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Encontro Ibero-Americano de Direito Registral em La Antigua, 2003 Sistema registral
uruguaio EMENTA: Introdução. Origem. Organização administrativa registral. Autonomia da função registral. Princípios registrais. Sistema de inscrição. Relação com o Poder Judicial. Formação e capacitação de funcionários. Custos do serviço.Conclusão, tendências e propostas. Sistema Registral Uruguayo Sumario I) Introducción. II) Origen. III) Organización administrativa registral I)
INTRODUCCION Pocas materias del Derecho, son
tan indiferentes a las fronteras nacionales como el Derecho Registral, sobre el
que se puede hablar en los mismos términos y con una perfecta comprensión,
entre personas formadas en diferentes sistemas jurídicos; eso se debe al origen
común de esa rama del Derecho, pero fundamentalmente, porque el Registra es una
Institución estrictamente intelectual, como afirmaba el gran estudioso del
Derecho Hipotecario español, Jerónimo González. Por ese motivo, esta rama del derecho nos permite a todos contribuir a formar la Institución Registral, pero incorporando naturalmente las particularidades nacionales que hay que respetar y tener en cuenta. Recordemos la experiencia que fue la pragmática española de 1768, que 10 años después se extendió a Indias a través de la Real Cédula de 1778, pensando que se podría aplicar así sin más, pero luego descubrieron que hacía falta que las audiencias territoriales de cada territorio de ultramar dictaran las normas registrales que adaptaran esa normativa general española para ser aplicada. Aunque la Institución que entonces se llamó Oficios de Hipotecas, era el mismo, naturalmente debía adaptarse a las particularidades de cada uno de los territorios de ultramar. Algo parecido sucedió con la ley hipotecaria española de1861, que inspiró una ley prácticamente gemela, que era la ley hipotecaria de ultramar, y mas tarde también se dieron cuenta que no se podía aplicar, por ese motivo fue necesario redactar después, una ley hipotecaria para Cuba, y para Puerto Rico, porque no se pueden transplantar sin más las instituciones, ni los estatutos jurídicos, sin tener en cuenta el contexto social, las bases conceptuales y costumbres del país en el que se va a aplicar la normativa. II)
ORIGEN La legislación nacional ha reconocido la importancia de la función
registral a lo largo del tiempo, dotando de tutela jurídica a los diversos
actos jurídicos, a través de la inscripción en el registro, desde las
primeras leyes específicas en la materia en el año 1855, hasta nuestros días.
Esa tutela heredada de Derecho Español, comienza en la época de la
Colonia con la creación del Oficio de Hipotecas, que tuvo lugar el 16 de
noviembre de 1796, fue primera oficina registral estuvo a cargo de particulares
hasta mediados del siglo pasado, cuando se estatizó por la ley 11.923 de 27 de
marzo de 1953. El proceso de creación y consolidación de los registros públicos en el
Uruguay tiene 3 etapas bien definidas: La primera que abarca desde su origen, hasta la entrada en vigencia de la
Ley 10.793 de 25 de setiembre de 1946. Se podría distinguir un período Colonial y otro Nacional: En el año 1855, mientras el país vivía las consecuencias de la Guerra
Grande; y en lo político, se enfrentaban "doctores" y
"caudillos"; el 30 de junio de ese año se creó por Ley el Registro
de Ventas, que posteriormente de denominó Registro de Traslaciones de Dominio.
El Registro de entonces, se caracterizaba por una amplia descentralización;
porque, además del Registro General que estaba en Montevideo, había un
Registro en cada Capital de Departamento que era llevado por los actuarios de
los respectivos Juzgados Letrados y un Registro en las ciudades importantes que
llevaban los Jueces de Paz; aunque cada una de estas sedes tenía competencia
nacional, lo cual creaba problemas para la solicitud de información. A mediados del Siglo XIX, el País trataba de consolidar el régimen de
propiedad de la tierra, que fue totalmente trastocado por la Guerra Grande. Esta
implicó la ruina del viejo patriciado y el surgimiento de una nueva clase
propietaria, fundamentalmente brasileros en el Este y europeos en el litoral
Oeste del territorio nacional, que adquirieron las tierras desvalorizadas
aspirando a un régimen jurídico protector, alcanzado con la promulgación del
Código Civil en 1865 y el Código Rural en 1875. Mas tarde, en el año 1865 se crea el Registro Nacional de Comercio a
cargo de los Juzgados del mismo nombre, que posteriormente pasó a la orbita de
los Juzgados Letrados en lo Civil, pero siempre dentro de la estructura del
Poder Judicial, hasta que por la Ley 15.809 del 8 de abril de 1986, solo en
Montevideo, pasan a formar parte de la Dirección General de Registros, no
obstante en el interior de la República continuaron dependiendo del Poder
Judicial, hasta que por el artículo 383 de la Ley 16.320 del primero de
noviembre de 1992 y el decreto reglamentario 26/995, pasan también a depender
de la Dirección General de Registros.
Se crean Registros por actos, así el Registro de Embargos e
Interdicciones, al que se le fueron agregando secciones, Reivindicaciones e
Investigación de la Paternidad; por la Ley 8.733 de 17 de junio de 1931, se
crea el “Registro Unico de Promesas de Enajenación de Inmuebles a
Plazo", y la Sección Derechos Civiles de la Mujer. También se crea el
Registro de Arrendamientos, al que se le agrega la sección Prendas Rurales en
1918 y las Industriales en 1928. Así sucesivamente se fueron creando nuevos
Registros y secciones, con ausencia de principios rectores, falta de unidad orgánica
y técnica registral, de esa forma se llega a la entrada en vigencia de la Ley
10.793. El segundo período abarca el de vigencia de
la Ley 10.793 Se podría decir que es el primer intento de una Ley orgánica Registral que trató de racionalizar la legislación en la materia, pero sólo lo logró parcialmente, porque trató de adecuar el sistema registral a la realidad existente, de diferentes registros creados en función de actos inscribibles, sin criterio técnico, dando lugar a diferentes sistemas de registración. En su momento se pensó en la nueva Ley, para unificar la legislación existente y salir del paso, para posteriormente redactar otra siguiendo criterios más técnicos, pero esa Ley duró medio siglo. Durante su vigencia se introdujeron importantes modificaciones, pero sin un objetivo, ni rigor técnico, de esa forma se crearon nuevos Registros y secciones, como el Registro de Automotores en 1965, la sección Sociedades Civiles de Propiedad Horizontal, en 1978 y más tarde en 1982 durante el proceso militar, se sancionó el Decreto Ley 15.514, que nunca entro en vigencia. Los problemas que se plantearon durante este período fueron: la falta de
armonía entre los diferentes registros y secciones, la diversidad de los
sistemas de registración, la vulnerabilidad de los índices manuales, la demora
en la expedición de certificados e inscripción de documentos, y el lento
deterioro de los índices y asientos registrales. Sin embargo el sistema funcionó, por dos motivos: en primer lugar por los recursos humanos, los buenos funcionarios técnicos y administrativos, y en segundo lugar, el minucioso y preciso estudio de títulos y la bondad de la documentación que ingresaba al registro, cuya autoría estaba a cargo de Escribanos con sólida formación universitaria. El tercer período comienza con la entrada en
vigencia de la Ley Orgánica Registral 16.871 del 28 de setiembre de 1997, que
