Encontro Ibero-Americano de Direito Registral em La Antigua, 2003

Sistema Registral Imobiliário Cubano
Francisco E. García Henríquez, Guatemala 2003

EMENTA: A aplicação da legislação hipotecária espanhola em Cuba. As transformações introduzidas ao sistema de Publicidade Imobiliária a partir de 1959. A Reforma do Sistema Registral iniciada a partir de 1998.

INTRODUCCIÓN:

En primer lugar deseamos agradecer a la Agencia Española de Cooperación Internacional (AECI), a la Fundación Internacional para Iberoamérica de Administración y Políticas Publicas (FIIAPP) y especialmente al Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantil y de Bienes Muebles de España la invitación formulada a Cuba para participar en este encuentro.

La realización de un intercambio sobre la situación actual y el funcionamiento del sistema registral en nuestros países y el propósito de buscar y concretar unos principios y una doctrina común en materia registral; constituye no solo desde nuestro punto de vista una necesidad y un sueño, sino una posibilidad real que nuestro país contribuirá a impulsar.

La doctrina jurídica internacional reconoce que el derecho comparado, la asimilación por unos Estados de las experiencias e iniciativas de otros y el propio desarrollo de la humanidad, posibilitaron el surgimiento y desarrollo del Derecho Registral Inmobiliario.

Todas estas circunstancias adquieren en el nuevo siglo que nos ha tocado vivir, un significado especial, los pueblos de hoy no son aquellos conglomerados distantes de otros tiempos, el desarrollo de la ciencia, la amplitud y diversificación de las comunicaciones y el desarrollo de la informática nos han unido definitivamente en un espacio global, que a multiplicado las posibilidades para el entendimiento mutuo, la cooperación y el desarrollo de la solidaridad entre los Estados y pueblos, con independencia de los motivos latentes y apremiantes que aún dividen al género humano.

Una premisa pensamos debe animar este empeño, los sistemas registrales inmobiliarios deben estar en concordancia con el derecho sustantivo que rige en cada país, con sus estructuras económicos y sociales, donde encuentran su existencia concreta los principios generales que en aras del perfeccionamiento debemos convenir.

Cuba saluda esta iniciativa y la valora como un esfuerzo en el camino de la integración que debemos desarrollar para alcanzar el bienestar de todos nuestros pueblos, para asegurar un servicio jurídico de mayor calidad, que brinde una mayor garantía a la protección de los derechos de cada ciudadano y de nuestros Estados.

Por otra parte, se trata también de un motivo para el rescate y la defensa de nuestros valores comunes, de nuestras costumbres y tradiciones como pueblos latinos, en resumen de una cultura forjada durante siglos donde los bienes inmuebles no son solo un título transferible, vendible, sino la simiente de la existencia de nuestras familias, de nuestras naciones y de sus instituciones.

Hago votos por el éxito de este encuentro y una vez más agradezco a los organizadores y a las autoridades de este bello país, la posibilidad de encontrarnos para trabajar en favor de objetivos comunes.

A continuación me referiré a la situación del Sistema Registral Inmobiliario en Cuba, inmerso desde el año 1998 en un proceso de adecuación y reforma, dividiendo el tema a los efectos de una mejor comprensión en tres etapas.

I. La aplicación de la Legislación Hipotecaria Española en Cuba. 

II. Las transformaciones introducidas al sistema de Publicidad Inmobiliaria a partir de 1959 y. 

III. La Reforma del Sistema Registral iniciada a partir de 1998.

I. LA APLICACIÓN DE LA LEGISLACIÓN HIPOTECARIA ESPAÑOLA A CUBA.

Dos leyes hipotecaria fueron promulgadas en España y posteriormente aplicadas a Cuba. En primer lugar LHE de 21 de Diciembre de 1869, que fue la segunda LHE promulgada en la península (1861 y 1869)

El real Decreto de 16 de mayo de 1879 dispuso su entrada en vigor a apartir del 1ro de enero de 1880, pero ante la imposibilidad de nombrar a los Registradores, se inicio en realidad su funcionamiento a partir del 1ro de mayo de 1880, fecha de la cual datan las inscripciones en muchos registros de la isla.

