Encontro Ibero-Americano de Direito Registral em La Antigua, 2003

O Registro Público da Propriedade e do Comércio
Ricardo Del Rio Trejo, Guatemala 2003

EMENTA: Introdução. Sistema Registral. Princípios. Organização Administrativa. Relação com os Tribunais. Acesso à função. Formação. Custos. 

EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y DE COMERCIO
ESTADO DE QUERÉTARO
MÉXICO

INTRODUCCIÓN

En la República Mexicana, la materia registral no está reservada a la federación y luego entonces la facultad de legislación corresponde a los estados. Por lo tanto, existen en México 32 legislaciones relacionadas con el ámbito registral, tanto en su estructura como en sus procedimientos.

Por lo anterior, encontramos que en México existe una gran variedad de sistemas Registrales, uno por cada entidad federativa, y si bien guardan características y principios comunes, cada uno de ellos tienen sus peculiaridades y en los Registros Públicos de la Propiedad, encontramos una marcada diferenciación en su grado de desarrollo y sus implementaciones tecnológicas. Es decir, mientras que en unos estados el registrador hace su inscripción en sofisticados sistemas electrónicos en un procedimiento automatizado, en otros estados de la misma República los registradores transcriben la totalidad o gran parte de la escritura a mano, en los libros del Registro, como se hacía hace siglos.

Así las cosas, la presente exposición la limitamos, por ser de nuestra competencia, al Registro Público de la Propiedad y de Comercio del Estado de Querétaro.

También hacemos la aclaración, que, conforme a las leyes mexicanas, uno es el Registro Público de la Propiedad, de carácter estatal, y otro es el Registro Público de Comercio, de carácter federal; y aunque está a cargo del mismo Director, y se utiliza la misma infraestructura, la naturaleza y el procedimiento varía en uno y otro. Por lo mismo, tan solo nos ocuparemos del comentario relacionado al Registro Público de la Propiedad.

1. SISTEMA REGISTRAL.

En Querétaro, conforme al Reglamento del Registro Público de la Propiedad, se tienen dos sistemas de registro, el de libros y el de folios.

El sistema de libros se compone de cinco secciones:

· La primera en la que se inscriben fundamentalmente, los títulos por los cuales se adquiera, transmita, modifique o extinga el dominio o la posesión sobre inmuebles. Esta sección primera, a su vez, está integrada por tres series de libros: o Serie A con los duplicados de los testimonios de las escrituras públicas. o Serie B con los duplicados de los contratos privados. o Serie C con las resoluciones judiciales y administrativas.

· En la segunda sección se inscriben fundamentalmente, los títulos por los cuales se grave el dominio de los bienes inmuebles y aquellos por los cuales se adquieran, transmitan, modifiquen, graven o extingan los derechos reales, distintos del dominio, sobre bienes inmuebles.

· En la tercera sección se inscriben fundamentalmente los títulos por los cuales se adquiera, transmita, modifique o extinga el dominio o la posesión sobre bienes muebles.

· En la cuarta sección se inscriben los títulos por los cuales se grave el dominio de los bienes muebles y aquellos por los cuales se adquieran, transmitan, modifiquen o extingan los derechos sobre muebles.

· En la quinta sección se inscriben las escrituras en las cuales se constituyan, reformen y disuelvan las sociedades y asociaciones civiles.

Los libros del Registro se forman con las copias de los documentos que se presentan para ser inscritos, a los cuales el fedatario tiene la obligación de anexarles dos hojas en blanco de servicio, para que el registrador inscriba en ellas las anotaciones o cancelaciones que hubieren de ser hechas.

Las hojas de servicio deben cubrir ciertas características, tales como la leyenda que indique su finalidad, el sello y la firma del Fedatario, entre otras. A este sistema se le conoce como sistema de incorporación.

A cada libro de inscripciones le corresponderá un número cronológico que será cambiado cada año, mismo que será dividido en tomos y volúmenes.

El sistema de folios se integra por el documento destinado a contener los asientos, inscripciones y anotaciones registrales, así como los documentos que deban acompañarse.

