BE2565

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Lucro imobiliário na alienação de imóvel residencial
Tributação sofre mudanças
Mauro Antônio Rocha[1]


1. Conforme publicamos no Boletim IRIB em Revista, edição nº 325 [2], os imóveis de propriedade da pessoa física estão registrados na declaração de bens[3] pelos valores de aquisição em reais atualizados até 1º de janeiro de 1996 ou, se comprados após essa data, pelo valor histórico de aquisição e assim foram mantidos nos últimos dez anos provocando evidente distorção entre o valor patrimonial declarado e o valor real de mercado e gerando ganho de capital fictício, uma vez que dissociado de efetiva valorização desses bens, sujeito à tributação e ao pagamento de Imposto de Renda quando da alienação do imóvel, sob a rubrica de lucro imobiliário[4].

2. O Governo Federal procurou corrigir parcialmente essa distorção com a edição da chamada MP do Bem [5], que acabou sendo rejeitada pelo Congresso Nacional e teve seu prazo de vigência findo em 13 de outubro de 2005[6].

A Lei nº 11.196, promulgada em 21 de novembro de 2005, que em relação ao assunto aqui tratado produz efeitos desde 14 de outubro de 2005[7], retomou o curso de correção dessa distorção ao isentar de tributação o ganho de capital auferido na alienação de imóvel de valor igual ou inferior a R$ 35.000,00 e aquele auferido na venda de imóvel residencial  quando destinado à aquisição de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias, bem como, ao estipular fatores de redução do ganho de capital apurado, para aplicação nas condições estipuladas.

3. Com as alterações legais introduzidas pelos artigos 38, 39 e 40 da Lei nº 11.196/2005, regulamentados pela Instrução Normativa nº 599, de 28 de dezembro de 2005, a tributação do lucro imobiliário também regulada nos artigos 117 a 142 do Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999,  passou a viger com as seguintes características básicas:

3.1 - Lucro imobiliário é o total da diferença positiva entre o valor de alienação e o custo de aquisição do bem imóvel.

Essa diferença positiva é considerada ganho de capital, tributável pelo Imposto de Renda no próprio mês em que foi auferida, à alíquota de 15% (quinze por cento), de forma definitiva, ou seja, não integra a base de cálculo do imposto na declaração de rendimentos, nem pode ser deduzido do devido na declaração.

3.2 - Valor de alienação é o preço contratado na venda ou na cessão de direitos, no caso de permuta, o valor da torna, se houver.

Nas operações não expressas em dinheiro é o valor de mercado do bem. Na alienação com transferência de saldo devedor de financiamento ou consórcio é o valor efetivamente recebido.

Para os efeitos legais, considera-se alienação a compra e venda, permuta, desapropriação, dação em pagamento, outorga de procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos, adjudicação, transmissão ‘causa mortis’, doação, adiantamento de legítima, atribuição decorrente da dissolução conjugal ou de união estável etc.

3.3 - Custo de Aquisição é o valor de compra expresso em reais na declaração de ajuste anual.

Na ausência de pagamento, será considerado o valor de transmissão utilizado para cálculo do ganho de capital pelo alienante anterior ou, ainda, o valor de mercado corrente na data da aquisição.

Para os imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1991, o custo de aquisição é o valor de mercado avaliado e informado na declaração de ajuste anual do exercício 1992, ano calendário 1991, atualizado até 1º de janeiro de 1996.

Para os imóveis adquiridos entre 1º de janeiro de 1992 e 31 de dezembro de 1995, o custo de aquisição corresponde ao valor da aquisição atualizado de acordo com a ‘Tabela de Atualização do Custo de Bens e Direitos’ anexa à IN SRF nº 84/2001 e para os adquiridos a partir de 1º de janeiro de 1996 é o valor da aquisição sem qualquer atualização monetária.

Ao custo de aquisição poderão ser acrescidos os dispêndios com a construção, ampliação, reforma e outras pequenas obras como pinturas, pisos, encanamentos etc.; os gastos com a demolição de prédio, como condição para a alienação do imóvel; as despesas de corretagem suportadas para a aquisição; o valor da contribuição de melhoria; o laudêmio pago; os juros e acréscimos legais pagos para a aquisição etc., quando comprovados com documentação hábil e idônea e discriminados na declaração de ajuste anual.

