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Coluna IRIB no Diário de São Paulo responde sobre permuta de imóveis

O jornal Diário de São Paulo publicou no último domingo (19/9), no caderno de imóveis, mais uma coluna do Irib, que esclarece as dúvidas mais freqüentes do consumidor no momento de comprar um imóvel.

A pergunta da semana sobre troca de imóveis no mesmo condomínio foi enviada por Vanessa Ricchetti e respondida pelo desembargador aposentado e consultor jurídico do Irib, doutor Narciso Orlandi Neto.

Registro de Imóveis - Diário Responde

Moro em um condomínio de vários prédios e sou proprietária de um apartamento, mas atualmente, sou inquilina em outro apartamento, no mesmo condomínio. Gostaria de propor a troca do meu imóvel pelo apartamento que estou alugando. Caso o proprietário aceite, como devo proceder no contrato e para regularizar a documentação dos imóveis?

Se o locador do apartamento concordar com a troca, você e ele celebrarão um contrato de permuta, previsto no artigo 533 do Código Civil.

As regras da troca ou permuta são as mesmas da compra e venda.

Em outras palavras, cada um vende o apartamento para o outro, mas o contrato é um só, como um só é o instrumento, isto é, a escritura pública.

Considerando que você comprará o apartamento, terá de tomar todas as cautelas necessárias. As principais são: a) certidão do Registro de Imóveis atualizada (no máximo trinta dias), que mostrará se o imóvel está realmente em nome do vendedor, se está livre, ou se existe alguma hipoteca ou penhora registrada; se já for falecido algum dos proprietários haverá necessidade de alvará judicial expedido no respectivo inventário;

b) certidão dos distribuidores cíveis do domicílio de todos os proprietários que aparecem na matrícula do imóvel; convém que essa certidão seja requerida na Justiça Estadual e na Justiça Federal; para maior segurança, tire também certidão dos antecessores dos atuais proprietários, se estes adquiriram o imóvel há menos de vinte anos; se alguma dessas certidões for positiva, exija esclarecimento (certidão de objeto e pé, expedida pelo cartório em que corre o processo), para saber se se trata de ação sobre o imóvel ou de ação de cobrança em que o imóvel possa ser penhorado;

c) declaração do síndico de que não há dívida com o condomínio;

d) certidão municipal negativa do IPTU (se houver dívida, você correrá o risco de assumir a obrigação;

e) certidão do distribuidor de protestos da comarca em que os proprietários do imóvel têm domicílio (se um deles estiver em estado de insolvência, o negócio poderá vir a ser anulado, por fraude contra credores).

É bem possível que o outro proprietário exija que você apresente os mesmos documentos, relativamente ao seu apartamento. As despesas com a escritura serão repartidas.

Fonte: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Irib.

Site: www.irib.org.br - Tel. 289-3599 – e-mail [email protected]

Cartório aprimora atendimento cancelando protesto on line

O 2º Tabelião de Protesto de Títulos de São Bernardo do Campo-SP acaba de implantar o cancelamento de Protesto on line, no site www.protestosbc.com.br, e já recepcionou seu primeiro pedido, que recebeu o protocolo DZ-368753.

Pelo novo sistema, o usuário solicita o cancelamento de protesto por Internet, envia os documentos por sedex e recebe, em sua casa, a certidão respectiva.

O interessado tomou conhecimento do protesto no próprio site do cartório, solicitou certidão de protesto via Internet e, depois de quitar a dívida, solicitou o cancelamento, também on line.

Mais uma vez, a Internet se mostra grande aliada de uma prestação de serviços eficiente e de qualidade. O cartório de S. Bernardo confirma o interesse dos usuários, uma vez que desde a implantação da consulta gratuita a títulos protestados o movimento de certidões emitidas teve significativo aumento.

Grupo OK versus Terracap. Sentença sobre ação de reconvenção não constitui título executivo em favor da ré.

Será novamente discutida no Superior Tribunal de Justiça (STJ) a questão sobre se a Companhia Imobiliária de Brasília (Terracap) precisa ou não pagar ou nomear bens à penhora em nome da LPS Participações e Empreendimentos, sociedade das empresas OK – Óleos Vegetais Indústria e Comércio Ltda. (do ex-senador Luiz Estevão), Paulo Octavio Investimentos Imobiliários Ltda. (do deputado federal Paulo Octavio) e Sersan – Sociedade de Terraplanagem, Construção Civil e Agropecuário Ltda (do ex-deputado Sérgio Naya). A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça havia julgado, em decisão unânime, extinto o processo de execução movido pela LPS contra a empresa pública, mas novo recurso foi apresentado pela LPS. Desta vez – a terceira – a questão está sendo discutida em embargos de divergência.

