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Registros de imóveis na China 
Lei para garantia da propriedade

A promessa constitucional da nação de proteger a propriedade privada será traduzida em termos legais concretos se um projeto de lei sobre direitos reais for aprovado no próximo ano.

A lei, legislação básica de proteção de propriedades, aumentará o grau de proteção dos interesses de pessoas físicas e jurídicas, segundo Jiang Ping, eminente professor de direito civil e ex-reitor da Universidade Chinesa de Ciência Política e Direito.

Os legisladores nacionais passaram o dia inteiro discutindo a minuta na última sexta-feira, uma rara prática em deliberação legislativa.

Após aprovar testes-chave nos próximos meses, o projeto de lei deverá ser votado na sessão anual do Congresso Popular Nacional (NPC), o principal corpo legislativo chinês, em cinco meses, no mês de março de 2005.

Direitos reais é um termo jurídico incomum para a maioria das pessoas, embora seu significado esteja intimamente ligado à vida de todos nós.

Direitos reais referem-se a direitos sobre propriedades corpóreas em geral. Por exemplo, direitos imobiliários. Também podem ser associados a bens móveis, como livros, telefones celulares, navios e automóveis. A legislação que trata dos direitos reais, em conjunto com a legislação sobre bens incorpóreos, como direitos de credores e direitos sobre propriedade intelectual, constituem a lei da propriedade.

O projeto de lei tem como objetivo esclarecer o título de propriedade e melhor proteger os proprietários, disse um oficial legislativo que declinou ser identificado.

"De quem é a propriedade? Que direitos tem o proprietário? Que tipo de reparação pode buscar o proprietário em caso de violação?" Essas são as três principais questões que o projeto de lei responde, disse o oficial.

Por exemplo, se você tem uma xícara, você pode deixá-la sobre sua mesa, vendê-la ou mesmo quebrá-la, desde que você seja o legítimo proprietário dela. Todos os outros têm a obrigação de não impedi-lo de exercer seu direito. Todavia, se alguém quebrar a xícara, tal pessoa será responsável por pagá-la ao proprietário.

O oficial não identificado afirmou que a legislação sobre direitos reais, com o objetivo de assegurar que todos possam fruir plenamente do exercício de seus direitos sobre seus pertences, cria as regras básicas para uma sociedade civilizada.

"A função mais importante da lei de direitos reais é a de esclarecer o direito legal de posse e eliminar as disputas sobre propriedades", disse Yao Hong, diretor da divisão de direito civil da Comissão de Assuntos Legislativos subordinada ao Comitê Permanente do NPC.

A mais recente emenda à Constituição determina que a nação proteja todas as propriedades privadas legais contra a usurpação, e o Estado protege a propriedade privada dos cidadãos com a força da lei.

Todavia, antes da criação do projeto de lei sobre direitos reais, não havia nenhuma lei específica que pudesse apoiar essa formulação constitucional.

Wang Liming, professor de direito civil da Universidade Renmin da China, um dos principais autores do projeto, disse que a lei deverá estimular os investimentos ao proporcionar igual proteção às propriedades privadas, públicas e coletivas, tão logo seja aprovada.

A minuta trata dos direitos de posse, sem dar preferência a qualquer tipo específico de direito legal de posse da propriedade.

As exigências da economia de mercado que a China está tentando construir demandam que questões legais não sejam diferenciadas em virtude do modo de direito de propriedade, disse Wang.

Mais proteção

"Quanto maior for a proteção da propriedade privada, maior será a contribuição que o setor privado fará para a economia nacional", disse Bao Yujun, presidente da Instituição para Promoção da Economia Privada, com sede em Beijing.

"A sensação de segurança, tanto em termos econômicos quanto políticos, deverá reduzir a apreensão dos investidores, estimulando-os a expandir seus negócios".

Somente quando o direito de posse for garantido poderão os investidores ter confiança para fazer investimentos, disse Wang.

"Desde que a propriedade seja legalmente adquirida, ela deve receber o mesmo grau de proteção não importando se é pública ou privada", disse Wang.

Na primavera passada, alguns residentes de Beijing tentaram lutar contra a demolição injusta e sub-indenizada de suas casas, logo após a adoção da emenda constitucional.