3.4 - O ganho de capital constitui a base de cálculo para a tributação do imposto de renda, podendo ser ajustado pelas seguintes reduções admitidas pela legislação vigente:

(a) Na alienação de imóvel realizada por pessoa física residente no País aplicar-se-á  fator de redução do ganho de capital, apurado da seguinte forma:

(a.1) - Alienação ocorrida entre 16 de junho e 13 de outubro de 2005, redução de 0,35% por mês-calendário ou fração decorrido entre o mês de janeiro/1996, ou da data de aquisição do imóvel, se posterior, e o mês da alienação;

(a.2) - Alienação ocorrida entre 14 de outubro e 30 de novembro de 2005, redução de 0,60% por mês-calendário ou fração decorrido entre o mês de janeiro/1996, ou da data de aquisição do imóvel, se posterior, e o mês da alienação;

(a.3) - Alienação ocorrida a partir de 1º de dezembro de 2005,  redução de 0,60% por mês-calendário ou fração decorrido entre o mês de janeiro/1996, ou da data de aquisição do imóvel, se posterior, e o mês de novembro de 2005, para imóveis adquiridos até esse mês;

(a.4) - Alienação ocorrida a partir de 1º de dezembro de 2005, redução de 0,35% por mês-calendário ou fração decorrido entre o mês de dezembro/2005, ou o mês de aquisição, se posterior, e o mês da alienação.

(b) Na alienação de imóvel adquirido até 31 de dezembro de 1988, será aplicado percentual redutor fixo de 5% ao ano, determinado em função do ano de aquisição, conforme tabela:

(c) Está isento de tributação pelo imposto de renda o ganho de capital apurado na alienação de:

(c.1) Qualquer imóvel adquirido até 1969;

(c.2) Qualquer imóvel com preço de venda até R$ 35.000,00;

(c.3) Único imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou comunhão, alienado por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00;

(c.4) Imóvel residencial, por pessoa física residente no País, desde que o beneficiário adquira com o produto da venda, outro imóvel residencial no prazo de cento e oitenta dias contados da celebração do contrato. A inobservância dessa condição importará no pagamento do imposto devido acrescido de juros de mora, calculados a partir do segundo mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido até trinta dias após a expiração do prazo e multa, de mora ou de ofício, se o imposto não for pago.

(d) O contribuinte somente poderá usufruir as duas últimas isenções uma vez a cada cinco anos.

4. Essas medidas poderão mostrar-se suficientes para estimular a volta do investidor ao mercado, para reativar os negócios com imóveis destinados a famílias de renda inferior a cinco salários mínimos, e, de outro lado, a isenção do imposto na venda e posterior aquisição de imóvel residencial, aliada à manutenção da isenção sobre o lucro imobiliário auferido na venda do único imóvel residencial parecem capazes de provocar o reaquecimento do mercado ordinário de imóveis, com saudável repercussão no mercado de imóveis novos.

Notas

[1] Advogado e Coordenador Jurídico de Contratos Habitacionais da Caixa Economica Federal.

[2] Boletim do IRIB em Revista nº 325, março a abril de 2006.

[3] Como parte integrante da declaração de rendimentos, a pessoa física apresentará relação pormenorizada dos bens imóveis e móveis e direitos que, no País ou no exterior, constituam o seu patrimônio e o de seus dependentes, em 31 de dezembro do ano-calendário, bem como os bens e direitos adquiridos e alienados no mesmo ano. (Decreto nº3.000, de 26 de março de 1999, art. 798. Lei nº 9.250, de 1995, art. 25).

[4] Está sujeita ao pagamento do imposto de que trata este Título a pessoa física que auferir ganhos de capital na alienação de bens ou direitos de qualquer natureza (Decreto nº3.000/99, art. 117, Lei nº7.713, de 1988, arts. 2ºe 3º, § 2º, e Lei nº8.981, de 1995, art. 21).

[5] Medida Provisória nº 252, de 15 de junho de 2005.

[6] Ato Declaratório do Presidente da Mesa do Congresso Nacional nº 38/2005.

[7] Lei nº 11.196/2005, artigo 132, II, d.