El sistema registral en folios, se divide en las siguientes secciones: · Sección inmobiliaria que se integra con los folios reales de inmuebles. · Sección mobiliario que se integra con los folios reales de muebles y · Sección de personas morales que se integra con los folios de personas.

El sistema de folios es electrónico y cada folio obra en una base de datos y contiene una carátula con la descripción del bien o persona y cada uno de los actos inscritos a partir de la apertura del folio.

Cada acto inscrito u operación del folio, contiene una síntesis del acto elaborada por el registrador así como su número de prelación, destacándose también fecha y hora tanto de presentación del documento como de registro.

Además, a la copia certificada de cada documento inscrito se le agrega una copia impresa de la síntesis registral, debidamente firmada y sellada por el registrador. Dichos documentos son encuadernados en orden cronológico para formar los libros del registro en este sistema.

En este momento, el Registro Público de la Propiedad de Querétaro, se encuentra preparando un nuevo sistema registral denominado sistema integral de gestión registral (SIGER), en virtud del cual, a semejanza de nuestro sistema de folios, se generan folios electrónicos para inmuebles, muebles y personas, con una carátula descriptiva por cada folio, con su listado de actos inscritos.

La diferencia de este nuevo sistema es que, además de contar con tecnología de punta, lo cual hace a la base de datos más versátil y robusta, consiste en que se cambia la síntesis registral por el llenado de formas precodificadas para cada posible acto registral, en los que el registrador llena los campos tomando los datos del documento a inscribir. Se consigue la ventaja de homologar todas las inscripciones en el estado, y la posibilidad de que sea el mismo fedatario quien llene la forma electrónica para registro y la remita por vías electrónicas, agilizando el procedimiento y bajando costos.

2. PRINCIPIOS.

En Querétaro se aplican los principios registrales a que se refiere la doctrina jurídica:

· Publicidad: ya que el documento inscrito surte efectos frente a terceros y cualquier persona tiene acceso al registro.

· Legitimación: que da origen a la presunción de certeza de lo que está inscrito.

· Rogación: solo quien tenga interés jurídico puede iniciar el procedimiento registral.

· Consentimiento: para modificar cualquier asiento del registro, se requiere del consentimiento expreso de las partes.

· Prelación: primero en registro, primero en derecho.

· Calificación: es obligación del registrador revisar requisitos legales del documento que se le presenta.

· Inscripción: para que un asiento o anotación produzca efectos debe constar en el folio o libro correspondiente.

· Especialidad: se debe determinar perfectamente los bienes objeto de inscripción, sus titulares, así como el alcance y contenido de los derechos.

· Tracto sucesivo: no se puede transmitir, cancelar o modificar, lo que no esté previamente inscrito.

Sin embargo, en Querétaro, como en todo México, al haber adquirido un sistema de derecho eminentemente positivo, no se pueden aplicar principios si no constan en ley, por lo que el principio por excelencia es el de legalidad, y el resto de los principios o bien se interpretan o están dispersos en la normatividad del procedimiento registral.

El procedimiento registral en Querétaro, se compone de las siguientes epatas:

A. Presentación del documento y calificación fiscal en oficialía de partes. 

B. Pago y presentación del documento para su anotación en el libro de entradas. 

C. Distribución de documento a los empleados revisores. 

D. Revisión del documento y elaboración de síntesis en el folio (calificación), o bien devolución del documento. 

E. Revisión y firma de la síntesis registral por el registrador. 

F. Entrega del documento original con la constancia de registro.

3. ORGANIZACIÓN ADMINISTRATIVA.

El Registro Público de la Propiedad en Querétaro, es una dirección administrativa que depende de la Subsecretaría de Gobierno quien tiene a su vez como superior jerárquico al Secretario de Gobierno y al Gobernador del Estado.

Para el desempeño de la función registral en el Estado, el Director del Registro Público se auxilia en seis Subdirectores quienes tienen a su cargo sendas oficinas y se encargan de la operación en una jurisdicción territorial determinada.