La segunda LHE que se aplicó en cuba, fue la de 14 de julio de 1893, que aún de forma parcial se encuentra vigente entre nosotros. Esta norma cumplió el propósito de adecuar las disposiciones de la ley de 1869 a las del Código Civil Español promulgado el 24 de julio de 1869.

Un aspecto a destacar es que la LHE de 1869 se hizo extensiva a puerto Rico en 1878 y más tarde a Cuba en 1880, previo a que una comisión adaptara la misma, en algunos aspectos, a las características de estos territorios, colonias de España en aquel momento.

La LHE de 1893 fue redactada solo para Cuba y ajustada a las caracteristicas que tenía la propiedad inmobiliaria en la Isla en aquellos momentos, por una comisión presidida por el ilustre jurista Valenciano Bienvenido Oliver, que igualmente presidio la comisión redactora del reglamento y que al comentar las modificaciones introducidas al mismo expresó: "Tengo la profunda convicción de que el proyecto de reglamento hipotecario de la isla de Cuba, es más completo que el dictado anteriormente para Puerto Rico y muy superior al que rige en la Península, el cual resulta considerablemente aumentado y perfeccionado dentro de los principios de la Ley Hipotecaria".

Estas dos leyes se introducen en Cuba en el lapso histórico comprendido entre la terminación en 1878 de la guerra de los 10 años y el inicio de la guerra de independencia de 1885, cuya victoria de las fuerzas cubanas se vio eclipsada por la intervención norteamericana en la Isla.

Cuba pasó de colonia de España a Neocolonia de EE.UU.

LHE de 1893 y su reglamento se mantienen vigentes durante toda la época republicana, es decir de 1902 a 1959 sin modificaciones sustanciales, llegándose a crear en el país 82 registros de la propiedad de 25 que se constituyeron en 1880.

II. TRANSFORMACIONES INTRODUCIDAS AL SISTEMA DE PUBLICIDAD INMOBILIARIA A PARTIR DE 1959.

El primero de Enero de 1959 se produjo el triunfo de la revolución cubana que daría como resultado el establecimiento de un nuevo marco de relaciones juridicas, que tendría un importante impacto en el sistema de publicidad registral.

El surgimiento y desarrollo de la Propiedad Estatal estuvo determinado en lo fundamental por la aplicación de las leyes y otras disposiciones que dieron lugar a la confiscación y nacionalización de los bienes, que posibilitaron la recuperación de las riquezas del país. En este proceso pueden distinguirse tres etapas:

La primera, se desarrollo durante el propio año 1959 y en ella se dictaron leyes de amplio beneficio social, como la Ley de Reforma Agraria de 17 de Mayo de ese año y se procedió mediante diferentes disposiciones a la confiscación de los bienes del tirano depuesto y de sus colaboradores y personeros del régimen que abusando de sus cargos y prerrogativas habían saqueado durante años el tesoro público;    

La segunda tuvo lugar entre los meses de junio y septiembre de 1960, nacionalizándose mediante expropiación forzosa a las principales empresas norteamericanas, que eran dueñas de las principales riquezas del país, en respuesta a la hostilidad que desde los primeros momentos mostró el imperialismo norteamericano contra la revolución, (la rebaja y supresión de la cuota azucarera cubana en el mercado de Estados Unidos; el sabotaje económico de las Empresas y Bancos Norteamericanos a la economía del país en aquellos años y la negativa de refinar el petróleo).

En la tercera: adoptaron la forma de respuesta a la reacción de la burguesía nacional aliada del imperialismo norteamericano.

A continuación expondremos de manera resumida las principales modificaciones que introducen estas disposiciones en el sistema de publicidad registral inmobiliaria.