entró en vigencia el 1 de mayo de 1998. Las características fundamentales de la Ley, se podría resumir en los siguientes aspectos: • Estructura un nuevo sistema orgánico registral. • Intenta dar un verdadero estatuto jurídico. • Crea un sistema de Base Real, para el Registro de la Propiedad y uno de Base Subjetivo, para los Registros Nacional de Actos Personales, de Personas Jurídicas y Prenda Sin Desplazamiento. • Incorpora nuevos principios Registrales: Matriculación, Tracto Sucesivo y Prioridad atenuada, a todo el sistema. • Se incorpora el principio de Autenticidad para la inscripción de los contratos de Prendas y Arrendamientos. • Se aplican además los ya existentes: publicidad, inscripción, rogación, especialidad o determinación, legalidad, insubsanabilidad y radicación. • Se crean dos nuevos Institutos: la Reserva de Prioridad como acto inscribible y los Negocio sobre el Rango. • Se incorpora el consentimiento del cónyuge para la enajenación de Automotores. III)
ORGANIZACION ADMINISTRATIVA REGISTRAL En la República Oriental del Uruguay la Dirección General de Registros,
es una Unidad Ejecutora que depende del Ministerio de Educación y Cultura, así
lo establece la ley 16.871. Ley Orgánica Registral en su artículo 2º, en el
que establece: “La Dirección General de Registros dependerá directamente del
Ministerio de Educación y Cultura. Tendrá autonomía técnica y ejercerá la
jefatura directa e inmediata de sus dependencias.” Es una organización nacional y
de esa Dirección General dependen tres Registros: I)
Registro de la
Propiedad, que tiene
dos secciones: a)
Inmobiliaria: funciona en forma descentralizada con 19 oficinas departamentales,
una en cada Capital departamental; y 2 Locales (Pando y la Ciudad de la Costa); b) Mobiliaria dividida en 2 Registros: • Registro de Vehículos Automotores. • Registro de Prenda Sin Desplazamiento. • Registro de Aeronaves. II) Registro Nacional de Actos Personales: es un registro único, nacional y centralizado con asiento en Montevideo, compuesto por 5 secciones: a) Interdicciones b) Universalidades c) Regímenes Matrimoniales d) Mandatos y Poderes e) Sociedades Civiles de Propiedad Horizontal III) Registro de Personas Jurídicas: es también un registro único, nacional y centralizado con asiento en Montevideo, compuesto por 2 registros: a) Nacional de Comercio. b) Asociaciones Civiles y Fundaciones. Competencia
de los Registros: • Registro de la Propiedad. Actos Inscribibles, art. 17 (Inmuebles) y
25 (Muebles), de la Ley. En la sección Inmobiliaria del Registro de la Propiedad, se inscriben
los actos relativos a los bienes ubicados dentro de su jurisdicción; y la sección
mobiliaria funciona en forma centralizada en la capital (aunque en los hechos aún
no funcionan de esa forma), de acuerdo a lo previsto en el artículo 6° de la
Ley. • Registro Nacional de Actos Personales, los actos inscribibles están
previstos en el art. 25. • Registro Nacional de Comercio, los actos previstos en el Artículo
49. Todos los Registros se encuentran informatizados desde 1998, pero el de la Propiedad en la Capital desde 1994, cuyos asientos registrales son electrónicos y se encuentran todos los datos requeridos por la Ley. El Nacional de Actos Personales, se encuentra totalmente informatizado y la información descentralizada, a través de todas las oficinas departamentales y locales. El de Personas Jurídicas, solo el Nacional de Comercio, y con respecto a sus índices desde 1958. IV) AUTONOMÍA DE LA FUNCIÓN REGISTRAL La dependencia jerárquica a que se encuentra sometida la Dirección
General de Registros, de acuerdo al artículo primero de la Ley, es sin
perjuicio de la autonomía técnica que la ley siempre le asignó a los
Registros Públicos, establecido hoy en el art. 2º de la Ley, y en el artículo
primero de su Decreto Reglamentario, determina que la autonomía técnica
implica la independencia en materia
técnico registral. Independencia que actualmente no es total ya que en el caso
del contencioso registral, resuelve la Dirección General, no el Registrador,
debiendo oír previamente a la Comisión Asesora
Registral según lo que establece el art. 3º de la ley En dicho artículos la ley establece como cometidos de la D.G.R. aquellos
que son soporte de su autonomía técnica registral, puesto que apuntan a
racionalizarla, a unificar criterios para brindar un servicio racional y
coherente a los operadores jurídicos registrales, sobre todo el previsto en el
numeral tercero de dicha disposición que prevé dentro de los cometidos de esta
Dirección, el de “impartir instrucciones generales o particulares, órdenes
de servicio y demás actos de cumplimiento de las normas legales o
reglamentarias, con carácter vinculante para los Registradores, a fin de
unificar criterios de calificación registral. En este último caso deberá
contar preceptivamente con la conformidad previa de la Comisión Asesora
Registral”. La consecuencia más importante de esta unificación de criterios es sin
duda lograr la seguridad jurídica y la paz social. La Comisión Asesora
Registral, creada por la ley vigente, está integrada por 5 miembros, por el
auditor registral, el asesor Técnico, el Asesor Letrado de la D. G. R. y 2 técnicos
registradores, nombrados de acuerdo a la temática a considerar (art. 7º de la
ley 16.781). Se puede hablar de Autonomía en varios aspectos: 1) Autonomía
Administrativa. Que nuestros registros públicos no tienen. El nombramiento de
funcionarios, la destitución, sanciones, recursos administrativos, se resuelven
por el jerarca salvo lo que es competencia de la D.G.R., pero siempre en última
instancia puede ser revocado por el jerarca máximo de la pirámide
administrativa que es el Ministro. 2) Autonomía Económica:
tampoco tienen este tipo de autonomía salvo los gastos mínimos que puede
realizar el jerarca, hasta un monto fijado por la reglamentación. 3) Autonomía Técnica.
Que la D.G.R. la tiene especialmente consagrada en la ley:
La autonomía técnica existe en dos sentidos: la de la Dirección
General y la del Registrador: La función registral en nuestro derecho es una función pública de carácter
jurídico administrativo, en tanto y en cuanto está dentro de los cometidos
llevados a cabo por el Estado como instrumento para dar seguridad y protección
al tráfico jurídico, respecto de los actos registrables. El artículo 64 de la Ley consagra la autonomía técnica del registrador
“el registrador califica bajo su responsabilidad “. Algunos entienden que
esa autonomía es relativa en virtud de lo dispuesto en el art. 3, que ya
comentamos. El art. 4 de la Ley Orgánica Registral establece que la Dirección o
Gerencia de registros es el órgano técnico administrativo directamente
encargado de la función registral, califica, admite o rechaza, registra e
informa actos jurídicos y decisiones de las autoridades competentes, sujetos a
publicidad registral. Esta función se cumple a través de los técnicos
escribanos que prestan su servicio en cada unidad administrativa registral
conforme a su competencia territorial y por materia. Desde hace algún tiempo, elaborado por la propia Dirección General en
el año 1994 y puesto al día el año pasado, existe un ante-proyecto de Ley
para modificar la naturaleza jurídica de la organización registral en
organismo paraestatal o persona jurídica pública no estatal, llamado Instituto
Nacional de Registros, con total autonomía administrativa y económica, que hoy
no tiene y dirigido por los sectores interesados en su funcionamiento e
incorporando la inscripción del Estado Civil de las Personas.