El Registro Público de la Propiedad cuenta con una plantilla total de 120 trabajadores para todo el Estado, cuya población es de aproximadamente de dos millones de habitantes, y con aproximadamente 400,000 inmuebles inmatriculados en el registro.

Cabe destacar que más de la mitad de la población del estado se encuentra en el Municipio capital que también se llama Querétaro y consecuentemente una de las oficinas del registro representa el mayor movimiento registral del Estado.

4. RELACION CON TRIBUNALES.

Existe una gran interacción entre el Registro Público de la Propiedad y los Tribunales en el Estado, en virtud de que estos últimos son partícipes en una gran diversidad de actos, tales como solicitud de inscripción de embargos, demandas, sentencias y demás providencias judiciales.

Por otra parte, y en virtud de que el registrador carece de facultades jurisdiccionales, para cualquier modificación de los asientos registrales, en los que las partes no estén de acuerdo, se requiere necesariamente la intervención del juez.

Así mismo, en nuestro país existe un juicio de revisión constitucional que se denomina Juicio de Amparo, en virtud del cual se protege a los gobernados contra posibles violaciones de garantías por parte de la autoridad, razón por la cual, dichos tribunales de amparo están facultados para ordenar la suspensión del procedimiento registral, o bien la modificación o cancelación de los asientos registrales.

5. ACCESO A LA FUNCIÓN.

En Querétaro, y conforme a la Ley, el carácter de Registrador sólo se le atribuye al Director y a los Subdirectores del Registro Público de la Propiedad.

En consecuencia, para ser Director o Subdirector del Registro Público de la Propiedad, o bien para ser Registrador se requiere: 

I. Ser ciudadano mexicano, 

II. Haber residido en el Estado de Querétaro, por lo menos tres años antes de su designación, 

III. Contar con título de Licenciado en Derecho, 

IV. Cinco años de práctica en el ejercicio de su profesión y V. Acreditar haber aprobado cuando menos un curso de Derecho Notarial y Registral en una institución reconocida por el Estado.

La facultad de designar tanto al Director, como a los Subdirectores del Registro Público de la Propiedad la tiene el Secretario de Gobierno.

6. FORMACIÓN.

Como hemos apuntado, para ser Director o Subdirector del Registro Público de la Propiedad, y por tanto para ser Registrador, se requiere contar con título de Licenciado en Derecho.

Sin embargo, también anotábamos que, dentro del procedimiento registral, existen empleados del propio registro cuya función es la revisión del documento y la elaboración de la síntesis registral y conforme a nuestros regamentos y normatividad, para estos puestos y cualquier otro en el registro que no sea de los ya indicados, no existe requisito de escolaridad; teniendo la plantilla del personal en promedio un nivel de educación media.

Por otra parte, en el Estado de Querétaro existen cinco Universidades particulares y la Universidad Pública que cuentan con la Licenciatura en Derecho; pero solo dos de ellas contienen en su currícula la materia de Derecho Notarial y Registral.

La Universidad Pública (Universidad Autónoma de Querétaro) imparte la materia de Derecho Registral en la Facultad de Derecho a nivel de Posgrado.

7. COSTOS.

Todos los actos que realiza el Registro Público de la Propiedad para sus usuarios, tales como inscripción de documentos, expedición de certificados y consultas, causan Derechos que están regulados en la Ley de Hacienda del Estado de Querétaro.

No se inicia ningún procedimiento en el registro, si antes los usuarios no hacen el pago correspondiente de derechos, es decir, todos los trámites son prepagados.

En números redondos, el ingreso anual del Registro Público de la Propiedad a la hacienda del Estado es de cincuenta y cinco millones de pesos, lo cual representa para el Estado de Querétaro, su primer ingreso propio.

El gasto operativo del Registro Público de la Propiedad, es decir su costo anual redondeado es de diez millones de pesos.

Santiago de Querétaro, Qro., a 6 de Febrero del 2003.

LIC. RICARDO DEL RIO TREJO. DIRECTOR DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y DE COMERCIO DEL ESTADO DE QUERETARO. MÉXICO.