A empresa se insurge contra o entendimento da Quarta Turma, que, por duas vezes, acompanhou o ministro Ruy Rosado, concluindo que a sentença sobre ação de reconvenção (no caso a decisão que ordenou a devolução do lote à Terracap) não constitui título executivo em favor da ré (a LPS). "A sentença é um título executivo constituído em favor do credor, que no caso é a Terracap, a qual teve reconhecido o seu direito de retomar a propriedade do imóvel e restituir os valores recebidos. Porém, se não for de seu interesse levar adiante essa execução, não poderá ser a tanto constrangida pela ré em processo de execução, simplesmente porque não constituiu nenhum título executivo a seu favor."

Neste novo recurso (embargos de divergência) – distribuído ao ministro Francisco Peçanha Martins, da Corte Especial –, a LPS alega que a decisão da Quarta Turma diverge de entendimentos firmados pelas Primeira, Terceira e Quinta Turmas. Segundo a empresa, as decisões devem ser consideradas nulas, por terem deixado de se pronunciar sobre matérias apresentadas em momento oportuno e essenciais à solução da causa. Alega ainda ter violado a coisa julgada (qualidade que a sentença adquire, de ser imutável, depois que dela não couber mais recurso) quanto a existir título executivo a seu favor.

O ministro, contudo, entendeu que não há divergência a ensejar a competência da Corte Especial (o que só ocorreria se a divergência abrangesse decisões de Seções diferentes). Para ele, a questão se restringe ao âmbito da Segunda Seção, especializada em julgamentos dos casos envolvendo Direito privado. Assim, determinou sua redistribuição, o que ainda não foi feito em razão de estar pendente de apreciação um recurso interno (embargos de declaração), no qual se alega que a decisão contém obscuridade, omissão ou contradição, tendo como finalidade esclarecê-la, torná-la clara.

Histórico

O caso começou a ser apreciado na Justiça porque a companhia imobiliária entrou com uma ação de retrovenda contra a LPS (ação cujo objetivo é readquirir algo vendido, em certo prazo, pelo descumprimento de cláusula do contrato de compra e venda, com a restituição do preço e das despesas a mais feitas pelo comprador). O motivo: a empresa não teria cumprido o prazo de 30 meses para a construção de um shopping no terreno vendido à construtora no Centro de Atividades do Lago Norte, em Brasília.

Em 1992, a 3ª Vara da Fazenda Pública do Distrito Federal acolheu o pedido determinando a devolução do terreno mediante o pagamento pela Terracap das quantias pagas pela LPS ao comprar o lote e o que teria sido gasto em benfeitorias pela construtora. Decisão mantida pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios. Como pagamento pelo imóvel, a Terracap depositou em juízo cerca de Cr$ 94 milhões, valores da época.

A LPS ingressou, em 1997, com uma ação de execução cobrando da Terracap a correção dos valores pagos pelo lote. O consórcio indicou como quantia a ser paga pela empresa pública cerca de R$ 23 milhões. Pedido acolhido pela primeira instância, que determinou à Terracap o pagamento dos valores ou a apresentação de bens à penhora. Como o TJDFT manteve a sentença favorável à LPS, a Terracap recorreu ao STJ afirmando que a LPS não poderia utilizar uma sentença favorável à Terracap como título executivo em seu benefício. Além disso, a Terracap, como vitoriosa, possuiria "livre disponibilidade quanto à execução do julgado", podendo decidir "pela conveniência ou não de fazer valer o seu direito". E, como o valor calculado pelo consórcio seria muito alto, não interessaria mais à empresa pública sua execução.

No processo, a Terracap enfatizou que a quantia cobrada seria suficiente para se construírem 30 centros de ensino de 1º grau, ou edificar 18 centros de saúde, ou, ainda, atender 850 mil pessoas com rede de água potável. A empresa pública destacou, ainda, que, pela ótica da LPS, "sua inadimplência contratual (descumprimento do prazo da construção previsto no acordo de venda) foi um negócio bastante lucrativo", tendo rendido, de acordo com a planilha de cálculos da Terracap "30% de juros ao mês sobre as parcelas recebidas".

Foi nesse recurso especial que a Quarta Turma concluiu inexistir título executivo, conseqüentemente extinguindo a execução contra a Terracap. Regina Célia Amaral (61) 319-8593. Processo: Eresp 288118 (Notícias do STJ, 23/9/2004: Empresa de Luiz Estevão, Sérgio Naya e Paulo Octávio tenta novo recurso contra Terracap).

Desapropriação indireta. Indenização milionária.

O Tribunal Regional Federal (TRF) da 2ª Região vai ter que reformar acórdão proferido em caso de indenização milionária paga pela União a Joanna Cavalcanti de Albuquerque Figueira de Mello (espólio e outro). A União pretende rever na Justiça, por meio de ação rescisória, o julgado que determinou a expedição de precatório e o pagamento de CR$ 1.449.647.065,00 originários de desapropriação indireta – atualmente R$ 156 milhões. Em seu voto, seguido por unanimidade na Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a relatora, ministra Eliana Calmon, analisou: "Dificilmente, encontra-se em tramitação um processo com tantos equívocos e erros procedimentais." Mais adiante, acrescentou: "Na tentativa de barrar o pagamento da indenização, a União tudo tentou" e concluiu pelo retorno dos autos ao TRF 2ª Região.

