.166/2001)

BRASIL. Lei nº 6.766 de 19 de dezembro de 1979.  Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras Providências.  Diário Oficial da União, Brasília, 20 dez. 1979.

BRASIL. Lei nº 7.347 de 24 de julho de 1985.  Disciplina a ação civil pública de responsabilidade por danos causados ao meio-ambiente, ao consumidor, a bens e direitos de valor artístico, estético, histórico, turístico e paisagístico (VETADO) e dá outras providências.  Diário Oficial da União, Brasília, 25 jul. 1985.

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CARRIÇO, J. M. Baixada Santista: transformações produtivas e sócio-espaciais na crise do capitalismo após a década de 1980.  São Paulo: FAU/USP, 2006.

COMPANHIA DE HABITAÇÃO DA BAIXADA SANTISTA.  Projeto Integrado de Urbanização do Dique Vila Gilda.  Santos: COHAB-ST, 2007. 

CONSELHO NACIONAL DE MEIO AMBIENTE.  Dispõe sobre os casos excepcionais, de utilidade pública, interesse social ou baixo impacto ambiental, que possibilitam a intervenção ou supressão de vegetação em Área de Preservação Permanente-APP.  Resolução nº 369 de 28 de março de 2006.  Diário Oficial da União, Brasília 29 mar. 2006.

MENDES, A. O processo de ocupação da zona noroeste - o território popular de Santos: legislação urbanística, provisão pública de habitação social e atuação do mercado imobiliário.  2002.  Dissertação (Mestrado em Arquitetura e Urbanismo) - Pontifícia Universidade Católica de Campinas, 2002.

MINISTÉRIO DO PLANEJAMENTO ORÇAMENTO E GESTÃO. Secretaria de Patrimônio da União.  Manual de regularização fundiária em terras da união.  Brasília: MPOG, 2006.  128p.    Disponível em: <http://www.spu.planejamento.gov.br/arquivos_down/publicacao/manual_regulamentacao.pdf>.  Acesso em: 22 dez. 2006.

PREFEITURA DO MUNICIPIO DE SANTOS.  Secretaria do Meio Ambiente.  Educação ambiental: Dique do Rio dos Bugres – módulo 5: Infraestrutura urbana, saneamento ambiental e saúde.  Santos: Prefeitura do Município de Santos / Cohab, 1994.

SECRETARIA DE HABITAÇÃO DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO.  Dispõe sobre o programa de locação social.  Instrução Normativa SEHAB G, nº 001 de 2003.

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Caio Fabiano é arquiteto e urbanista, mestre em Habitação pelo IPT. 

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Suely Muniz é economista, doutora em Engenharia da Produção pela Poli-USP, pesquisadora do IPT e professora do mestrado em Habitação do IPT.