V)
PRINCIPIOS REGISTRALES
Son la base fundamental de la estructura y el ordenamiento jurídico. Son inspiradores de sus normas e integran la esencia de su cuerpo normativo. Son pensamientos abstractos e informadores, que sirven de base o fundamento a la organización legal de una determinada materia del derecho positivo. Estos principios se encuentran en la estructura misma de las normas, aunque no se expresan como las normas, sino que se extraen de sus propias disposiciones y de su contexto. Siguiendo la clasificación de Bernardo Pérez Fernández del Castillo, que distingue entre principios formales y materiales, de acuerdo a un criterio de materialización de la publicidad registral, podemos distinguir a los principios en: a)
adjetivos o formales: • rogación • legalidad • insubsanabilidad
b)
sustantivos o materiales: • matriculación • inscripción • especialidad c)
mixtos: • publicidad • prioridad • tracto sucesivo • legitimación • fe pública PRINCIPIO
DE PUBLICIDAD Es un sistema de difusión encaminado a hacer cognoscible a los
interesados, determinadas situaciones jurídicas para la protección de los
derechos subjetivos y la seguridad del tráfico jurídico", a través de la
publicidad registral, que se logra por medio de la inscripción de actos jurídicos
y la información de dichos actos a los interesados que lo soliciten. Es el que tiene por objeto hacer conocer la existencia de los actos,
negocios jurídicos, decisiones judiciales y administrativas que están
sometidos a publicidad. Este principio tiene un aspecto formal y un aspecto material. En nuestro derecho solo se aplica el aspecto formal, del principio y no
el aspecto material del mismo que tiene que ver con la presunción de exactitud
registral, que se vincula al principio de legitimación que no es de aplicación
en nuestro sistema registral. Aspecto
formal Consiste en el conocimiento que se logra mediante la información
registral, cognoscibilidad que debe ser íntegra y total.
Aspecto
material Se trata de la presunción de veracidad de los asientos registrales, es
la presunción de exactitud, se presume que lo que existe en el Registro es la
realidad, correspondencia entre los asientos y la realidad fáctica. Esta presunción de exactitud registral admite prueba en contrario, por
lo tanto se pueden modificar los asientos registrales, por decisión judicial.
Es el criterio Español y Alemán. La publicidad está regulada por la Ley 16.871, en los artículos 72 a 78
y en los artículos 16, literal E, 17, 25, 31, 35, 39, 41, 43 , 45, 47, 49, 60 y
80. PRINCIPIO
DE INSCRIPCIÓN Deriva del principio de publicidad. Es el que tiene por objeto se
materializa la publicidad, con el fin de lograr la cognoscibilidad para la
seguridad del tráfico jurídico. Está
consagrado en el art. 93 de la ley, se materializa a través de la Ficha
Especial. Por aplicación de este principio, se le da expresión formal y material
a la publicidad a través de los asientos registrales, para conocimiento de los
terceros interesados. Es la otra cara del principio de publicidad, pues sin él no puede haber
publicidad. En nuestro derecho la inscripción es facultativa, pero la consecuencia
jurídica de la falta de inscripción es la inoponibilidad frente a treceros. PRINCIPIO DE ROGACIÓN La inscripción de los actos, negocios jurídicos, resoluciones
judiciales y administrativas en los registros públicos correspondientes, debe
ser solicitada por quien esté legitimado legalmente para ello. El Registrador
no actúa de oficio, siempre lo hace a solicitud de
parte. Para que se inicie el proceso registral debe mediar una solicitud, que en
nuestro Derecho Registral, no está revestida de formalidad especial, se hace tácitamente
con la sola presentación del documento, y a vía de excepción de hace en forma
expresa, en el caso de certificados de resultancias de autos que contengan
varios bienes que deban inscribirse en la misma sede registral, se puede
solicitar la inscripción de solo alguno de ellos, estableciéndolo expresamente
en el documento y también a vía
de excepción la inscripción se hace de oficio en materia reinscripción de
prenda de Bosques. A partir de la Ley 16.871, el artículo 85, establece quienes se
encuentran legitimados para solicitar la inscripción (el que tiene la carga,
interés en la protección registral, profesional, etc.), y el art. 55, inciso
primero, para solicitar la Reserva de Prioridad. El artículo 86 de la Ley, prevè la posibilidad del desistimiento, que
lo pueden solicitar los interesados, mientras el documento portante del acto
inscribible, se encuentra en trámite de inscripción, pero una vez que se
inscribe en forma definitiva, sólo el juez puede cancelar una inscripción. Es
difícil por los efectos que puede tener en la cadena de trasmisiones, por lo
general en la vía judicial funciona la indemnización a él o los perjudicados. PRINCIPIO
DE LEGALIDAD Solo se encuentran sometidos a la publicidad registral los actos jurídicos
que han ingresado al registro dotados de todos los requisitos formales y
sustanciales exigidos por el derecho positivo. La mayor o menor exigencia de este principio, o sea de las formas
documentales y registrales, tendrá como efecto la mayor o menor seguridad del
sistema. Este principio tiene su aplicación concreta en la calificación
registral, que abarca la competencia territorial y material del acto a inscribir
y lo califica en tres aspectos: • Formal: Instrumental y Registral. • Sustancial • Fiscal De
acuerdo a la Ley, la calificación recae sobre tres aspectos: 1)
a)La calificación Formal Registral consiste en el control de las
formalidades exigidas por la propia Ley, que debe tener el documento portante
del acto, y en aplicación del principio de especialidad, si éste además
contiene todos los elementos necesarios para su inscripción. Art. 65, numeral 1
y art. 53 del Decreto 99/98. 1) b) La calificación Formal Instrumental,
consiste en el control que debe hacer el Registrador respecto del
documento en si mismo, se encuentra en el artículo 65, numeral 4 y 87 a 91. 2) La calificación sustancial. El registrador no inscribirá en forma
definitivas los actos absolutamente nulos, cuando la nulidad resulte del propio
documento, de acuerdo al art. 65 numeral 2 de la Ley. 3) La calificación Fiscal,
resulta del art. 65 numeral 3 de la Ley. PRINCIPIO
DE ESPECIALIDAD O DETERMINACIÓN Los actos jurídicos que se presenten a inscribir deben identificar en
forma precisa y completa el bien objeto de inscripción, los sujetos del
derecho, y la naturaleza jurídica del derecho que se transmite y la extensión
del mismo. Este principio en nuestro sistema registral