La Ley de Reforma Agraria de 17 de Mayo de 1959: Declaró la presunción de la propiedad del Estado sobre las fincas rústicas no inscriptas en los Registros de la Propiedad; decretó la expropiación de las tierras cuya superficie excediera de 30 caballerías; estableció la entrega de 2 caballerías de tierras a cada familia campesina para su puesta en explotación y dispuso la creación de una sección del Registro de la Propiedad para la inscripción de las resoluciones títulos entregados a los beneficiarios de la Ley, dicha sección no se llegó a establecer.

La segunda ley de Reforma Agraria de 3 de Octubre de 1963 determinó la extinción de las garantías reales e hipotecarias inscritas a favor de personas naturales o jurídicas.

La Ley de Reforma Urbana de 14 de Octubre de 1960 nacionalizó las viviendas arrendadas y entregó la propiedad de las mismas a sus moradores, mediante un contrato de compraventa con reserva de dominio.

Esta Ley dispuso también la creación de una Sección de la Propiedad Urbana en los Registros de la Propiedad para la inscripción de los títulos otorgados sobre la vivienda.

Esta Sección aunque se constituyó en los Registros de la Propiedad de Ciudad de la Habana tuvo una existencia esfímera.

La Ley No. 851 de 6 de Julio de 1960 autorizó al Presidente de la República a nacionalizar las empresas norteamericanas existentes en Cuba, lo que se hizo a través de resoluciones del poder ejecutivo.

La Ley No. 890 de 13 de Octubre de 1960 nacionalizó las grandes propiedades industriales y comerciales existentes en el país.

Todas estas disposiciones y otras que en razón de la síntesis no hemos mencionado, cumplieron el objetivo de recuperar las riquezas del país y beneficiar al pueblo y se llevaron a cabo mediante indemnización a los propietarios según los procedimientos establecidos en las mismas.

En el año 1965 se promulgó la Ley No. 1180 que modificó en varios aspectos la LHE de 1893 pretendio adecuar sus normas a los cambios que se habían operado en el derecho sustantivo con posterioridad a 1959: encargó al Ministerio de Justicia la organización y el funcionamiento de los Registros de la Propiedad; la división y creación de los Registros; el nombramiento de los Registradores; dispuso los títulos a inscribir; el arancel a aplicar y sustrajo de la competencia de los tribunales las funciones que la ley hipotecaria les asignó en cuanto a la atención y supervisión de las oficinas registrales.

Podemos afirmar que esta disposición marca la culminación de la primera reforma introducida al sistema de publicidad registral en Cuba luego del triunfo revolucionario de 1959.

A partir de la segunda mitad de la década de los años 60 los Registros de la Propiedad comenzaron a perder importancia práctica y la publicidad registral pretendió ser sustituida por una publicidad de tipo administrativa a partir de la concepción de que los bienes inmuebles debían ser controladas por los organismos vinculados administrativamente a su uso o disposición.

La Ley No. 1028 de 1962 encargó al Ministerio de Justicia la realización del traspaso a las empresas y entidades estatales de los inmuebles urbanos que les fueron asignados y mediante la Resolución No. 375 de 1975 del Ministro de Justicia se estableció el Registro de Medios Básicos Estatales, con el objetivo de proceder a la declaración de la propiedad Estatal Socialista.

La Ley No. 79 de 28 de mayo de 1984 atribuyó al Ministerio de la Agricultura la facultad de Registrar el fondo de tierras agropecuarias del país y mediante la Resolución No. 597 de 27 de Octubre de 1987 se creó el Registro de la Tenencia de la Tierra dictándose su reglamento por la Resolución 598 de ese propio año.

Con posterioridad el 27 de diciembre de 1984 se promulgó la primera Ley General de la vivienda que cumplió el objetivo de llevar a cabo el proceso de transferencia de la titularidad de la vivienda, a todas aquellas personas que aún no poseían el carácter de propietarios, otorgándose este derecho a más de 770 000 familias.