Joanna Mello recorreu ao STJ para reverter entendimento do TRF, que deu efeito suspensivo a recurso da União interposto contra decisão monocrática. Decisão esta que indeferiu petição inicial em ação rescisória ajuizada para fins de desconstituir acórdão proferido nos autos de desapropriação. Em retrospectiva, a relatora, ministra Eliana Calmon, resumiu a história da tramitação do processo.

Histórico

Primeiramente, foi ajuizada ação de desapropriação indireta, pedido julgado procedente, sendo fixada a indenização milionária, mais juros compensatórios, moratórios e honorários advocatícios. O precatório foi expedido em 30 de junho de 1998 e a União efetuou o depósito, pago em 9 abril de 2001.

Em 16 de outubro de 2000, a União ajuizara ação rescisória para desconstituir o julgado que fixou a indenização. A petição inicial foi indeferida em dezembro de 2000 – isso antes de realizado o pagamento. "Para assim agir, disse o relator, desembargador federal Fernando Marques, eis que a União não comprovara, apesar da concessão de prazo, que o ajuizamento da ação rescisória ocorreu dentro do biênio contado do trânsito em julgado do acórdão rescindendo", relatou a ministra.

Depois, em 8 de janeiro de 2001, a União interpôs recurso, julgado em seu desfavor em 22 de março de 2001. Diz o acórdão que a União questionou especificamente os fundamentos da decisão recorrida. Ao mesmo tempo em que entrou com o recurso, a União também impetrou mandado de segurança, o que ocorreu no período de recesso forense e, por isso, o pedido foi enviado à presidência do Tribunal – que concedeu a liminar para dar efeito suspensivo ao recurso. "Ressalte-se que esta decisão, datada de 18 de janeiro de 2001, antecedeu o pagamento, efetuado em 9 de abril do mesmo ano", esclareceu a relatora.

Esta liminar foi suspensa em 8 de março de 2001, pois, para o desembargador federal Paulo Espírito Santo, o pagamento fora efetuado – porém, ele não atentou para este fato, pois o pagamento só seria feito em abril de 2001, um mês depois. E, mais uma vez, a União recorreu, não obtendo sucesso. Em outro recurso (agravo regimental), levado ao Órgão Especial do TRF 2ª Região, a União saiu vitoriosa e conseguiu que fosse revista a decisão que indeferiu a petição inicial da ação rescisória. É deste acórdão que Joanna Mello recorreu ao STJ, onde conseguiu que o processo retorne para ser reformado. Argumentou violação de vários artigos do Código de Processo Civil (CPC) e da lei de mandado de segurança.

Voto

Ao analisar o processo, a relatora pontuou: "Dificilmente, encontra-se em tramitação um processo com tantos equívocos e erros procedimentais, com tantos atropelos e providências processuais, formando um emaranhado de questões que teve como escopo impedir o pagamento de uma indenização de R$ 1,5 bilhão, só possibilitada porque o desembargador federal entendeu haver a imprecisão na certidão do trânsito em julgado fornecida pela União e voltou a rechaçá-la quando a autora, cumprindo diligência, apresentou nova certidão."

Para a ministra, na tentativa de barrar o pagamento da milionária indenização, "a União tudo tentou, mas foi atropelada por um segundo desembargador, que revogou a suspensão do pagamento determinada pelo presidente do TRF 2ª Região, desembargador federal Frederico Gueiros". Para tanto, o desembargador Paulo Espírito Santo alegou que o pagamento fora feito, o que só se realizou um mês depois.

"A partir daí desenvolveu-se uma contenda recheada de incidentes procedimentais, dos quais se destaca a reconsideração do relator do mandado de segurança que, depois de negar o efeito suspensivo, cassando a decisão da Presidência que dera a liminar, em decisão de mérito concedeu a segurança, ensejando na interposição deste recurso especial, o qual indica a violação de 17 artigos, quinze do CPC e dois da lei de mandado de segurança", indignou-se a ministra.

Após avaliar todos os pontos alegados por Joanna Mello (espólio e outro), a relatora entendeu ter "a decisão impugnada vulnerado os dispositivos indicados da lei disciplinadora do mandado de segurança, artigos primeiro e quinto da Lei 1.533/51, fundamento suficiente para que seja reformado o acórdão recorrido". Assim, a ministra Eliana Calmon deu provimento para reformar o acórdão questionado, extinguindo o processo do mandado de segurança sem exame de mérito, por ausência de interesse juridicamente protegido. Ana Cristina Vilela (61) 319-8591. Processo: Resp 654449 (Notícias do STJ, 23/9/2004: Indenização milionária paga em desapropriação indireta gera impasse na Justiça).