se aplica en su total extensión , debiéndose describir en forma total y
completa los bienes sean estos muebles o inmuebles, como los sujetos del
derecho. Respecto del inmueble a partir de la Ley de presupuesto del año 2001
debe tener total similitud con la situación real, a través del Certificado de
Caracterización Urbana emitido por Catastro. En el derecho registral uruguayo
se exige actuar con planos inscriptos desde 1960, obligatorios para la trasmisión
del dominio de los bienes inmuebles lo cual facilita la identificación de los
mismos contribuyendo a evitar la doble matriculación, además de la confusión
de bienes inscriptos. El plano tiene como virtud asegurarnos la existencia del inmueble con una
determinada configuración gráfica, realizada por un técnico competente
(Profesional Universitario Ingeniero Agrimensor) e inscripto en la Dirección
Nacional de Catastro. En nuestro País, existe un Catastro completo que abarca la totalidad del
territorio nacional. Se exige también plano inscripto para toda modificación o
alteración de la configuración gráfica del inmueble como ser división, fusión,
segregación, etc. La especialidad no alude solo al bien sino también al derecho que se
registra, a sus condiciones, a su naturaleza, extensión, a las características
del mismo, a su valor y a su alcance. El bien a que se refiere el plano y el derecho a que se refiere el título
hábil, que se traslada al folio real, deberá estar precisamente determinado,
señalándose además con claridad las cuotas partes en que se divide, el titulo
de adquisición y los elementos gráficos que surgen del plano. Este principio se encuentra previsto en los artículos 9, 11, 30 y 63 de
la Ley. PRINCIPIO
DE TRACTO SUCESIVO Por el principio del tracto sucesivo, es necesario que las sucesivas
trasmisiones de un bien inmueble o mueble se plasmen en los asientos
registrales, de forma tal que quien hoy disponga del derecho aparezca en los
registros como titular del bien. Los asientos registrales deben acreditar al enajenante como ultimo
titular registral, y de los mismos debe surgir el perfecto encadenamiento de las
titularidades, cada asiento es la consecuencia del anterior. Este principio tiene dos aspecto previstos en la Ley: El tracto sucesivo material, art. 57, inciso 1, que implica que quién va
a disponer de un derecho debe estar previamente inscripto como titular del mismo El tracto sucesivo formal, art. 57, inciso 2: cada asiento debe estar
referido a un solo acto jurídico. Pero en forma excepcional, la Ley permite que en un solo asiento
registral, consten más de un acto inscribible, es el tracto sucesivo abreviado,
art. 57. También existen excepciones al Tracto sucesivo, Art. 57 y 58 de la Ley,
art. 2 del Decreto 333/98, Resolución 264/98 de la DGR. Las excepciones se refieren a situaciones tales como: falta de
antecedente registrales, Cesión de Derechos Posesorios, actos otorgados por
Jueces, síndicos o albaceas, prescripción, partición forzosa de bienes
hereditarios, actos simultáneos de un mismo bien, cuando acto anterior es una
universalidad, cuando lo manda el juez, arrendamientos y promesas otorgadas por
lo herederos del titular del bien, o demandas o embargos contra los derechos de
los herederos de bienes que aún figuran a nombre del causante, etc.
PRINCIPIO
DE PRIORIDAD O RANGO La prioridad entre los derechos se determina por la fecha de inscripción
en el registro, “primero en el tiempo mejor en el derecho.” El acto jurídico que ingresa primero al registro, se antepone con
preferencia excluyente o superioridad de rango, a aquél que otorgado con fecha
anterior, ingresa con posterioridad al registro. Este principio ya era de aplicación en nuestro sistema registral, pero
el mismo al amparo de la ley vigente está atenuado por dos institutos que son
una novedad en nuestro Derecho Registral, la reserva de prioridad y los negocios
del rango. Este principio está recogido por el art. 59, incisos 1 y 4. La prioridad se determina de la siguiente forma: si es en la misma sede
registral, por el número ordinal de presentación y si es sede diferente por la
fecha y hora de presentación. Este último caso funciona tratándose de
derechos compatibles respecto de un mismo bien que se inscriben en registros
diferentes (compraventa y embargo genérico sobre el titular registral). El número
de ingreso al registro donde consta día y hora, será el número de inscripción.
Reserva
de prioridad. Artículo 55 de la Ley y Resolución 38/99 de la D.G.R. Es un acto de registro de carácter instrumental, por el que se anuncia
el otorgamiento de un acto jurídico para ser publicitado, con una caducidad de
30 días corridos desde su presentación a inscribir, que otorga prioridad sobre
cualquier acto sujeto a publicidad registral, inscripto con posterioridad a la
presentación de la reserva. Características: es un acto inscribible, facultativo, formal y rogado,
solo puede ser solicitado por ciertas personas (art. 86) y para bienes
matriculados, se puede desistir, se puede pedir para más de un acto y más de
un bien. Artículos: 17, numeral 17, 25 literal H, 49 literal 10, 55 inciso 2, 60
inciso 3, 63 inciso 4, 64 inciso final, y 50 inciso 3 del Decreto 99/98. Actos jurídicos amparados por la reserva: trasmisión, constitución,
modificación, cesión de derechos reales, créditos de uso, promesas de
enajenación y cesión de promesa
de bienes inmuebles, promesas de enajenación y cesiones de promesas de
establecimientos comerciales. Legitimados
para solicitar la reserva: el titular registral, su representante o el Escribano
interviniente ( Art.. 55 y 63 Lit. D y 50 Lit. F Dec. 99/98.) Efectos
de la reserva de prioridad Están
condicionados a que se otorgue e inscriba, dentro del plazo de caducidad de 30 días,
el acto para la que fue solicitada. Los efectos frente a terceros se retrotraen a la fecha del otorgamiento
del Acto. Los efectos con respecto a los actos inscriptos posteriormente a la
reserva, el acto amparado por la misma tendrá prioridad sobre cualquier otro
inscripto con posterioridad a la presentación de la reserva. Los actos inscriptos posteriormente a la reserva, se inscriben en forma
condicional a la espera que se otorgue e inscriba el acto amparado, si esto no
sucede o se inscribe fuera del plazo de 30 días, la inscripción condicional se
transforma en definitiva, operando plenamente el principio de Prioridad. Los actos que no se opongan al acto reservado o protegido por la reserva
o los actos informativos o mera noticia, inscriptos durante el período de la
reserva, no se cancelarán (Art. 51 inciso 2 del Dec. 99/98 y 1 del Dec. 333/98.