La transferencia de la propiedad de las viviendas o la asignación de una nueva vivienda del fondo estatal a una persona se realiza mediante un contrato de compraventa que tiene caracteristicas especiales, pues aunque se trata de una compraventa a plazo, la propiedad se tramite a favor del comprador desde el momento de la firma del contrato, con independencia de no haberse extinguido la obligación del pago, asumiendo este una deuda de carácter personal con el Banco, por el importe del precio legal más los intereses bancarios. El pago de la vivienda se realiza por mensualidades iguales que se deben liquidar en 15 o 20 años según se trate de una vivienda del fondo existente o de nueva construcción y con un interés que no excede el 2% anual, lo cual confirma la voluntad estatal de convertir a cada ciudadano en titular de su vivienda.

La vivienda en la legislación cubana no está concebida como una mercancía más, sino como un bien propiedad personal, sobre el cual la constitución y la ley garantizan los derechos del ciudadano incluido el de la herencia, aunque para su trasmisión por otras vías se requiere autorización administrativa previa para su transmisión.

La Ley no. 48 de 1984, reguló la creación de un Registro de la Propiedad de la vivienda y la segunda Ley General de la vivienda la no. 65 de 1988, dispuso la creación de un Registro de la Propiedad de la Vivienda y Solares Yermos, sin embargo estos registros no llegaron a funcionar.

Esta propia ley en los artículos 62 y 63 establecio así mismo, la existencia de un registro administrativo para el control de las viviendas declaradas por los organismos o empresas para el cumplimiento de sus funciones,el cual ha venido funcionando, pero por su naturaleza no comprende a las viviendas de propiedad personal.

Como puede apreciarse la voluntad estatal encaminada a sustituir la publicidad registral inmobiliaria por una publicidad administrativa alcanzó solo una relativa efectividad práctica, cuestionando en la última etapa las disposiciones de la LHE de 1893 que prácticamente dejaron de ser aplicadas.

Resulta de gran interés señalar que la Resolución No. 259 de junio de 1989 del Instituto Nacional de la Vivienda al regular el funcionamiento de los Registros de la Propiedad dispuso que estos continuarían con las actividades y servicios relativos a la registración y la publicidad inmobiliaria en lo relativo a los inmuebles estatales, exceptuando las inscripciones de las viviendas y solares yermos, hasta tanto se creara el nuevo Registro previsto en la Ley dando ello como resultado una paralización de la inscripción de los títulos de propiedad personal y una desactualización del tracto registral.

El proceso de conformación del régimen de propiedad en Cuba adquiere su configuración definitiva con la promulgación de la constitución de la Republica de 24 de Febrero de 1976 al establecer la misma en su capitulo I cinco formas de propiedad: La Estatal Socialista, la de las Cooperativas de Producción Agropecuarias; la de los Agricultores Pequeños; la de las Organizaciones Políticas, de Masas, y sociales y la Propiedad Personal. En el año 1992 en la reforma realizada al texto se incorporó en el art. 23 el reconocimiento a la Propiedad de las Empresas Mixtas.

En la actualidad la estructura de la Propiedad es la siguiente: La Propiedad Estatal ocupa el 97,7 % de las empresas industriales, comerciales y de servicios y el 33,4 % de las tierras; el 42,3 % de las tierras es propiedad de las cooperativas; el 14,6 % es propiedad de los agricultores privados y el 3,2 % de las empresas, esta en manos de Empresas Mixtas.

Como se comprenderá, el sistema de publicidad registral inmobiliario, no puede desconocer las profundas transformaciones que a partir del año 1959 se han producido en el régimen de la propiedad en el país, y en su derecho sustantivo.

III- LA REFORMA DEL SISTEMA INMOBILIARIO INICIADA A PARTIR DE 1998.

El Decreto Ley 185 de 28 de Mayo de 1998 da inicio a la segunda reforma del sistema de publicidad en Cuba después de 1959. La misma tiene como objetivo, retomar y adecuar a las caracteristicas del país el sistema de publicidad registral inmobiliario, para dar respuesta al proceso de asimilación de la inversión extranjera y contribuir a fortalecer el orden y la disciplina tanto en la transmisión de Bienes inmuebles Estatales como privados.