Wu Zhaoxiang, juiz da Suprema Corte Popular e doutor em direito civil, disse que tal prática aviltante refletiu a falta de legislação específica para transformar em realidade os direitos constitucionais dos cidadãos.

"O projeto de lei sobre direitos reais, se aprovado, irá oferecer a esses residentes uma poderosa arma legal", disse Wu.

Acrescentou ainda que o projeto de lei também aumentará a conscientização entre os oficiais do governo, com relação à importância de se proteger a propriedade privada.

Wang disse também que o projeto proposto não apenas irá confirmar e proteger os direitos da propriedade, mas também melhor proteger os direitos dos consumidores, particularmente na aquisição de imóveis.

As regras básicas do mercado tornarão as transações mais transparentes com maior disseminação de informações, o que é crucial para a proteção dos direitos dos consumidores, acrescentou Wang.

Por exemplo, alguns compradores de residências têm dificuldade em descobrir se a propriedade que estão comprando foi hipotecada ou não. Assim, alguns são trapaceados em virtude da falta de acessibilidade a informações suficientes.

Ao criar um sistema de registro de direitos de propriedade, a lei dará maior proteção tanto aos investidores quanto aos consumidores, disse ele.

Um dos principais preceitos da legislação de direitos reais é o de levar a público o direito de alguém sobre uma propriedade específica, para torná-lo legítimo. Caso contrário, seria difícil para o proprietário reivindicar alguma reparação quando seus direitos fossem violados.

No caso de bens móveis, o proprietário também pode reivindicar seus direitos, desde que possua a estrutura. Mas para imóveis, como casas, o proprietário legítimo deve registrar seu imóvel para efetivar seus direitos.

O sistema de precauções de registro em transações imobiliárias deverá proteger os consumidores dos riscos desnecessários do mercado, além de evitar vendas duplicadas, disse ele.

No ano passado, os tribunais da capital receberam 3.948 casos de disputas imobiliárias. Dentre eles, disputas pela venda de habitações negociáveis alcançaram 67,7 por cento. As vendas duplicadas tornaram-se um dos principais truques de alguns empreiteiros imobiliários para trapacear compradores de casas.

Significância jurídica

Wang sugeriu que o projeto de lei deveria esclarecer e unificar a estipulação de registro imobiliário, a fim de simplificar a administração de registro atual.

Hoje em dia, há uma dezena de órgãos governamentais autorizados a realizar o registro imobiliário. O custo de registro varia proporcionalmente ao custo real da propriedade.

Wang afirmou que um sistema unificado de registro deveria simplificar as transações e proporcionar mais praticidade aos consumidores.

Embora o projeto de lei não tenha unificado todos os órgãos de registro em um único, a minuta estipula que deverá haver uma taxa fixa de registro, em lugar de uma taxa baseada no valor da propriedade.

O projeto de lei também introduz o conceito de proprietários diferenciados de edifícios residenciais, para ajudar a esclarecer os direitos de cada domicílio em um edifício de apartamentos, sobre seus próprios espaços e corredores, bem como das áreas comuns e estacionamento do conjunto.

Isso ajudará a resolver as crescentes disputas entre proprietários residenciais e órgãos da administração imobiliária, já que os direitos e deveres de ambas as partes estão mais claros que antes e suas relações definidas por lei.

O projeto de lei determina que todos os domicílios de um conjunto residencial pertencem aos seus proprietários, mesmo se forem usados pelo órgão de administração imobiliária.

Sem acordo prévio, os clubes, estacionamentos e áreas comuns também pertencem aos proprietários, a menos que a construtora possa provar que possui o direito legal de posse.

Segundo o projeto de lei, os edifícios residenciais não podem ser alterados para outro uso, a menos que seja acordado por todos os proprietários.

Isso significa que residentes de andar térreo não poderão transformar seus apartamentos em restaurantes ou salões de beleza, a menos que seus vizinhos concordem.

O projeto de lei estabelece que todo residente individual ou grupo de proprietários tem o direito de instaurar processo indenizatório quando seus direitos reais forem violados. (Texto original: Property law to secure ownership in  http://www.china-embassy.org/eng/xw/t167004.htm em 25 de outubro de 2004).