y art. 298 ley de presupuesto. En cuanto a las inscripciones en el Registro Nacional de Actos Personales
durante el período de vigencia de la reserva, no afectan el otorgamiento,
siendo descartadas por el profesional actuante, teniendo a la vista la
documentación y los certificados registrales correspondientes. Los actos presentados fuera de plazo surten efectos frente a terceros
desde su inscripción. Negocios
sobre el rango (Artículo 60 de la Ley) Tiene un valor económico para las partes. Es la ubicación que dentro de
un orden de prelación, ocupa cada derecho por derivar de la prioridad que surge
del registro. Caracteres:
constituye un atributo, lo fija el momento de ingreso al registro, lo ubica en
un lugar determinado, por debajo de los derechos inscriptos antes y por encima
de los inscriptos después, tiene carácter expansivo ascendente, mejora su
ubicación cuando otro derecho se extingue, puede ser objeto de negocios jurídicos,
ampara a todos los derechos inscriptos el rango se puede negociar: 1) a priori:
asignando a un derecho al inscribirlo, un rango inferior al que le correspondería
reserva de rango y 2) a posteriori: alterando el rango preferente que ha a
adquirido: ya sea cediéndolo en beneficio de otro que se va a constituir,
porque el derecho que va a obtener el rango preferente no está inscripto; ya
sea cediéndolo en beneficio de otro ya constituido, se trata de una permuta de
rango. Requisitos necesarios para el negocio sobre el rango •
Consentimiento de los terceros con derechos registrados con posterioridad a
quien negocia el rango. •
Escritura pública e inscripción en el registro respectivo. • Si el
derecho objeto del negocio estuviere en documento privado, puede otorgarse en
igual forma. • Solo
se puede negociar en una misma sede registral o en una misma sección del
registro nacional de actos personales. • No
se puede negociar el rango de la reserva de prioridad. • Ni
negociar el rango de una hipoteca independientemente del crédito a que accede. PRINCIPIO
DE INSUBSANABILIDAD La inscripción de un acto en el registro, no convalida los contenidos
nulos o anulables, ni subsana los vicios o defectos
que el mismo adolezca. Artículo 62 de la
Ley. Si la nulidad es relativa, el registrador inscribirá en forma
definitiva, pero por ello no subsana la nulidad. Si el documento ingresa con una nulidad absoluta, que resulta del propio
instrumento, en registrador no lo puede inscribir en forma definitiva, solamente
lo inscribirá si la nulidad absoluta no resulta del documento, pero la
inscripción no subsana dicha nulidad. PRINCIPIO
DE MATRICULACIÓN Este principio es que tipifica el sistema de base real. Es el ingreso al sistema, el primer registro de personas, bienes muebles
e inmuebles, precisamente identificados e individualizados; de su titular en
coincidencia con el último titular del dominio y de la situación jurídica del
bien y sus titulares, tal como resulta del registro. El ingreso al sistema se
realizará en una ficha real y se individualizará mediante una matrícula alfa
numérica, secuencial, permanente. Ley 16.871, artículos: 8 (inmuebles), 19 (automotores). Objetivos
de la matriculación: • Es
una forma de ordenamiento en base a un elemento inmutable (bien o
persona). • Permite
la concentración en un solo elemento registral (ficha manual o electrónica)
todo el historial jurídico de bienes o personas, con un orden lógico. •
Posibilita la correcta individualización de bienes o personas. •
Permite la mejor aplicación de determinados principios como el de especialidad
y tracto sucesivo. •
Facilita el brindar información. Nuestro Derecho no prevé la matriculación voluntaria ni de oficio y
exige la previa matriculación, para poder inscribir los actos y negocios jurídicos. Elementos para la matriculación: art. 93 inc. 1 de la Ley. La Ley prevé excepciones a la matriculación: a) actos que no abren matrícula:
artículos 9, numera l de la Ley y 18 inciso 2 del decreto 99/98, bienes
empadronados en mayor área; artículos 16, 21 y 25 de la Ley y resolución
de la D.G.R. 208 de 21/10/98, artículo1 y; b) actos que no abren matrícula si
no contienen los requisitos del artículo 9, 20, 17 numerales 11,12,14, 15 y 18
y 25 literales b y c, de la Ley 6.871 y artículo 12 y 21 del decreto 99/98. Formas
de matricular: Completa: deben estar establecidos todos los requisitos que la ley y
reglamento establecen, en caso contrario el registrador podrá rechazar la
matriculación – art. 9 inc. final. No obstante, el art. 1º de la resolución nº 264/98 de la d.g.r. de
29/12/98, se establecen datos gráficos mínimos para matricular pero se
observará el documento, inscribiéndolo provisoriamente. Incompleta: solo para el registro de la propiedad sección inmobiliaria y
para los actos establecidos en el art. 17 inc. 8 y 9 art. 11 inc.3 .
Asimismo existe matriculación subjetiva o personal para los registros de
Prenda sin desplazamiento, Actos Personales y Comercio. Ley Nº 16.871 art. 29
(prendas), 38, 40, 44, 46 (actos personales), .48 inciso 2 (comercio); y 30 del
decreto 99/98 actos personales PRINCIPIO
DE LEGITIMACIÓN La situación jurídica registral se presume exacta e íntegra, sin
perjuicio que se demuestre lo contrario por quien se considere lesionado o
perjudicado, o sea que la situación real es diferente de la situación
registral. Este principio integra el aspecto material del principio de publicidad,
que está dado por la presunción de verdad de los asientos registrales. Presunción que admite prueba en contrario. La Ley 16.871 no consagra este principio. PRINCIPIO
DE FE PÚBLICA REGISTRAL Es el que se aplica en el registro de Derechos, el registro certifica la
propiedad. El
tercero adquirente de buena fe, a título oneroso, que contrata con el titular
registral no se ve perjudicado por
la inexactitud registral, protege, ampara a los terceros adquirentes. Este principio tiene que apoyarse necesariamente en el principio de
legitimación. El principio de legitimación se vincula al derecho registrado y a su
titular, legitima con motivo de la inscripción al titular registrado. La Ley tampoco recoge este Principio. PRINCIPIO
DE BUENA FE Es aquel por el cual se presume que el tercero desconoce la inexactitud
registral. El principio de fe pública requiere de la aplicación de otro principio
que es el de buena fe. Si el tercero conociera que se ha cometido error no puede
alegar la buena fe. La buena fe debe estar referida al momento del otorgamiento que es cuando
nace el derecho y es válido y eficaz entre las partes. Tampoco se consagra este principio. Pero estos tres últimos principios son de aplicación en nuestro derecho
a vía de excepción en virtud de lo dispuesto
en el art. 45 numeral 8 que
determina que los efectos de la inscripción de la demanda de investigación de
filiación serán los establecidos en las leyes 5.391 art. 6 inc. 2º y 5.547 art. 2. Las adquisiciones hechas por terceros de buena fe anteriores a la
inscripción de la demanda de investigación de filiación son válidas. VI)
TECNICA de Inscripción (Folio Real.) Las formas o técnicas de inscripción sufrieron el siguiente proceso:
primero asientos manuscritos en libros protocolo, luego coexistieron con los
asientos por agregación de un ejemplar del documento y más tarde, en 1971 los
primeros se sustituyeron por la agregación de una minuta (ficha registral)
del documento, en libros protocolo de 300 folios. Finalmente a partir de
1994 en asientos es el folio o
ficha que se lleva en forma electrónica. En nuestro derecho, originariamente el sistema de inscripción era por
asiento manuscrito que consistía en un extracto o síntesis del documento que
se transcribía en los libros protocolo, en forma ordinal de acuerdo al orden de
ingreso al registro y luego se indizaba en libros en forma alfabética con
indicación del libro y folio en el que se encontraba el asiento
correspondiente, con el fin de conservación. El sistema registral de base real es una consecuencia lógica de la
aplicación del principio de matriculación, en el que el asiento registral se
materializa en un elemento registral, que es el folio real. El folio real es un concepto jurídico y más que un principio es un
sistema, que por medio de una técnica que puede ser la escritura en libros o
tomos, en fichas de cartulina mecanografiadas o en medios magnéticos (discos,
base de datos, CD, etc.), aplicando ciertos principios, sistematiza las
inscripciones correspondientes a bienes o personas, en forma ordenada. Tratándose de bienes inmuebles y vehiculos automotores, en el momento de
la incorporación del bien al sistema (primera inscripción), se le asigna una
característica que lo individualiza en el que se asienta la titularidad de los
derechos reales respecto del bien. En este sistema registral, se toma como base al bien y a partir de su número
de padrón, o de otro número que se le asigna y su determinación completa, se
puede reproducir todo el historial de titularidades, afectaciones y
modificaciones relativas a ese bien. El asiento registral llamado folio, ficha u hoja real, se puede llevar en
forma manual en cartulina o electrónica, que es el elemento físico en el que
se asienta la historia jurídica y gráfica del bien; por ese motivo este
sistema va de la mano con el principio de matriculación, puesto que para poder
reunir todos los movimientos que a lo largo del tiempo ha tenido el bien es
necesario asignarle un número de matrícula o de registro. A modo de ejemplo digamos que en América, países como Colombia, Perú,
Paraguay, Argentina (Registro de Capital Federal), actualmente Uruguay, adhieren
al sistema del folio real, mientras que en países como Bolivia, Ecuador, en
parte Brasil, cambio se rigen por el sistema del folio personal. Existen sistemas de folio real que solo apuntan a reproducir en el folio
la historia cronológica de los cambios de titularidad y sus modificaciones y
otros más rígidos donde el registrador estudia la titulación que ingresa al
registro, informando luego sobre la titularidad dominial. Estos últimos son más
perfectos que los primeros, pero solo es posible en aquellos sistemas
registrales sumamente descentralizados, donde la labor de calificación del
registrador le permite realizar un estudio mas profundo del proceso dominial y
su titulación. Los primeros sólo informan sobre la titularidad registral y la inscripción
en el registro no es convalidante en el sentido que no subsana los errores o
vicios que pueda tener la documentación. En Uruguay, el estudio de la
documentación es una labor que realiza el profesional Escribano (Notario), que
aconseja a su cliente realizar o no el negocio, de acuerdo a la bondad de los títulos.