Los principios que esta norma establece son los siguientes:

-Retoma la concepción de un Registro de la Propiedad donde se inscriban todos los bienes inmuebles;  

-Atribuye al Ministerio de Justicia la organización y el funcionamiento de los Registros de la Propiedad y lo faculta para determinar la forma y los plazos de la inscripción.  

-Dispone la inscripción obligatoria de todos los bienes inmuebles, las transmisiones de dominio, las cargas, las descripciones de nuevas obras, las variaciones constructivas y otros derechos sobre los bienes inmuebles; 

-Define la función calificadora del Registrador en un doble sentido: Determinar la efectividad jurídica del titulo y realizar el ajuste de las medidas y los linderos de las fincas. 

-Establece que contra las decisiones de los Registradores en la calificación del documento se podrá establecer reclamación ante la sala de lo civil y lo administrativo del tribunal provincial competente.

En cumplimiento de las funciones que han sido atribuidas el Ministerio de Justicia se ha llevado a cabo en los últimos cuatro años una ardua tarea encaminada a la creación de las condiciones materiales indispensables para el funcionamiento de esta actividad, hoy contamos con 137 Registros funcionando, lo que ha significado la creación de 55 nuevas oficinas, con el objetivo de acercar el servicio tanto a la población como a las entidades estatales al lugar donde se encuentran ubicados los inmuebles; dado el deterioro que presentaban los libros se han reparado y forrado los mismos casi en su totalidad (Contamos con más de 24 mil libros en los Registros), se ha realizado una urgente labor para la selección, ubicación y capacitación del personal. Debo destacar que gracias a la colaboración brindada por el colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantil y Bienes Muebles de España, 74 Registradores o Especialistas de los Registros han realizado un entrenamiento de un mes en los Registros de la Propiedad de Valencia. Además en estos escasos cuatros años, nos dimos a la tarea de revisar y confeccionar de nuevo los índices de personas y fincas, de todos los registros, faltando solo por concluir esta tarea los cuatros Registros de Ciudad de la Habana. En el caso de los nuevos Registros creados se ha trabajado en la transcripción de las fincas, en los casos en que la inscripción de las mismas no se encontraban organizados en secciones o partidos judiciales independientes dentro de los antiguos registros, tarea en la que aún se continua trabajando en algunos Registros.

El Gobierno y el Ministerio de Justicia han dictado un conjunto de normas que reglamentan las disposiciones del Decreto- Ley No. 185 y que pretenden además, armonizar las mismas con las normas de la LHE de 1893 y su reglamento que no han sido modificados o derogadas por la legislación revolucionaria.

Mención especial merece el Acuerdo No. 3551 de 4 de Octubre de 1999 adoptado por el gobierno y que tiene como objetivo el desarrollo de un proceso para la actualización del valor contable, la descripción catastral y la inscripción en los Registros de la propiedad de los bienes estatales. Se han creado grupos de trabajo a nivel nacional, provincial y municipal integrados por el Ministerio de Finanzas y Precios, Instituto Nacional de la Vivienda, El Instituto de Planificación física; Oficina Nacional de Hidrografía y Geodesia y el Ministerio de Justicia que desde el año 1999 trabajan de manera coordinada en un programa de levantamiento de las manzanas de la zona urbana, con el objetivo de adoptar las medidas que posibiliten realizar la inscripción actualizada de todos los inmuebles ubicados en las mismas, tanto estatales como privados, en los registros de la propiedad. Se trata de una estrategia para lograr de forma paulatina la actualización de todos los inmuebles inscriptos. En el año 2002 se levantaron 797 manzanas en todo el país.