A mitad de camino se encuentra nuestro sistema registral luego de la
aprobación de la Ley 16.871. La nueva Ley que incorporó nuevos Principios, como el de tracto sucesivo
y matriculación, como asimismo la aplicación del Principio de Especialidad con
mayor intensidad, y preceptos como la obligación de comunicar toda mutación gráfica
del inmueble, favorecieron la aplicación del sistema de folio real y permiten
afirmar que el sistema registral Uruguayo se coloca a mitad de camino entre uno
y otro, como veremos más adelante. Estas innovaciones permiten la segura y precisa determinación del bien
sobre el que van a recaer los actos inscribibles. En el derecho registral
uruguayo se exige actuar con planos inscriptos desde 1960, obligatorios para la
trasmisión del dominio de los bienes inmuebles lo cual facilita la identificación
de los mismos contribuyendo a evitar la doble matriculación. El plano tiene como virtud asegurarnos la existencia del inmueble con una
configuración gráfica realizada por un técnico competente (Ingeniero
Agrimensor) e inscripto en la Dirección Nacional de Catastro. Esto supone la existencia de un Catastro completo que abarca la totalidad
del territorio nacional. Se exige también plano inscripto para toda modificación
o alteración de la configuración del inmueble como ser división, fusión,
segregación, etc. La especialidad no alude solo al bien sino también al derecho que se
registra, a sus condiciones, a su naturaleza, extensión, a las características
del mismo, a su valor y a su alcance. El derecho a que se refiere el plano y título
hábil, que se traslada al folio real, deberá estar precisamente determinado,
señalándose con claridad las cuotas partes en que se divide, el titulo de
adquisición y los elementos gráficos que surgen del plano. Este principio también exige una correcta individualización de los
sujetos a favor de los cuales se practica la inscripción registral. Si se abre
matrícula a un determinado bien es porque esa finca es propiedad de alguien
quedando expresado en la misma. Finalmente por el principio del tracto sucesivo, es necesario que las
sucesivas trasmisiones de un bien inmueble o mueble se plasmen en los asientos
registrales, de forma tal que quien hoy disponga del derecho aparezca en los
registros como titular del bien. CARACTERISTICAS
DEL SISTEMA DE INSCRIPCION. Evolución de los sistemas de inscripción en nuestro derecho acto de
registro o inscripción. Concepto Es el acto que tiene por objeto fijar en los libros registrales los datos
de los actos o negocios jurídicos, decisiones judiciales o administrativas,
para su conservación y posterior comunicación a los terceros. Es el método o técnica utilizado para fijar los datos que interesa
conservar, conocer, comunicar, que se puede llevar en libro, folio,
microfilm,cartulina o ficha. Formas
de registración 1)
Transcripción, se utilizó en nuestro derecho para la inscripción de
documentos provenientes del extranjero. También
por agregación de documentos. 2)
Asiento Registral, extracto o resumen del acto
o negocio jurídico, por anotación en Protocolo o protocolización de ficha
registral (hoy minuta) Evolución Antes y durante la Ley Nº 10.793 de 25 de setiembre de 1946, la técnica
utilizada fue el asiento en Libro Protocolo. La Ley Nº 12.804 de 19 de
diciembre de 1957 estableció para el Registro General de Inhibiciones y para
algunos actos, la agregación de documentos, salvo las promesas otorgadas en
escritura pública, capitulaciones matrimoniales adopciones, emancipaciones. En la agregación se pone un sello, al pie del documento, donde se deja
constancia del Nº de ingreso, fecha y hora de presentación y datos de la
inscripción y termina con la firma del registrador. La Ley Nº 13.318 de 28 de diciembre de 1964 y su decreto reglamentario
86/75, estableció para los Registros de Traslaciones de Dominio, Hipotecas y
Arrendamientos la protocolización de fichas registrales. En la protocolización se deja constancia de la fecha y hora de
presentación, datos de la inscripción y firma del registrador. La Ley Nº 16320 de 1º de noviembre de 1992 arts. 276 y 277, estableció
la protocolización de la ficha registral para los Registros de Promesas y
Comercio. Asimismo se deroga el sistema de asiento protocolo para capitulaciones
matrimoniales, adopciones y emancipaciones. Actualmente con la ley nº 16.871 estamos frente a un sistema de base
real, en el que previo a la inscripción de un acto o negocio jurídico se debe
matricular el bien, por lo que el sistema de inscripción es: 1) El asiento en un folio o ficha especial
que se lleva en forma electrónica. 2) Subsiste en forma excepcional, para determinadas situaciones el
sistema de: a)
protocolización de la minuta o
b) agregación del duplicado o
c) fotocopia del documento, este sistema es para la inscripción de actos
que no abren Clasificación
de los asientos De
acuerdo al tipo de asientos pueden clasificarse: 1)
De presentación: cuando ingresa un acto o negocio jurídico el registro
anota la presentación por el orden de ingreso. 2)
De matriculación: cuando ingresa un acto o negocio jurídico que abre
matrícula, previamente se debe matricular el bien. 3)
De desistimiento: cuando se desiste de una inscripción - Art. 86 de la
ley.
De acuerdo a los efectos pueden clasificarse: 1)
Definitivos: cuando el acto o negocio jurídico no le merece
observaciones al registrador. 2)
Provisorios: cuando el acto o negocio jurídico le merece observaciones
al registrador. 3)
Condicionales: tienen relación con la inscripción de una reserva de
prioridad. Se refiere a aquellos actos que se inscriben dentro del plazo de
vigencia de la reserva de prioridad. 4)
Condicionales y provisorios: la misma situación anterior pero además le merece
observaciones al registrador. Estos dos últimos asientos solo se realizan en el
registro de la propiedad. Rectificación
de asientos La ley nº 16.871 en los arts. 67 a 71, regula la rectificación de los
asientos registrales y sus efectos. Hay dos tipos de
errores: 1) Material: cuando se escriben unas palabras por otras, cuando se omite la expresión de una circunstancia formal en
el asiento, cuando se equivoca en nombres o cantidades al tomarlas del
documento. El error se subsana con un
nuevo asiento a solicitud de parte, teniendo a la vista el documento que originó
el error. 2) De concepto: cuando se está alterando o variando el verdadero sentido
de algo que estaba contenido en el documento. Se subsana siempre que el registrador reconozca la existencia del error y
teniendo a la vista el documento y se debe tener la solicitud conforme de las
partes del acto o negocio jurídico. Puede aducir error de concepto una de las partes e incluso un
tercero. Si no hay acuerdo entre el registrador y los interesados se resolverá
mediante procedimiento extraordinario (art. 346 del c.g.p.) Efectos. Las rectificaciones de los asientos solo serán oponibles a los
terceros desde la fecha que se realizan. CARACTERISTICAS
DEL FOLIO REAL La matriculación de los bienes y el sistema de folio real es una
innovación en nuestro derecho positivo recogido por la ley 16.871 vigente desde
el primero de mayo de 1998, sistema que se aplica a las inscripciones a partir
de la vigencia de la Ley, quedando las anteriores en el viejo sistema disperso
llevado en asientos y libros, por secciones según los actos inscribibles. El sistema de folio real que incorporó la nueva ley, significó un
cambio en el sistema de registración, al asentar en un único elemento, todos
los movimientos que tiene la vida jurídica y gráfica del inmueble. Actualmente el Registro de la Propiedad Sección Inmobiliaria lleva el
folio en forma electrónica, con excepción del Registro de Maldonado, que lo
lleva en forma manual y la Sección Mobiliaria lo lleva en forma electrónica en
Montevideo, en este caso, la incorporación del sistema electrónico en el resto
de los Registros del interior del País, se está realizando en forma gradual. El folio para los inmuebles va encabezado por la matrícula que es un
elemento alfa-numérico, único e inmutable con el cual se va a identificar
registralmente el bien. Ese elemento está relacionado con el número de padrón,
para no confundir a los usuarios con otro número diferente, como preveía el
Decreto-Ley 15.514 que nunca entró en vigencia. La matrícula registral, está integrada en el caso de propiedad común,
por el departamento, la localidad catastral y el número de padrón; y en el
caso de la propiedad horizontal, además, por el nivel, bloque y unidad. En el
supuesto que existiera repetición de los números de padrones en la misma
Localidad o Sección Catastral, (que no debería suceder pero se podría dar el
caso por errores administrativos), ese número de padrón estará seguido de una
barra y se le agregará un dígito más, de manera tal que en el Registro no
existan bienes con el mismo número de matrícula. En la ficha especial (folio) se asientan desde el primero de mayo, todos
los actos y negocios jurídicos que se inscriban relacionados con ese bien
mueble o inmueble. En forma gradual se incorporan a la ficha especial las inscripciones que
se efectuaron antes de la entrada en vigencia de la Ley, a medida que se
solicita información registral. El profesional actuante sólo debe aportar al registro los elementos
precisos que identifican inequívocamente al bien, el resto de la tarea de
matriculación la realizan los funcionarios del Registro, cada vez que se
presente a inscribir un acto que de acuerdo a las disposiciones de la ley
16.871, genere apertura de matrícula. En el Registro de Automotores, el número de matrícula que es también
el punto de partida del folio real, consiste en un número asignado por franjas
a cada registro departamental o local a fin de evitar repeticiones. El sistema de folio real llevado en forma computarizada, es también un
instrumento de desarrollo, pues a partir del mismo se pueden realizar estudios,
estadísticas, de gran utilidad para conocer cuales son las áreas de
crecimiento, las que requieren fomento, y por lo tanto nuevos servicios públicos
y sociales. Si esa información se encuentra sistematizada es una herramienta de gran
valor para hacer estudios económicos y de ordenamiento territorial, porque
permite realizar un seguimiento de los bienes inmuebles, el aumento de su valor,
sus mutaciones cartográficas, entre otros. Se puede estudiar si en una zona
determinada las propiedades se mueven con gran agilidad o no. La matriculación y el control del tracto sucesivo, facilitan la
seguridad en la contratación, pues al surgir en la ficha especial todo el
historial de trasmisiones del bien, se evita la doble enajenación del mismo, ya
que respecto de ese bien solamente existe un número de matrícula y por lo
tanto una sola ficha especial. Para el desarrollo económico es necesario tener un Registro organizado y
fiel a la realidad, donde los bienes se encuentren precisa e inequívocamente
determinados. Como decía Chico y Ortiz, " Mientras el titular cambia la finca
suele permanecer siempre la misma, aunque sujeta a posibles variantes en su
aspecto cuantitativo y cualitativo. Se suele predicar en estos sistemas en los
que la finca es la base física que abre el folio registral, que el Registro se
llevará por fincas abriendo uno particular a cada una de ellas, donde se
refleja el historial jurídico de la misma."