El Ministerio de Justicia dictó el 20 de Junio del 2000 la Resolución No. 104 sobre la Organización y el Funcionamiento de los Registros Administrativos, definiendo que la función de los mismos consiste en el control administrativo sobre los inmuebles y en preparar la documentación para la inscripción de la titularidad del Estado en los Registros de la Propiedad.

Otra norma de singular importancia lo constituye la Instrucción Conjunta suscrita por el Instituto de la Vivienda, el Instituto de Planificación Física, la Oficina Nacional de Hidrografía y Geodesia y el Ministerio de Justicia de 31 de Julio del 2001 que establece la coordinación entre el trabajo del Registro de la Propiedad y el Catastro y sienta las bases para la coordinación de la Planificación física Territorial, el urbanismo y la inscripción de los inmuebles en los Registros de la Propiedad.

Como puede apreciarse de las normas antes referidas el trabajo desarrollado no se propone solo avanzar en la revitalización plena de la función del Registro de la Propiedad sino concebir al mismo como un instrumento clave en el proceso de ordenamiento de la propiedad inmueble en el país, sin que por ello se confunda la función que corresponde a cada organismo.

El Ministro de Justicia puso en vigor además la Resolución No. 212 de 14 de Noviembre del 2001, Normas para la Inscripción de los Títulos Inmobiliarios y otros derechos sobre los bienes inmuebles Estatales en el Registro de la Propiedad y la Resolución no. 39 de 3 de Marzo del 2002 relativa a la Inscripción de los Títulos y derechos sobre bienes de propiedad personal.

En estos momentos se trabaja en el perfeccionamiento de éstas normas luego de su aplicación experimental en el año 2002 con el objetivo de introducir todas aquellas adecuaciones que posibiliten regularizar el funcionamiento del Registro de la Propiedad a partir del presente año.

Esta ponencia solo cumple la pretensión de explicar como se ha venido trabajando en Cuba en los últimos años en el perfeccionamiento del Sistema Registral Inmobiliario, por ello a los efectos de una mejor compresión de la estrategia trazada, exponemos a continuación las siguientes consideraciones finales.

-Se trabaja por establecer la concepción de un nuevo Registro de la Propiedad, lo cual se encuentra determinado por: Los motivos que determinan la necesidad de la existencia y el funcionamiento del Registro de la Propiedad en Cuba, no están asociados de manera sustancial al crédito hipotecario, pues este solo se encuentra regulado como garantía del desarrollo de la economía del país y de forma excepcional; la obsolescencia de muchas de las normas de la Ley Hipotecaria de 1893 y su Reglamento; la necesidad de brindar garantía a la Inversión Extranjera; la necesidad de dotar de mayor seguridad jurídica al trafico inmobiliario interno y la existencia de una titularidad imperfecta al haberse perdido en la última década la función calificadora de los Registros en lo relativo a los títulos sobre inmuebles privados. v Los objetivos que nos proponemos alcanzar con el nuevo registro son los siguientes: Lograr la plena concordancia entre la realidad física de los inmuebles y su expresión jurídica, convirtiéndose el registro en un elemento importante para el logro del ordenamiento territorial del país; garantizar la protección y seguridad del tráfico de bienes inmuebles a través de su inscripción obligatoria y de la publicidad de los asientos del Registro; contribuir a través de la función calificadora del Registro al perfeccionamiento de la titularidad de los bienes inmuebles y contribuir a través del reforzamiento del principio de legalidad a la mayor seguridad en la transmisión de los bienes inmuebles

ENCUENTRO IBEROAMERICANO DE DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO.

PONENCIA

ANTECEDENTES Y SITUACIÓN ACTUAL DEL SISTEMA REGISTRAL INMOBILIARIO EN CUBA.

PONENTE: Lic. FRANCISCO E. GARCÍA HENRÍQUEZ DIRECTOR GENERAL DE LOS REGISTROS DE LA PROPIEDAD, MERCANTIL Y DEL PATRIMONIO. RÉPUBLICA DE CUBA.

GUATEMALA, ANTIGUA. DEL 17 AL 21 DE FEBRERO/2003