Carta de Buenos Aires, decía que el folio o ficha real facilita el uso
de procedimientos técnicos compatibles con la seguridad jurídica y la
celeridad que reclama el tráfico inmobiliario. EFECTOS
DE LA PUBLICIDAD. Art. 54 y 56 de la Ley 16.871 Como regla general, a partir de la entrada en vigencia de la Ley, la
publicidad es declarativa, es decir que con la inscripción, el acto o negocio
jurídico es oponible a los terceros. El derecho se perfecciona fuera del Registro pero no es eficaz frente a
terceros hasta tanto no haya sido publicado. Esta regla admite excepciones: hay publicidad constitutiva en el artículo
54 inciso final y publicidad noticia en los casos del artículo 56 de la Ley. Publicidad
declarativa Efecto entre las partes: se producirá desde el otorgamiento del acto jurídico. En los actos declarativos retroactivos, esos efectos se regirán por la
legislación vigente. Efectos frente a terceros: por regla general, desde la presentación del
documento al Registro. En aplicación del principio de prioridad, la fecha y hora de presentación
al Registro determina la preferencia de los derechos cuando éstos son
compatibles (Ej:: embargos, hipotecas, promesas). Tratándose de derechos incompatibles, por ejemplo en los casos de
dominio, el primero que ingresa excluye al otro. El inciso primero del artículo 54 de la Ley Nº 16.871 establece la
inscripción declarativa, entendiendo que a partir de la registración los actos
son oponibles a terceros; decimos a partir de la inscripción porque
universalmente se entiende que fecha de presentación equivale a fecha de
inscripción (artículo 54 inciso 4 y artículo 93 inciso 4 Ley Nº 16.871). En el inciso siguiente se establece una excepción para los actos
declarativos retroactivos y se dice que sus efectos se regularán por la
legislación vigente. Entendemos que la inscripción de estos actos también es declarativa
porque la legislación vigente en el artículo 1664 numeral 1º inciso tercero
del C.C. establece que será necesaria su inscripción en el Registro para que
surta efecto. Excepción a la regla general: en los actos y negocios jurídicos
amparados por la Reserva de Prioridad, es decir otorgados e inscriptos dentro
del plazo de vigencia de la misma, los efectos de la publicidad frente a
terceros se retrotraen a la fecha del otorgamiento del mismo (artículo 55
inciso 2 Ley Nº 16.871). Esta Reserva es de protección al negocio que se inscribe. En este caso el negocio amparado va a tener prioridad respecto cualquier
inscripción posterior, incluso respecto de otro negocio jurídico, sin reserva,
otorgado e inscripto dentro del plazo de la reserva. Ejemplo: si se inscribe una reserva de prioridad el día 1º para una
compraventa, tengo 30 días para otorgarlo e inscribirlo, y si dentro de esos 30
días, el mismo titular registral realiza otro compraventa con otra persona el día
6 y se inscribe el 10, esa compraventa inscripta, va a ser desplazada por la
reserva. Si el acto amparado por la reserva no se otorga ni inscribe, o se otorga
pero no se inscribe dentro del plazo de la misma, no opera la retroprioridad y
los efectos se cuentan desde la presentación al Registro (artículo 54 inciso 4
parte final Ley Nº 16.871). Publicidad
constitutiva En este tipo de publicidad el negocio jurídico no nace entre las partes
ni es eficaz frente a terceros, sino desde la inscripción. El artículo 54 inciso 5 de la Ley Nº 16.871 establece que cuando se
trate de la inscripción de derechos reales y los mismos no estén amparados por
la Reserva de prioridad, la inscripción determinará el nacimiento del derecho
de acuerdo a la legislación vigente. Si estamos frente a un derecho real de garantía como lo es por ejemplo
la hipoteca, el artículo 2323 del C.C. establece que la misma no tendrá valor
alguno, sino desde la fecha de su inscripción en el registro. Asimismo, en el caso de una promesa de compraventa, el derecho real no
nace frente a terceros, sino a partir de la inscripción (artículo 15 Ley Nº
8.733 de 17/06/31). La inscripción de actos modificativos de éstos, es declarativa. Publicidad
noticia Se trata de una publicidad meramente informativa que no influye sobre la
eficacia ni la constitución de un derecho. El acto objeto de inscripción tiene existencia desde su nacimiento y
recibe de la ley su plena eficacia erga omnes. La falta de inscripción no
impide la oponibilidad del acto sujeto a registro. El artículo 56 de la Ley Nº 16.871 establece esta publicidad para: • Las
declaraciones de monumentos históricos (artículo 17 numeral 11 de la Ley Nº
16.871). • Las
resoluciones de designación de inmueble sujeto a expropiación, las
resoluciones administrativas que determinen restricciones al derecho de
propiedad, y las comunicaciones del art. 12 del Código de Aguas (artículo 17
numeral 12 Ley Nº 16.871). • Las
comunicaciones de la Dirección Nacional de Catastro cuando se afecte el estado
catastral de los bienes (artículo 17 numeral 14 Ley Nº 16.871). VII)
Relaciones con el Poder Judicial Como en el derecho comparado, en nuestro sistema jurídico las relaciones
entre el registro y el Poder Judicial, son de alto tránsito y de gran
trascendencia para la seguridad y protección de los derechos subjetivos. Aunque no existen relaciones institucionalizadas y permanentes, en los
hechos siempre hubo un diálogo fluido con las autoridades judiciales, porque
hay una gran cantidad de actos inscribibles en todos los registros, provenientes
del Poder Judicial, que tienen que ver con resoluciones o instancias judiciales,
donde el documento portante de los mismos, emana del Juez o Tribunal, variando
la forma del mismo según el acto de que se trate. Actos inscribibles provenientes del Poder Judicial. De acuerdo al artículo 17 numerales 8 y 9 de la Ley, corresponde
inscribir en el Registro de la Propiedad Sección Inmobiliaria, entre otros
actos: las demandas y sentencias ejecutoriadas que tengan por objeto el
reconocimiento de derechos en relación con bienes inmuebles, que afecten o
puedan afectar los derechos registrados o que
se registren en el futuro, y los embargos específicos y demás medidas
cautelares que dispongan los jueces, siempre que tengan relación con ese tipo
de bienes, y por el numeral 6, debe inscribirse el certificado de resultancias
de autos sucesorios. Asimismo el artículo 25 literales C,
D y E establece lo mismo respecto de los automotores y el literal B
establece que también se deben inscribir los testimonios de sentencias
ejecutoriadas de prescripción adquisitiva de bienes registrables en la sección
mobiliaria del Registro de la Propiedad. En el Registro Nacional de Actos Personales deben inscribirse según el
artículo 35 de la ley 16.781, entre otros: las interdicciones, limitaciones
generales a la facultad de disposición y demás medidas cautelares relativas a
personas físicas o jurídicas decretadas por los jueces; los embargos generales
de derechos, la pérdida, suspensión, limitación y restitución de la patria
potestad; las pretensiones de la prescindencia de la personalidad jurídica de
una sociedad (disregard); la designación de curador interino y todo aquel que
suponga cualquier forma de interdicción; las disoluciones de la sociedad
conyugal, la demanda de petición de herencia y toda otra acción
reivindicatoria a título universal, la acción pauliana; las demandas de
investigación de la filiación y las modificaciones o cancelaciones de las
inscripciones vigentes en sus distintas secciones. En el Registro Nacional de Comercio se inscribirán, además de otros
actos, los embargos de participaciones sociales, los embargos específicos de
establecimientos comerciales, las demandas y sentencias sobre demandas inscritas
o no recaídas en los juicios promovidos por rescisión judicial de promesa o
enajenación de establecimientos comerciales. El documento judicial que llega al registro puede ser: A) un oficio
judicial, que consiste en una comunicación suscrita por el actuario del
juzgado. Normalmente se utiliza este tipo de documento cuando el proceso aún no
ha finalizado, sino que está en trámite, ejemplo un embargo preventivo trabado
en un juicio ejecutivo, o una medida cautelar solicitada por el Juez. B) una
sentencia judicial, generalmente cuando en el proceso ya se proveyó sobre el
fondo del litigio, y esa providencia afecta derechos inscritos como es el caso
de una prescripción adquisitiva. Calificación del
documento judicial. La
calificación se encuentra restringida, solo es calificado en cuanto a la forma
que debe revestir para su inscripción, y en cuanto a su contenido, tan solo en
los elementos que lo individualizan para su registración, juzgado, firma del
juez o actuario en su caso, etc.; pero no se califica el contenido material, ni
la validez, ni fundamentos del mandato judicial. Se
ha tarbajado en forma conjunta en cuanto a las formas del documento judicial, en
el sentido de unificar la forma del documento portante, actualización de jueces
y actuarios en la base de datos del registro, código de barras en las
cancelaciones de embargos, etc. Recursos. |
